Dato for udgivelse
15 Dec 2016 07:48
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
01 Jul 2016 09:57
SKM-nummer
SKM2016.601.VLR
Myndighed
Vestre Landsret
Sagsnummer
B-1098-14
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdiansættelse
Resumé

Sagen angår grundværdiansættelsen af en ejendom udlagt til tæt-lav bebyggelse. Ansættelsen var foretaget på grundlag af byggeretsværdiprincippet ved anvendelse af 14 byggeretter svarende til antallet af opgjorte husenheder. Appellanten, der var enig i, at byggeretsværdiprincippet skulle anvendes, gjorde gældende, at ansættelsen var foretaget på et forkert grundlag, bl.a. fordi lokalplanen alene muliggjorde udstykning i 6 grunde, hvorfor der ikke var taget hensyn til udstykningsmulighederne.

Byretten havde om dette bl.a. anført, at der ifølge Vurderingsvejledningen fra 2002 og senere vejledninger ved ansættelsen af grundværdien skal indgå et antal byggeretter, som svarer til antallet af husenheder, og at der ved udnyttelse af den tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres 14 boliger af normal størrelse. Byretten lagde endvidere til grund, at der ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet generelt er taget hensyn til udstykningsmuligheder, hvorfor det ikke var bevist, at Landsskatterettens skøn var udøvet på urigtigt grundlag eller havde medført et åbenbart urigtigt resultat. At grundværdien ved senere vurderinger var beregnet med udgangspunkt 6 byggeretter, kunne ikke føre til et andet resultat.

Landsretten var for så vidt angår dette anbringende enig i byrettens afgørelse og begrundelse herfor.

For landsretten gjorde appellanten yderligere gældende, at byggeretsværdiprincippet var anvendt forkert ved anvendelse af den retlige udnyttelsesmulighed, fordi lokalplanens kortbilag, der var en del af lokal­planen, var til hinder for en udnyttelse af den maksimale bebyggelsesprocent på 40.

Landsretten fandt, at det har formodningen imod sig, at kommunen ved udformningen af lokalplanen ville etablere et regelsæt, hvor lokalplanens enkelte bestemmelser er i indbyrdes modstrid.  Landsretten fandt endvidere, at appellanten ikke havde påvist, at kortbilaget til lokalplanen ikke tillader en bebyggelsesprocent på 40, og at appellanten heller ikke på baggrund at en udtalelse fra kommunen eller på anden måde havde bevist, at grundens udformning i marken sammenholdt med bebyggelsens placering og omfang på kortbilaget medfører, at den maksimale bebyggelsesprocent ikke ville kunne udnyttes i praksis.

Da der herefter ikke var grundlag for at fastslå, at vurderingsmyndighederne havde undladt at udøve et skøn eller foretaget skønnet på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller uden for rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne, blev byrettens dom stadfæstet.

Reference(r)

Vurderingsloven §13

Vuderingsloven §16

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, H.A.3.2.2.1

Den Juridiske Vejledning 2016-2, H.A.3.2.2.2


Parter

H1

(Advokat Claus Rosenkilde)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsretsdommere

Karen Foldager, Elisabeth Mejnertz, Henrik Præstgaard (kst.)

Påstande

For landsretten har appellanten, H1, påstået, at grundværdiansættelserne ved vurderingerne 2001-2004 af ejendommen ...1 og ...2, Y1-by, hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Under anken har H1s advokat i e-mail af 2. december 2015 rettet følgende henvendelse til byggesagsbehandler JS, Y2-kommune, Teknik og Miljø vedrørende ejendommen ...1, Y1-By:

"...

Kære JS.

Vi talte sammen i mandags vedrørende lokalplan og bebyggelsesprocent for denne ejendom. Jeg er nysgerrig efter at høre, hvad resultatet af jeres drøftelser i går blev.

..."

Henvendelsen blev besvaret i e-mail af samme dato således:

"...

Vi var ret enige om, at bebyggelsesplanen er så deltaljeret at den skal følges ved opførelse af bebyggelse i området. Vi vurderer den som en del af lokal­ planen og ikke bare som en illustrationsplan, da der henvises til den i både lokalplanens formål § 1 og under bebyggelsens omfang og placering i § 7.

Det vil sige, at eventuel ny bebyggelse på grundene skal følge lokalplanen og dens intentioner. Det udelukker ikke, at eksisterende bebyggelse kan ud­vides og ombygges i mindre omfang, så længe bebyggelsesprocenten ikke overstiger 40%.

Med andre ord, så skal man i hovedtræk følge bebyggelsesplanen og samtidig holde sig på en bebyggelsesprocent på under 40%.

Om byggeriet er opført efter en særskilt bebyggelsesplan kan jeg ikke finde noget om i vores arkiver. Vi må derfor forholde os dels til det eksisterende byggeri i området og til lokalplanen.

Da bebyggelsen ikke er opført helt efter bebyggelsesplanen så vil det bero på en konkret vurdering i forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse, om der kan opføres nye bygninger eller laves tilbygninger på ejendommen.

..."

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

H1 har endvidere som et nyt anbringende for landsretten gjort gældende, at bygge­ retsværdiprincippet er anvendt forkert ved vurderingen af ejendommen, idet lokalplanen er til hinder for udnyttelse af en bebyggelsesprocent på 40.

H1 har til støtte herfor anført, at lokalplanens § 7, stk. 1, jf. § 1, sammenholdt med lokalplanens kortbilag, medfører, at der ikke på arealet lovligt vil kunne opføres 8 boliger på hver 95 m2 svarende til den maksimale bebyggelsesprocent på 40. H1 har herved henvist til udtalelsen fra Y2-kommune.

Skatteministeriet har heroverfor gjort gældende, byggeretsværdiprincippet er anvendt korrekt. Til støtte herfor har Skatteministeriet henvist til, at lokalplanen hjemler en bebyggelsesprocent på 40, at lokalplanens § 7, stk. 1, ikke har en sådan klarhed, at det kan lægges til grund, at der alligevel ikke kan bebygges med 40 procent, og at dette heilet ikke vises med udtalelsen fra kommunen.

Landsrettens begrundelse og resultat

Vedrørende H1s anbringende for byretten om, at Landsskatterettens vurderingsgrundlag er fejlagtigt som følge af manglende hensyntagen til udstykningsmulighederne, jf. vurderingslovens § 16, er landsretten enig i byrettens afgørelse og begrundelsen herfor.

H1s nye anbringende for landsretten om, at byggeretsværdiprincippet er anvendt forkert ved anvendelse af den retlige udnyttelsesmulighed, bygger på, at lokalplanens § 7, stk.  1, sammenholdt med lokalplanens kortbilag og sammenholdt med lokalplanens formålsbestemmelse i planens § 1, skulle være til hinder for en udnyttelse af den maksimale bebyggelsesprocent på 40.

Det fremgår af lokalplanens § 1, at området i enhver henseende disponeres i overensstemmelse med de i lokalplanen og på vedhæftede kort angivne retningslinjer.  Af lokalplanens § 7, stk. 1, fremgår videre, at bebyggelse inden for lokalplanens område kun må opføres med en placering og i et omfang som vist på det vedhæftede kortbilag.

Der er enighed om, at der på arealet ved udnyttelse af en maksimal bebyggelsesprocent på 40 vil kunne opføres 14 boliger af normal størrelse (95 m2). Spørgsmålet er herefter, om kortbilaget viser en bebyggelse med en placering og i et omfang, som er til hinder for opførelse af 14 boliger.

Landsretten finder, at det har formodningen imod sig, at kommunen ved udformningen af lokalplanen ville etablere et regelsæt, hvor lokalplanens enkelte bestemmelser er i indbyrdes modstrid. H1 har ikke påvist, at kortbilaget til lokalplanen ikke tillader en bebyggelsesprocent på 40, og H1 har heller ikke på baggrund af udtalelsen fra kommunen eller på anden måde bevist, at grundens udformning i marken sammenholdt med bebyggelsens placering og omfang på kortbilaget medfører, at den maksimale bebyggelsesprocent ikke vil kunne udnyttes i praksis.

Da der herefter ikke er grundlag for at fastslå, at vurderingsmyndighederne har undladt at udøve et skøn eller foretaget skønnet på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller uden for rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne, stadfæster landsretten herefter byrettens dom.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal H1 betale sagsomkostninger or landsretten til Skatteministeriet med i alt 22.000 kr. til udgifter til advokatbistand.

Beløbet er inklusiv moms, da Skatteministeriet ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

H1 skal betale sagens omkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 22.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.