Dato for udgivelse
16 Dec 2016 13:11
Dato for afsagt dom/kendelse
29 Jul 2016 08:28
SKM-nummer
SKM2016.613.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 2A-806/2015
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendomsvurdering, ejendomsskat, boligforening, fundering, begrundelsesmangel, nedslag
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt boligforeningen havde påvist et grundlag for at tilsidesætte ansættelserne af ejendommens grundværdi ved vurderingerne 2001, 2002 og 2004.

Landsskatteretten havde fundet, at en beregning efter byggeretsværdiprincippet førte til grundværdier, der var lavere end de af SKAT beregnede, men at der ikke var grundlag for at ændre SKATs ansættelser.

Boligforeningen gjorde gældende, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag, og anførte i den forbindelse, at der var behov for ekstrafundering på grunden i et videre omfang end antaget af Landsskatteretten. Som dokumentation herfor henviste boligforeningen blandt andet til et tilbud. Der forelå ikke nærmere oplysninger om, hvorvidt dette tilbud var accepteret, og hvilken del af grunden funderingen måtte angå.

Herudover gjorde boligforeningen gældende, at Landsskatterettens afgørelse led af en begrundelsesmangel, idet Landsskatteretten ikke havde angivet konkrete forhold vedrørende boligforeningens ejendom, som begrundelse for at fravige resultatet af en "korrekt beregning" efter byggeretsværdiprincippet.

For så vidt angik spørgsmålet om nedslag for ekstrafundering fandt retten ikke, at boligforeningen havde godtgjort, at jordbundsforholdene på boligforeningens ejendom var af en sådan beskaffenhed, at der var et generelt behov for ekstrafundering udover, hvad der allerede var anerkendt af skattemyndighederne. Retten lagde her vægt på, at det ud fra de geotekniske rapporter kunne konkluderes, at der skulle ske en del ekstrafundering på den sydlige del af grunden, men at byggeriet var opført på den nordlige del, hvilket formentlig var gjort for at mindske udgiften til ekstrafundering. Retten kunne derfor ikke erklære sig enig i, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag.

Retten fastslog endvidere, at boligforeningen ikke havde godtgjort, at de ansatte værdier ikke svarede til handelsværdien. Retten anførte i den forbindelse, at Landsskatteretten i sin begrundelse havde angivet konkrete forhold som begrundelse for at fravige resultatet af beregningen efter byggeretsværdiprincippet, herunder forholdt sig til handelsprisen for en naboejendom.

Retten fandt således ikke grundlag for at tilsidesætte det af Landsskatteretten udøvede skøn.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingslovens § 6, 1. pkt.
Vurderingslovens § 13, stk. 1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, H.A.3
Den Juridiske Vejledning 2016-2, H.A.3.2.2.1

Redaktionelle noter

Se Østre Landsrets dom, SKM2017.503.ØLR den 6/7-2017 


Parter

Boligforeningen H1

(Advokat, Anne Bache)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten, v/advokatfuldmægtig, Signe Brehm Jensen

Afsagt af byretsdommer

Allan Gaardbo

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen der er anlagt den 29. juni 2015, angår om sagsøgeren, Boligforeningen H1 er berettiget til (yderligere) nedslag i grundværdien begrundet i for stor grund, manglende udstykning og forhøjelse af ejendommens nedslag for ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold.

Sagsøgerens påstand er, at sagsøgte Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdiansættelsen for sagsøgerens ejendom beliggende Y1 (ejendomsnummer ...1) ved vurderingen 2001, 2002 og 2004 hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagsøgeren erhvervede ejendommen som en ubebygget grund med overtagelsesdag den 1. juni 1986. Grundarealet er på 3.319 m2, hvoraf der maksimalt må opføres 905 etagemeter. Ifølge BBR er der opført 12 boliger på grunden med et samlet bebygget areal på 796 m2.

Den 30. april 2008 indbragte sagsøger grundværdiansættelserne i vurderingsårene 2001, 2002 og 2004 for vurderingsmyndighederne med påstand om nedsættelse begrundet i for stor grund, manglende udstykning og forhøjelse af ejendommens nedslag for ekstrafundering som følge af dårlige jordbundsforhold. Ved afgørelse af xx. marts 2009 afslog SKAT at genoptage grundværdiansættelsen.

Afgørelsen indbragtes for Landsskatteretten, der i afgørelse af xx. marts 2015 stadfæstede vurderingsmyndighedens afgørelse.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse er sålydende:

"Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grund af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"...

§13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Grundværdi

Nedslag for ekstrafundering
Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Der er af foreningen ikke henvist til normerne i dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBi-anvisning 181" fra 1994 og den nugældende SBi-anvisning 231 fra 2011. Det fremgår af anvisningerne, at de begge vedrører fundering af små bygninger og lav boligbebyggelse på op til 1 ½ plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder. Da den påklagede ejendom indeholder 4 bygninger i 1 etage uden kælder, skal vurderingen af godkendelse af nedslag for ekstrafundering ske på baggrund af SBi-anvisningen, idet denne finder anvendelse på et byggeri af den pågældende størrelse.

Der er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf det fremgår, at der er afholdt 176.522 kr. til ekstrafundering og pilotering og 32.531 kr. til jordbundsundersøgelser.

Der er endvidere fremlagt geotekniske rapporter underskrevet den 7. februar 1986 og 18. marts 1986, bilagt situationsplaner og boreprofiler.

På baggrund af de fremlagte geotekniske rapporter sammenholdt med boreprofilerne og situationsplanen er det rettens opfattelse, at der er grundlag for at antage, at jordens beskaffenhed på en del af foreningens grund er af en sådan karakter, at der skal funderes ud over, hvad der er sædvanligt for en bebyggelse uden kælder.

Ud fra de geotekniske rapporter kan det konkluderes, at der skal ske en del ekstrafundering på den sydlige del af matriklen, men at byggeriet er opført på den nordlige del, hvilket formentlig er gjort for at mindske udgiften til ekstrafundering.

Vedrørende det fremlagte byggeregnskab bemærkes, at det ikke er godtgjort, at posten "ekstrafundering og pilotering" i byggeregnskabet alene knytter sig til foranstaltninger, der berettiger til godkendelse af nedslag som følge af jordens beskaffenhed.

Retten bemærker i tilknytning hertil, at posterne i byggeregnskabet ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "ekstrafundering og pilotering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Efter en samlet vurdering af sagens oplysninger er det herefter opfattelsen, at der ikke er grundlag for at godkende nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den påklagede ejendom.

Ved afgørelsen er der bl.a. lagt vægt på, at den af retten skønnede udgift til ekstrafundering på 20.000 kr. samt geotekniske undersøgelser på 32.500 svarende til en skønnet udgift på 55.000 kr., fremskrevet fra 1986 i overensstemmelse med rettens praksis og sammenholdt med grundværdierne i de påklagede vurderingsår, anses at ligge inden for den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand.

Der henvises til Byrettens dom af 3. april 2014, offentliggjort i SKM2014.530.BR, hvoraf fremgår at behovet for ekstrafundering var dokumenteret, men at udgiften i forhold til egen angivelse sammenholdt med den af SKAT ansatte grundværdi gjorde, at der ikke var grundlag for en hjemvisning.

Endvidere kan der henvises til Højesterets dom af 3. december 2013, offentliggjort i SKM2013.862.HR, hvoraf det fremgår, at det ikke er godtgjort, at grundejeren efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag i ansættelserne.

Byggeretter og fælles areal m.v.
Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og 2.

Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings-og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ejendommen er beliggende i et grundværdiområde, som ifølge lokalplan 15.28, december 1984, et boligområde ved Y1 er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus, byggeretsværdien og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen, arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter, anses et normal hus at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2, jf. vurderingsvejledningen 2002 - 2006.

At byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved beregning af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, fremgår bl.a. af rettens kendelse af den 28. september 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS1995.864LSR. I sagen var der sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse. Retten fastsatte således antallet af byggeretter under hensyntagen til det antal etagemeter, der var muligt at opføre på arealet, og under hensyntagen til, at der maksimalt kunne medregnes det antal byggeretter, der svarede til en gennemsnitlig boligstørrelse.

Det fremgår af lokalplanen, at bebyggelsesprocenten for den omhandlede ejendom, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse, ikke må overstige 25 %. Da ejendommens grundareal udgør 3.619 m2, må der maksimalt opføres 905 etagemeter. Det faktisk bebyggede areal på grunden udgør 796 m2. Grunden er således ikke udnyttet med den bebyggelsesprocent, som lokalplanen tillader. Som følge heraf, er der ikke sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse, hvilket er en forudsætning for, at antallet af byggeretter kan fastsættes med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden.

Retten bemærker, at fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis kan ansættes til 0 kr., men at værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken". Se bl.a. "den juridiske vejledning", afsnit H:A. 2.2.2.2. Dette betyder, at ændringer i fællesarealets udstrækning ikke påvirker den endelige grundværdi.

Ved beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge lokalplan godkendte retlige udnyttelse. (Det byggetekniske beregningsareal) Såfremt grunden bebygges med 25 %, som er den retlige tilladte bebyggelsesprocent, skal hele grundens areal indgå i det byggetekniske beregningsareal (905:0,25 = 3.619 m2 afr.) Da der ikke er et overskydende areal, er der ikke grundlag for at fastsætte en del heraf til 0 kr. som fællesareal.

Retten bemærker, at det følger af vurderingslovens bestemmelser, at grundens handelsværdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand. Det er derfor rettens opfattelse, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, som et hjælpeværktøj, at en grund som er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr. og derved opnå en lavere grundværdi.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at antallet af byggeretter skal ansættes på grundlag af det retlige udgangspunkt, samt at der kun ansættes byggeretsværdi på arealer, hvor det er muligt at opføre et hus i normal størrelse. Da der ifølge lokalplanen kan opføres 905 etagemeter, kan grundværdien bl.a. ansættes med 9 byggeretter (905/95).

Ifølge sædvanlig praksis godkendes nedslag for manglende udstykningsomkostninger og stor grund med 12,5 %.

På grundlag af ovennævnte kunne grundværdierne beregnes således

2001

Prisbetegnelse

Areal/enhed

Enhedsbeløb.

Total/specifik.

Byggeretspris

9

144.000 kr.

1.296.000 kr.

Kvmpris standard

3.619

180 kr.

651.420 kr.

Værdinedslag i øvrigt

-257.100 kr.

Værdinedslag for mgl. Udstykning og stor grund

-243.428 kr.

Grundværdi i alt afr.

1.446.900 kr.

2002

Prisbetegnelse

Areal/enhed

Enhedsbeløb.

Total/specifik.

Byggeretspris

9

166.000 kr.

1.494.000 kr.

Kvmpris standard

3.619

208 kr.

752.752 kr.

Værdinedslag i øvrigt

-295.665 kr.

Værdinedslag for mgl. Udstykning og stor grund

-280.844 kr.

Grundværdi i alt afr.

2.210.100 kr.

2004

Prisbetegnelse

Areal/enhed

Enhedsbeløb.

Total/specifik.

Byggeretspris

9

220.000 kr.

1.980.000 kr.

Kvmpris standard

3.619

275 kr.

995.225 kr.

Værdinedslag i øvrigt

-393.234 kr.

Værdinedslag for mgl. Udstykning og stor grund

-371.903 kr.

Grundværdi i alt afr.

2.210.100 kr.

Princippet om beregning af grundværdier ud fra byggeretter er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, jf. bl.a. Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR.

Desuden kan henvises til byrettens dom af 3. januar 2014, offentliggjort i SKM2014.78.BR. Her udtalte retten desuden, at man ikke har krav på, at grundværdien alene fastsættes som et resultat af en beregning efter byggeretsværdiprincippet.

På ovenstående baggrund er der ud fra sagens oplysninger finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte de ansatte grundværdier. Der er lagt vægt på, at byggeretsværdiprincippet alene (er) et vurderingsteknisk hjælpemiddel, samt at vurderingsmyndighedens værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden.

Foreningen har ved belysning af, at handelsprisen for ejendommen er sat for højt sammenlignet denne med en handelspris for en solgt naboejendom på Y2.

Af fremlagte skøde fremgår, at salget vedrører matrikel nr. ..21, Y3-by, som er solgt i 2003. Det fremgår ligeledes af skødet, at der er tale om ejerlejligheder

Foreningen henviser til, at købesummen for Y2, jævnfør skødet er på 2.400.000 kr. for en ubebygget grund på 7.085 m², hvilket efter foreningens opfattelse giver en m²-pris på 320 kr. Prisen må antages at være fastsat under hensyntagen til manglende byggemodning samt til, at køber ikke kan gøre indsigelse på grundlag af eventuel manglende bæreevne.

Vurderingsprisen for foreningens påklagede ejendom for 2003 er på 499 kr. pr. m².

Det er rettens opfattelse, at forskellen mellem de 2 priser er et passende udtryk for manglende byggemodning af ejendommen Y2 samt usikkerheden omkring bæreevnen for jorden på samme ejendom.

På denne baggrund finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte den ved tidligere instanser ansatte grundværdi, idet der er foretaget en samlet vurdering af jordens beskaffenhed samt den beregnede grundværdi. Der er endvidere lagt vægt på, at grunden er købt til en handelspris der ligger væsentlig over vurderingen samt at der ved købet har været udarbejdet geotekniske rapporter, hvorfor køber var vidende om jordens beskaffenhed på købstidspunktet

Som følge heraf stadfæster retten de ansatte grundværdier på henholdsvis

1.478.300 kr., 1.721.400 kr. og 2.314.300 kr. i vurderingsårene 2001, 2002 og 2004."

Parternes synspunkter

Sagsøger har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 30. maj 2016, hvoraf fremgår:

"Det gøres overordnet gældende, at grundværdiansættelsen skal hjemvises til en fornyet behandling ved vurderingsmyndighederne,

  • idet grundværdien for sagsøgers ejendom er ansat på baggrund af en forkert beregning efter byggeretsværdiprincippet,

  • idet at landskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, og

  • idet hverken Landsskatteretten eller Skatteministeriet har anført forhold, der kan begrunde en stadfæstelse af SKATs grundværdiansættelse og dermed en fravigelse af byggeretsværdiprincippet.

Beregningen efter byggeretsværdiprincippet

Vurderingslovens §§ 6, 13 og 16 har følgende ordlyd:

"...

§ 6 Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

§ 13, stk. 1 Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

§ 16 Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings-og omlægningsmuligheder.

..."

Sagsøgers ejendom er vurderet efter byggeretsværdiprincippet.

Byggeretsværdiprincippet, der anvendes ved tæt-lav bebyggelse, indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Ifølge sædvanlig praksis godkendes nedslag for manglende udstykningsomkostninger og stor grund med 12,5 %.

Landsskatteretten har i bilag 1, i overensstemmelse med ovenstående, ansat grundværdien ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet.

Landsskatterettens beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet fremgår af bilag 1 side 11-12 og er gengivet nedenfor:

2001

 

 

 

Prisbetegnelse :

Areal/enhed

Enhedsbeløb

Total/specifik

Byggeretspris

9

144.000 kr.

1.296.400 kr.

Kvmpris standard

3.619

180. kr.

651.420 kr.

Værdinedslag i øvrigt

-257.100 kr.

Værdinedslag for mgl. udstykning og stor grund

-243.428 kr.

Grundværdi i alt afr.

1.446.900 kr.

2002

 

 

 

Prisbetegnelse :

 Areal/enhed

 Enhedsbeløb

Total/specifik

Byggeretspris

9

166.000 kr.

1.494.000 kr.

Kvmpris standard

3.619

208 kr.

752.752 kr.

Værdinedslag i øvrigt

-295.665 kr.

Værdinedslag for mgl. udstykning og stor grund

-280.844 kr.

Grundværdi i alt afr.

1.670.200 kr.

2004

Prisbetegnelse :

Areal/enhed

Enhedsbeløb

Total/specifik

Byggeretspris

9

220.000 kr.

1.980.000 kr.

Kvmpris standard

3.619

275 kr.

995.225 kr.

Værdinedslag i øvrigt

-393.324 kr.

Værdinedslag for mgl. udstykning og stor grund

-371.903 kr.

Grundværdi i alt afr.

2.210.100 kr.

Der er enighed om, at Landsskatterettens beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet er korrekt.

Den ansatte, og dermed gældende, grundværdi for ejendommen udgør 1.478.305 kr. i 2001, 1.721.377 kr. i 2002 og 2.314.346 kr., i 2004, jf. bilag 9.

De af Landsskatteretten beregnede grundværdier efter byggeretsværdiprincippet er således lavere end de ansatte grundværdier i vurderingen 2001,

2002 og 2004.

Vurderingsår

 Grundværdi efter byggeretsværdiprincippet

Grundværdier jf. bilag 9

Difference

2001

1.446.900 kr.

1.478.305 kr.

31.405 kr.

2002

1.670.200 kr.

1.721.377 kr.

51.177 kr.

2004

2.210.100 kr.

2.316.346 kr.

106.246 kr.

Uanset, at en beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet fører til en lavere grundværdi end de gældende i bilag 9, valgte Landsskatteretten at stadfæste SKATs grundværdiansættelser. Det gøres overordnet gældende, at Landsskatteretten ikke var berettiget hertil, jf. nedenfor.

Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag

Af Den juridiske vejledning afsnit H,A.3.1 fremgår følgende:

"...

Beskaffenhed
Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen for området. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil.

[...]

SKAT har typisk ikke kendskab til specifikke forhold vedrørende en grunds beskaffenhed inden for et grundværdiområde. Der vil derfor typisk kun blive taget stilling til en grunds specifikke beskaffenhed efter klage eller hvis ejeren selv gør opmærksom herpå.

..."

Det fremgår således direkte af Den juridiske vejledning, at der i udgangspunktet skal tages individuelt hensyn til ejendommens jordbundsforhold, når disse er dårligere end sædvanligt.

Landsskatteretten anfører i kendelsen (bilag 1, s. 8), at der ikke er grundlag for at godkende nedslag for ekstrafundering for den påklagede ejendom. Ved vurderingen har Landsskatteretten lagt vægt på en af retten skønnet udgift til ekstrafundering på 20.000 kr. samt en udgift til geoteknisk undersøgelse  på 32.500 kr. Denne udgift er fremskrevet fra 1986, på hvilket tidspunkt ekstrafunderingen er udført, til 2001 som er første relevante vurderingsår.

Landsskatterettens fremskrevne ekstrafunderingsudgift udgør 89.521 kr. i 2001. Grundværdien er ansat til 1.478.300 kr. i vurderingsåret 2001. Den skønnede udgift i 2001 udgør 6 % af grundværdien.

Med tilbuddet fremlagt som sagens bilag 5, står det klart, at Landsskatterettens skøn er foretaget på et forkert grundlag, idet Landsskatteretten har lagt til grund at ekstrafunderingsudgiften er 102.000 kr. mindre end den faktiske udgift, der udgør 122.000 kr. inkl. moms.

Da Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, har Skatteministeriet bevisbyrden for, at det ikke ville have medført til et andet resultat, såfremt skønnet var foretaget på et korrekt grundlag, jf. nedenfor. Denne bevisbyrde har Skatteministeriet ikke løftet.

Begrundelsesmangler

I nærværende sag er der enighed om, at SKATs ansættelse af grundværdien ikke er korrekt, jf. ovenfor.

Trods dette valgte Landsskatteretten at stadfæste de af SKAT ansatte grundværdier, selvom disse byggede på urigtige forudsætninger. Landsskatteretten henviste til støtte for resultatet til, at SKATs ansættelser lå inden for det skøn over grundens handelsværdi, som tilkommer SKAT.

Landsskatterettens ansættelse af grundværdien har karakter af et værdiskøn.

Det følger af fast praksis, at værdiskøn kan tilsidesættes, såfremt skønnet hviler på et forkert grundlag, eller hvis skønnet fører til et åbenbart urimeligt resultat, jf. eksempelvis SKM2015.615.HR.

I SKM2015.615.HR udtalte Højesteret følgende:

"...

Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

..."

I denne sag gør sagsøger gældende, at grundværdiansættelserne i sagens genoptagelsesår hviler på et forkert grundlag, idet disse er ansat på baggrund af forkerte beregninger efter byggeretsværdiprincippet, og idet Landsskatteretten har lagt en for lav, og dermed forkert, ekstrafunderingsudgift til grund for afgørelsen.

Det helt klare udgangspunkt er, at grundværdien skal ansættes i overensstemmelse med byggeretsværdiprincippet, medmindre dette vil føre til et forkert resultat. Dette udgangspunkt baseres på helt almindelige skatte-og forvaltningsretlige lighedsgrundsætninger, idet dette medvirker til at sikre, at lige ejendomme vurderes lige.

Det forhold, at der er en usikkerhed forbundet med at foretage et skøn over grundværdien i ubebygget stand, kan ikke føre til et andet resultat.

Det fremgår direkte af de citerede præmisser fra SKM2015.615.HR, at det tilkommer myndighederne at føre bevis for, at en ansættelse, som hviler på et forkert grundlag, alligevel fører til et rigtigt resultat. I denne sag har Landsskatteretten i sine præmisser ikke fremhævet nogen forhold, som godtgør, at de forkerte beregninger alligevel fører til et korrekt resultat. Det af Skatteministeriet anførte under forberedelsen af denne sag godtgør heller ikke, at SKATs ansættelser er korrekte, jf. nedenfor.

I denne sammenhæng bemærkes det tillige, at Landsskatteretten har karakter af en administrativ rekursmyndighed, hvorfor Landsskatteretten følgelig er forpligtet til at foretage en tilbundsgående og intensiv prøvelse af de rejste problemstillinger. Dette medfører selvsagt, at Landsskatteretten ikke blot kan afvise et åbenbart urigtigt forhold under henvisning til almindelig skønsusikkerhed.

Vestre Landsret har den 19. juni 2015 taget stilling til en sag, hvori problemstillingen var den samme, som i denne sag. Vestre Landsrets afgørelse er gengivet i SKM2015.491.VLR. I SKM2015.491.VLR havde Landsskatteretten tillige fundet, at en beregning efter byggeretsværdiprincippet førte til grundværdier, der var lavere end de af SKAT beregnede. Tilsvarende denne sag havde Landsskatteretten dog afvist at nedsætte grundværdien under henvisning til, at de af SKAT ansatte grundværdier var ansat inden for det skøn, som tilkommer myndigheden.

I sine præmisser udtalte Vestre Landsret følgende:

"...

Landsskatteretten har imidlertid ikke i sin afgørelse angivet konkrete forhold vedrørende S' ejendom som begrundelse for i dette tilfælde at fravige byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af grundværdien som sket. Det fremgår således ikke nærmere af afgørelsen, hvorledes Landsskatteretten er kommet frem til, at den grundværdi, som SKAT og Vurderingsankenævnet på et forkert grundlag havde fastsat, alligevel var korrekt.

..."

Landsretten valgte, efter at have konstateret at Landsskatterettens præmisser led af begrundelsesmangler, at hjemvise sagen til Vurderingsmyndigheden til en fornyet behandling.

Tilsvarende betragtninger gør sig gældende i denne sag, hvor Landsskatteretten heller ikke har begrundet, hvordan Landsskatteretten kom frem til, at en forkert beregning efter byggeretsværdiprincippet alligevel førte til et rigtigt resultat. På trods af, at grundværdien i henhold til vurderingslovens § 6 skal ansættes til markedsprisen, har Landsskatteretten undladt at inddrage vurderinger/priser for sammenlignelige ejendomme.

Kendelsen fra Landsskatteretten, der var til prøvelse i SKM2015.491.VLR, er fremlagt som sagens bilag 11. Når Landsskatterettens præmisser i bilag 11 sammenholdes med præmisserne i den afgørelse, der er til prøvelse under denne sag, bilag 1, ses det, at præmisserne er tilnærmelsesvist enslydende.

Faktum i de to sager er således identisk, og følgelig eksisterer også det fornødne grundlag for at hjemvise denne sag til en fornyet behandling.

Dernæst skal der henvises til Vestre Landsrets V.L. nr. B-0954-14, som vedrørte en tilsvarende problemstilling. Den kendelse, der var til prøvelse under sagen, er fremlagt som sagens bilag 12. I denne sag var spørgsmålet bl.a. også, om Landsskatteretten berettiget kunne stadfæste en forkert beregning efter byggeretsværdiprincippet under henvisning til 'skønsusikkerhed'. Sammenholdes Landsskatterettens præmisser i bilag 12 med præmisserne i bilag 1, ses det, at disse er tilnærmelsesvist enslydende.

Ved processkrift af 21. august 2015 anerkendte Skatteministeriet, at denne sag skulle hjemvises til Vurderingsmyndigheden til en fornyet behandling, idet Landsskatterettens begrundelse for at fravige en korrekt beregning efter byggeretsværdiprincippet og ansætte en højere værdi ikke var tilstrækkelig begrundet i konkrete forhold vedrørende ejendommen, jf. bilag 13. Sagen blev forligt på, at grundværdiansættelsen skulle hjemvises til Vurderingsmyndigheden til en fornyet behandling. Forligsteksten er fremlagt som sagens bilag 14.

Der kan herefter ikke være tvivl om, at Landsskatterettens afgørelse i denne sag ikke er tilstrækkeligt begrundet. I den forbindelse skal det understreges, at Landsskatterettens stillingtagen til de forhold, der er gjort gældende af sagsøgte ikke medfører, at Landsskatteretten ex officio har angivet sådanne konkrete forhold, der kræves for at fravige resultatet af den korrekt beregnede grundværdi.

Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at de procentmæssige afvigelser mellem Vurderingsmyndighedens og Landsskatterettens beregning ikke kan være afgørende for resultatet. I SKM2015.491.VLR udgjorde afvigelserne mellem den korrekt beregnede og den forkert beregnede grundværdi 9-12 %, og i V.L. nr. B-0954-14 udgjorde forskellen ca. 4 %. Det kan således ikke tale imod en hjemvisning af nærværende sag, at de procentvise afvigelser ligger på 2-5 %. Endvidere skal bemærkes, at afvigelsen ville have været endnu større, såfremt Landsskatteretten havde lagt den korrekte udgift til ekstrafundering til grund for deres skøn.

Konsekvenserne af ovenstående er, at sagen skal hjemvises til vurderingsmyndighederne til en fornyet behandling.

Skatteministeriet har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokument af 30. maj 2016, hvoraf fremgår:

"Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det overordnet gældende, at boligforeningen ikke har påvist et grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingerne for 2001, 2002 og 2004.

Det gøres desuden overordnet gældende, at Landsskatterettens afgørelse af 27. marts 2015 (bilag 1) ikke lider af begrundelsesmangler.

Bevisbyrden for berettigelse af et krav på nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold påhviler efter fast retspraksis boligforeningen. Denne bevisbyrde har boligforeningen ikke løftet.

Boligforeningen har således ikke godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse, og dermed grundværdiansættelsen hviler på et forkert grundlag.

Endelig har boligforeningen ikke godtgjort, at ansættelsen af ejendommens grundværdi ikke svarer til handelsværdien, eller at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem disse værdier, at Landsskatterettens skøn af denne grund kan tilsidesættes.

1.  Landskatterettens afgørelse lider ikke af en begrundelsesmangel

Det bestrides, at Landsskatterettens afgørelse lider af en begrundelsesmangel.

Det følger af forvaltningslovens § 22, at en skriftlig afgørelse, der ikke giver parten medhold, skal begrundes. En begrundelse skal indeholde en henvisning til de relevante retsregler og angive de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1. I følge bestemmelsens stk. 2, skal begrundelsen endvidere om fornødent indeholde en kort redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske omstændigheder, som er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen.

Landsskatterettens begrundelse er ledsaget af en begrundelse, der opfylder disse krav.

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, side 11, nederst), at:

"[...]

På ovenstående baggrund er der ud fra sagens oplysninger finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte de ansatte grundværdier. Der er lagt vægt på, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, samt at vurderingsmyndighedens værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden.

Foreningen har ved belysning af, at handelsprisen for ejendommen er sat for højt sammenlignet denne med en handelspris for en solgt naboejendom på Y2.

Af det fremlagte skøde fremgår, at salget vedrører matrikel nr. ...21, Y3-by, som er solgt i 2003. Det fremgår ligeledes af skødet, at der er tale om ejerlejligheder.

Foreningen henviser til, at købesummen for Y2, jævnfør skødet er på 2.400.000 kr. for en ubebygget grund på 7.085 m2, hvilket efter foreningens opfattelse giver en m2-pris på 320 kr. Prisen må antages at være fastsat under hensyntagen til manglende byggemodning samt til, at køber ikke kan gøre indsigelse på grundlag af eventuel manglende bæreevne.

Vurderingsprisen for foreningens påklagede ejendom for 2003 er på 499 kr. pr. m2.

Det er rettens opfattelse, at forskellen mellem de 2 priser er et passende udtryk for manglende byggemodning af ejendommen Y2 samt usikkerheden omkring bæreevnen for jorden på samme ejendom.

På denne baggrund finder Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte den ved tidligere instanser ansatte grundværdi, idet der er foretaget en samlet vurdering af jordens beskaffenhed samt den beregnede grundværdi. Der er endvidere lagt vægt på, at grunden er købt til en handelspris der ligger væsentlig over vurderingen samt at der ved købet har været udarbejdet geotekniske rapporter, hvorfor køber var vidende om jordens beskaffenhed på købstidspunktet.

..."

Landsskatteretten fandt således, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at vurderingsmyndighedens værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden, jf. bilag 1, side 11, 5. afsnit.

Udover disse mere generelle forhold er Landsskatterettens afgørelse ligeledes konkret begrundet.

Landskatteretten har angivet konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom, som begrundelse for at fravige resultatet af beregningen efter byggeretsværdiprincippet.

Landsskatteretten har blandt andet lagt vægt på, at ejendommen er købt til en pris, der ligger langt over vurderingen. Ejendommen blev i år 1985 vurderet til kr. 80.800 og i 1987 til kr. 78.200, jf. bilag 1, side 1, og det fremgår som nævnt af skødet (bilag 2), at boligforeningen erhvervede ejendommen den 1. juni 1986 til kr. 340.000,-.

Landsskatteretten har desuden lagt vægt på, at de geotekniske rapporter (bilag E og F) har været udarbejdet inden boligforeningen overtog ejendommen, og boligforeningen har derfor været bekendt med jordens beskaffenhed på købstidspunktet.

Derudover har Landsskatteretten forholdt sig til den naboejendom, beliggende Y2, som boligforeningen har henvist til som støtte for, at handelsprisen for boligforeningens ejendom er ansat for højt. Landsskatteretten har i sin begrundelse forholdt sig konkret til denne ejendom og fundet, at forskellen mellem de to priser er et passende udtryk for manglende byggemodning af naboejendommen samt usikkerheden omkring bæreevnen for jorden på samme ejendom.

Det bestrides således, at der er en begrundelsesmangel i Landsskatterettens afgørelse. Landsskatterettens afgørelse angiver de hovedhensyn, som har været bestemmende for skønsudøvelsen. Landsskatteretten har netop angivet konkrete forhold vedrørende boligforeningens ejendom, som begrundelse for at fravige resultatet af beregningen efter byggeretsværdiprincippet.

Det bestrides derfor, at nærværende sag er identisk med Vestre Landsrets dom af 19. juni 2015, refereret i SKM2015.491.VLR. I SKM2015.491.VLR fandt Landsretten, at Landsskatterettens afgørelse led af en begrundelsesmangel, idet Landsskatterettens begrundelse for at fravige byggeretsværdiprincippet ikke var tilstrækkelig begrundet i konkrete forhold vedrørende ejendommen. Landsskatteretten havde i øvrigt opgjort antallet af byggeretter til et andet end det af SKAT fastsatte.

Det bør i den forbindelse bemærkes, at Landsskatteretten i nærværende sag fandt, at grundværdien kunne ansættes med 9 byggeretter, og har dermed opgjort antallet af byggeretter til det samme som SKAT, jf. bilag 1, side 4, øverst samt side 10, 5. afsnit.

Selv hvis retten - mod forventning - måtte komme frem til, at Landsskatterettens begrundelse er mangelfuld, gøres det gældende, at fejlen hverken efter en generel eller konkret væsentlighedsvurdering kan medføre, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden, jf. eksempelvis SKM2012.12.ØLR, UfR 2007.225/2 H (SKM2006.677.HR), UfR 2005.569 H (SKM2004.470.HR) og UfR 2000.776 H samt Østre Landsrets dom af 2. marts 2016.

Uanset om retten således måtte finde, at Landsskatterettens afgørelse lider af begrundelsesmangler, vil det i nærværende sag ikke kunne føre til, at Landsskatterettens afgørelse skal hjemvises, da den påståede begrundelsesmangel ikke vil have betydning for ansættelsen af ejendommens grundværdi.

Det bemærkes herved, at afvigelsen mellem de af vurderingsmyndighedens og Landsskatterettens beregning efter byggeretsværdiprincippet er uvæsentlig, idet den alene udgør mellem 2-5 %.

Boligforeningen har således ikke godtgjort, at der er tale om en begrundelsesmangel, ligesom det ikke er godtgjort, at manglen i så fald er konkret væsentlig. Der er således ikke påvist et grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn.

2.  Grundværdien er ansat under hensyntagen til jordens beskaffenhed

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., jf. § 13, stk. 1, at grundværdien skal ansættes til kontantværdien i handel og vandel af grundens værdi i ubebygget stand.

Ved grundværdiansættelsen skal der i henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, tages hensyn til grundens beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold.

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår som et element i den samlede værdiansættelse af grunden. En grundejer er derfor ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der har været foretaget ekstrafundering, jf. UfR 2014.771 H (SKM2013.862.HR).

Endvidere følger det af vurderingslovens § 13, stk. 2, at der ved ansættelsen skal tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden. I vurderingslovens § 16 er det uddybet, hvilke forhold, der skal lægges vægt på ved værdiansættelsen.

Vurderingsloven indeholder kun de overordnede principper for fastsættelse af grundens kontante handelsværdi. Vurderingsmyndighederne er berettiget til at fastlægge og anvende forskellige metoder og teknikker til at finde frem til handelsværdien, bl.a. det her anvendte byggeretsværdiprincip, jf. eksempelvis UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR).

I dommen fastslås det, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at vurderingsloven forudsætter, at der ved vurderingen af, hvad grundens værdi udgør, foretages et konkret skøn.

Det gøres gældende, at grundværdiansættelsen af boligforeningens ejendom er foretaget i overensstemmelse med de i vurderingsloven indeholdte principper. Grundlaget for vurderingen er både retlig og faktisk korrekt.

Grundværdiansættelsen beror på et skøn, og det følger af fast retspraksis, at værdiansættelsen alene kan tilsidesættes, hvis den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis grundværdiansættelsen ligger uden for rammerne af den skønsmargin, som tilkommer vurderingsmyndighederne, jf. SKM2015.615.HR, SKM2010.43.VLR, UfR 2000.1071 H og UfR 1999.1178 H.

Det påhviler efter fast retspraksis grundejeren at godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. de ovennævnte domme samt UfR 2009.749 H (SKM2009.23.HR). Efter retspraksis indrømmes vurderingsmyndighederne en betydelig skønsmargin. I UfR 1999.1178 H, var en forskel på ca. 23 % mellem Landsskatterettens skøn og handelsværdien ifølge en skønserklæring eksempelvis ikke tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.

Retspraksis på vurderingsområdet viser også, at det ikke er enhver fejl, som kan føre til tilsidesættelse af skønnet. Kun hvis fejlen er egnet til at påvirke værdiansættelsen, og Skatteministeriet ikke kan godtgøre, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen, og at den ikke har ført til et for skatteyderen mere ugunstigt skøn, kan den føre til, at skønnet kan tilsidesættes, jf. SKM2015.615.HR og UfR 2000.1071 H.

Det påhviler boligforeningen at godtgøre, at jordbundsforholdene på ejendommen var så ringe, at der var et generelt behov for at foretage ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Dette har boligforeningen ikke godtgjort.

De geotekniske rapporter underskrevet den 7. februar 1986 (bilag E) og den 18. marts 1986 (bilag F) godtgør ikke, at jordbundsforholdene på ejendommen har været så ringe, at der har været et generelt behov for ekstrafundering.

Det fremgår af den geotekniske rapport (bilag E, side 3 og 4), at der kan foretages en direkte fundering af blok 1 og 2 samt den nordlige halvdel af blok 3, mens det for blok 4 og 5 samt den sydlige halvdel af blok 3 er nødvendigt at pælefundere.

Landsskatteretten fandt på baggrund af de fremlagte geotekniske rapporter (bilag E og bilag F), at der på ejendommen var et vist behov for ekstrafundering, og det fremgår bl.a. af Landsskatterettens afgørelse af 27. marts 2015 vedrørende nedslag for ekstrafundering (bilag 1, side 8, 8. afsnit), at:

"På baggrund af de fremlagte geotekniske rapporter sammenholdt med boreprofilerne og situationspladen er det rettens opfattelse, at der er grundlag for at antage, at jordens beskaffenhed på en del af foreningens grund er af en sådan karakter, at der skal funderes ud over, hvad der er sædvanligt for en bebyggelse uden kælder."

"Ud fra de geotekniske rapporter kan det konkluderes, at der skal ske en del ekstrafundering på den sydlige del af matriklen, men at byggeriet er opført på den nordlige del, hvilket formentlig er gjort for at mindske udgiften til ekstrafundering".

Det er således ikke godtgjort, at der har været et generelt behov for ekstrafundering, hvilket er en forudsætning for at opnå et nedslag i grundværdien, jf. eksempelvis SKM2015.663.BR.

Heller ikke det fremlagte tilbud (bilag 4) eller entreprisekontrakten (bilag 5) godtgør, at jorden har været af en sådan beskaffenhed, at det kan berettige til nedslag i grundværdien i medfør af vurderingslovens § 13. Det forhold, at boligforeningen eventuelt har afholdt udgifter til ekstrafundering, er altså ikke ensbetydende med, at ekstrafunderingen har været nødvendiggjort som følge af jordens beskaffenhed og dermed, at boligforeningen har krav på nedslag i grundværdien.

3. Grundværdiansættelsen svarer til handelsværdien og der er i øvrigt ikke grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn

Det påhviler endvidere boligforeningen at godtgøre, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien, jf. eksempelvis UfR 2009.749 H (SKM2009.23.HR) og SKM2003.554.VLR. Såfremt grundværdien ikke er for høj i forhold til markedsprisen, kan vurderingen ikke tilsidesættes, jf. vurderingslovens § 6.

En grundejer er derfor ikke automatisk berettiget til nedslag i grundværdien, blot fordi, at der eventuelt har været foretaget ekstrafundering, jf. eksempelvis UfR 2014.771 H (SKM2013.862.HR) og SKM2012.611.ØLR. Dårlige jordbundsforhold udløser ikke krav på andet og mere end en ansættelse til den værdi, som grunden har med disse forhold taget i betragtning. Det er derfor ikke korrekt, når boligforeningen anfører, at såfremt retten er enig i, at skønnet er foretaget på et forkert grundlag, skal sagen hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden.

Boligforeningen har ikke godtgjort, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien, og at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

Det bemærkes i den forbindelse, at boligforeningen ikke har anmodet om syn og skøn over handelsværdien eller på anden måde søgt at føre bevis for, at den ansatte grundværdi er for høj.

Hertil kommer, at ansættelsen af grundværdien beror på et skøn. Landsskatterettens skøn over grundværdien kan kun tilsidesættes, såfremt boligselskabet godtgør, at Landsskatteretten er gået uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter. Det skal således være godtgjort, at skønnet er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis SKM2015.615.HR, SKM2010.43.VLR og UfR 1999.1178 H.

Det følger, som nævnt, af retspraksis, at en værdiansættelse alene kan tilsidesættes, såfremt der består en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H, hvor der, som nævnt, ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.

Boligforeningen har ikke godtgjort, at de ansatte grundværdier ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer myndighederne i sager af denne karakter. Boligforeningen har således ikke godtgjort, at skønnet er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis SKM2015.615.HR, UfR 2009.749 H (SKM2009.23.HR) og SKM2003.554.VLR.

Selv for det tilfælde, at det lægges til grund, at der var behov for ekstrafundering, og det endvidere lægges til grund, at dette havde haft en betydning for grundens handelsværdi, gøres det gældende, at de hævede udgifter til ekstrafundering er af så begrænset et omfang, at det ikke er godtgjort, at det har ført til en lavere handelsværdi af grunden end de ansatte værdier.

Det bemærkes herved, at de påståede udgifter til ekstrafundering på kr. 122.000, (inkl. moms) alene svarer til ca. 8 % af grundværdien i vurderingsåret 2001.

Udgiften til ekstrafundering er således af sådan en beskeden størrelse, at det ikke er godtgjort, at der har været en sådant behov for ekstrafundering, at det berettiger til nedslag i grundværdien, jf. eksempelvis SKM2014.530.BR, hvor den fremskrevne omkostning til ekstrafundering udgjorde mellem 11 og 18 % af de ansatte grundværdier. Sagen blev anket til landsretten, men er efterfølgende hævet.

Samlet set er der således ingen oplysninger, der viser, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, og at der foreligger en så betydelig forskel mellem den af Landsskatteretten stadfæstede grundværdi og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

Boligforeningen har derfor ikke påvist et grundlag for at tilsidesætte ansættelserne af ejendommens grundværdier ved vurderingerne 2001, 2002 og 2004."

Rettens begrundelse og afgørelse

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., jf. § 13, stk. 1, at værdien af grunden skal ansættes til kontantværdien i handel og vandel i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse

Der er mellem parterne enighed om, at sagsøgers ejendom vurderes efter byggeretsprincippet og at Landsskatterettens beregning heraf er korrekt. Af disse beregninger fremgår, at de beregnede værdier for vurderingsårene 2001, 2002 og 2004 alle var lavere end de af vurderingsmyndigheden ansatte grundværdier.

Landsskatteretten valgte desuagtet at stadfæste ansættelserne, idet det anførtes, "at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, samt at vurderingsmyndighedernes værdiansættelse ses at være ansat indenfor det skøn, som tilkommer myndigheden".

Sagsøger har gjort gældende, at Landsskatterettens skøn er udøvet på et forkert grundlag, idet det anføres, at der er behov for ekstrafundering på grunden i et videre omfang end antaget af Landsskatteretten. Sagsøger har til belysning heraf fremlagt et tilbud, sagens bilag 4. Der foreligger ikke nærmere oplysninger, om dette tilbud er accepteret, og hvilken del af grunden funderingen måtte angå.

Landsskatteretten anfører om denne problemstilling:

"Ud fra de geotekniske rapporter kan det konkluderes, at der skal ske en del ekstrafundering på den sydlige del af matriklen, men at byggeriet er opført på den nordlige del, hvilket formentlig er gjort for at mindske udgiften til ekstrafundering."

Retten finder på denne baggrund, at sagsøger ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgers ejendom var af en sådan beskaffenhed, at der var et generelt behov for ekstrafundering udover, hvad der allerede er anerkendt af skattemyndighederne. Retten kan således ikke erklære sig enig i, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et forkert grundlag.

Sagsøger har ikke godtgjort, at de ansatte grundværdier ikke svarer til handelsværdien. Landsskatteretten har i sin begrundelse angivet konkrete forhold som begrundelse for fravigelse af resultatet af beregningen for byggeretsprincippet herunder forholdt sig til handelsprisen for en naboejendom.

Retten finder således ikke grundlag for at tilsidesætte det af skattemyndighederne udøvede skøn. Sagsøgtes frifindelsespåstand tages derfor til følge.

Sagsomkostninger.

Retten bemærker vedrørende sagsomkostninger, at der ikke foreligger oplysninger om værdien af sagsgenstanden. Der har ikke været afholdt syn og skøn og der er under sagen ikke afgivet parts-eller vidneforklaringer. Hovedforhandlingen blev gennemført på ½ retsdag. Sagsøgte har oplyst ikke at være momsregistreret. Sagsomkostninger dækker således alene et passende beløb til dækning af sagsøgtes advokatbistand, hvilket beløb henset til det anførte fastsættes til 35.000 kr. inklusiv moms.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

Sagsøgeren Boligforeningen H1 skal inden 14 dage betale 35.000 kr. til sagsøgte.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter