Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at indtægten er personlig indkomst, og du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema (tidligere selvangivelse).

Ret dit oplysningsskema (selvangivelse)

Ret din forskudsopgørelse

Dit overskud er personlig indkomst, som du skal betale skat og am-bidrag af, som var det almindelig løn.

Hvis du har underskud, kan du trække det fra. Du betaler automatisk skat eller får fradrag, når du udfylder dit oplysningsskema.

  • Skriv overskud i rubrik 111
  • Skriv underskud i rubrik 112
  • Skriv renteudgifter i rubrik 117

Oplysningsskema for første gang

I Ret årsopgørelsen i TastSelv skal du svare ja til, at du driver virksomhed. Så får du automatisk et oplysningsskema.  

Hvis du oplyser om udlejningen på din forskudsopgørelse, får du løbende betalt den rigtige skat.

  • Skriv overskud i felt 221
  • Skriv underskud i felt 435
  • Skriv renteudgifter i felt 488

Hvis du udlejer en andelsbolig eller fremlejer en lejebolig, er der normalt ikke tale om erhvervsmæssig udlejning.

Det betyder:

  • At du ikke skal bruge et oplysningsskema.
  • At overskud skrives i rubrik 20 på årsopgørelsen og i felt 250 på forskudsopgørelsen.
  • At du ikke kan fratrække et eventuelt underskud.
  • At du ikke kan bruge kapitalafkast- eller virksomhedsordningen.

De udgifter, der kan trækkes fra ved udlejningen, er normalt den husleje/boligafgift, du selv betaler.

Du kan som udgangspunkt bruge virksomheds- og kapitalafkastordningen.

Læs om kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen

Du skal lave et regnskab over dine indtægter og udgifter. Du skal kun vise os regnskabet, hvis vi beder dig om det.

Indtægter, du skal tage med i regnskabet:

Indtægten i dit regnskab er den fulde leje, du modtager fra din lejer. Du skal medregne den reelle markedsleje, selvom den leje, du opkræver, er lavere end markedslejen. Det kan fx være, hvis du lejer ud til et familiemedlem. Du skal altid beskattes af det beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person.

Læs mere om forældrekøb og udlejning til familiemedlemmer.

Udgifter, du kan trække fra i regnskabet:

  • Ejendomsskatter
  • Vedligeholdelse
  • Vand-, kloak- og renovationsafgifter
  • Administration og revisorbistand til regnskabet
  • Forsikring af ejendommen
  • Skorstensfejer, snerydning og fejning
  • Kontingent til grundejerforening
  • Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
  • El, vand og varme

El, vand og varme

Hvis lejeren betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan du trække det fra i dit regnskab. Beløbet skal samtidig lægges til den samlede lejeindtægt.

Hvis lejeren betaler særskilt for el, vand og varme, skal det holdes helt ude af regnskabet.

Renteudgifter

Derudover kan du trække renteudgifter som for eksempel prioritetsrenter og renter af vej- og kloakgæld fra i din kapitalindkomst på dit oplysningsskema, rubrik 117. Du skal kun betale ejendomsværdiskat for den periode, du selv har boet der.

Vedligeholdelse og forbedringer

Som hovedregel kan du få fradrag for de udgifter, du har til vedligeholdelse, men ikke til forbedringer, der sætter boligen i bedre stand, end da du overtog den eller startede med at udleje den.

Læs mere i afsnittet Vedligeholdelse og forbedringer nedenfor. 

Ejendomsværdiskat

Du skal kun betale ejendomsværdiskat, hvis du selv har boet i ejendommen eller har haft rådighed over den en del af året.

Det gør du ved at rette dit oplysningsskema. Vælg Vis ud for ejendommen og skriv, hvor mange dage din bolig har været lejet ud.

Vedligeholdelse

Du kan fratrække udgifter til vedligeholdelse, der er en følge af almindelig slid og ælde i den tid, du har ejet ejendommen, for eksempel udgifter til malerarbejde og småreparationer.

Jo længere tid, du ejer (og udlejer) boligen, jo flere udgifter vil du ofte få til at vedligeholde den. 

Udgifter til reparation af skader, som for eksempel frostsprængninger og fugtskader, kan du kun trække fra, hvis:

  • De ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum.
  • Skaden er sket, efter du har overtaget ejendommen.
  • Ejendommen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden skete.

Der er praksis for, at du i de tre første ejerår højst kan fratrække istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamiliehuse.

Forbedringer

Du kan ikke fratrække udgifter, der bringer din ejendom i bedre stand, end den var, da du overtog den. Det kan for eksempel være udgifter til indlæggelse af centralvarme eller nyt badeværelse. Du kan dog godt udskifte køkken eller badeværelse som vedligehold, hvis det er slidt ned i udlejningsperioden. Derfor hænger fradragets størrelse også sammen med, hvor længe du har udlejet boligen.

Det kan være svært entydigt at definere, om en udgift hører til kategorien for vedligeholdelse eller forbedring, da samme udgift undertiden kan falde under begge kategorier. 

Eksempel 1:

Du har ejet boligen i 12 år og udlejet den de sidste 10 år. Du laver et nyt køkken til 39.000 kr. Levetiden for et køkken skønnes at være 30 år. Den fradragsberettigede udgift beregnes da til 10/30 af 39.000 kr., altså 13.000 kr. 

 

Eksempel 2:

Du har ejet og udlejet boligen i 5 år og sætter nye vinduer i for 35.000 kr. Levetiden for vinduerne skønnes at være 40 år. Den fradragsberettigede udgift beregnes til 5/40 af 35.000 kr., altså 4.375 kr. 

Når du sælger ejendommen, bliver du beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Læs mere om loven i Den juridiske vejledning

Hvis du har boet i boligen, kan det dog være, at salget er skattefrit.

Læs mere om parcelhusreglen i Den juridiske vejledning

Tofamilieejendomme er ejendomme, som består af to selvstændige beboelseslejligheder. Lejlighederne kan enten være i samme bygning eller i to separate bygninger på grunden.

Udlejer du den lejlighed, du ikke selv bor i, skal du oplyse hele lejeindtægten på oplysningsskemaet som kapitalindkomst.

Udlejning af den ene lejlighed i en tofamilieejendom, hvor du selv bor i den anden lejlighed, er ikke erhvervsmæssig udlejning. Du har derfor ikke fradrag for de faktiske driftsudgifter på ejendommen i forbindelse med udlejningen.

Der er fradrag for de forholdsmæssige ejendomsskatter, hvis udlejningen ikke er uvæsentlig. Du skal betale ejendomsværdiskat af den bolig, som du selv bor i.

For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning.