Dato for udgivelse
05 May 2017 12:07
SKM-nummer
SKM2017.342.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
13-0236054
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Fradrag og afskrivninger
Emneord
Grundværdiansættelse, fradrag for forbedringer, kvadratmeterprincippet
Resumé

Landsskatteretten fandt, at behovet for ekstrafundering af en grund skulle henføres til den tidligere anvendelse af grunden, og ikke til jordens beskaffenhed. Der blev herefter ikke godkendt ekstra nedslag i grundværdien, og grundværdiansættelsen for årene 2005, 2006 og 2008 blev stadfæstet. Der blev endvidere ikke godkendt yderligere fradrag for forbedringer.

 

Reference(r)

Vurderingslovens 3, stk. 4, § 6, 1. pkt., § 9, § 13, stk. 1, § 16, §§ 17 og 18 (dagældende bestemmelser)

 

Henvisning

Juridisk vejledning 2015-1, afsnit H.A.3.2.2.6

 


Klagen vedrører grundværdiansættelsen samt fastsættelse af fradrag for forbedringer for årsreguleringen i 2005 samt vurderingsårene 2006 og 2008.

Grundværdi

Landsskatteretten stadfæster grundværdiansættelsen. Grundværdien udgør:

Vurderingsår

Grundværdi

2005

627.500 kr.

2006

627.500 kr.

2008

627.500 kr.

Fradrag for forbedringer

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Selskabets opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Vejanlæg

0 kr.

111.322 kr.

Stadfæstelse

Kloakforsyning

0 kr.

52.621 kr.

Stadfæstelse

Projektering og tilsyn

*

16.394 kr.

Stadfæstelse

* Projektering og tilsyn er indeholdt i det ikke påklagede punkt ekstern vej "Boligvejen Vej A".

Fradrag for forbedringer stadfæstes med 175.000 kr.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er beliggende Vej A, Adresse Y1, [...] By Y1, matrikel nr. [...], [...], By Y1 Jorder.

Selskabet har ved endeligt skøde af 31. juli 2007 erhvervet et bebygget grundareal på 4.183 m2, heraf 0 m² vej, med overtagelsesdato den 1. august 2007. I skødets § 7 er købesummen for grunden aftalt til 800.000 kr.

Det fremgår af skødet, at ejendommen er udlejet, samt at ejendommen er momsregistreret. Det fremgår endvidere af skødet, at lejer, som er købers søsterselskab, skal svare skatter og afgifter på ejendommen.

Af skødets § 4 sidste afsnit fremgår, at

"Ejendommen er i enhver henseende køber bekendt, idet købers søsterselskab gennem flere år har været lejer af ejendommen, jf. § 3, og at der derfor ikke efterfølgende kan fremsættes indsigelser om fejl og mangler af nogen art overfor sælger, som fralægger sig ethvert ansvar for eventuelle fejl og mangler ved ejendommen, såvel faktiske som retlige, bortset fra adkomstmangler."

Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), at der i 2000 er opført én erhvervsbygning på grunden. I de påklagede år udgjorde det bebyggede areal 748 m2 ifølge BBR. Efter de påklagede år - i 2010 - er der i BBR registreret et bebygget areal på 1.020 m2.

Det fremgår af luftfotos, at området ikke har været bebygget før 2000.Desuden fremgår det af luftfoto at bygningen i 2008 var blevet udvidet mod sydvest.

Af luftfoto fra 2006 fremgår, at arealet ud mod Vej B, hvor den eksisterende bygning er udvidet, før udvidelsen blev anvendt til køreareal samt parkering og udstilling af biler til salg i lighed med det øvrige areal omkring bygningen. Af det fremlagte foto af bygningen fremgår, at tilbygningen bl.a. består af indendørs udstillingsareal med glasparti ud til Vej B.

Fra Vej A, Adresse Y1, der er udlejet, driver lejeren autohandel. Ejendommen er beliggende i den sydlige del af By Y1 i erhvervsområdet der afgrænses af Vej C, Vej B og Vej D (rute [...]).

Ejendommen er omfattet af By Y1 Kommunes Lokalplan nr. [...], for et område mellem Vej E, Vej D og Vej F. Lokalplanen blev vedtaget den 16. april 1980.

Det følger af lokalplanen, at området må benyttes til:

"3.1 Området anvendes til erhvervsformål1). Der må kun opføres eller indrettes bebyggelse til eller udføres erhverv som følgende: Industri- og værkstedsvirksomhed, håndværks- samt lagervirksomhed.

(...)

1) Lokalplanen er ikke til hinder for opretholdelse af i øvrigt lovlig beboelse ..."

I lokalplanens § 7 fremgår

"7.1. Bygningernes rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige 50 % af grundarealet. Rumfanget beregnes af hele den del af bygningen som er over færdigt terræn, herunder evt. kviste, fremspring, skorstene m.v."

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds [...] og grundværdiområde [...].

Ejendommen er vurderet efter kvadratmeterprincippet, og grundværdien var i de påklagede år ansat således:

2005-årsregulering

 

 

Kvadratemeterpris

4.183 m2 á 150 kr.

627.450 kr.

Grundværdi afrundet

 

627.500 kr.

 

 

 

2006

 

 

Kvadratemeterpris

4.183 m2 á 150 kr.

627.450 kr.

Grundværdi afrundet

 

627.500 kr.

 

 

 

2008

 

 

Kvadratemeterpris

4.183 m2 á 150 kr.

627.450 kr.

Grundværdi afrundet

 

627.500 kr.

Fradrag for forbedringer udgør i de påklagede år 175.000 kr. Fradraget fordeler sig med 153.100 kr. med startår 1976 og 21.900 med startår 1990.

Der er fremlagt en geoteknisk rapport af 16. december 2006 samt V&S-prisberegning. Af den geotekniske rapport fremgår, at der er foretaget tre boringer i forbindelse med den planlagte udvidelse af bygningen. Af rapporten fremgår bl.a., at:

"1. Konklusion

Det planlagte byggeri kan opføres med en dyb direkte fundering med gene fra skred af render.

Tilløbende vand i udgravninger må fjernes ved lænsepumpning.

Gulve mod jord kan udføres som terrændæk efter afrømning af muld og overjord, men udføres formentligt mest økonomisk som selvbærende jernbetondæk."

Desuden fremgår det af rapporten, at:

"6. Funderingsforhold
Med de konstaterede forhold kan fundering foretages i normal funderingsklasse.

Der kan foretages en direkte og dyb direkte fundering af alle bygningsdele med gene fra skred af render. Der må således påregnes en løbende udgravning og udstøbning af fundamenter.

Linie- og punktfundamenter kan funderes i eller under den dybde, der er angivet i følgende skema.
Gulve kan opbygges som terrændæk efter afrømning til eller under det niveau, der er angivet i skema:

Boring

Terrænkote

Funderingsforhold

Gulv mod jord

OBL-kote

Dybde u. terræn

AFR-kote

Dybde u. terræn

1

9,65

6,30

3,35 m

6,30

3,35 m

2

9,55

7,70

1,85 m

8,25

1,30 m

3

9,55

7,35

3,30 m

7,35

2,20 m

"OBL" angiver overside af bæredygtige aflejringer for fundamenter. "AFR" angiver niveau for afrømning af muld og overjord til opbygning af normalt sætningsfrie gulve samt normalt befæstede arealer.

Fundamenter skal minimum føres til frostsikker dybde, svarende til 0, 90 m under fremtidigt terræn.

Gulve mod jord udføres formentligt mest økonomisk som selvbærende jernbeton eller tilsvarende."

I rapportens punkt 11 - særligt fremgår, at

"Rådgivning udføres i henhold til ABR 89.

Det må bemærkes, at denne rapport er en undersøgelsesrapport. I henhold til DS 415 pkt. 6.1.7 skal denne suppleres med en projekteringsrapport.

(...)"

Af boreprofilerne fremgår, at de øverste lag består af fyld. Fyldlagene har en dybde på henholdsvis 3,35 m i boring 1, 1,30 m i boring 2 og 2,20 m i boring 3.

Af rapportens situationsplan over de foretagne boringer fremgår, at undersøgelsen af jordens bæreevne er foretaget på tre punkter, hvor soklen for det planlagte udstillingsvindue forventes etableret. Af luftfoto over grunden fremgår, at området tidligere blev anvendt til køre-, parkerings- og udstillingsareal.

På baggrund af den foreliggende geotekniske rapport har Skatteankestyrelsen i forbindelse med klagesagens behandling udarbejdet en ingeniørmæssig beregning, hvorefter ekstrafunderingsomkostningerne i henholdsvis 2004, 2006 og 2008 er beregnet til 184.962 kr., 198.264 kr. og 216.958 kr.

Ifølge SKATs statistik om ejendomssalg er der i det grundværdiområde, hvor påklagede ejendom er beliggende, ikke registreret salg af ubebyggede erhvervsgrunde i perioden fra 1. januar 2004 til 31. december 2009.

Der er bl.a. registreret følgende salg af ubebyggede grunde i postnummer [...] (By Y1) inden for den påklagede ejendoms vurderingskreds og i umiddelbar nærhed af den påklagede ejendom. Desuden er den retlige udnyttelsesmulighed for nedennævnte grunde ifølge lokalplanerne fastlagt til erhvervsformål.

2004

Salgsdato

Beliggenhed

Grundværdiområde

Handelspris

Areal

m²-pris

22-04-2004

Vej G, adr. Y2

[...]

364.500 kr.

2.430 m²

150 kr.

19-08-2005

Vej G, adr. Y3

[...]

336.300 kr.

2.242 m²

150 kr.

2006

Salgsdato

Beliggenhed

Grundværdiområde

Handelspris

Areal

m²-pris

14-03-2006

Vej H, adr. Y4

[...]

807.900 kr.

5.386 m²

150 kr.

28-02-2006

Vej I, adr. Y5

[...]

470.100 kr.

3.134 m²

150 kr.

22-05-2006

Vej I, adr. Y6

[...]

747.000 kr.

4.980 m²

150 kr.

24-05-2006

Vej G, adr. Y3

[...]

425.000 kr.

2.242 m²

190 kr.

28-09-2006

Vej J, adr. Y7

[...]

1.431.000 kr.

9.540 m²

150 kr.

28-09-2006

Vej J, adr. Y8

[...]

517.200 kr.

3.448 m²

150 kr.

19-12-2006

Vej I, adr. Y9

[...]

465.600 kr.

3.104 m²

150 kr.

2008

Salgsdato

Beliggenhed

Grundværdiområde

Handelspris

Areal

m²-pris

23-04-2008

Vej J, adr. Y10

[...]

935.700 kr.

6.238 m²

150 kr.

I skødet for handlen i 2006 med Vej G, adr. Y3 fremgår, at der i handelsprisen udover grunden indgår udgifter til tilslutningsafgift vand, udstykningsomkostninger, etablering af overkørsel til vej.

Af skøderne for salgene på Vej G, adr. Y3 i 2004, Vej I, adr. Y5 samt Vej J, adr. Y7 og Y8 fremgår ingen oplysninger om de solgte grundes byggemodnede stand.

Af skøderne for de øvrige fremhævede handler fremgår at grundene er byggemodnede, køber skal dog betale tilslutningsafgift til vandforsyningen samt etablere overkørsel til områdets vej.

Sælger i alle handler undtagen handlen i 2006 med Vej G, adr. Y3 er By Y1 Kommune.

Vej I og Vej J er beliggende ca. 650 m sydøst for den påklagede ejendom. Fra området er der adgang til Vej K og Vej B. I området må der drives erhverv inden for industri- og værkstedsvirksomhed, håndværks- samt lagervirksomhed med tilhørende kontorfaciliteter.

Vej H er beliggende i ca. 200 m syd for den påklagede ejendom med umiddelbar adgang til Vej C og Vej B. Også i dette område må der drives erhverv inden for industri- og værkstedsvirksomhed, håndværks- samt lagervirksomhed med tilhørende kontorfaciliteter.

Vej G er beliggende i et erhvervsområde ca. 750 m nordøst for den påklagede ejendom. Fra området er der adgang til Vej D og Vej L. I området må der bl.a. drives erhverv inden for værksteds-, handels- samt lagervirksomhed.

Selskabet har fremlagt en udateret oversigt over kommunale erhvervsgrunde til salg i By Y1. Det fremgår af oversigten over kommunale erhvervsgrunde til salg, at de af selskabet fremhævede ejendomme er beliggende på henholdsvis Vej M, Vej N, adr. Y11 og Vej J, adr. Y8 og at grundene er udbudt til priser på 333.900 kr., 895.000 kr. 395.000 kr., svarende til henholdsvis 125 kr., 152 kr. og 143 kr. 

Selskabet har i mail af 11. oktober 2016 oplyst, at det er Vej M, adr. Y12, der er anført i oversigten over erhvervsgrunde til salg.

Vej M, adr. Y12 er beliggende sydøst for den påklagede grund i en afstand af ca. 11 km. Af lokalplanen for området fremgår, at området er udlagt til erhvervsformål, samt at der i området kan opføres en enkelt beboelsesejendom for en til virksomheden knyttet person. Ifølge tinglysning.dk er Vej M, adr. Y12 ikke handlet siden 1991.

Området med Vej N, adr. Y11, [...] By Y1 er ifølge lokalplanen udlagt til erhvervs- og boligformål. Området må anvendes til let fremstilling-, mindre bygge/anlægs-, handels-, transport-, kontor-, og servicevirksomhed.

Vej N, adr. Y11 er beliggende sydøst for den påklagede grund i en afstand af ca. 900 m. Ifølge tinglysning.dk er ejendommen Vej N, adr. Y11 sidst handlet i 1993.

Vej J, adr. Y8 er beliggende ca. 650 m sydøst for den påklagede ejendom, fra området er der adgang til Vej K og Vej B. I området må der drives erhverv inden for industri- og værkstedsvirksomhed, håndværks- samt lagervirksomhed med tilhørende kontorfaciliteter. Ifølge tinglysningen.dk er ejendommen solgt 28. september 2006 for 150 kr. pr. m2.

Der er fremlagt luftfotos med markering af internt vejanlæg, situationsplan, fundaments og afløbsplan samt teknisk notat, udarbejdet af R1.

Af det tekniske notat fremgår, at der ved beregning af det interne vejanlæg indgår afgravning af råjord samt en vejbelægning af perlesten og fundering med stabilgrus samt bundsikringsgrus.

SKATs afgørelse
Grundværdi
SKAT har ansat grundværdiansættelserne til 627.500 kr., 627.500 kr. og 627.500 kr. for årsreguleringsåret 2005 samt vurderingsårene 2006 og 2008.

I SKATs afgørelse af 21. marts 2013 er som begrundelse anført:

"Begrundelsen for ændringerne fremgår af fremsendte forslag til afgørelse dateret
den 21. november 2012.

(...)

Nedslag i grundværdien - ekstrafundering og pilotering
Da der ved købet i 2007 er taget højde for grundens dårlige bundforhold, er det vores opfattelse, at grundens handelspris også svarer til grundens handelsværdi.

Når vi sammenligner grundværdien med handelsværdien ved den nævnte handel, er det vores opfattelse, at grundværdien i forvejen er ansat så lavt, at den ikke overstiger grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyntagen til bundforholdene.

I kan derfor ikke få nedsat grundværdien.

På baggrund af ovenstående fastholder vi vores afgørelse."

I SKATs forslag til afgørelse af 21. november 2012 er som begrundelse anført:

"I kan ikke få nedsat grundværdien
Vi skal sætte grundværdien til grundens handelsværdi. Det står i vurderingslovens § 6. Hvis bundforholdene er så dårlige, at normal brug af grunden kræver en ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi være lavere end andre sammenlignelige arealer med normale bundforhold.

Vi kan dog kun nedsætte grundværdien, hvis der skønnes at være behov for fundering eller pilotering, som er ud over, hvad der normalt kræves for at udnytte grunden inden for lokal- eller kommuneplanens rammer. 

Det er en forudsætning for at give nedslag, at grunden ikke i forvejen er ansat til korrekt værdi.

Nedslag for ekstrafundering er ikke et lovhjemlet nedslag, men et hjælpemiddel til brug for ansættelsen af grundværdien.

Ejendommen er handlet den 1. august 2007 for 6.550.000 kr. heraf udgør grunden 800.000 kr. Grunden er vurderet til 627.500 kr. pr. 01. oktober 2006. Dette svarer til en pris på 150 kr. pr. m².

Købesummen er direkte aftalt mellem køber og sælger indbyrdes. Der har ikke medvirket mægler i handlen.

Jfr. Skødet § 2 fremgår, at køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen.

Dato        Grundværdi        Grundareal         Pris pr. m²

01/10-06 627.500 kr.            4.183 m²               150 kr.

01/10-07 627.500 kr.            4.183 m²               150 kr.

01/10-08 627.500 kr.            4.183 m²               150 kr.

01/10-09 627.500 kr.            4.183 m²               150 kr.

01/10-10 564.700 kr.            4.183 m²               135 kr.

Grunden er ved købet bebygget med 748 m² og samlet erhvervsareal er 748 m², heraf vej 0 m² ved købet. Efterfølgende bliver grunden yderligere bebygget med 272 m², som er en udvidelse af den eksisterende bygning.

I har oplyst, at udgiften til ekstrafundering er 89.849 kr.

Der er fremlagt en geoteknisk rapport udfærdiget 16. december 2006 for fundering af tilbygning til udstillingshal. Af rapporten fremgår, at der er foretaget 3 stk. geotekniske prøveboringer uden foringsrør og OBL kote for de 3 boringer ligger i henholdsvis 3,35, 1,85 og 2,20 meters dybde. Der fremgår at det planlagte byggeri kan opføres med en dyb direkte fundering med gene fra skred af render.

Vi mener derfor, at der som udgangspunkt er grundlag for, at tage højde for de dårlige bundforhold ved ansættelsen af grundværdien.

Da der ved købet i 2007 er taget højde for grundens dårlige bundforhold, er det vores opfattelse, at grundens handelspris også svare til grundens handelsværdi

Når vi sammenligner grundværdien med handelsværdien ved den nævnte handel, er det vores opfattelse, at grundværdien i forvejen er ansat så lavt, at den ikke overstiger grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyntagen til bundforholdene.

I kan derfor ikke få nedsat grundværdien."

Fradrag for forbedringer
Der er ikke godkendt fradrag for udgifter til vejanlæg, kloakforsyning eller projektering og tilsyn, jf. dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18.

I SKATs afgørelse af 21. marts 2013 er som begrundelse anført:

"Begrundelsen for ændringerne fremgår af fremsendte forslag til afgørelse dateret
den 21. november 2012.

(...)

Intern vej
I kan ikke få fradrag for udgifter til interne veje.

Fradrag for vejanlæg bliver som hovedregel kun givet for udgifter til veje uden for ejendommen, fordi udgifter til vej, pladsbelægninger og lignende inde på grunden er en del af byggeomkostningerne.

Hvis ejendommen er så stor, at en del af vejene på grunden naturligt kan anses at være et hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning, kan der gives fradrag.

Som eksempel et område, der ved lokalplan er udlagt til tæt/lav bebyggelse med andelsboliger. Her ville der alternativt kunne opføres en traditionel rækkehusbebyggelse, som kunne være berettiget til fradrag for anlæg uden for ejendommen.

Ejendommen ligger direkte ud til offentlig vej, og på et luftfoto over ejendommen kan vi se, at der ikke er interne veje på grunden, der kan karakteriseres som et hovedanlæg, der kan betjene dele af ejendommen i tilfælde af udstykning.

Vi kan derfor ikke give fradrag for intern vej.

(...)"

I SKATs forslag til afgørelse af 21. november 2012 er som begrundelse anført:

Anlægsudgifter

(...)

Kloakanlæg
Vi mener, at kloakanlægget ikke er et hovedanlæg, men mere har karakter af stikledninger fra den enkelte ejendom til kloakanlægget uden for grunden. Stikledninger berettiger ikke til fradrag, og vi kan derfor ikke give fradrag for udgifter til kloakanlæg inde på grunden.

(...)

Selskabets opfattelse
Grundværdi
Der er nedlagt påstand om lavest mulig ansættelse af grundværdien efter Landsskatterettens skøn i de påklagede vurderingsår.
Til støtte for påstanden er anført:

"BEGRUNDELSE - NEDSLAG I GRUNDVÆRDIEN
Nedslag for grundens bløde jordbundsforhold
SKAT har afvist nedslag med henvisning til, at grundværdien i forvejen er fastsat så lavt, at den ikke overstiger grundens handelsværdi i ubebygget stand selvom jordbundforholdene er dårlige. SKAT begrunder dette med, at ejendommen er handlet i 2007 for et beløb der overstiger den fastsatte grundværdi

Klager påstår tildeling af et individuelt nedslag for de dårlige jordbundsforhold, idet der ikke ses at være taget højde for disse ved grundværdiansættelserne.

Det bemærkes, at der ikke er uenighed omkring de dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom, men alene om der allerede er taget højde herfor ved grundværdiansættelsen eller ej. Det fremgår da også af den tidligere fremlagte geotekniske rapport, at der er overordentlig dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom, idet oversiden af bæredygtige lag først fremfindes i dybder af 3,35 meter (bilag 4, side 4).

Klagers ejendom er vurderet på baggrund af kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 150 kr. i genoptagelsesårene 2005-2009 og 135 kr. i vurderingerne 2010-2012. Klagers ejendom er beliggende i grundværdiområde [...], der består af 30 ejendomme (bilag 5). 13 af disse ejendomme (inklusiv klagers ejendom) er vurderet efter benyttelseskoden forretning, jf. de med blå markerede ejendomme i bilag 5. Alle disse ejendomme er vurderet på baggrund af de samme kvadratmeterpriser. Medmindre samtlige disse ejendomme har identiske dårlige jordbundsforhold, kan der således ikke være taget højde for de dårlige jordbundsforhold ved grundværdiansættelsen på klagers ejendom.

SKATs henvisning til handelsprisen i 2007 giver anledning til følgende bemærkninger. De dårlige jordbundsforhold ses ikke at være nævnt i handlens skøde (bilag 6). Sælger og købers eventuelle viden omkring de dårlige jordbundsforhold er da også uden betydning for grundværdiansættelsen, ligesom parternes fordeling af handelsprisen mellem grund og bygninger er irrelevant. Skødet fastlægger alene forholdet mellem køber og sælger "inter partes". Dette har ingen betydning for fastsættelsen af grundværdien og et berettiget nedslag heri for grundens dårlige beskaffenhed. Grundværdien er fastlagt på baggrund af en kvadratmeterpris, og denne kvadratmeterpris tager - jf. sammenlignelige ejendomme i grundværdiområdet - ikke højde for den konkrete grunds dårlige beskaffenhed, medmindre samtlige grunde i grundværdiområdet har ensartet dårlige jordbundsforhold. Ud fra en lighedsgrundsætning er det netop dette forhold der reguleres ved at tildele grunde med dårlige jordbundsforhold et nedslag, således at disse ikke "straffes" i grundværdibeskatningen i forhold til grunde i samme grundværdiområde uden dårlige jordbundsforhold.

Hvis man ser på udbudspriserne på andre erhvervsgrunde i By Y1 Kommune, er der endvidere intet der indikerer, at kvadratmeterpriser på 135-150 kr. ikke skulle være udtryk for prisen på en normal erhvervsgrund med almindeligt gode jordbundsforhold. By Y1 Kommune ses således at udbyde erhvervsgrunde (bilag 7) på Vej M, Vej N og Vej J til priser på hhv. 125, 152 og 143 kr. pr. kvadratmeter.

På ovenstående baggrund anmodes der om, at der tages højde for de dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom i overensstemmelse med vurderingslovens § 13, således at ejendommen tildeles et individuelt nedslag for de dårlige jordbundsforhold ved grundværdiansættelserne i de påklagede vurderinger."

Fradrag for forbedringer
Påstanden vedrører fradrag for følgende udgifter:

Vejanlæg

111.322 kr.

Kloakforsyning

52.621 kr.

Projektering og tilsyn

16.394 kr.

I alt

180.337 kr.

Til støtte for påstanden er anført:

"BEGRUNDELSE - FRADRAG FOR FORBEDRINGER
Projektering og tilsyn
Klager påstår fradrag med kr. 16.394, hvilket - i overensstemmelse med praksis - svarer til 10 procent af de opgjorte udgifter vedrørende de interne fradragsberettigede vej- og kloakanlæg på samlet 163.943 kr.

Internt vejanlæg
SKAT har afvist fradrag med henvisning til, at der ikke eksisterer interne veje på ejendommen, der kan karakteriseres som hovedanlæg til betjening af dele af ejendommen i tilfælde af udstykning.

Klager påstår fradrag med kr. 111.322 på baggrund af den fremlagte dokumentation i form af luftfoto med opmåling af den interne vej, lokalplan samt V&S beregning.

Det fremgår af såvel luftfoto som skærmkort over klagers ejendom, at der eksisterer et internt vejareal (bilag 1, side 5 og bilag 2).

Bebyggelses- og udstykningsmulighederne for ejendommen er i de påklaget vurderinger reguleret af lokalplan nr. [...], jf. lokalplanens § 1 og kortbilag A (bilag 3, side 6 og 11). Det fremgår af lokalplanens § 4, at grunde ikke må udstykkes med en størrelse, der er mindre end 1.200 m² (bilag 3, side 7). Klagers ejendom kan med andre ord udstykkes i tre selvstændige ejendomme, f.eks. således at dele af den interne vej vil være direkte adgangsgivende for flere af de nye ejendomme. Det interne vejanlæg på klagers ejendom er derfor netop at betragte som et adgangsgivende hovedanlæg.

Intern kloakforsyning
SKAT har afvist fradrag med henvisning til, at der ikke er interne hovedkloakledninger på ejendommen.

Klager påstår fradrag med kr. 52.621 på baggrund af den fremlagte dokumentation i form af ledningskort og V&S beregning.

Det fremgår af kloakledningskortet (bilag 1, side 6), at der er anlagt samlet 102 meter hovedkloakledninger internt på klagers ejendom. Grunden - herunder erhvervsbygningen - kan opdeles i tre selvstændige ejendomme, jf. udstykningsbestemmelserne i den gældende lokalplan (bilag 3). Såfremt klagers ejendom udstykkes i tre mindre erhvervsejendomme, vil det utvivlsomt medføre, at de omhandlende ledninger vil være at karakterisere som eksterne hovedforsyningsledninger for flere af ejendommene. Det forhold, at klagers ejendom pt. ikke er udstykket i sådanne mindre ejendomme, kan ikke ændre på ledningernes fradragsberettigende karakter, da hele formålet med hovedanlægsbetragtningen netop er at tildele fradrag for hovedledninger på større ejendomme.
Der henvises i den forbindelse til Højesterets definition af hovedanlæg i dom af 8. maj 2013 (sag 214/2011):

"Der kan således gives fradrag for et hovedanlæg bestående af f.eks. en hovedforsyningsledning, der betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, mens stikledninger fra hovedledningen og til de enkelte bygninger eller boliger ikke udgør et hovedanlæg. Udgifter vedrørende f.eks. veje eller hovedstier, der tjener adgangen til grunden, kan ligeledes være fradragsberettigede, mens stikveje eller stier, der betjener de enkelte bygninger eller boliger, ikke vil kunne føre til fradrag."

Når der henses til ledningernes omfang sammenholdt med erhvervsbygningens størrelse og mulighederne for yderligere udstykning, må de omhandlende kloakledninger anses for at udgøre et fradragsberettigende hovedanlæg.

På ovenstående baggrund anmoder klager om, at ejendommen tildeles fradrag for grundforbedringer i de påklagede vurderinger - i overensstemmelse med den fremlagte dokumentation."

Selskabet har d. 21. december 2016 fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling af 7. december 2016:

"Intern vej og kloak
Skatteankestyrelsen mener ikke, at det er dokumenteret, at klager har afholdt omkostninger til det interne anlæg. Der er enighed om, at en del af de interne kloakledninger og en del af den interne vej udgør et hovedanlæg.

Det skal bemærkes, at klager alene skal sandsynliggøre, at klager har afholdt udgiften. Det er ikke et krav, at der forligger specificeret faktura. Når myndighederne ikke har et eksakt beløb, så skal der foretages et skøn jf. den juridiske vejledning og dagældende vurderingsvejledning.
Told- og skatteforvaltningen søger at tilvejebringe de oplysninger, der er nødvendige for, at et eventuelt fradrag kan ansættes korrekt. Skulle de fornødne oplysninger ikke være tilgængelige for told- og skatteforvaltningen på vurderingstidspunktet, må der tages hensyn til forbedringerne, så snart told- og skatteforvaltningen bliver bekendt med dem. Kan told- og skatteforvaltningen ikke skaffe den fornødne dokumentation for byggemodningsomkostningerne ansættes fradraget skønsmæssigt.

Grundværdiansættelse
Skatteankestyrelsen henviser til salg i 2004-2006, der alle er solgt for en kvadratmeterpris på 150 kr. Klagers ejendom er i samme periode vurderet med en kvadratmeterpris på 150 kr.

Klagers ejendom er dog ikke sammenlignelige med de resterende ejendomme, da der er påvist dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom. Før klager kan benytte ejendommen på samme måde som andre ejendomme, er det nødvendigt at foretage ekstrafundering. Klager er nødsaget til at afholde en omkostning, før at grundens værdi er tilsvarende grundværdien for andre ejendomme, hvor det ikke er nødvendig med ekstrafundering.

Der er dokumenteret behov for ekstrafundering ned til 3,35 meter under terræn. Normalfundering udføres i en dybde af 0,9 meter under terræn. Der skal således afholdes en betydelig omkostning for at bringe grunden til en "normaltilstand", der kan sammenlignes med andre ejendomme.

Da klagers grundværdi er vurderet på tilsvarende niveau med dokumenterede handelspriser, ville klagers grundværdi være ansat korrekt, såfremt der ikke var behov for ekstrafundering. Der er imidlertid et behov for ekstrafundering og et behov for afholdelse af en betydelig omkostning før klagers ejendom kan bebygges. Klagers ejendom har derfor ikke samme værdi, som andre ejendomme med tilsvarende anvendelsesmuligheder, da en fornuftig køber ikke vil betale samme pris for en grund, hvor der skal afholdes en betydelig omkostning, før grunden kan udnyttes.

Grundværdiansættelsen på klagers ejendom skal fastsættes under hensyntagen til de dårlige jordbundsforhold og have en grundværdi, der er lavere end ejendomme, der ikke har behov for ekstrafundering. Det fastholdes, at klagers ejendom bør have et nedslag for ekstrafundering."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"§ 17.  Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.
Stk. 2. Fradrag må ikke gives for forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen. "

Grundværdi
Bestemmende for handelsværdien er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisforholdene på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til et behov for ekstrafundering ved den økonomisk bedste udnyttelse af grunden, inden for rammen af den lovlige udnyttelsesmulighed, jf. bl.a. Højesterets dom af 3. december 2013, offentliggjort i SKM2013.862.HR

Landsskatteretten bemærker, at eventuelle ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien som følge af jordens beskaffenhed, jf. vurderingslovens § 13 og 16.

SKAT har ansat grundværdierne til 627.500 kr. i både årsreguleringsåret 2005 og vurderingsårene 2006 og 2008.
Det fremgår af dagældende "Statens Byggeforskningsinstituts SBi-anvisning 181" fra 1994 og den nugældende SBi-anvisning 231 fra 2011, at anvisningerne begge vedrører fundering af små bygninger og lav boligbebyggelse på op til 1½ plan med kælder eller op til 2 plan uden kælder. Da den påklagede ejendom indeholder en bygning i ét plan uden kælder, er det Landsskatterettens opfattelse, at anvisningerne finder anvendelse på et byggeri af den pågældende størrelse.

Selskabet har fremlagt V&S-prisberegning for udgifter til ekstrafundering, samt geoteknisk rapport af 16. december 2006.

Efter en samlet vurdering af den geotekniske rapport og den fremlagte dokumentation i øvrigt er det rettens opfattelse, at det er godtgjort, at der er dårlige jordbundsforhold, hvor den opførte tilbygning er blevet opført. Retten finder at de dårlige jordbundsforhold for tilbygningen er af en sådan karakter, at der er behov for fundering ud over, hvad der er sædvanligt i forhold til den retlige udnyttelse af grunden.

Der er ikke fremlagt nogen geoteknisk rapport for den oprindelige bygning fra 2000, hvorfor behovet for ekstrafundering ikke er vurderet for denne del af grunden.

For så vidt angår tilbygningen er der lagt vægt på, at de 3 prøveboringer viser, at OSBL er fundet i 1,85-3,35 m.u.t.

Retten bemærker, at der i alle boringsprofilerne fremkommer en del fyld. Retten bemærker desuden, at grunden blev bebygget i 2000 og at boringerne er foretaget, hvor der på grunden tidligere var etableret køre-, parkerings- og udstillingsareal. Retten bemærker tillige, at det af det tekniske notat vedr. beregning af det interne vejanlæg indgår afgravning af råjord, fundering med stabilgrus og bundsikringsgrus samt en vejbelægning af perlesten.

Det er herefter rettens opfattelse, at jorden i forbindelse med den tidligere udnyttelse af arealet har været udgravet og funderet med bl.a. stabilgrus og bundsikringsgrus.

En ekstrafundering nødvendiggjort af en tidligere bebyggelse på grunden kan ikke siges at være nødvendiggjort af grundens beskaffenhed og skal derfor ikke indgå ved ansættelsen af grundværdien. Der henvises til Østre Landsrets dom af 10. september 2014, offentliggjort i SKM2014.654.ØLR.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at der har været et behov for ekstrafundering. Det er endvidere rettens opfattelse, at det konkrete behov for ekstrafundering på ejendommen ikke skal indgå i det samlede skøn over grundens handelsværdi, jf. vurderingslovens § 13 under henvisning til SKM2014.654.ØLR, idet det er den tidligere udnyttelse af ejendommen, som køre-, parkerings- og udstillingsareal, der har medført behovet for ekstrafundering. Det er herefter rettens opfattelse, at behovet for ekstrafundering skal henføres til den tidligere anvendelse og ikke grundens beskaffenhed i ubebygget stand.

Retten finder på denne baggrund, at der ikke skal godkendes et særskilt nedslag i grundværdien for ekstrafunderingsomkostningerne. Retten finder, at selskabets bemærkninger af 21. december 2016, ikke giver anledning til ændringer.

SKAT har for årsreguleringssåret 2005 samt vurderingsårene 2006 og 2008 ansat grundværdien til 627.500 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i kvadratmeterprincippet. SKAT har ved ansættelsen anvendt en kvadratmeterpris på 150 kr. i alle de påklagede vurderingsår.

Ejendommen er beliggende i et område, som ifølge lokalplanen er udlagt til erhvervsbebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at kvadratmeterprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Kvadratmeterprincippet indebærer, at grundværdien beregnes på baggrund af grundens størrelse og en kvadratmeterpris. Efter kvadratmeterprincippet stiger grundværdien proportionalt med grundens areal.

Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

Den påklagede ejendom er beliggende i grundværdi område [...] og vurderet efter kvadratmeterprincippet.

Ejendommen er desuden omfattet af By Y1 Kommunes Lokalplan [...] fra 1980, som udlægger området til erhverv såsom industri- og værkstedsvirksomhed, håndværks- samt lagervirksomhed. Rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal og grunden må maksimalt bebygges med 50 %.

Den påklagede ejendom er beliggende i den sydlige del af By Y1, med udstillingsvindue og mulighed for udendørs udstilling af biler til salg ud til By Y1's indfaldsvej Vej B. Fra ejendommen er der via Vej C og Vej B adgang til Vej D (rute [...]).

Ejendommen er bebygget i 2000 med én erhvervsbygning til værksted og automobil handel. Af luftfoto over ejendommen fremgår, at bygningen på grunden efter 2006 og inden 2008 er udvidet med salgs- / udstillingsområde mod sydvest.

Inden for postnummer [...] (By Y1) har retten i vurderingskreds [...] bl.a. fundet 10 frie handler med ubebyggede erhvervsgrunde i de påklagede år, hvor den retlige udnyttelse bl.a. er erhverv inden for værksteds-, handels- samt lagervirksomhed. Handlerne fordeler sig med 2 handler i 2004, 7 handler i 2006 og 1 handel i 2007.

Ni af de ubebyggede grunde i de fremhævede salg er uanset handelstidspunkt handlet til 150 kr. pr. m2, mens én grund er handlet til 190 kr. pr. m2 i 2006.

De handlede grunde er alle beliggende inden for en afstand af maksimalt 750 m fra den påklagede ejendom. Henset til grundenes beliggenhed i den sydlige del af By Y1 er det rettens opfattelse, at de fremhævede grunde og den påklagede grund er lige attraktive.

Henset til ovenstående er det rettens opfattelse, at de fremhævede handler er sammenlignelige med den påklagede ejendom, og at grundenes handelspris derfor bør indgå som en del af skønnet, i forbindelse med ansættelsen af grundværdien for den påklagede ejendom.

Retten bemærker, at sælger i ni af de fremhævede handler er By Y1 Kommune samt at prisen pr. m2 i alle handlerne ligger på samme niveau uanset handelstidspunktet. Retten bemærker desuden, at det i enkelte af skøderne ikke fremgår oplysninger om grundens byggemodningstilstand på handelstidspunktet, mens det af de øvrige skøder fremgår, at grundene sælges byggemodnet. Retten anser herefter alle de fremhævede grunde for handlet i byggemodnet stand.

Retten bemærker, at 2005 er et reguleringsår, hvorfor det er prisniveauet for 2004, der lægges til grund ved skønnet over grundværdien for 2005, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Efter en samlet vurdering finder retten, at grundværdien i alle påklagede år for den påklagede ejendom kan ansættes med udgangspunkt i en pris af 150 kr. pr. m2.

Ved afgørelsen har retten især lagt vægt på, at handelsprisen pr. m2 er ens uanset handelstidspunktet for grunde solgt af By Y1 Kommune, samt at prisen anses for at indeholde udgifter til byggemodning.

Retten bemærker, at handlen med Vej G, adr. Y3 i 2006 bl.a. indeholder udgifter til anlæg af overkørsel. Det er herefter rettens opfattelse, at prisen pr. m2 for denne handel ikke kan tillægges samme vægt, som de øvrige salg ved fastsættelsen af prisniveauet for den påklagede ejendom.

Det af selskabet i øvrigt anførte, herunder henvisningen til ejendommene Vej M, adr. Y12, [...] By Y2 og Vej N, adr. Y11, [...] By Y1, kan ikke føre til et andet resultat.

Retten har herved lagt vægt på, at ingen af ejendommene er handlet i de påklagede år, men alene udbudt til salg. Retten bemærker, at en udbudspris efter rettens opfattelse ikke nødvendigvis vil være sammenfaldende med en faktisk handelspris.

Retten bemærker desuden, at ejendommen på Vej M, adr. Y12 er beliggende i By Y2 ca. 11 km fra den påklagede ejendom.

Retten finder således, at ejendommene ikke kan tillægges nogen afgørende betydning ved fastsættelsen af prisniveauet for den påklagede ejendom.

Efter en samlet vurdering finder retten, at de af SKAT ansatte grundværdier er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens §§ 13, stk. 1 og 16.

Landsskatteretten tiltræder derfor de af SKAT ansatte grundværdier på henholdsvis 627.500 kr., 627.500 kr. og 627.500 kr. i de påklagede vurderingsår.

Fradrag for forbedringer
Det fremgår ikke af ordlyden af dagældende § 17 i vurderingsloven, hvad der nærmere skal forstås ved grundforbedring.

Ifølge praksis skal der være tale om en foranstaltning af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi, jf. Højesterets dom af 25. maj 2012, offentliggjort i SKM2012.350.HR. Det er en betingelse, at den pågældende foranstaltning ikke er anlagt til brug for det konkrete byggeri, men er knyttet til den ubebyggede grund, jf. Højesterets dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR.

Af dagældende § 17 i vurderingsloven sammenholdt med vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere, at der kun kan indrømmes fradrag for foranstaltninger, der medfører en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Udgifter til anlæg, der medfører en forøgelse af den samlede ejendoms værdi, jf. vurderingslovens § 9, men ikke værdien af grunden i ubebygget stand, kan ikke fradrages efter vurderingslovens § 17.

I øvrigt er det praksis, at det er den, der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Dette følger bl.a. af Højesterets dom af 19. marts 2004, offentliggjort i SKM2004.162.HR.

Vej, sti og forsyningsanlæg
Som hovedregel gives fradrag for etablering af vej, sti og forsyningsanlæg kun for udgifter, som vedrører anlæg uden for ejendommen. Denne praksis er bl.a. beskrevet i den juridiske vejledning 2015-1, afsnit H.A.3.3.2.

Fra denne hovedregel gælder en undtagelse for større ejendomme, hvilket fremgår af samme afsnit i vejledningen.

Er ejendommen så stor, at det på ejendommen værende anlæg eller en del heraf betjener eller fremover vil betjene en større del af ejendommen, kan der være grundlag for at give fradrag for udgiften til anlægget.

Denne undtagelse gælder for hovedanlæg generelt og er ikke begrænset til bestemte anlæg. Dette er tiltrådt af Højesteret i dommene af henholdsvis 8. maj 2013, offentliggjort i SKM2013.369.HR, og 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR, hvor Højesteret samtidig fastslår, at myndighedernes praksis er i overensstemmelse med vurderingsloven.

Der er med Højesterets domme således ikke indført nye eller udvidede kriterier for bedømmelsen af, om der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg, og det tillægges ikke betydning for fradragsretten, hvordan anlægget vil være placeret ved en fiktiv udstykning.  

Det forhold, at anlægget betjener eller forsyner flere ejendomme ved en fiktiv udstykning, medfører således ikke i sig selv, at der foreligger et fradragsberettiget hovedanlæg.

Bedømmelsen af, om et anlæg har selvstændig værdi for grunden, eller om anlægget alene har en reel værdi i forbindelse med byggeriet på ejendommen, beror på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Det afgørende i forbindelse med vurderingen af anlægget er, hvorvidt grunden uden bygninger er blevet mere værd med henblik på den gode økonomiske anvendelse, der skal tages hensyn til ved grundværdiansættelsen.

Efter retspraksis lægges der ved vurderingen af, om et anlæg har selvstændig værdi for den ubebyggede grund, vægt på anlæggets placering i forhold til den opførte bebyggelse, jf. eksempelvis Højesterets dom af 14. august 2014, offentliggjort i SKM2014.574.HR, samt SKM2012.112.VLR, som er stadfæstet af Højesteret i SKM2013.879.HR.                                           

Endvidere bemærkes, at hovedanlægsbetragtningen, der er en undtagelse til hovedreglen om, at der kan gives fradrag for forbedringer for udgifter afholdt til anlæg uden for grunden, bør fortolkes snævert.

Vej
Højesteret har i dom af 6. december 2013, offentliggjort i SKM2013.879.HR, fastslået, at udgifter vedrørende veje, der tjener adgangen til grunden, kan give anledning til et fradrag, mens stikveje, der betjener de enkelte bygninger eller boliger, ikke vil kunne føre til et fradrag.

Det afgørende ved vurderingen af, hvorvidt der er etableret et fradragsberettiget vejanlæg er herefter, om det pågældende vejstykke ud fra en konkret vurdering giver adgang til grunden.

SKAT har ikke godkendt fradrag for internt vejanlæg.

På baggrund af det fremlagte luftfoto, er det rettens opfattelse, at den del af vejen, der er anlagt ved den nordlige matrikelgrænse Vej A og frem til det kombinerede køre-, udstillings- og parkeringsareal, kan anses for at være et hovedanlæg, der forøger værdien af grunden i ubebygget stand, og derfor kan være fradragsgivende.

Retten har lagt vægt på, at vejstykket giver adgang til matriklen fra Vej A.

Den resterende del af vejanlægget anser retten ikke for at være et hovedanlæg. Retten har ved vurderingen lagt vægt på, at dette areal består af kombinerede køre- og parkerings- samt udstillingsareal. Vejanlægget knytter sig så tæt til den aktuelle bebyggelses omfang og placering på grunden, at det ikke bevirker en værdistigning af grunden i ubebygget stand.

Retten bemærker, at kørebaner i forbindelse med parkeringsanlæg anses for at være en integreret del af parkeringsanlægget og ikke et vejanlæg, jf. Østre Landsrets dom af 25. juni 2013, offentliggjort i SKM2013.536.ØLR.

For så vidt angår bekostningen, er det som ovenfor nævnt, den der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Ifølge dagældende § 18 i vurderingsloven kan fradraget ikke overstige ejerens bekostning. Det er herefter en betingelse for fradrag, at der foreligger dokumentation eller sandsynliggørelse for bekostningen.

Selskabet har som om dokumentation, henvist til en V&S-prisdataberegning, hvor udgifter til det interne vejanlæg er estimeret til 111.322 kr. Hertil bemærker retten, at en V&S-prisdataberegning alene kan benyttes som redskab til at beregne et skønnet prisoverslag. Beregningen dokumenterer således ikke, at selskabet har afholdt en udgift til etablering af internt vejanlæg.

Herudover er der ikke fremlagt byggeregnskab, fakturaer eller lignende materiale, der kan dokumentere eller på tilstrækkelig vis sandsynliggøre, at selskabet har bekostet det interne vejanlæg. Retten finder på denne baggrund, at selskabet ikke har løftet bevisbyrden for bekostning, jf. den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 18.

På baggrund af ovenstående, anser retten det ikke for tilstrækkeligt dokumenteret eller sandsynliggjort, at selskabet har afholdt udgifter til etablering af internt vejanlæg.

Retten finder, at selskabets bemærkninger af 21. december 2016, ikke giver anledning til ændringer af vurderingen. Det er rettens opfattelse, at henvisningen til den dagældende juridiske vejledning ikke ændrer på, at udgiftens afholdelse skal være dokumenteret eller tilstrækkelig sandsynliggjort, før der kan godkendes et fradrag herfor.

Retten stadfæster herefter SKATs afgørelse.

Kloakforsyning
SKAT har ikke godkendt fradrag for anlæg af intern kloakforsyning.

Det er rettens opfattelse på baggrund af de fremlagte ledningskort, at den del af kloakanlægget, spilde- og regnvandsledning, der løber fra den nordlige matrikelgrænsen ved Vej A og frem til første brønd for henholdsvis spilde- og regnvandsledning, er et hovedanlæg. Denne del af anlægget har bevirket en værdistigning af grunden i ubebygget stand, og kan derfor være fradragsgivende.

Den resterende del af kloakanlægget, er efter rettens opfattelse ikke et hovedanlæg. Ved vurderingen har retten lagt vægt på, at regnvandsledningen fra den første brønd på grunden løber hen til bygningen for herefter nøje at følge denne. For så vidt angår spildevandsledningerne fremgår det af de fremlagte ledningskort, at denne fra den første brønd løber frem til olieudskilleren og fortsætter frem til bygningen for her at løbe langs bygningen og nøje følger denne.

For så vidt angår bekostningen, er det som ovenfor nævnt, den der ønsker et fradrag, der har bevisbyrden for fradragets berettigelse. Ifølge dagældende § 18 i vurderingsloven kan fradraget ikke overstige ejerens bekostning. Det er herefter en betingelse for fradrag, at der foreligger dokumentation eller sandsynliggørelse for bekostningen.

Selskabet har som dokumentation for udgiftens afholdelse, henvist til en V&S-prisdataberegning, hvor udgifter til den interne kloakforsyning er estimeret til 52.621 kr. Hertil bemærker retten, at en V&S-prisdataberegning alene kan benyttes som redskab til at beregne et skønnet prisoverslag. Beregningen dokumenterer således ikke, at selskabet har afholdt en udgift til etablering af internt vejanlæg.

Der er ikke fremlagt byggeregnskab, fakturaer eller lignende materiale, der dokumenterer eller på tilstrækkelig vis sandsynliggør, at klageren har bekostet kloakforsyningen på ejendommen. Retten finder på denne baggrund, at klageren ikke har løftet bevisbyrden for bekostning, jf. den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 18.

Retten anser det herefter ikke for tilstrækkeligt dokumenteret eller sandsynliggjort, at klageren har afholdt udgifterne til etablering af den interne kloakforsyning.

Retten finder, at selskabets bemærkninger af 21. december 2016, ikke giver anledning til ændringer af vurderingen. Det er rettens opfattelse, at henvisningen til den dagældende juridiske vejledning ikke ændrer på, at udgiftens afholdelse skal være dokumenteret eller tilstrækkelig sandsynliggjort, før der kan godkendes et fradrag herfor.

Retten stadfæster herefter SKATs afgørelse. 

Projektering og tilsyn
Udgifter til projektering og tilsyn, som knytter sig til fradragsberettigede anlægsudgifter, kan give fradrag. Dette følger bl.a. af Landsskatterettens afgørelse af 29. april 2010, offentliggjort i SKM2010.419.LSR.

SKAT har ikke godkendt fradrag for projektering og tilsyn vedrørende internt vejanlæg eller intern kloakforsyning.

Som en konsekvens af, at der ikke godkendes yderligere fradrag for anlægsudgifter, stadfæster retten SKATs afgørelse.