Dato for udgivelse
12 Dec 2016 10:47
Dato for afsagt dom/kendelse
28 Jun 2016 10:27
SKM-nummer
SKM2016.589.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 3-699/2015
Dokument type
Dom
Emneord
Ejerskifte, enfamiliehuse, fritidshuse, flerfamiliehuse, privat beboelse, fritidsformål, fritidsbolig
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt der ved anmeldelse til tinglysning af erhvervelsen af 5 ejerlejligheder, der blev erhvervet med henblik på udlejning til beboelse, skulle svares afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, eller efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, der vedrører ejerskifte af enfamilieshuse, flerfamilieshuse og fritidshuse.

Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., at afgiftsgrundlaget udgøres af ejerskiftesummen, dog mindst den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi. Efter § 4, stk. 4, udgør afgiftsgrundlaget ejerskiftesummen.

I den konkrete sag var de 5 ejerlejligheder solgt for beløb, som var mindre end den offentlige ejendomsvurdering.

Sagsøgeren gjorde derfor gældende, at afgift skulle svares efter § 4, stk. 4, der bl.a. omfatter enfamiliehuse. Efter § 4, stk. 5, defineres enfamiliehuse som en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder en parcelejendom eller ejerlejlighed.

Heroverfor gjorde ministeriet gældende, at erhvervsejendomme, herunder ejendomme til udlejning til beboelse, falder udenfor § 4, stk. 4.

Byretten (3 dommere) udtalte, at de 5 ejerlejligheder alle er egentlige beboelseslejligheder, dvs. boligenheder med eget køkken, og derfor efter deres indretning at anse for enfamilieshuse, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5.

Efter ordlyden af § 4, stk. 4, sammenholdt med forarbejderne fandt retten imidlertid, at beregning af afgiften efter denne bestemmelse tillige forudsætter, at ejeren benytter enfamilieshuset til beboelse og ikke til erhvervsmæssig udlejning. Da sagsøgeren havde erhvervet lejlighederne med henblik på et erhvervsmæssigt brug, skulle beregningen af tinglysningsafgiften således ske i overensstemmelse med udgangspunktet i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, idet denne oversteg ejerskiftesummen.

Ministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5

 

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, E.B.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2 afsnit E.B.3.1.2.2


Parter

H1 ApS

(Advokat, Henrik Lindebod)

mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokat, v/advokat Tim Holmager)

Afsagt af byretsdommere

Lisbeth Kjærgaard, Dot Buchtrup, I. Elmquist

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt H1 ApS ved anmeldelse til tinglysning af erhvervelsen af 5 ejerlejligheder, der er erhvervet med henblik på udlejning, skal betale afgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, eller efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, der vedrører ejerskifte af enfamilieshuse, flerfamilieshuse og fritidshuse.

Ved anmeldelsen af ejerlejlighederne til tinglysning beregnede og betalte H1 ApS tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4. Ved kendelse af 22. oktober 2015 stadfæstede Landsskatteretten en afgørelse fra SKAT om betaling af yderligere tinglysningsafgift på 16.100 kr.

H1 ApS, der herefter betalte den yderligere opkrævede tinglysningsafgift, har nedlagt påstand om, at Landsskatterettens afgørelse af 22. oktober 2015 ophæves, og at Skatteministeriet skal betale selskabet 16.100 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 27. oktober 2015, til betaling sker.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Retten har truffet afgørelse om, at sagen behandles uden anvendelse af reglerne i retsplejelovens kapitel 39.

Parterne er enige om sagens faktum og om den beløbsmæssige opgørelse af afgiftsbeløbet, alt efter om det skal beregnes efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, eller § 4, stk. 4.

Af Landsskatterettens kendelse af 22. oktober 2015 fremgår følgende:

"...

Faktiske oplysninger

Selskabets advokat anmeldte et skøde til tinglysning. Ved skødet købte selskabet 5 ejendomme for en samlet kontant købesum på 1.100.000 kr. Ejendommene var 5 ejerlejligheder i den samme bygning.

I forbindelse med anmeldelsen til tinglysning blev der afgivet følgende erklæring:

"...

Anvendelse

De overtagne 5 ejerlejligheder erhverves med henblik på udlejning til helårsbeboelse. "

Selskabets advokat indbetalte i forbindelse med tinglysningen tinglysningsafgift med 8.260 kr., opgjort på grundlag af købesummen på 1.100.000 kr.

Skødet blev tinglyst på de 5 ejendomme den 11. juni 2014.

Af udskrifter fra SKATs system for vurderingsoplysninger fremgår, at den seneste på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning af skødet offentliggjorte ejendomsværdi for de 5 ejerlejligheder var ejendomsværdierne i henhold til den offentlige ordinære ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013. Disse ejendomsværdier var på beløb, der sammenlagt udgør 3.780.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften ved tinglysning af det omhandlede skøde udgør 24.360 kr. SKAT har derfor opkrævet yderligere tinglysningsafgift på 16.100 kr. i forhold til det allerede indbetalte beløb.

Afgørelsen er begrundet således:

"Afgiften skal i denne sag beregnes efter § 4, stk. 8, idet der er tale om anden ejendom der skal benyttes til udlejning.

..."

Selskabets opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at der ikke skal betales yderligere tinglysningsafgift.

Til støtte herfor er anført:

"...

Vi er uenige i afgørelsen og finder, at [SKATs] henvisning til tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, beror enten på en misforståelse eller en forkert fortolkning fra Skats side af nævnte bestemmelse.

De 5 ejerlejligheder, der er omhandlet af nærværende sagsforhold, er alle alene anvendelige til og anvendes kun til beboelse.

I henhold til lovens ordlyd er det uden betydning, om det er andre end den nye ejer eller ejeren selv, der bebor boligen. Det er kun den faktiske anvendelse af selve ejendommen, der er afgørende for tinglysningsafgiftens størrelse.

[SKAT] har indfortolket et kriterium, som ikke følger af lovens ordlyd.

Med andre ord: Der er ikke hjemmel i loven til i et tilfælde som nærværende at kræve afgiften beregnet af ejendomsvurderingen, jfr. i øvrigt også herved § 4, stk.  4 og 5.

..."

Landsskatterettens afgørelse

Tinglysningsafgiftslovens § 4 har følgende ordlyd:

...

Bestemmelsen fik sit nuværende indhold ved lov nr. 1635 af 26. december 2013. Under behandlingen af lovforslaget (L 80 af 20. november 2013) blev der fremsat et ændringsforslag, som blev vedtaget. Ændringsforslaget med bemærkninger fremgår af Betænkning afgivet af Skatteudvalget den 12. december 2013. Af bemærkningerne til ændringsforslaget fremgår:

"Med forslaget præciseres, at ejerskiftesummen skal danne grundlag for beregningen af den variable tinglysningsafgift for visse typer af ejerskifter. Ejerskiftesummen udgør det samlede kontante vederlag for overdragelsen.

De ejerskifter, der er omfattet af ejerskiftesumprincippet, er de boligtyper, som nævnes i forslaget til stk. 4. Boligtyperne svarer til den terminologi, der i dag anvendes i det digitale tinglysningssystem i forbindelse med tinglysning af ejerskifte af en af de nævnte boligtyper. Formålet med den foreslåede ændring af terminologien i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, er således at sikre en konsekvent og ensartet begrebsanvendelse ved henholdsvis tinglysning af et ejerskifte af de nævnte boligtyper og den efterfølgende beregning af tinglysningsafgiften for det konkrete ejerskifte.

Ved at bruge samme terminologi både i forbindelse med tinglysningen af selve ejerskiftet og ved fastsættelsen og beregningen af den variable tinglysningsafgift sikres en mere hensigtsmæssig, administrativ sagsbehandling ved fastsættelsen af den variable tinglysningsafgift.

Med forslaget til stk. 5-7 præciseres de typer af ejendomme, der med begreberne enfamilieshus, flerfamilieshus og fritidsboliger, er tale om. Terminologien svarer til den, der i dag benyttes i tinglysningssystemet. Der er med den foreslåede terminologi af boligtyper overordnet set ikke tiltænkt nogen indholdsmæssige ændringer af det oprindelige lovforslags angivelse af, hvilke typer af ejerskifter der skal beregnes tinglysningsafgift på baggrund af den oplyste ejerskiftesum.

I stk. 5 præciseres begrebet enfamilieshus nærmere. Begrebet omfatter alle ejendomme, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie. Det er den mest almindelige type beboelsesejendom og omfatter almindelige parcelejendomme, ejerlejligheder, ejerlejlighed i bygning på lejet grund m.v. En blandet beboelses-og erhvervsejendom, som f.eks.  en butik  med tilhørende  beboelseslejlighed,  er  ikke omfattet af begrebet enfamilieshus. Der henvises til bemærkningerne til det foreslåede stk. 8.

...

En beboelseslejlighed kendetegnes ved, at lejligheden har eget køkken og anvendes til beboelse. Ejendomme med lejligheder, der udlejes, omfattes ikke af denne boligtype. Der henvises til bemærkningerne til det foreslåede stk. 8.

...

Det fremgår af forslaget til stk. 8, at i de tilfælde hvor der sker ejerskifte af ejendomme, som anvendes som blandet beboelses-og erhvervsejendom, skal afgiftsgrundlaget beregnes efter lovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Det betyder, at den variable tinglysningsafgift i disse tilfælde skal beregnes af den højeste sum af enten ejerskiftesum eller ejendomsværdi. Afgiftsgrundlaget svarer således til det, der med lovforslaget gælder ved ejerskifte af erhvervsejendomme.

En blandet beboelses-og erhvervsejendom kan f.eks. være en butik med en tilhørende beboelseslejlighed.

En ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes er også en blandet beboelses-og erhvervsejendom. Dette gælder både i de tilfælde, hvor ejeren selv beboer en af beboelseslejlighederne og samtidig udlejer resterende beboelseslejligheder, samt i de situationer, hvor samtlige beboelseslejligheder udlejes af ejeren. En ejendom, hvor et eller flere værelser udlejes, eller som anvendes erhvervsmæssigt, er også en blandet beboelses-og erhvervsejendom.

..."

Det fremgår således af lovbemærkningerne til bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, at en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes også er omfattet af begrebet "blandet beboelses-og erhvervsejendom" i bestemmelsen.

Af den afgivne erklæring i forbindelse med tinglysningen af det omhandlede skøde fremgår, at de 5 ejerlejligheder blev erhvervet med henblik på udlejning til helårsbeboelse.

SKAT har derfor med rette truffet afgørelse om, at tinglysningsafgiften for tinglysning af skødet skal opgøres efter tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, jf. stk. 2, 1. pkt.

Tinglysningsafgiften er  med  rette  opgjort  til  24.360  kr.,  opgjort  som  0,6  % af

3.780.000 kr., oprundet til 22.700 kr., jf. tinglysningsafgiftslovens § 2, stk. 1, plus 1.660 kr.

SKAT  har  som  følge  heraf  med  rette  opkrævet  yderligere  tinglysningsafgift på

16.100 kr. i forhold til det allerede indbetalte beløb på 8.260 kr.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.

..."

H1 ApS' branche- og bibranchekode er ifølge udskrift fra Erhvervsstyrelsen henholdsvis investering og udlejning af erhvervsejendomme.

Det fremgår af BBR-Meddelelsen vedrørende de enkelte ejerlejligheder bl.a., at der er tale om en "Egentlig beboelseslejlighed (boligenhed med eget køkken)".

I forbindelse med den digitale anmeldelse til tinglysning har H1 ApS anmeldt erhvervelsen af ejerlejlighederne ved én samlet anmeldelse under ejendomskategorien "Anden ejendom, Andet" og erklæret, at ejendommene skal anvendes i erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhuse og campering.

Parternes synspunkter

H1 ApS har i sit påstandsdokument gjort gældende:

at da der er tale om 5 selvstændige ejerlejligheder indrettet til beboelse - familiebeboelse - og som udelukkende anvendes til beboelse, er hver af ejerlejlighederne i tinglysningsafgiftsmæssig forstand et enfamiliehus, hvorfor tinglysningsafgiften skal beregnes af ejerskiftesummen og ikke den offentlige ejendomsværdi, jfr. herved tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, sammenholdt med stk. 5, og

Det gøres yderligere gældende,

at såvel Skat som Landsskatteretten har overset, at hver af ejerlejlighederne udgør en selvstændig fast ejendom, og således har været i en vildfarelse med hensyn til de faktiske forhold og

at såvel Skat som Landsskatteretten urigtigt har indfortolket et krav om, at det  er køberen af ejendommen/ejerlejligheden, der skal anvende hver af ejerlejlighederne til beboelse, hvilken fortolkning i øvrigt også vil stride imod den almindeligt gældende forvaltningsretlige lighedsgrundsætning.

H1 ApS har supplerende anført, at der ikke er tale om en erhvervsejendom, når ejendommen anvendes til udlejning til beboelse.

H1 ApS kunne i stedet have sat kryds i tinglysningssystemets felt for énfamiliehuse, og så ville sagen have været behandlet rigtigt tinglysningsmæssigt.

Skatteministeriet har gjort følgende gældende i sit påstandsdokument:

Det gøres overordnet gældende, at afgiften for tinglysning af ejerskifte af de 5 ejerlejligheder skal beregnes på grundlag af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2.

Tinglysningsafgiftslovens § 4 skal fortolkes sådan, at afgiftsgrundlaget skal opgøres efter § 4, stk. 2, når der sker ejerskifte af erhvervsejendomme, dvs. ejendomme som fuldt ud eller i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt.

Der er f.eks. tale om en erhvervsejendom, hvis ejeren selv benytter den til en forretning eller liberalt erhverv. Der er også tale om en erhvervsejendom, hvis ejeren udlejer ejendommen, f.eks. til forretning eller til beboelse.

Når en ejendom således anvendes erhvervsmæssigt skal afgiften ikke beregnes efter undtagelsesbestemmelsen i § 4, stk. 4, men efter hovedreglen i § 4, stk. 2. Dette skyldes, at stk. 4, ikke omfatter erhvervsejendomme, men kun ejendomme, der anvendes til  andre  formål.

En ejendom, f.eks. en ejerlejlighed, som af ejeren anvendes til udlejning til beboelse, er en erhvervsejendom, der dermed ikke omfattes af de ejendomstyper, der er nævnt i § 4, stk. 4.

Det er kun ejendomme, der ikke anvendes erhvervsmæssigt, men derimod til ejerens beboelse eller fritidsformål, som omfattes af § 4, stk. 4. Hvis disse ejendomme imidlertid delvis anvendes til erhvervsformål, f.eks. derved, at ejeren udlejer dele af ejendommen til beboelse, skal afgiften alligevel svares efter hovedreglen i § 4, stk. 2, jf. herved stk. 8 om ejendomme, der således anvendes til blandet beboelse og erhverv.

Med andre ord er det en betingelse for, at afgift skal svares efter undtagelsesbestemmelsen i § 4, stk. 4, om en lempeligere afgift, at ejendommen hverken helt eller delvis anvendes til erhvervsformål, f.eks. helt eller delvis til udlejning til beboelse.

Denne fortolkning har støtte i tinglysningsafgiftslovens ordlyd og i bestemmelsernes formål og forarbejder, i sammenhængen i § 4 samt i koblingen til tinglysningssystemet.

Det følger af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 1, at tinglysningsafgiften for ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf udgør et grundbeløb på kr. 1.660 med tillæg af afgiftsgrundlaget efter § 4, stk. 2 og stk. 4-10.

Det følger videre af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, 1. pkt., at afgiftsgrundlaget udgøres af ejerskiftesummen, dog mindst den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi. Dette er tinglysningsafgiftslovens klare hovedregel.

Som undtagelse hertil gælder ifølge stk. 4, at afgiftsgrundlaget ved ejerskifte af enfamiliehuse, flerfamiliehuse og fritidsboliger udgøres af ejerskiftesummen.

Allerede ordlyden af stk. 4 viser, at det er privat beboelse eller fritidsformål, som bestemmelsen sigter på. Der er ingen holdepunkter i ordlyden for, at stk. 4 omfatter erhvervsejendomme. Forarbejderne bekræfter da også, at erhvervsejendomme falder uden for stk. 4, jf. nedenfor. Formålet med § 4, stk. 4, er at indføre en lempeligere afgiftsberegning for ejendomme, som ejeren selv anvender til beboelse eller fritidsformål.

I § 4, stk. 5-7, anføres, hvad der skal forstås ved enfamiliehus, flerfamiliehus og fritidsbolig:

"...

"Stk. 5. Et enfamilieshus efter denne lov er en ejendom, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie, herunder en parcelejendom eller ejerlejlighed.

Stk. 6. Et flerfamilieshus efter denne lov er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder med eget køkken, og hvor hele ejendommen anvendes til beboelse.

Stk. 7. En fritidsbolig efter denne lov er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse, herunder en ejerlejlighed eller timeshareandel."

..."

Heller ikke disse legale definitioner indeholder holdepunkter for, at stk. 4 omfatter erhvervsejendomme.

Man kan hæfte sig ved, at det både i stk. 5 om enfamiliehuse og i stk. 7 om fritidsboliger nævnes, at dette f.eks. kan være en "ejerlejlighed". Retsstillingen er naturligvis ikke den, at en ejerlejlighed altid er et enfamiliehus. En ejerlejlighed kan i denne sammenhæng være enten et enfamiliehus, en sommerbolig - eller en erhvervsejendom. Dette afhænger af, hvad ejerlejligheden anvendes til.

Ifølge tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 8, gælder:

"...

"Stk. 8. Ved ejerskifte af de i stk. 4 anførte boliger, hvor boligen anvendes som blandet beboelses-og erhvervsejendom, beregnes afgiften efter stk. 2, 1. pkt."

..."

Bestemmelsen er kun relevant, hvis en bolig omfattes af stk. 4. I så fald leder stk. 8 - hvis boligen altså anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom - tilbage til hovedreglen i § 4, stk. 2, 1. pkt.,

Tinglysningsafgiftslovens § 4 blev affattet ved lov nr. 1635 af 26. december 2013.

Under behandlingen af lovforslaget (L 80 af 20. november 2013) blev der fremsat et ændringsforslag bl.a. vedrørende affattelse af § 4, stk. 4.

Det fremgår indledningsvis af bemærkningerne:

"...

Med forslaget præciseres, at ejerskiftesummen skal danne grundlag for beregningen af den variable tinglysningsafgift for visse typer af ejerskifter. Ejerskiftesummen udgør det samlede kontante vederlag for overdragelsen.

De ejerskifter, der er omfattet af ejerskiftesumprincippet, er de boligtyper, som nævnes i forslaget til stk. 4. Boligtyperne svarer til den terminologi, der i dag anvendes i det digitale tinglysningssystem i forbindelse med tinglysning af ejerskifte af en af de nævnte boligtyper. Formålet med den foreslåede ændring af terminologien i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, er således at sikre en konsekvent og ensartet begrebsanvendelse ved henholdsvis tinglysning af et ejerskifte af de nævnte boligtyper og den efterfølgende beregning af tinglysningsafgiften for det konkrete ejerskifte. Ved at bruge samme terminologi både i forbindelse med tinglysningen af selve ejerskiftet og ved fastsættelsen og beregningen af den variable tinglysningsafgift sikres en mere hensigtsmæssig administrativ sagsbehandling ved fastsættelsen af den variable tinglysningsafgift.

..."

Som det fremgår, ønskede lovgiver at sikre, at den begrebsanvendelse, som sker ved tinglysningen, henholdsvis den efterfølgende beregning af tinglysningsafgift, er "konsekvent og ensartet".

Tinglysningen og tinglysningsafgiften går altså hånd i hånd. De to systemers begrebsapparat er forankret fornuftigvis forankret og integreret i hinanden.

I det digitale tinglysningssystem benyttes forskellige kategorier af ejendomme, herunder - præcis som i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4 - enfamiliehus, flerfamiliehus og fritidsbolig.

Desuden anvendes ved tinglysningen kategorien "erhvervsejendom", som betegner ejendomme, der fuldt ud eller i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt. Dette omfatter også ejerlejligheder, som anvendes erhvervsmæssigt, f.eks. til udlejning til beboelse.

I det digitale tinglysningssystem er en ejerlejlighed, som udlejes, f.eks. til beboelse, altså en "erhvervsejendom", ikke et enfamiliehus, et flerfamiliehus eller en fritidsbolig.

Når denne begrebsdannelse overføres til tinglysningsafgiftsloven - som lovgiver jo udtrykkeligt ønsker - medfører det, at en ejerlejlighed, der udlejes, ikke omfattes af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4.

Sagsøgeren anmeldte som nævnt ejendommen i kategorien "Anden ejendom - Andet". Da sagsøgeren således ikke anmeldte de 5 ejerlejligheder til tinglysning som "enfamiliehus, flerfamiliehus eller fritidsbolig", blev sagsøgeren opkrævet yderligere afgift, for det er jo kun disse 3 kategorier af ejendomme, som er omfattet af den lempeligere afgift. Anmeldelsen burde være foretaget som "Erhvervsejendom".

Tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4, tager slet ikke sigte på erhvervsejendomme, dvs. ejendomme som fuldt ud eller i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, men på ejendomme som ejeren anvender til private formål (helårsbeboelse eller fritidsformål). Hvis der er et erhvervsmæssigt element, f.eks. udlejning, så falder en ejendom uden for stk. 4.

Det fremgår da også videre af forarbejderne vedrørende § 4, stk. 5-7:

"...

I stk. 5 præciseres begrebet enfamilieshus nærmere. Begrebet omfatter alle ejendomme, der er indrettet med henblik på beboelse af en familie. Det er den mest almindelige type beboelsesejendom og omfatter almindelige parcelejendomme, ejerlejligheder, ejerlejlighed i bygning på lejet grund m.v. En blandet beboelses-og erhvervsejendom, som f.eks. en butik med tilhørende beboelseslejlighed, er ikke omfattet af begrebet enfamilieshus. Der henvises til bemærkningerne til det foreslåede stk. 8.

Begrebet flerfamilieshus, jf. det foreslåede stk. 6, er en ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder. En beboelseslejlighed kendetegnes ved, at lejligheden har eget køkken og anvendes til beboelse. Ejendomme med lejligheder, der udlejes, omfattes ikke af denne boligtype. Der henvises til bemærkningerne til det foreslåede stk. 8.

En fritidsbolig, jf. det foreslåede stk. 7, er en fast ejendom, der ikke anvendes til helårsbeboelse. Det kan f.eks. være en almindelig ejendom, ejerlejlighed, bygning på lejet grund, timeshareandel el. lign. Den nævnte boligtype omfatter ikke erhvervsejendomme til udlejningsformål."

..."

Som det fremgår, henvises i bemærkningerne flere steder til stk. 8. Hvis en ejendom, som omfattes af stk. 5-7, også anvendes erhvervsmæssigt, indebærer stk. 8, at tinglysningsafgift alligevel skal beregnes efter hovedreglen i stk. 2.

Af bemærkninger til stk. 8 fremgår:

"...

Det fremgår af forslaget til stk. 8, at i de tilfælde, hvor der sker ejerskifte af ejendomme, som anvendes som blandet beboelses- og erhvervsejendom, skal afgiftsgrundlaget beregnes efter lovens § 4, stk. 2, 1. pkt. Det betyder, at den variable tinglysningsafgift i disse tilfælde skal beregnes af den højeste sum af enten ejerskiftesum eller ejendomsværdi. Afgiftsgrundlaget svarer således til det, der med lovforslaget gælder ved ejerskifte af erhvervsejendomme.

En blandet beboelses-og erhvervsejendom kan f.eks. være en butik med en tilhørende beboelseslejlighed. En ejendom med flere selvstændige beboelseslejligheder, hvor en eller flere af lejlighederne udlejes, er også en blandet beboelses-og erhvervsejendom. Dette gælder både i de tilfælde, hvor ejeren selv bebor en af beboelseslejlighederne og samtidig udlejer resterende beboelseslejligheder, og i de situationer, hvor samtlige beboelseslejligheder udlejes af ejeren. En ejendom, hvor et eller flere værelser udlejes, eller som anvendes erhvervsmæssigt, er også en blandet beboelses-og erhvervsejendom.

..."

Lovens system er logisk og sammenhængende.

Når der er tale om erhvervsejendomme omfattes disse uden videre af § 4, stk. 2.

Hvis en ejendom derimod omfattes af § 4, stk. 4, fordi det er et enfamiliehus, flerfamiliehus eller en fritidsbolig, så svares der tinglysningsafgift efter stk. 4, medmindre der samtidig foreligger en delvis erhvervsmæssig anvendelse, jf. § 4, stk. 8.

Med andre ord indebærer både en hel og delvis erhvervsmæssig anvendelse, at tinglysningsafgift skal beregnes efter hovedregel i § 4, stk. 2, enten fordi § 4, stk. 4, slet ikke kommer på tale (erhvervsejendomme) eller fordi § 4, stk. 8, medfører, at man vender tilbage til hovedreglen i stk. 2 (blandet beboelse-og erhvervsejendom).

I den konkrete sag blev hver af de 5 ejerlejligheder ved ejerskiftet - og forud for og efterfølgende - anvendt til udlejning til beboelse.

Ejendommene har dermed hver især karakter af en erhvervsejendom, som ikke omfattes af tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4.

Ved ejerskifte af de 5 ejerlejligheder skal tinglysningsafgift derfor beregnes efter § 4, stk. 2, på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering, som ubestridt oversteg ejerskiftesummen for hver ejerlejlighed.

Selv for ejerlejligheder, der omfattes af begrebet "enfamiliehus", jf. § 4, stk. 4 og stk. 5, så skal tinglysningsafgiften som følge af stk. 8 alligevel beregnes efter stk. 2, hvis ejendommen også anvendes til erhvervsformål, herunder udlejning til beboelse. De omhandlede 5 ejerlejligheder er hver især en erhvervsejendom og er dermed ikke omfattet af stk. 4, men selv hvis man mente, at dette var tilfældet, ville stk. 8 alligevel føre til, at afgift skulle beregnes efter stk. 2, når de 5 ejerlejligheder anvendes erhvervsmæssigt til udlejning.

Sagsøgerens fortolkning ville indebære en betydelig indskrænkning af tinglysningsafgiftslovens hovedregel om, at det mindst er den offentlige ejendomsvurdering, som skal danne grundlag for afgiftsberegningen.

Hvis sagsøgerens fortolkning var rigtig, ville det bl.a. indebære, at erhvervsmæssig udlejning af ejerlejligheder som her ville falde uden for hovedreglen i § 4, stk. 2, og tilsvarende ville gælde for ejerlejligheder, som i deres helhed anvendes af ejeren til erhverv eller udlejes til erhverv f.eks. til en butik eller liberalt erhverv.

Sagsøgerens fortolkning ville også have den ulogiske konsekvens, at ejerlejligheder, som anvendes delvis erhvervsmæssigt, ifølge stk. 8 ville være omfattet af stk. 2, mens ejerlejligheder, der - som her - anvendes udelukkende erhvervsmæssigt derimod ikke ville være omfattet af stk. 2.

Sagsøgerens fortolkning er imidlertid ikke rigtig. Den mangler hjemmel, savner mening og bryder med sammenhængen i tinglysnings-og tinglysningsafgiftssystemet.

Rettens begrundelse og afgørelse

H1 ApS, der er et investeringsselskab, som udlejer erhvervsejendomme, erhvervede samlet de 5 ejerlejligheder med henblik på udlejning til helårsbeboelse. H1 ApS har i overensstemmelse hermed ved anmeldelsen af skødet til tinglysning i ejendomskategorien "Anden ejendom, andet" erklæret, at ejendommene skal anvendes i et erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lov om sommerhus og campering, og at lejlighederne erhverves med henblik på udlejning til helårsbeboelse. H1 ApS' erhvervelse af lejlighederne er således sket med henblik på en erhvervsmæssig brug.

Som udgangspunkt skal tinglysningsafgiften herefter beregnes af ejerskiftesummen, dog mindst det seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2. Ved ejerskifte af enfamilieshus, flerfamilieshus eller fritidsbolig beregnes afgiften dog af ejerskiftesummen, jf. § 4, stk. 4. Da de 5 lejligheder, H1 ApS erhvervede, alle er egentlige beboelseslejligheder, dvs. boligenheder med eget køkken, er de efter deres indretning at anse for enfamilieshuse, jf. tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 5. Efter ordlyden af § 4, stk. 4, sammenholdt med forarbejderne, finder retten, at beregning af afgiften efter denne bestemmelse tillige forudsætter, at ejeren benytter enfamilieshuset til beboelse og ikke til erhvervsmæssig udlejning. Retten har herved lagt vægt på, at der med § 4, stk. 4, er tilsigtet en konsekvent og ensartet begrebsanvendelse ved tinglysning af ejerskifte og  den efterfølgende  beregning af tinglysningsafgiften, og på at der ikke var tiltænkt indholdsmæssige ændringer af det oprindelige lovforslag, der sondrede mellem ejerboliger og andre ejendomme. Endvidere har retten lagt vægt på, at det af forarbejderne til § 4, stk. 5 - 8, fremgår, at hel eller delvis udlejning af en ejendom indebærer, at afgiften skal beregnes efter § 4, stk. 2.

Da H1 ApS har erhvervet lejlighederne med henblik på en erhvervsmæssig brug, skal beregningen af tinglysningsafgiften således ske i overensstemmelse med udgangspunktet i tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 2, af den seneste på tidspunktet for anmeldelse til tinglysning offentliggjorte ejendomsværdi, idet denne oversteg ejerskiftesummen. Skatteministeriets påstand om frifindelse tages derfor til følge.

H1 ApS skal i medfør af retsplejelovens § 312, stk. 3, betale delvise sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 5.100 kr. Sagsomkostningerne er fastsat ud fra de vejledende takster for sager behandlet i småsagsprocessen. Retten har herved lagt vægt på, at den omfatter et principielt spørgsmål om anvendelsesområdet for tinglysningsafgiftslovens § 4, stk. 4.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, H1 ApS, skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 5.100 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

http://www.afgoerelsesdatabasen.dk/ShowDoc.aspx?q=14-4249432&docId=dom-lsr-14-4249432-full

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter