Handelspris ved overdragelse af udlejet lejlighed

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato
08 Dec 2017
Dato for udgivelse
26 Jan 2018 08:29
SKM-nummer
SKM2018.43.BR
Myndighed
Byret
Sagsnummer
BS 43C-4160/2015
Dokument type
Dom
Emneord
Opgørelse, Selskab, eneejer, udleje, uafhængig, overdragelsestidspunkt, handelsværdien, vurderingsområdet, ejendomsværdi, ejerlejlighed, udlejning
Resumé

Sagen drejede sig om opgørelsen af handelsværdien ved overdragelsen af en lejlighed fra et selskab til selskabets eneejer, jf. ligningslovens § 2. Lejligheden var udlejet til uafhængige parter på overdragelsestidspunktet.

SKAT havde i et bindende svar ansat handelsværdien til kr. 3.250.000. Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse og fandt, at ejendommens handelsværdi udgjorde kr. 1.625.000. Landsskatteretten henviste i den forbindelse til administrativ praksis på vurderingsområdet, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed blev ansat til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville have været, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Skatteministeriet indbragte sagen for domstolene.

Retten fastslog, at handelsværdien udgjorde kr. 3.250.000 pr. 30. november 2013. Retten henviste i den forbindelse til, at selskabet havde købt lejligheden for denne pris i 2011 med henblik på udlejning. Da forudsætningerne for prisfastsættelsen ikke havde ændret sig frem til den 30. november 2013, udgjorde markedsprisen på dette tidspunkt også kr. 3.250.000.

På den baggrund fik Skatteministeriet medhold i den nedlagte påstand.

Reference(r)

Ligningslovens § 2

Ligningslovens § 16 A

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, C.B.3.5.4.3

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, H.A.2.2.1.1

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Østre Landsret


Parter

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/Adv. Sune Riisgaard

Mod

H1

og

A

(v/Adv. Peter Giersing)

Afsagt af byretsdommerne

Lone Bach Nielsen, Pia Petersen og Bettina Bang Jakobsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 17. juli 2015, vedrører handelsværdien pr. 30. november 2013 af en ejerlejlighed, der blev solgt af H1 til A, der via et holdingselskab var eneejer af H1.

Skatteministeriet har nedlagt følgende påstande:

Principalt:

H1 og A tilpligtes at anerkende, at handelsværdien ved en overdragelse af ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. den 30. november 2013 udgjorde 3.250.000 kr.

Subsidiært:

Sagen hjemvises til SKAT.

H1 og A har nedlagt følgende påstande:

Principalt:
Frifindelse.

Subsidiært:
Frifindelse mod anerkendelse af, at handelsværdien ved en overdragelse af ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. den 30. november 2013 udgjorde et mindre beløb end 3.250.000 kr. efter rettens nærmere skøn.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

1.  Landsskatterettens afgørelse

På grundlag af en klage indgivet af H1 og A traf Landsskatteretten den 20. april 2015 følgende afgørelse:

”…

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

  1. ”Vil armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2 stk. 1, blive anset for overholdt, hvis ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, overdrages fra H1 til A for en pris på kr. 1.575.000?
  2. Vil armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2 stk. 1, blive anset for overholdt, hvis ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, overdrages fra H1 til A for en pris på kr. 2.520.000
  3. Hvis ingen af spørgsmålene 1) – 2) besvares bekræftende bedes det oplyst, hvilken mindste pris der vil kunne anses for at overholde armslængdeprincippet, jf. ligningslovens § 2, stk. 1, hvis ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, overdrages fra H1 til A ?”

SKAT har besvaret spørgsmål 1 med ”Nej”, spørgsmål 2 med ”Nej” og spørgsmål 3 med ”Overdragelsespris 3.250.000 kr.”

Landsskatteretten stadfæster SKATs besvarelse af spørgsmålene 1 og 2, men ændrer besvarelsen af spørgsmål 3 til ”1.625.000 kr.”.

Faktiske oplysninger

Følgende fremgår bl.a. af afsnittet ”Faktiske forhold” i SKATs bindende svar af 10. april 2014:

”A er (via et holdingselskab) eneejer af H1 (herefter Selskabet).

Selskabet erhvervede med overtagelse 1. marts 2011 ejerlejligheden beliggende Y1-adresse for en købesum på 3.250.000 kr.

Ejerlejligheden har efter erhvervelsen været udlejet, senest i henhold til lejekontrakt af 23. juni 2013 (kopi har I vedlagt det bindende svar).

Ejerlejligheden påtænkes overdraget til A så snart den bindende forhåndsbesked foreligger (om muligt i første kvartal af 2014).

Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er fastsat til 3.150.000 kr., men der er herved – efter det oplyste – ikke taget hensyn til, at ejerlejligheden er udlejet med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger for udlejer.

Endvidere har I oplyst pr. telefon, at der ingen familiemæssige sammenhæng er mellem udlejer og lejer, og lejligheden er udlejet på det frie marked og jfr. lejekontrakten er huslejen på 14.500 kr. pr. mdr. med en løbende stigning til 19.487 kr. i år 2023.”

Det er endvidere oplyst overfor SKAT, at ejerlejligheden ved selskabets overtagelse den 1. marts 2011 var fri for lejere, men at lejligheden efter overtagelsen har været udlejet i perioden fra 1. maj 2011 til 1. maj 2013 og fra 1. juli 2013 og frem.

Ifølge den senest indgåede lejekontrakt fra 1. juli 2013 er lejemålet indgået uden tidsbegrænsning og på almindelige opsigelsesvilkår efter lejelovgivningen for udlejer.

I forbindelse med SKATs behandling af sagen fremkom SKATs vurderingsafdeling med følgende udtalelse af 16. januar 2014 vedrørende ejerlejligheden Y1-adresse.:

”Handler med ejendomme i området, viser at i perioden 1. januar 2011 til 31. december 2013 er ejerlejlighederne i gennemsnit handlet 27 % over seneste ejendomsværdi i 2011.

Tages alene Y2-vej, har der været et mindre fald på 3 % på salg af få ejendomme.

På baggrund af ovenstående samt det forhold at der ikke er anført forhold vedr. ejerlejlighedens beskaffenhed, der kan medføre en ændret vurdering, skønnes at lejligheden kan overdrages for 3.250.000 kr.

Ejendommen er og har ikke været vurderet som udlejet, men som fri. ( en vurdering som ikke fri – vil ikke medføre en ændret handelsværdi)

Ejendommen er ikke besigtiget.”

SKAT afgørelse
SKAT har besvaret spørgsmålene 1 og 2 med ”Nej”, idet en overdragelsespris på henholdsvis 1.575.000 kr. og 2.520.000 kr. ikke kan anses for en retvisende handelsværdi for ejerlejligheden.

Til støtte for besvarelsen af spørgsmål 3 har SKAT med henvisning til vurderingsafdelingens udtalelse og ejerlejlighedens anskaffelsessum den 1. marts 2011 anført, at ejerlejlighedens handelsværdi kan fastsættes til 3.250.000 kr.

For så vidt angår den vurderingsmæssige praksis, hvorefter der gives et værdinedslag på 50 % af ejendomsværdien, hvis ejerlejligheden er udlejet med sædvanlige opsigelsesbegrænsninger, har SKAT anført, at denne praksis ikke finder anvendelse ved værdiansættelsen, idet det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

Selskabets opfattelse
Selskabet har nedlagt principal påstand om, at handelsværdien af ejerlejligheden efter ligningslovens § 2 skal fastsættes til 1.625.000 kr. Subsidiært har selskabet nedlagt påstand om, at handelsværdien fastsættes til et højere beløb, men lavere end 3.250.000 kr.

I klagen til Skatteankestyrelsen har selskabet nærmere anført, at en handelsværdi af ejerlejligheden som fri på 3.250.000 kr. kan accepteres.

Selskabet har endvidere gjort gældende, at der i nærværende sag ikke er grundlag for at se bort fra den byrde, som lejekontrakten udgør, og at der derfor i overensstemmelse med administrativ praksis og resultatet i SKM2012.25.VLR bør ske et sædvanligt værdinedslag på 50 %, således at handelsværdien fastsættes til 1.625.000 kr.

Landsskatterettens afgørelse
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

For så vidt angår udlejede ejerlejligheder, følger det af SKATs juridiske vejlednings afsnit H,A.2.2.1.1, at der på baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Det lægges til grund for afgørelsen, at selskabet og A er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende armslængdepriser og -vilkår ved handel medhinanden.

Det lægges endvidere til grund, at der som udgangspunkt er enighed om, at handelsværdien for ejerlejligheden er 3.250.000 kr., når der ikke tages højde for lejemålet.

Endelig må det lægges til grund, at ejerlejligheden var udlejet til en ikke interessebunden lejer på sædvanlige lejevilkår for udlejer, og at lejemålet ikke opsiges efter lejelovens §§ 83, stk. 1, litra a, og 84.

Herefter må ejerlejligheden anses for ikke fri i henhold til praksis efter afsnit H,A.2.2.1.1 således, at selskabet er berettiget til et nedslag på 50 % i ejendomsværdien. Henset til at denne praksis bygger på indberettede salgspriser for udlejede ejerlejligheder, må et skønsmæssigt nedslag i handelsværdien på 50 % under disse omstændigheder tillige anses for at være i overensstemmelse med armslængdeprincippet ved overdragelser af udlejede ejerlejligheder mellem interesseforbundne parter efter ligningslovens § 2.

Landsskatteretten kan herefter tiltræde, at ejendommens handelsværdi på armslængde ved en overdragelse fra selskabet til A kan fastsættes til halvdelen af 3.250.000 kr. eller 1.625.000 kr.

Landsskatteretten ændrer således besvarelsen af spørgsmål 3 til 1.625.000 kr.

Da der er tale om et bindende svar vedrørende fastsættelse af handelsværdien, er svaret gældende seks måneder fra Landsskatterettens kendelse.”

2. Øvrige oplysninger
Da A pr. 1. oktober 2014 overtog lejligheden fra H1, bestod der mellem selskabet og lejerne NM og KS en lejekontrakt vedrørende lejligheden. Lejekontrakten var udarbejdet på typeformular A, 8. udgave, og lejeforholdet var begyndt den 1. juli 2013.

Af lejekontraktens § 11 Særlige vilkår fremgik, at lejen hvert år den 1. juli – første gang den 1. juli 2014 og sidste gang den 1. juli 2023 uden varsel ville blive forhøjet med 3 %. Herefter fulgte en oversigt over de nominelle lejeforhøjelser, som den årlige forhøjelse med 3 % ville resultere i. Af sidste afsnit i lejeaftalens § 11 Særlige vilkår fremgik:

”Ejendommen blev per 31. december 1991 udelukkende anvendt til erhvervsformål, og lejeaftalen er derfor omfattet af lejelovens § 53 stk. 4 (fri lejefastsættelse).”

Af vejledningen i bilaget til lejekontrakten (vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udgave af 3. september 2011) fremgik:

”…

”Fri lejefastsættelse”.

Både i regulerede og uregulerede kommuner kan aftaler om “fri lejefastsættelse” indgås i følgende tilfælde:

- I lejeaftaler om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål. Det samme gælder for lokaler, der senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, og

- i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Indgås en aftale om fri lejefastsættelse, betyder det, at lejeren ikke som ellers har mulighed for at få lejen sat ned, selv om den leje, der er aftalt, væsentligt overstiger det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte leje. Lejen kan kun sættes ned i de tilfælde, hvor der er aftalt en leje, der er urimelig høj.

En aftale om fri lejefastsættelse skal indføjes i lejekontraktens § 11.

Er der indgået en lejeaftale om fri lejefastsættelse, kan det aftales, at lejen i lejeperioden skal reguleres enten efter nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappeleje). Aftalen skal indføjes i lejekontraktens § 11.

…”

Efter at A i henhold til købsaftale af 1. oktober 2014 havde købt og overtaget lejligheden fra H1, opsagde lejerne ved mail af 30. januar 2015 til A deres lejemål til fraflytning senest 3 måneder efter den 31. januar 2015.

Efter at Landsskatteretten havde truffet den afgørelse, der foreligger til prøvelse for retten, skrev Skatteministeriets advokat den 16. juni 2015 i en mail til en medarbejder hos SKAT Ejendomsvurderingskontoret:

”... – jeg skal for god ordens skyld lige bede dig bekræfte, at du er opmærksom på den indgåede lejekontrakt (vedhæftet), herunder lejefastsættelsen samt det forhold, at lejekontrakten er omfattet af fri lejefastsættelse, jf. kontraktens side 5. Lejekontrakten er i forbindelse med SKATs behandling af sagen blevet sendt til JJ fra SKAT Ejendom.”

Samme dag svarede medarbejderen hos SKAT Ejendomsvurderingskontoret til Skatteministeriets advokat:

”…

Jeg kan bekræfte, at SKAT Ejendom generelt har en praksis med at nedsætte ejendomsværdien på ejendomme, der er udlejet til beboelse på uopsigelige lejekontrakter, med 50 %.

Det er SKAT Ejendoms opfattelse, at ejendommen burde have været vurderet med en lavere ejendomsværdi, da ejendommen er udlejet på uopsigelige vilkår. Efter nuværende praksis, vil nedsættelse normalt være 50 % under handelsprisen.

Det særlige forhold i lejekontrakten, hvorefter lejemålet er omfattet af fri lejefastsættelse, vil ikke efter praksis spille ind på vurderingen. Hovedhensynet bag de 50 %, er den manglende rådighed over ejendommen. Hermed ikke sagt, at der ikke kan være tilfælde, hvor lejekontraktens betingelser medfører en anden nedsættelse end 50 %.

…”

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A.

A har forklaret blandt andet, at han er advokat, og at han især arbejder med arbejdsskade- og ansættelsesretlige sager. Formålet med købet af lejligheden var udlejning. Hans ægtefælles kollega, der også er en fælles bekendt, skulle til Danmark og arbejde. Man forventede, at priserne på ejerlejligheder ville stige. Ved at leje ud til den pågældende kollega/bekendt, der ville bo i og passe på lejligheden i en periode, ville man herefter kunne sælge lejligheden med fortjeneste. Den pågældende lejer flyttede hurtigere end forventet. Det viste sig, at lejligheden på det tidspunkt ikke var steget i værdi, men snarere faldet en smule. Han risikerede derfor et tab på et par hundredetusinde kroner. Han overvejede nøje, om han skulle sælge lejligheden eller leje den ud igen, og han endte med at leje lejligheden ud til NM og KS pr. 1. juli 2013. Han havde ingen relationer til de pågældende. Det var hans opfattelse, at han kunne opsige lejerne med et års varsel, hvis han selv skulle bruge lejligheden. Den 27. november 2013 blev han dog på baggrund af en dom fra Højesteret opmærksom på, at han formentlig ikke kunne opsige lejerne. Han blev ligeledes opmærksom på, at det havde stor betydning for værdien af lejligheden, at der ikke kunne ske opsigelse af lejerne. Han indhentede herefter oplysninger om, hvorvidt lejligheden ikke var det værd, som han havde givet for den. Han talte med ejendomsmæglere, der sagde, at det havde stor betydning for værdien, idet det var vanskeligt at sælge en udlejet lejlighed.

Lejligheden var nyistandsat, da hans selskab, H1, købte den i 2011. Lejligheden var forinden erhvervet på tvangsauktion. Ejendommen og ejerforeningen havde ikke været drevet ordentligt. Der var derfor et bekosteligt vedligeholdelsesefterslæb blandt andet i forhold til et utæt dæk og vinduer. Man er nu ved at indhente dette efterslæb.

Han overdrog lejligheden til sig selv ved købsaftalen med H1 pr. 1. oktober 2014, fordi perspektivet med købet havde flyttet sig. Det kunne blive et meget langvarigt lejeforhold. Der var udgifter til blandt andet revisor i ejendomsselskabet, og det var godt at få udgifterne ned ved at få ejendommen flyttet ud af selskabet.

Ifølge BBR-Meddelelse af 11. oktober 2017 er lejlighedens samlede areal 145 m2, og det tinglyste areal 137 m2. I lejekontrakten er oplyst, at lejemålets samlede bruttoareal udgør 135 m2. Han ved ikke, hvordan oplysningen om 135 m2 i lejekontrakten er fremkommet. Han har ikke ladet lejligheden opmåle.

Gældsposten i årsrapporten for H1 pr. 31. december 2013 på 1.018.137 kr. til tilknyttede virksomheder vedrørte alene gæld til moderselskabet G1. Selskabet fik en kontantbeholdning på 266.988 kr. fra moderselskabet, hvilket beløb skal modsvares af et passiv. Gælden på 1,8 mio. kr. ultimo 2014 til moderselskabet består således dels af gælden på 1.018.137 kr. og det kontante beløb fra moderselskabet. Restbeløbet skyldes, at han overtog en gæld på 2.046.555 kr. til realkreditinstitutter, men da værdien af lejligheden kun var 1.625.000 kr. havde han overtaget mere gæld, end han skulle. Han fik herefter et tilgodehavende på 1,6 mio. kr. hos moderselskabet.

Udover sit primære arbejdsområde med arbejdsskadesager m.m. beskæftiger han sig også med fast ejendom og entreprise, herunder udvikling af byggeprojekter. Han havde ikke likvider til selv at købe lejligheden i 2011, men det havde moderselskabet G1. Ved købet var han ikke opmærksom på, at der var fri lejefastsættelse. Ved den første udlejning tog han den leje, som han syntes, var rimelig. Det var nogenlunde den samme leje, som blev fastsat ved næste udlejning. Han havde her undersøgt spørgsmålet nærmere, idet han ville undgå kontroverser. Han udarbejdede selv lejeaftalen. Trappelejen fastsatte han efter et paradigme, han havde fundet. Han kendte ejendommen, idet han boede der i en anden lejlighed. Lejligheden blev malet, og gulvet blev afhøvlet inden udlejningen. Der er senere blevet skiftet køleskab samt vaskemaskine og tørretumbler.

I november 2013 havde han ingen planer om, at han selv skulle bo i lejligheden. Ved at tage lejligheden ud af selskabet sparede han blandt andet udgifterne til revision. Om det var selskabet eller ham selv, der havde indtægten fra lejligheden, kunne komme ud på et. Selskabet led et tab på omkring 1,6 mio. kr. ved overdragelsen til ham, fordi ejerlejligheden var lejet ud. Han regnede ikke nærmere på, hvad det ville have betydet for selskabet at blive ved med at eje lejligheden. Han havde kigget på, om tingene hang sammen samlet set. Realkreditlånet havde en lav rente og var ikke den største udgift. Der var andre udgifter, der var større, blandt andet udgifterne til ejerforeningen. Selskabet havde ikke kun købt lejligheden for senere at sælge den. Der var også mulighed for at sælge anparterne i selskabet, og han havde oprindeligt tænkt på at sælge selskabet.

Ved fastsættelsen af lejen forsøgte han at lægge sig kun lidt over det lejedes værdi for at undgå sager i huslejenævnet. Det kunne være, at lejerne gik i Huslejenævnet, selv om de reelt ikke kunne få lejen sat ned, og han ville gerne undgå problemer. Det var også væsentligt for ham, at der var fair og ordentlige vilkår for lejerne. Efter at omhandlede sag er startet op, har han ud fra benchmark-analyser konstateret, at lejen var lavere end den, han kunne have taget. Det var hans opfattelse, at der var fri lejefastsættelse. Lejerne er nu fraflyttet lejligheden, og han har overtaget lejligheden. Hans ægtefælle bor i den anden lejlighed, som de har, og han bor nu i den omhandlede lejlighed. Han anvender den primært til arbejde. Han og hans ægtefælle har ikke ophævet deres samliv. Han har ikke øvrige ejendomsinvesteringer.

Parternes synspunkter

Skatteministeriet har i påstandsdokument af 29. september 2017 anført følgende:

”…

2.  ANBRINGENDER

2.1  Indledning

Denne sag drejer sig om fastsættelsen af handelsværdien af ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. den 30. november 2013 i forbindelse med et salg fra selskabet til A (hovedanpartshaveren), jf. ligningslovens §2.

Når jeg nedenfor anvender betegnelsen ”handelsværdien”, refererer jeg således til handelsværdien (armslængdeværdien) i forbindelse med et salg fra selskabet til A.

Der er mellem sagens parter enighed om, at handelsværdien af den omhandlede ejendom (en treværelses ejerlejlighed på 135 m2) udgjorde kr. 3.250.000,-, såfremt lejekontrakten ikke udgjorde en byrde for A. Dette svarer også til den pris, som selskabet købte ejendommen til i 2011.

Spørgsmålet i sagen er dermed, om det forhold, at ejendommen var udlejet til uafhængige lejere, har haft betydning for ejendommens handelsværdi og i givet fald hvilken.

Det forhold, at en ejendom er udlejet, kan medføre en forringelse af handelsværdien. Det beror på en konkret vurdering, om dette er tilfældet eller ej.

En lejekontrakt vil (selvfølgelig) kun forringe værdien, hvis den udgør en reel byrde for erhververen. I U.2014.571 H (SKM2013.841.HR) udgjorde en lejekontrakt ikke en ”sådan byrde” for erhververen, at den havde betydning for fastlæggelsen af handelsværdien. Tilsvarende blev resultatet i U.2005.1699 H (SKM2005.137.HR).

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at lejemålet ikke har udgjort en reel byrde for A, endsige en ”sådan byrde”, at den har influeret negativt på handelsværdien, jf. nærmere straks nedenfor.

2.2  Skatteministeriets overordnede anbringender og spørgsmålet om bevisbyrde
I nærværende sag er der en lang række omstændigheder, som hver for sig og tilsammen viser, at udlejningen ikke udgjorde en reel byrde for A.

For det første havde den omhandlede ejendom i2011 været handlet mellem uafhængige parter til kr. 3.250.000,- (i forbindelse med selskabets køb af ejendommen). Da både selskabet og A købte ejendommen med henblik på udlejning til markedslejen, må handelsværdien i forbindelse med A’s påtænkte køb (hvor ejendommen netop var udlejet til markedslejen) være den samme som i forbindelse med selskabets køb. Dette er uddybet nedenfor i afsnit 2.3.

For det andet skete udlejningen på markedsvilkår. Lejelovgivningens huslejebegrænsninger fandt således ikke anvendelse, og A risikerede ikke efter overtagelsen af ejendommen at blive mødt med indsigelser i relation til lejens størrelse, jf. nærmere herom i afsnit 2.4.

For det tredje er samtlige dispositioner i sagen foretaget af A, der som eneanpartshaver og direktør havde fuld kontrol over selskabet. Det beror således alene på A’s forhold, at selskabet 1) købte ejendommen for dernæst 2)at leje den ud for endeligt 3) at sælge den til A i udlejet stand.

Det er desuden (efter de sagsøgtes argumentation) alene A, som har haft økonomisk fordel af dispositionerne, herunder udlejningen. Derimod har dispositionerne været en ulempe for selskabet. Dette er beskrevet nedenfor i afsnit 2.5.

For det fjerde har de sagsøgte ikke kunnet påvise nogen forretningsmæssig begrundelse for de ovenfor nævnte dispositioner, som efter de sagsøgtes argumentation påførte selskabet et (stort) tab, som blev realiseret i forbindelse med salget til A, jf. nærmere herom nedenfor i afsnit 2.6.

For det femte ville en retsstilling som påberåbt af de sagsøgte medføre, at A kunne overføre aktiver fra selskabet til sig selv uden beskatning. Samtidig ville selskabet opnå et (kildeartsbegrænset) fradragsberettiget tab. Hertil kommer, at selskabet (tilsyneladende) har optaget et koncerninternt lån for at indfri gæld til realkreditinstitut med henblik på, at det koncernforbundne selskab opnår et fradrag for tab på debitorer.

En sådan retsstilling, som de sagsøgte søger at opnå, understøttes ikke af reglen i ligningslovens § 2, jf. også ligningslovens § 16 A, og har i den grad formodningen imod sig, jf. nærmere i afsnit 2.7.

I hvert fald under ovenstående ganske særlige omstændigheder påhviler det A at godtgøre, at udlejningen har udgjort en ”sådan byrde” for ham, at den har haft betydning for handelsværdien i forbindelse med et salg til ham.

Hertil kommer, at når Skatteministeriet under en retssag udøver et skøn (som i denne sag, hvor Skatteministeriet – i forbindelse med indgivelsen af stævning – skønsmæssigt har ansat ejendomsværdien til kr. 3.250.000,-), påhviler det skatteyderen at godtgøre, at det af ministeriet udøvede skøn er udøvet på et fejlagtigt grundlag eller er åbenbart urimeligt, jf. herved SKM2013.384.ØLR.

Som følge af det fuldstændige person- og interessesammenfald mellem A og selskabet er de sagsøgtes bevisbyrde skærpet, jf. eksempelvis SKM2014.69.ØLR og SKM2017.142.ØLR.

Bevisbyrden er yderligere skærpet, da de i sagen omhandlede dispositioner, jf. ovenfor, er særdeles usædvanlige, jf. eksempelvis U.2000.288 H, U.1998.898 H og SKM2017.142.ØLR.

De sagsøgte har ikke løftet denne (skærpede) bevisbyrde for, at udlejningen har udgjort en sådan byrde for A, at denne skulle have en (negativ) betydning for handelsværdien i forbindelse med et salg til ham. Tværtimod er A jo netop den eneste, der har haft gavn af udlejningen.

Det bemærkes ex tuto, at selv hvis de sagsøgte havde ret i, at det var op til ministeriet at godtgøre, at Landsskatterettens afgørelse hviler på et mangelfuldt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat (de sagsøgtes sammenfattende processkrift, side 3 øverst), da har ministeriet under alle omstændigheder godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse lider af disse mangler. Landsskatteretten har jo netop ikke taget højde for de ovenfor nævnte (afgørende) omstændigheder.

2.3  Den tidligere overdragelse mellem uafhængige parter
I nærværende sag er der en uafhængig overdragelse, som viser ejendommens handelsværdi pr. 30. november 2013 i forbindelse med et salg til A.

Selskabet overtog således den 21. februar 2011 ejendommen fra en uafhængig part for kr. 3.250.000,-, jf. bilag 5. Der er mellem parterne enighed om, at ejendommen (bortset fra udlejningen) ikke har ændret værdi.

A har således – på selskabets vegne – købt ejendommen for kr. 3.250.000,- med henblik på udlejning.

Da selskabet er en professionel udlejningsvirksomhed, som er stiftet med det ene formål at købe og udleje den omhandlede ejendom, må det lægges til grund, at selskabet grundigt har undersøgt ejendommens handelsværdi (kr. 3.250.000,-) og den markedsleje, som berettigede til denne anskaffelsessum. Det fremgår jo også af købsaftalen, at A er bekendt med ”alle forhold” omkring ejendommen og ejerforeningen mv., jf. bilag 5, side 2 nederst.

A købte også ejendommen med henblik på udlejning, jf. svarskriftet, side 6, hvor A oplyser, at han ikke på købstidspunktet havde planer om selv at bo i lejligheden.

Når selskabet købte ejendommen for kr. 3.250.000,- med henblik på udlejning til markedslejen, og A købte ejendommen af selskabet med henblik på udlejning, mens den var udlejet til markedslejen, er armslængdeprisen i forbindelse med sidstnævnte køb naturligvis også kr. 3.250.000,-.

En sammenlignelig uafhængig overdragelse er den absolut bedste indikation for markedsværdien af et aktiv, jf. herved også OECD’s transfer pricing guidelines (2017), punkt 2.3, som er nærmere i Skatteministeriets processkrift 1 af 19. september 2017 på side 7. Det bemærkes i denne sammenhæng, at Danmark har tilsluttet sig OECD’s transfer pricing guidelines, jf. eksempelvis lovforslag nr. 101 af 2. juni 1998 under de almindelige bemærkninger (om indførelsen af ligningslovens § 2).

Den tidligere overdragelse viser således i sig selv, at handelsværdien skal ansættes til kr. 3.250.000,-.

2.4  Udlejningen var på markedsvilkår
Der er to overordnede forhold, som i nogle situationer kan føre til, at en udlejning efter vurderingspraksis (50 %-reglen) medfører en forringelse af ejendommens værdi. For det første at ejendommen ikke umiddelbart efter købet står til køberens disposition og for det andet (og primært), at huslejelovgivningen indeholder nogle restriktive begrænsninger i relation til lejens fastsættelse.

Hvis disse forhold ikke konkret gør sig gældende for erhververen, er der ikke grundlag for et nedslag i ejendomsværdien efter vurderingspraksis som følge af udlejningen, jf. også U.2014.571 H (SKM2013.841.HR) hvor Højesteret fandt, at ejendommen i realiteten var overdraget som fri.

Derfor fandt den pågældende vurderingspraksis ikke anvendelse.

I nærværende sag gør ingen af de to ovennævnte forhold sig gældende i forbindelse med A’s erhvervelse af ejendommen. Det var således ikke en byrde for A, at ejendommen ikke stod til hans private disposition umiddelbart efter købet, jf. afsnit 2.8.1 nedenfor.

Herudover var den aftalte leje konkret på markedsvilkår, jf. afsnit 2.4.1 straks nedenfor. Da ejendommen samtidig var (og er) omfattet af de særlige regler om fri markedsleje (afsnit 2.4.2 nedenfor), er grundlaget for et nedslag i værdien ikke tilstede.

2.4.1 Den aftale leje var markedsmæssig
De sagsøgtes indsigelse om, at den aftalte leje var under markedslejen er uholdbar. Den årlige leje udgjorde efter lejekontraktens § 11 (bilag 6, side 5) fra lejeforholdets begyndelse kr. 174.000,-, svarende til en månedlig leje på kr. 14.500,- ekskl. forbrug. Den årlige leje forhøjes ifølge lejekontraktens § 11 hvert år pr. den 1. juli med 3 % frem til år 2023.

Pr. den 1. juli 2014 forhøjedes den årlige leje således til kr. 179.220,-, og pr. den 1. juli 2023 vil lejen udgøre kr. 233.841,-, svarende til en månedlig leje på kr. 19.487,-.

Der er med andre ord aftalt en trappeleje, hvor lejen over en tiårig periode stiger med ca. 35 %.

Det fremgår af lejekontrakten på side 5 nederst, at

Ejendommen blev per 31. december 1991 udelukkende anvendt til erhvervsformål, og lejeaftalen er derfor omfattet af lejelovens § 53 stk. 4 (fri lejefastsættelse).” (min understregning)

Når lejen er fastsat mellem uafhængige parter, og det samtidig direkte fremgår af kontrakten, at lejen er omfattet af fri lejefastsættelse, gælder der en stærk formodning for, at ejendommen også er udlejet til markedslejen. Dette må særligt gælde, når lejen over ti år stiger med ca. 35 %.

Jeg bemærker i denne sammenhæng, at selskabet er en professionel udlejningsvirksomhed, som da også er registreret under branchekoden ”anden udlejning af boliger” (bilag 3, side 2). Selskabet købte ejendommen samme dag, som det blev stiftet (den 21. februar 2011), og selskabet har aldrig ejet andre ejendomme. Det må dermed lægges til grund, at selskabet blev stiftet med det ene formål at købe og udleje den omhandlede ejendom, og dermed at selskabet grundigt har undersøgt markedsprisen og markedslejen for ejendommen.

A bor (eller rettere boede) desuden i naboopgangen og altså i samme bygning som den omhandlede lejlighed, og han har derfor haft et indgående kendskab til ejendommens konkrete forhold. Det fremgår da også af købsaftalen i forbindelse med selskabets køb af ejendommen, ”at købers direktør er medejer af en af de andre ejerlejligheder i ejendommen og derfor er bekendt med alle relevante forhold omkring ejendommen, ejerforeningen etc.”, jf. bilag 5, side 2 nederst (minunderstregning).

Markedslejen for et lejemål beror netop på ejendommens konkrete forhold, jf. bilag G, side 1, hvoraf fremgår, at

Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand.” (min understregning)

Selskabet må anses som en kvalificeret villig udlejer, jf. ovenfor.

Det må derfor – alt andet lige – lægges til grund, at lejemålet var på markedsvilkår. Der påhviler de sagsøgte en streng bevisbyrde for det modsatte, og denne bevisbyrde er ikke løftet, navnlig ikke når der henses til de betydelige fremtidige huslejestigninger, som allerede var aftalt den 30. november 2013.

De sagsøgtes synspunkt er jo udtryk for, at de – uanset at lejefastsættelsen var fri, hvilke de var opmærksom på – alene var i stand til at opnå en så begrænset leje, at ejendommen mistede halvdelen af sin værdi. Et sådant standpunkt savner støtte – navnlig savner det støtte, at selskabet, hvis det hævdede af de sagsøgte blev lagt til grund, i så fald valgte at indgå aftale om udlejning.

De sagsøgte har til støtte for, at den aftalte leje ikke er markedskonform, henvist til den i bilag G fremlagte analyse (de sagsøgtes sammenfattende processkrift, side 10 øverst). Under de ovenfor anførte omstændigheder er en sådan benchmark analyse, som netop er kendetegnet ved ikke at tage højde for den enkelte ejendoms konkrete forhold, ikke relevant.

Analysen i bilag G vedrører desuden ”nye og nyere boligudlejningsejendomme”, hvorved forstås ejendomme, som blev taget i brug i 1992 eller senere, jf. bilag G, side 9. Den i nærværende sag omhandlede ejendom er opført allerede i 1917, og det fremgår da også af lejekontrakten, at ejendommen blev taget i brug før 1992, jf. ovenfor.

Det har selvfølgelig betydning for markedslejen, om en ejendom er (helt) ny eller fra 1917, og tillige af den grund viser analysen ikke noget om markedsmæssigheden af det lejemål, som nærværende sag omhandler.

Herudover tager analysen heller ikke højde for eventuelle fastlagte huslejestigninger, hvilket naturligvis er særligt relevant i nærværende sag, hvor huslejen over en tiårig periode stiger med ca. 35 %.

De sagsøgtes beregninger i relation til markedslejen i det sammenfattende processkrift på side 10 øverst er uholdbare. Beregningerne tager ikke højde for de – betydelige – aftalte lejestigninger, jf. ovenfor. Herudover lægger de sagsøgte i beregningerne til grund, at ejendommens areal er på 145 m2. Derimod fremgår det af lejekontrakten, at bruttoarealet er på 135 m2, hvilket naturligvis medfører en højere udlejningspris pr. kvadratmeter. Det bemærkes, at det tinglyste areal er på 137 m2, jf. bilag 5 og bilag7.

Herudover medregner de sagsøgte revisorudgifter som en driftsudgift, jf. det sammenfattende processkrift på side 8, tredjesidste afsnit. Dette er ikke berettiget. Ifølge bilag H, side 1, er driftsudgifter ”elementer som fx ejendomsskat, gade- og vejbidrag, forsikring, fælles trappevask mv., som normalt betales af lejeren.” Revisorudgifter knytter sig ikke til den enkelte ejendom, og det er ikke normalt at overvælte revisorudgifter på lejeren.

2.4.2 Lejemålet var omfattet af de særlige regler om frilejefastsættelse
A risikerede ikke efter overtagelsen af ejendommen at blive mødt med indsigelser i relation til lejens størrelse.

Som anført ovenfor var lejemålet omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, jf. lejelovens § 53, stk. 4. Dette indebærer, at de sædvanlige regler om ændring af lejevilkår i lejelovens §§ 47 til 52, ikke fandt anvendelse, og lejerne kunne dermed ikke kræve lejen nedsat, uanset om lejen måtte overstige lejemålets værdi. Den aftalte leje kunne herefter alene nedsættes, såfremt lejerne klagede til Huslejenævnet, og dér fik medhold i, at den aftalte leje var i strid med aftalelovens § 36, jf. herved lejelovens § 106, stk. 1, nr. 6. De sagsøgte har ikke gjort gældende, at lejen var i strid med aftalelovens § 36.

Derimod har de sagsøgte – som noget nyt – under nærværende retssag gjort gældende, at ”det er forbundet med usikkerhed”, om boligreguleringslovens huslejerestriktioner fandt anvendelse på lejemålet, jf. de sagsøgtes sammenfattende processkrift, side 10.

De sagsøgte har ikke godtgjort, at boligreguleringslovens huslejerestriktioner fandt anvendelse på lejemålet. De har da heller ikke oplyst, hvilken konkret betydning boligreguleringslovens regler skulle have for den aftalte leje, og allerede derfor er påberåbelsen af dette regelsæt irrelevant.

Det fremgår af boligreguleringslovens dagældende § 15 a, stk. 2, at lejebegrænsningsreglerne i lovens §§ 5-14 kan fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål. Efter bestemmelsens sidste pkt. skal det i så fald af lejeaftalen fremgå, at lejemålet er omfattet af bestemmelsen.

Det fremgår jo netop af lejekontrakten (bilag 6, side 5 nederst), at ejendommen den 31. december 1991 udelukkende blev anvendt til erhvervsformål, og at lejeaftalen derfor var omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse.

Herved har parterne aftalt sig ud af eventuelle begrænsninger i lejefastsættelsen i boligreguleringsloven. Det forhold, at der ikke specifikt i lejeaftalen er henvist til boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2, kan ikke være afgørende, særligt ikke når det stod parterneklart, at man indgik lejekontrakten på markedsvilkår og altså fraveg lovgivningens lejerestriktioner.

Det bemærkes herved, at det fremgår af bilaget til lejekontrakten (bilag 5, jf. vejledningens side 9), at et lejemål som udgangspunkt er omfattet af boligreguleringslovens lejebegrænsninger (om omkostningsbestemt leje), men at parterne – i visse tilfælde – kan fravige dette ved aftale. Det fremgår af bilaget (vejledningens side 10), at i så fald kan der i lejekontraktens § 11 aftales en trappeleje, hvilket netop er hvad parterne i nærværende sag har gjort, jf. lejekontraktens § 11.

Lejerne var således ved aftaleindgåelsen fuldt ud bekendt med deres rettigheder og med, hvad lejekontraktens trappeleje indebar, nemlig en fravigelse af huslejebegrænsningsreglerne.

Af forarbejderne til den dagældende bestemmelse i boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2, fremgår følgende, jf. lovforslag nr. 63 af 23. oktober 1991 under de almindelige bemærkninger:

Lovforslaget skal ses som et led i regeringens initiativer med henblik på at øge væksten i samfundet samt at forbedre beskæftigelsessituationen.

Det er endvidere udtryk for regeringens målsætning om en gradvis overgang til et friere boligmarked herunder især et mindre reguleret lejefastsættelsessystem, der i højere grad sikrer, at den aftalte leje er udtryk for den gældende markedspris.” (mine understregninger)

Videre fremgår samme sted:

De foreslåede bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven, hvorefter lejefastsættelsen i de pågældende lejemål gøres fri, indebærer, at det bliver helt op til parterne, ud fra en vurdering af markedets muligheder, at aftale lejens størrelse.” (min understregning)

Af de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2, nr. 2 (der senere blev til boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2), fremgår bl.a.:

Det foreslås således, at lejeforhøjelse kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (…) og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom tillejeren.

 (…)

 Forslaget skal ses som en sikring imod, at der indgås lejeaftaler, hvorefter lejen reguleres efter nogle for lejeren helt uigennemskuelige mekanismer.” (mine understregninger)

Reglen har således til formål at sikre, at parterne frit kan aftale lejen, når et lejemål – som det i sagen omhandlede – er omfattet af bestemmelsen. I den situation kan parterne aftale en regulering af lejen på bestemte tidspunkter. Dette er netop, hvad parterne i nærværende sag har gjort.

Om betingelserne for udlejning til markedsprisen henviser de specielle bemærkninger til lovforslagets § 2, nr. 2, til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 3. Heraf fremgår:

Det foreslås samtidig, at det af lejeaftalen vedrørende et omdannet lejemål direkte skal fremgå, at lejemålet er omfattet af de særlige bestemmelser om fri lejefastsættelse. 
Baggrunden for at fastsætte dette vilkår i relation til omdannede erhvervslejemål med særlig lejefastsættelse er, at det på et senere tidspunkt kan blive nødvendigt at dokumentere aftalens lovlighed. Da der kan være tale om enkelte lejligheder i en i øvrigt sædvanlig udlejningsejendom, er der behov for en markering i lejeaftalen.

Forarbejderne stiller ikke krav om, at der i lejeaftalen nøjagtigt skal henvises til bestemmelsen i boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2.

Det ville være direkte i strid med formålet med boligreguleringslovens § 15 a, stk. 2, hvis der ikke kan opkræves markedsleje i en situation som den foreliggende, hvor lejeaftalen i sin helhed er fuldstændig klar og overskuelig, og hvor det direkte af lejeaftalen fremgår, at ejendommen den 31. december 1991 udelukkende blev anvendt til erhvervsformål, og at lejen derfor var omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse. Lejerne var jo også – via bilaget til lejekontrakten – bekendt med de lovbestemte rettigheder, samt at disse konkretvar fraveget i § 11.

Det bemærkes herved, at reglerne i lejelovens § 53, stk. 4, og boligreguleringslovens dagældende § 15 a, stk. 2 (tidligere stk. 5) i det væsentlige er ens, jf. herved lov nr. 931 af 27. december 1991.

2.5 Samtlige dispositioner i sagen er foretaget af A, og det er alene A, som har haft fordel af disse.
A er (indirekte) eneanpartshaver i selskabet og er også eneste direktør. Han har (og havde) således fuld kontrol over selskabet.

Samtlige dispositioner i sagen er foretaget af A. Dispositionerne er nærmere beskrevet i stævningen, side 2 ff., hvortil der henvises. Herudover bemærkes supplerende, at A nu er flyttet ind i ejendommen.

Ifølge de sagsøgtes argumentation er det alene A, som har haft økonomisk fordel af dispositionerne. Derimod har dispositionerne været en ulempe for selskabet.

Det var således selskabet, som brugte ressourcer på at finde lejere og forhandle lejevilkårene, ligesom selskabet har haft udgifter forbundet med, at ejendommen i en periode ikke var udlejet. Sådanne ressourcer anvendes jo kun med henblik på ”i det lange løb” at tjene penge på ejendommen.

Ved et salg til A ville selskabet miste muligheden for at tjene penge på ejendommen i det lange løb, da retten til (de markedskonforme) lejeindtægter(ne) herefter ville tilkomme A.

Herudover ville selskabet i forbindelse med et salg (ifølge de sagsøgtes argumentation) realisere et tab svarende til (ca.) 50 % af ejendommens anskaffelsessum. I overensstemmelse hermed fremgår det da også af selskabets årsrapport for 2014, at selskabet realiserede et tab på kr. 1.641.588,- i forbindelse med salget til A, jf. bilag 12, side 14.

De sagsøgtes argumentation medfører med andre ord, at udlejningen i forbindelse med et salg ville betyde, at selskabet dels har lidt et tab svarende til (ca.) halvdelen af anskaffelsessummen og dels har mistet muligheden for at tjene penge på ejendommen via udlejning. Samtidig havde A udsigt til personligt dels at opnå en avance, da ejendommen ville stige til det dobbelte af hans anskaffelsessum (når/hvis udlejerne opsagde lejemålet), og dels ville han overtage retten til at tjene penge på ejendommen viaudlejning.

I relation til lejeindtægterne bemærker jeg, at disse stiger med ca. 35 % over ti år. A havde således udsigt til løbende at tjene mere på ejendommen, ligesom sandsynligheden for, at lejerne ville fraflytte, stiger i takt med den stigende husleje.

Det er således klart, at dispositionerne, og dermed udlejningen, ikke har været en byrde for A. Tværtimod.

2.6 De sagsøgte har ikke kunnet påvise nogen forretningsmæssig begrundelse for de foretagne dispositioner
De sagsøgte har ikke kunnet påvise nogen forretningsmæssig begrundelse for dispositionerne, som efter de sagsøgtes argumentation påførte selskabet et (stort) tab, som blev realiseret i forbindelse med salget til A.

Det kan således lægges til grund, at dispositionerne ikke er forretningsmæssigt begrundede, men derimod er foretaget i A’s personlige interesse. Hvis der var tale om dispositioner mellem uafhængige parter, ville selskabet jo ikke pådrage sig selv et tab som sket.

At formålet med ovenstående arrangement stedse har været, at (alene) A personligt skulle have fordel heraf, illustreres også af, at selskabets påstand i nærværende retssag er til ulempe for selskabet, men til gavn for A. Det savner tillige forretningsmæssig begrundelse, når selskabet ønsker at sælge ejendommen billigst muligt, jf. herved formuleringen af spørgsmål 3 til SKAT (bilag 2, side 1), hvor der ønskes et bindende svar på, hvilken ”mindste pris” selskabet kan sælge ejendommen for.

Når der ikke kan påvises en forretningsmæssig begrundelse for et givent arrangement, tilsidesættes dette i skattemæssig henseende, jf. eksempelvis U.2006.2400 H (SKM2006.402.HR), U.2006.818 H (SKM2006.22.HR), U.2009.1241 H (SKM2009.168.HR) og U.2010.1190 H (SKM2010.123.HR). Selvpåførte tab anerkendes desuden ikke skattemæssigt i en situation som den foreliggende, jf. U.2007.1214 H (SKM2007.153.HR).

Også af denne grund kan udlejningen ikke anses som en byrde for A.

2.7 Konsekvensen af de sagsøgtes anbringender
En retsstilling som påberåbt af de sagsøgte ville medføre, at A risikofrit og uden beskatning kunne overføre aktiver fra selskabet til sig selv, samtidig med at selskabet ville opnå et fradragsberettiget tab:

Når/hvis lejerne fraflyttede lejemålet, havde A udsigt til at opnå en avance, idet ejendommen så ville stige til det dobbelte af anskaffelsessummen. Denne avance kunne A meget let gøre skattefri ved at flytte ind i ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Det bemærkes herved, at lejerne nu faktisk er fraflyttet, og at A nu er flyttet ind i ejendommen. A har således (efter sin egen opfattelse) opnået en skattefri avance.

Herudover ville selskabet lide et fradragsberettiget tab svarende til (ca.) halvdelen af den af selskabet betalte anskaffelsessum. Dette tab ville være kildeartsbegrænset, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3. Selskabet har nu lidt dette tab.

Hertil kommer, at det udførte arrangement tilsyneladende er tilrettelagt således, at selskabets tab i sidste ende bæres af et koncernforbundet selskab, som kan opnå fuldt fradrag for tab på debitorer. Det fremgår således af selskabets årsrapport for 2014, at selskabet i løbet af året har indfriet gæld til realkreditinstitutter ved optagelse af koncernintern gæld, jf. bilag 12, side 10. Ultimo 2016 havde selskabet fortsat ikke gæld til realkreditinstitutter, men koncernintern gæld på kr. 1.800.000,-, jf. bilag 13, side 11.

Selskabet kan ikke betale denne gæld, og det fremgår da også af årsrapporten for 2016, at den koncerninterne långiver har afgivet erklæring om tilbagetrædelse, således at gælden ikke opkræves, medmindre betaling er forsvarlig i forhold til andre kreditorer, jf. bilag 13, s. 8.

Med andre ord har A tilrettelagt arrangementet således, at han (efter egen opfattelse) har opnået en skattefri avance, mens et koncernselskab har opnået et fradragsberettiget tab. Der er ikke grundlag for at tillade en sådan asymmetri i beskatningen, som alene er et udslag af de involveredes interessefællesskab, jf. også de ovenfor under afsnit 2.5 nævnte domme.

De sagsøgtes anbringender er desuden udtryk for, at A skattefrit vil kunne sælge ejendommen tilbage til selskabet for kr. 3.250.000,- (eller hvad handelsværdien nu er steget til). Herefter kunne han lade selskabet udleje ejendommen til markedslejen for dernæst atter at sælge ejendommen (og retten til lejeindtægter) tilbage til sig selv for kr. 1.625.000,-. Denne øvelse kan gentages igen og igen, alene begrænset af hvornår lejerne ville fraflytte lejemålet.

En sådan retsstilling er ikke understøttet af reglen i ligningslovens § 2, jf. også ligningslovens § 16 A, og har i den grad formodningen imod sig.

2.8  De sagsøgtes indsigelser
Til støtte for, at udlejningen ikke udgjorde en byrde for A, har de sagsøgte navnlig gjort gældende, at udlejningen har betydet, at A var afskåret fra selv at benytte ejendommen, og at udlejningen konkret har afstedkommet så lavt et afkast, at udlejningen må anses som en byrde. Herudover påberåber de sagsøgte sig administrativ vurderingspraksis.

De sagsøgtes indsigelser er uholdbare, jf. straks nedenfor.

2.8.1  Den manglende disposition udgør ikke en byrde
De sagsøgte gør gældende, at selve det forhold, at lejligheden ikke stod til A’s private disposition, medfører en værdiforringende omstændighed.

De sagsøgte har henvist til et notat af 17. marts 2006, udarbejdet af SKAT (de sagsøgtes sammenfattende processkrift, side 9).

Af notatet fremgår bl.a.:

Såfremt en lejlighed er udlejet på salgstidspunktet, skal køberen udover den faste ejendom overtage forpligtelserne i henhold til lejekontrakten. Denne forpligtelse sætter begrænsninger for huslejens størrelse og for, hvorledes den nye ejer kan anvende lejligheden umiddelbart efter købet. Køber vil derfor søge sig betalt for denne ulempe ved et nedslag i salgssummen. (…)

Antallet af frie salg af udlejede ejerlejligheder er meget begrænset, og da vurderingen i henhold til vurderingsloven skal foretages uafhængigt af ejerforholdene, er der hidtil ikke fundet basis for en differentiering af denne procent. Nedslaget på 50 % er derfor et ”rundt” nedslag der gives som tilkendegivelse af, at handelsværdien af en udlejet lejlighed er mindre end handelsværdien af en fri.(…)

Det er således ikke alene lejelovgivningens huslejerestriktioner, som er baggrund for den lavere værdi/vurdering, men også det forhold at køberen af en sådan ejerlejlighed ikke er villig til at betale lige så meget for den, hvis den er udlejet, som hvis den er fri.

Som det fremgår, er baggrunden for 50 %-reglen bl.a., at der normalt er begrænsninger i relation huslejens størrelse. Denne begrænsning gør sig ikke gældende i nærværende sag, hvor lejemålet er omfattet af reglerne om fri markedsleje, jf. afsnit 2.3 ovenfor.

Herudover er reglen begrundet i, at der er begrænsninger for, hvordan den nye ejer kan anvende lejligheden ”umiddelbart efter købet”. Denne begrænsning er heller ikke relevant i nærværende sag. A oplyste i svarskriftet af 11. marts 2016, side 6, at han ”nu” påtænkte at anvende lejligheden til eget brug, men at der ikke tidligere havde været planer herom. Umiddelbart efter købet ønskede han altså ikke selv at benyttelejligheden.

A har ikke bestridt, at han ønskede at købe lejligheden med henblik på udlejning, jf. også afsnit 2.7 ovenfor. Det har dermed ikke været en byrde for A, at lejligheden ikke stod til hans personlige disposition umiddelbart efter købet. Den manglende disposition skyldtes jo også, at han selv (på selskabets vegne) havde lejet lejligheden ud.

2.8.2  Ejendommens afkast
Den aftalte leje indebærer en bruttoforrentning af den investerede kapital på 5 % i 2014 stigende til 7 % i 2023. En (stort set) risikofri investering i danske statsobligationer gav i juni 2013 et afkast (rente) på 1,86 %, og inflationen i 2013 og 2014 udgjorde henholdsvis 0,8 % og 0,6 %.

Den aftalte leje understøtter dermed, at ejendommens handelsværdi ikke er faldet som følge af den indgående lejekontrakt. Det bemærkes herved, at efter vurderingspraksis skal ejendommens afkast holdes op imod andre faktorer som den aktuelle obligationsrente og inflationstaksten, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.2.2.1.1.

De sagsøgte gør trods ovenstående gældende, at ejendommens afkast ikke er højt nok til at begrunde en handelsværdi på kr. 3.250.000,-.

De sagsøgte bygger denne argumentation på en analyse fra Colliers International (bilag G), som indeholder oplysninger om generelle afkastkrav på ejendomsinvesteringsmarkedet.

Heroverfor bemærkes overordnet, at der slet ikke er grundlag for at inddrage en analyse om generelle afkastkrav, når der er et bedre sammenligningsgrundlag i form af en handelaf ejendommen mellem uafhængige parter, jf. herved OECD’s transfer pricing guidelines 2017, punkt 2.3 (omtalt nærmere i Skatteministeriets processkrift 1 af 19. september 2017 på side 7 samt ovenfor).

I denne sag er der jo netop en uafhængig handel at tage udgangspunkt i, jf. afsnit 2.3 ovenfor.

Allerede derfor er analysen i bilag G uden betydning.

Hertil kommer, at A’s ejendomsinvestering er forskellig fra andre (normale) ejendomsinvesteringer, jf. i det hele ovenfor om det udførte arrangement. A’s primære fordel ved at købe den omhandlede ejendom bestod – i modsætning til andre ejendomsinvestorer – ikke i at oppebære lejeindtægter. Den primære fordel for ham bestod derimod i, at han risikofrit kunne overtage ejendommen fra selskabet, jf. ovenfor under afsnit 2.6.

I modsætning til andre udlejere risikerede A ikke at miste indtægter, hvis lejerne opsagde lejemålet. Hvis de gjorde det, ville han jo netop opnå en avance ved, at ejendommen – efter hans egen opfattelse – så ville stige til det dobbelte af den af A betalte anskaffelsessum.

Hertil kommer yderligere, at den konkrete analyse vedrørende afkastkrav mv., som de sagsøgte påberåber sig (bilag G), under alle omstændigheder er uanvendelig, bl.a. da den indeholder forudsætninger, som ikke gør sig gældende for A’s investering, jf. straks nedenfor.

Det fremgår udtrykkeligt af analysen, jf. bilag G, side 1, at:

Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen.

De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar.” (mine understregninger)

I nærværende sag er der bl.a. ikke fremlagt dokumentation for ejendommens stand eller lejernes bonitet, og allerede af den grund kan analysen ikke bruges som sammenligningsgrundlag.

Herudover fremgår det af bilag G, side 9, at de oplistede leje- og afkastkrav gælder for ejendomme, som er taget i brug i 1992 eller senere. Den i sagen omhandlede ejendom er opført allerede i 1917 og altså længe inden 1992.

Der er ikke i bilag G oplistet leje- og afkastkrav for ældre udlejningsejendomme. Ifølge bilag G, side 2, skyldes dette, at ældre udlejningsejendomme i hovedstaden normalt ikke handles ud fra afkastkrav, men derimod ud fra kvadratmeterpriser. Når det således eksplicit fremgår af analysen, at uafhængige aftaleparter ikke i 2013 handlede ældre ejendomme ud fra afkastkrav, er der selvfølgelig heller ikke grundlag for at basere handelsværdien af den i nærværende sag – ældre – ejendom på afkastkrav, sådan som de sagsøgte gør gældende.

Jeg bemærker i denne sammenhæng, at der ikke foreligger oplysninger om, at afkastkravene for nyere og ældre ejendomme i 2013 skulle være ens. Oplysningerne om, at afkastkravene i 2016 for nyere og ældre ejendomme (bilag H, side 4) angiveligt skulle være ens, har intet med afkastkravene i 2013 at gøre.

Herudover er de i analysen oplistede afkastkrav alene baseret på det første års afkast, jf. bilag G, side 1. Analysen er dermed ikke egnet til sammenligning med A’s investering, hvor det lå fast, at huslejen skulle stige med 3 % pr. år, jf. bilag 6, side 5. Det betyder, at lejen frem til år 2023 skulle stige med ca. 35 %.

På baggrund af det ovenfor anførte kan de sagsøgtes beregninger i relation til afkast og handelsværdi i det sammenfattende processkrift på side 8 ikke lægges til grund. Beregningerne tager da heller ikke højde for de aftalte huslejestigninger, ligesom de sagsøgte uberettiget har inddraget revisorudgifter i beregningerne.

2.8.3  SKATs vurderingspraksis
Landsskatterettens resultat er et udslag af, at der ifølge vurderingspraksis normalt indrømmes et nedslag i ejendomsvurderingen på 50 %, når en ejendom er udlejet, jf. bilag 1, side 3.

Den omhandlede praksis er beskrevet i Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.2.2.1.1, jf. også nærmere herom i stævningen på side 6-7.

Den omstændighed, at Landsskatteretten har lagt afgørende vægt på den pågældende vurderingspraksis medfører – i tillæg til det ovenfor anførte – at afgørelsen hviler på et fejlagtigt grundlag og skal tilsidesættes (modsat det af de sagsøgte i det sammenfattende processkrift på side 3 anførte).

Som det også fremgår af det ministersvar, som de sagsøgte har henvist til (citeret ovenfor i afsnit 2.8.1), er 50 %-reglen udtryk for dels at det normalt som følge af lejelovgivningens huslejerestriktioner er begrænset, hvad man som udlejer må kræve i leje, og dels at erhververen ikke har lejligheden til sin disposition umiddelbart efterovertagelsen.

Som nærmere beskrevet ovenfor i afsnit 2.8.1, gør ingen af de omstændigheder, som (normalt) berettiger til et nedslag i vurderingen på 50 % sig gældende i nærværende sag. Det er derfor uberettiget, når Landsskatteretten lægger afgørende vægt på den pågældende praksis.

Landsskatterettens afgørelse er udtryk for, at handelsværdien uden videre skal reduceres med 50 %, når en ejendom er udlejet. Landsskatterettens afgørelse er dermed ikke i overensstemmelse med højesteretspraksis, jf. U.2014.571 H (SKM2013.841.HR) og U.2005.1699 H (SKM2005.137.HR).

De sagsøgte har da også erklæret sig enige i, at den omstændighed, at ejendommen var udlejet, ikke i sig selv medfører en reduktion på 50 % af værdien i ikke-udlejet stand, jf. de sagsøgtes kære svarskrift af 6. oktober 2016 til Højesteret, side 4 nederst.

Hertil kommer, at administrativ praksis kun kan påberåbes, så langt praksis rækker, jf. eksempelvis UfR 2009.1436 H (SKM2009.229.HR) og UfR 2014.131 H (SKM2013.731.HR). Den administrative praksis, som 50 %reglen er udtryk for, knytter sig til vurderingsloven og medfører således under alle omstændigheder ikke, at handelsværdien efter ligningsloven ved overdragelser mellem interesseforbundne parter skal nedsættes.

De sagsøgte anfører i processkrift D af 28. september 2017 på side 4, at 50 %-reglen er under afskaffelse. Det er uklart, hvad de sagsøgte hermed gør gældende. Under alle omstændigheder påberåber Skatteministeriet sig ikke, at en eventuel fremtidig afskaffelse af reglen skal have tilbagevirkende kraft. Reglen finder derimod slet ikke anvendelse i denne sag, særligt da de forhold, som begrunder reglen, ikke gør sig gældende for A, jf. i det hele ovenfor.

De sagsøgte henviser i det sammenfattende processkrift på side 8-9 til, at udlejningsejendomme ifølge Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A2.2.1.1 erfaringsmæssigt handles til priser, svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt.

Det pågældende citat vedrører imidlertid alene ”større udlejningsejendomme”, ligesom citatet under alle omstændigheder ikke er relevant i en situation som den foreliggende, bl.a. da ejendommen er omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse, og da den aftalte leje stiger med ca. 35 % hvert år.”

Under hovedforhandlingen har Skatteministeriet med henvisning til kursgevinstlovens § 4, stk. 1, frafaldet sit anbringende om, at A’s dispositioner over lejligheden synes tilrettelagt således, at et med H1 koncernforbundet selskab i sidste ende kan opnå fuldt fradrag for H1’s tab ved overdragelsen af lejligheden til ham.

H1 og A har i deres sammenfattende processkrift af 15. september 2017 anført følgende:

”…

SAMMENFATTENDE SAGSFREMSTILLING:

Indledning og parternes hovedsynspunkter:

Sagen handler om, hvilken pris (handelsværdi) der kunne været opnået, hvis en aftale om salg af ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, var afsluttet mellem uafhængige parter den 30. november 2013 (og ikke 2014 som anført flere steder i stævningen, bl.a. på side 2, 2. afsnit).

Sagens parter er enige om, at der – hvis ejerlejligheden havde været fri for lejemål – kunne være opnået en pris på 3.250.000 kr. ved en overdragelse mellem uafhængige parter.

På det pågældende tidspunkt var ejerlejligheden imidlertid udlejet, og sagen vedrører således nærmere spørgsmålet om, hvorvidt en uafhængig køber ville være villig til at betale lige så meget for ejerlejligheden, hvis den er udlejet, som hvis den var fri.

Sagsøger er af den opfattelse, at en uafhængig køber ville være villig til at betale lige så meget for ejerlejligheden, hvis den er udlejet, som hvis den var fri.

De sagsøgte er af den opfattelse, at en uafhængig køber ikke ville være villig til at betale lige så meget for ejerlejligheden, hvis den er udlejet, som hvis den var fri.

---oooOOOooo---

Landsskatteretten har i en kendelse af 20. april 2015 (bilag 1) skønsmæssigt vurderet, at uafhængige parter per 30. november 2013 ville have fastsat handelsprisen for ejerlejligheden til 1.625.000 kr.

Denne kendelse er indbragt for domstolene af sagsøger i medfør af skatteforvaltningslovens § 49.

---oooOOOooo---

Sagsøger har under forberedelsen af sagen gjort gældende, at sagen var principiel i retsplejelovens § 226 stk. 1s forstand, fordi ejerlejligheden var udlejet med vilkår om fri lejefastsættelse, jf. lejelovens § 53 stk. 4, og at lejemålet derfor som udgangspunkt ikke udgør en sådan byrde, at ejendommens handelspris falder.

De sagsøgte bestred synspunktet og henviste til, at fastsættelsen af handelsværdien af den i sagen omhandlede ejerlejlighed beror på konkrete vurderinger, herunder – men ikke udelukkende – af ejerlejlighedens afkast.

Såvel Østre Landsret som Højesteret tiltrådte – uagtet det af sagsøger anførte – at sagen (i modsætning til, hvad der var tilfældet i U.2014.571H (SKM2013.841.HR)) ikke er af en sådan karakter, at den er principiel og har generel betydning for rets anvendelsen og rets udviklingen eller væsentlig samfundsmæssig betydning i øvrigt.

---oooOOOooo---

De sagsøgte gør overordnet gældende, at sagsøger ikke under sagen har godtgjort, at det af Landsskatteretten udøvede skøn har hvilet på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag eller er åbenbart urimeligt.

Tværtimod har de sagsøgte fremlagt dokumentation der understøtter rigtigheden af Landsskatterettens værdiskøn.

Landsskatterettens skøn kan kun tilsidesættes, såfremt skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. U.2016.191H (SKM2015.615.HR), U.2011.1471H (SKM2011.210.HR) og U.2009.476/2H samt senest dom af 10. august 2016 fra Retten på Frederiksberg (dommen er anket til Østre Landsret, hvor den efter det oplyste hovedforhandles den 18. september 2017) og SKM2017.441.ØLR.

I afgørelsen U.2014.571H (SKM2013.841.HR) fik Skatteministeriet medhold i, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag, idet Højesteret fandt, at ejerlejligheden i realiteten var overdraget som fri (idet køber og lejer var nærtstående), og at lejekontrakten derfor ikke skulle tillægges betydning.

Det fremhæves, at Skatteministeriet i den pågældende sag havde erklæret sig enig i, at handelsprisen – hvis lejekontrakten skulle tillægges betydning – skulle fastsættes så den svarede til ca. en tredjedel af handelsprisen i ikke-udlejet stand.

Det er sagsøger, der har bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige værdiansættelse af lejligheden.

Sagsøger har imidlertid ikke godtgjort, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat.

Det eneste nye der er fremkommet efter Landsskatterettens afgørelse er SKATs oplysning om, at ejerlejligheden burde have været vurderet med en lavere ejendomsværdi (bilag11).

Det må ved rettens vurdering af overdragelsessummen tillægges vægt, at værdiansættelse af fast ejendom er udtryk for et skøn.

Domstolene er traditionelt tilbageholdende ved tilsidesættelse af skattemyndighedernes værdiskøn, jf. f.eks. U.2007.204H (SKM2006.642.HR) (lejeværdi), U.2009.749H (grundværdi), U.2011.1616H (SKM2011.242.HR) (værdi af fri bolig) og U.2011.2590H (værdi af gældsbrev).

Skatteretlige skøn, herunder værdiskøn, tilsidesættes kun såfremt, skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller det har medført et åbenbart urimeligt resultat, jf. f.eks. U.2009.476/ 2H og U.2011.1471H (SKM2011.210.HR).

Landsskatterettens afgørelse er hverken faktisk, retligt eller i relation til skønsudøvelsen fejlbehæftet i væsentlig grad.

Sagsøger har ikke nærmere redegjort for, på hvilket grundlag dette skulle være tilfældet.

Det kan ikke føre til en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn, at der ved udøvelsen af dette er sket inddragelse af vurderingspraksis.

Tværtimod anfører Højesteret netop følgende i U.2014.571H (SKM2013.841.HR):

”Ved bedømmelsen af, om salget af ejerlejligheden er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi ved salget. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering vil f.eks. ikke være retvisende, hvis værdien af ejerlejligheden er ansat, under hensyn til at ejendommen er udlejet, såfremt ejerlejligheden i realiteten er overdraget som fri.”

Ifølge SKATs supplerende udtalelse af 16. juni 2015 (bilag 11) burde den i sagen omhandlede ejerlejlighed have været vurderet med en 50 % lavere ejendomsværdi, da ejendommen er udlejet på uopsigelige vilkår.

Ejendomsvurderingen tilsigter da også at fastsætte ejendommens værdi i handel og vandel, og den praksis som Landsskatteretten har inddraget (50 %-reglen) bygger – som det fremgår af Landsskatterettens afgørelse – på indberetninger af faktiske handelspriser for udlejede ejerlejligheder.

Sagsøger har heller ikke godtgjort, at ejerlejligheden i realiteten er overdraget som fri, sådan at lejekontrakten ikke skal tillægges betydning ved vurderingen af handelsværdien (sådan som det var tilfældet i U. og U.2014.571H (SKM2013.841.HR)) eller i øvrigt, at lejekontrakten ikke udgjorde en sådan byrde, at den har betydning for handelsværdien.

---oooOOOooo---

Det faktiske forløb frem til Landsskatterettens kendelse:

Ved købsaftale af 21. februar 2011 (bilag 5) og med overtagelse 1. marts 2011 erhvervede sagsøgte 1, H1, ejerlejligheden beliggende Y1-adresse, for en købesum på 3.250.000kr.

Ejerlejligheden var da fri for lejemål, jf. købsaftalens punkt 4.6 (bilag 5, side3).

Ejerlejlighedens bruttoareal er på 145 kvadratmeter, og nettoarealet er på 137 kvadratmeter.

---oooOOOooo---

Ejerlejligheden blev efterfølgende udlejet i perioden fra 1. maj 2011 til 1. maj 2013.

Der blev den 23. juni 2013 indgået en ny lejekontrakt, med påbegyndelse 1. juli 2013 (bilag 6).

Lejekontrakten (bilag 6) var indgået med – i forhold til de sagsøgte – uafhængige parter, og lejekontrakten var uden tidsbegrænsning.

De sagsøgte havde på dette tidspunkt ikke beboet ejerlejligheden, og lejekontrakten kunne således – som absolut udgangspunkt – ikke opsiges af udlejer, heller ikke i medfør af lejelovens § 83, stk. 1, litra a, jf. lejelovens § 84 litra d, 3. pkt.

Den årlige bruttoleje udgjorde i første år 174.000 kr. (inklusive driftsudgifter).

---oooOOOooo---

Sidst på efteråret 2013 ønskede de sagsøgte, at overdrage ejerlejligheden fra sagsøgte 1, H1 til sagsøgte 2, A.

Sagsøgte 2, A er via et holdingselskab eneejer af sagsøgte 1, H1.

De sagsøgte er derfor omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende armslængdepriser ved handel medhinanden.

Efter reglen i skatteforvaltningslovens § 21 stk. 1 kan enhver hos told- og skatteforvaltningen få et bindende svar på den skattemæssige virkning af en påtænkt disposition.

Undertegnede rettede i overensstemmelse hermed på vegne af de sagsøgte henvendelse til SKAT den 30. november 2013 (bilag 9) med anmodning om et bindende svar på, hvilken pris der skulle anvendes for at princippet i ligningslovens § 2 kunne anses for overholdt, jf. ovenfor.

Jeg henviste i henvendelsen til Den juridiske Vejledning (punkt C,B.3.5.4.3), hvoraf det følger, at overdragelsen skulle ske til handelsværdi, og at der ved fastsættelse af handelsværdien kunne tages udgangspunkt i vurderingspraksis, men sådan, at skattemyndighederne ikke var bundet af denne, hvis den ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien.

Jeg henviste desuden til, at der var en fast administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis blev fastsat til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri (den såkaldte ”50 %-regel”).

---oooOOOooo---

I forbindelse med sagsbehandlingen indhentede SKAT den 16. januar 2014 en udtalelse (bilag 10) om ejerlejlighedens handelsværdi.

Med baggrund i oplysninger om handelspriser for ikke-udlejede ejerlejligheder i området i perioden fra 1. januar 2011 og til 31. december 2013, og i prisudviklingen siden erhvervelsen i 2011 samt det forhold, at der fra de sagsøgtes side ikke var anført forhold vedrørende ejerlejlighedens beskaffenhed, der kunne medføre en ændret vurdering, blev det i udtalelsen skønnet, at lejligheden kunne overdrages for kr. 3.250.000.

Det blev tilføjet, at ejendommen ikke var eller havde været vurderet som udlejet, men som fri (den offentlige ejendomsvurdering udgjorde per den 1. oktober 2011 3.150.000 kr. og per 1. oktober 2013 3.050.000 kr.), og i en parentes blev det tilføjet, at en vurdering som udlejet (”ikke fri”) ikke ville medføre en ændret handelsværdi.

Endelig fremgik det, at ejendommen ikke var besigtiget i forbindelse med udarbejdelse af udtalelsen.

Der blev heller ikke foretaget en vurdering af handelsprisen ud fra den udlejede ejerlejligheds forventede afkast, ligesom der ikke blev inddraget salgspriser på udlejede ejerlejligheder.

SKAT anførte heller ikke i øvrigt forhold der kunne begrunde, at en uafhængig tredjemand skulle være villig til at betale lige så meget for ejerlejligheden, hvis den var udlejet, som hvis den havde været fri.

SKAT meddelte i et bindende svar af 10. april 2014 (bilag 2) de sagsøgte, at der skulle anvendes en pris på 3.250.000 kr. ved en overdragelse mellem de sagsøgte.

I begrundelsen for svaret blev der henvist til, at vurderingsafdelingen havde oplyst, at ejerlejlighedens handelsværdi kunne fastsættes til 3.250.000 kr., idet ejerlejligheden såfremt den var vurderet som ikke fri, ikke vil medføre en ændret handelsværdi.

Det fremgik endelig, at svaret kun var bindende i 6 måneder fra de sagsøgtes modtagelse af brevet.

---oooOOOooo---

De sagsøgte har ikke villet bestride, at ejerlejlighedens handelsværdi per 30. november 2013 i ikke-udlejet stand udgjorde 3.250.000 kr. (uagtet oplysningerne om, at den offentlige ejendomsvurdering per 1. oktober 2013 udgjorde 3.050.000 kr. og uagtet, at såvel den offentlige ejendomsvurdering som priserne i Y2-vej var faldet i perioden fra 1. marts 2011 og frem til 30. november 2013).

De sagsøgte har imidlertid ikke kunnet acceptere, at en uafhængig tredjemand skulle være villig til at betale det samme for ejerlejligheden i udlejet stand som i ikke-udlejet stand.

På den baggrund indbragte de sagsøgte det bindende svar for henholdsvis Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten i overensstemmelse med klagevejledningen fra SKAT (bilag 2, side 8).

I forbindelse med sagsbehandlingen hos Skatteankestyrelsen blev der den 2. maj 2014 indhentet en udtalelse fra SKAT (bilag D), hvor SKAT blot – bortset fra korrektion af en skrivefejl – henholdt sig til sagsfremstillingen og begrundelsen i det bindende svar.

Ved udløbet af den i det bindende svar (bilag 2) angivne 6 måneders frist havde Skatteankestyrelsen og Landsskatteretten fortsat ikke truffet afgørelse og de sagsøgte overdrog derfor ejendommen den 1. oktober 2014, men med et forbehold om, at sagsøgte 2, A skulle være berettiget til, at træde tilbage fra aftalen, hvis Landsskatteretten ikke fastsatte handelsprisen til 1.625.000 kr. (bilag C).

---oooOOOooo---

Lejerne opsagde lejemålet ultimo januar 2015 til fraflytning ultimo april 2015 (bilag B).

Sagsøger har ikke gjort gældende, at denne omstændighed skal tillægges betydning ved fastsættelse af, hvad en uafhængig tredjemand ville betale for ejerlejligheden per 30. november 2013, hvilket er i overensstemmelse med, at der var tale om en upåregnelig begivenhed.

---oooOOOooo---

Landsskatterettens kendelse:

Landsskatteretten traf afgørelse den 20. april 2015 (bilag 1).

Landsskatteretten fastslog indledningsvist, at skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), ved opgørelsen af den skatteog udlodningspligtige indkomst skal anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Landsskatteretten anførte derefter, at det for så vidt angår udlejede ejerlejligheder følger af SKATs juridiske vejledning, at der på baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder siden 1. januar 1986 har dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 % af, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri.

Landsskatteretten lagde til grund, at de sagsøgte er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende armslængdepriser og -vilkår ved handel med hinanden.

Landsskatteretten lagde videre til grund, at der som udgangspunkt var enighed om, at handelsværdien for ejerlejligheden er 3.250.000 kr., når der ikke tages højde for lejemålet, og at ejerlejligheden var udlejet til en ikke interesseforbunden lejer på sædvanlige lejevilkår for udlejer, og at lejemålet ikke kunne opsiges efter lejelovens §§ 83 stk. 1, litra a, og 84.

Herefter anså Landsskatteretten ejerlejligheden for ikke fri i henhold til vurderingspraksis således, at selskabet var berettiget til et nedslag på 50 % i ejendomsværdien.

Henset til, at vurderingspraksis bygger på indberettede salgspriser for udlejede ejerlejligheder fandt Landsskatteretten, at et skønsmæssigt nedslag i handelsværdien på 50 % tillige måtte anses for at være i overensstemmelse medarmslængdeprincippet.

Landsskatteretten tiltrådte herefter, at handelsværdien per 30. november 2013 måtte fastsættes til 1.625.000 kr.

---oooOOOooo---

Retssagen:

Sagsøger indbragte efterfølgende Landsskatterettens afgørelse for Københavns Byret med påstand om, at de sagsøgte skulle anerkende, at handelsprisen for ejerlejligheden per 30. november 2013 udgjorde 3.250.000 kr.

I stævningen anførte sagsøger (stævningens side 5, 6. afsnit), at det forhold, at en ejendom var udlejet kunne medføre en forringelse af handelsværdien, men at der beroede på en konkret vurdering, om dette var tilfældet eller ej.

Sagsøger anførte videre (stævningens side 6, 3. afsnit), at den aftalte leje indebar en bruttoforrentning af den investerede kapital på 5 % i 2014 stigende til 7 % i 2023 og sammenlignede dette afkast med afkastet på danske statsobligationer som skulle være på 1,86 %, og konkluderede på den baggrund, at en konkret vurdering i denne sag fører til, at ejendommens handelsværdi i udlejet stand var 3.250.000 kr.

Denne vurdering af handelsværdien med udgangspunkt i afkastet har de sagsøgte ikke kunnet tiltræde, og de sagsøgte har anført, at der er tale om et forsøg på efterrationalisering fra sagsøgers side.

Det gentages i den forbindelse, at SKAT i sit bindende svar af 10. april 2014 (bilag 2) ikke havde fundet anledning til at inddrage ejerlejlighedens afkast i sin vurdering af handelsprisen.

Sagsøgers betragtninger er i øvrigt imødegået af de sagsøgte med henvisning til, at der ved vurderingen af ejerlejlighedens afkast (og af ejerlejlighedens handelspris med udgangspunkt i afkastet) må ske sammenligning med markedet for boligudlejningsejendomme og ikke med markedet for statsobligationer, bl.a. fordi en ejerlejlighed er langt mindre likvid end en statsobligation, ligesom transaktionsomkostningerne (udgifter til ejendomsmægler, tinglysning, advokat, m.v.) ved investering i en ejerlejlighed er meget højere end ved investering i en statsobligation. Derudover er der en række risici forbundet med investering i en ejerlejlighed, som f.eks. prisfald, uoverensstemmelser med lejerne samt uforudsete reparations- og vedligeholdelsesudgifter.

De sagsøgte har dokumenteret (bilag G, side 9), at afkastkravet (defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen) for en ny/nyere boligudlejningsejendom (omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse) med god beliggenhed og i god stand udgjorde 5,5 % per 30. november 2013.

Sagsøger har ikke imødegået dette.

De sagsøgte har herudover redegjort for (svarskriftet side 5, nederst, processkrift af 25. maj 2016, side 5 og kæresvarskriftets side 3, 3. sidste afsnit), at driftsomkostningerne for den i sagen omhandlede ejerlejlighed i det første år af lejekontrakten (bilag 5) udgjorde ca. 66.000 kr. (ejerforening 12 x 2.326 kr. + ejendomsskatter 2 x 5.400 kr. + reparationer ca. 14.500 kr. + revisorudgifter 12.500 kr.), hvilket ikke har været bestridt af sagsøger.

Det kan således lægges til grund, at første års direkte afkast har været ca. 108.000 kr. (årlig leje 174.000 kr. fratrukket driftsomkostningerne på ca. 66.000 kr.), hvilket ud fra et afkastkrav på 5,5 % tilsiger en kontant købesum på ca. 1.950.000 kr. ((174.000 – 66.000) / 0,055)

Hertil kommer, at de sagsøgte har oplyst (kæresvarskriftets side 4, 2. afsnit), at ejendommen, hvor den i sagen omhandlede ejerlejlighed er beliggende i 2013/2014 var middel til dårligt vedligeholdt, hvilket tilsiger et højere afkastkrav, og dermed en lavere kontant købesum.

---oooOOOooo---

En vurdering af ejerlejligheden efter de principper der i SKATs vurderingspraksis gælder for private udlejningsejendomme tilsiger i øvrigt også en handelsværdi der er væsentlig lavere end 3.250.000 kr.

Af den juridiske vejledning (H,A.2.2.1.1) følger således bl.a.:

”På landsplan har hovedparten af de handlede udlejningsejendomme erfaringsmæssigt opnået priser svarende til 10-15 gange den årlige bruttolejeindtægt. Det forekommer imidlertid, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen.”

En handelspris på 3.250.000 kr. udgør ca. 18,7 gange bruttolejeindtægten på 174.000 kr., hvilket skulle forudsætte, at der var tale om en af de absolut bedste ældre særligt velholdte ejendomme, og der foreligger ikke oplysninger om, at det skulle være tilfældet.

En handelspris på 1.625.000 kr. udgør ca. 9,3 gange bruttolejeindtægten på 174.000 kr., hvilket er i overensstemmelse med de sagsøgtes oplysning om, at ejendommen, hvori den i sagen omhandlede ejerlejlighed er beliggende var middel til dårligt vedligeholdt.

---oooOOOooo---

Sagsøger anførte efterfølgende i sit processkrift af 9. juni 2016, at det (nu) var sagsøgers hovedsynspunkt, at ejerlejligheden per 30. november 2013 var udlejet til markedslejen, og at det i sig selv skulle føre til, at værdien af ejerlejligheden i udlejet stand var den samme som i ikke-udlejet stand.

Det kan undre, at dette synspunkt først fremkommer den 9. juni 2016 – ca. 2 ½ år efter de sagsøgte havde anmodet om en bindende forhåndsbesked.

Sagsøgers (daværende) hovedsynspunkt – og de sagsøgtes undren – skal også ses i lyset af, at SKAT i et notat af 17. marts 2006 (som var bilag til et svar fra daværende skatteminister Kristian Jensen til Folketingets Lovsekretariat) bl.a. anførte:

”Det er således ikke alene lejelovgivningens huslejerestriktioner, som er baggrund for den lavere værdi/vurdering [af udlejede ejerlejligheder] men også det forhold at køberen af en sådan ejerlejlighed ikke er villig til at betale lige så meget for den, hvis den er udlejet, som hvis den var fri. [min understregning]

Efter de sagsøgtes vurdering er der ikke overensstemmelse med sagsøgers hovedsynspunkt om, at en udlejning til markedslejen i sig selv skulle føre til, at en uafhængig tredjemander villig til at betale lige så meget for en udlejet ejerlejlighed, som hvis den var fri, og så det som er oplyst til Folketingets Lovsekretariat.

Hovedsynspunktet harmonerer efter de sagsøgtes opfattelse heller ikke med vurderingspraksis som den er uddybende beskrevet i e-mailen af 16. juni 2015 fra SKAT (bilag 11).

De sagsøgte har i øvrigt bestridt, at den i lejekontrakten af 23. juni 2013 (bilag 5) aftalte leje svarer til markedslejen (hvorved de sagsøgte forstår den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer ville aftale per 30. november 2013), og har i øvrigt anført, at en ejerlejlighed der er udlejet til markedslejen også vil have en lavere handelsværdi end en ejerlejlighed der er til en købers fri disposition (altså et synspunkt som svarer til det som blev anført af SKAT i notatet som af den daværende skatteminister blev sendt til Folketingets Lovsekretariat).

De sagsøgte har fremlagt dokumentation for (bilag G), at markedslejen i 2013 for nye og nyere boligudlejningsejendomme (omfattet af reglerne om fri lejefastsættelse) udgjorde mellem 1.100 kr. og 1.800 kr. per bruttokvadratmeter per år eksklusive driftsudgifter.

Sagsøger har ikke imødegået dette.

I lejekontrakten af 23. juni 2013 (bilag 5) var der aftalt en leje på (174.000 / 145) kr. 1.200 per bruttokvadratmeter per år inklusive driftsudgifter (der som tidligere anført udgjorde ca. 66.000 kr. årligt svarende til ca. (66.000 / 145) 455 kr. per bruttokvadratmeter), og altså ca. (1.200 – 455) 745 kr. per bruttokvadratmeter per år eksklusive driftsudgifter.

Det er ca. halvdelen af hvad der ifølge bilag G udgjorde markedslejen (midten af det bilag G angivne interval er 1.450 kr. og halvdelen heraf er 725 kr.).

Der henvises herudover til, at det er forbundet med usikkerhed, om lejerne kunne kræve, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5.

Baggrunden er, at ejerlejligheden er beliggende i Y3’s Kommune, hvor boligreguleringsloven er gældende. Det var derfor en betingelse for at anvende reglerne om fri lejefastsættelse, at der i lejekontrakten var henvist til den dagældende regel i boligreguleringslovens § 15a.

Manglende eller forkert henvisning kunne efter dagældende praksis føre til, at lejen fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, jf. GA2014/15 og GA2012/15 (og altså ikke reglerne om fri lejefastsættelse).

---oooOOOooo---

Efter synspunktet om, at udlejning til markedslejen i sig selv skulle føre til, at værdien af ejerlejligheden i udlejet stand var den samme som i ikke-udlejet stand var tilbagevist, anførte sagsøger (i kærereplikken på side 3) at fastsættelsen af handelsprisen (altså den pris som en uafhængig tredjemand ville betale for ejerlejligheden) den 30. november 2013 beror på en skønsmæssig afvejning af de sagsøgtes subjektive forhold (den forretningsmæssige begrundelse for overdragelsen, m.v.)

Sagsøger uddybede senere synspunktet i sit processkrift af 26. maj 2017 (benævnt replik), og anførte (nu) med henvisning til U.2014.571H (SKM2013.841.HR), at der skal ses helt bort fra den skete udlejning, og at det er de sagsøgte der bevisbyrden for, at handelsværdien skal fastsættes til mindre end 3.250.000 kr.

De sagsøgte er ikke enige i, at de sagsøgtes subjektive forhold har betydning for, hvad en uafhængig tredjemand ville betale for ejerlejligheden per 30. november 2013, og det fremhæves i den forbindelse særligt, at hverken SKAT, Landsskatteretten eller sagsøger har anmodet de sagsøgte om en nærmere redegørelse for de anførte forhold.

De sagsøgte er heller ikke enige i, at ejerlejligheden i realiteten blev overdraget som fri, eller at der i øvrigt skulle foreligge omstændigheder som kan sidestilles med dem som gjorde sig gældende i U.2005.1699H (SKM2005.137.HR) og U.2014.571H (SKM2013.841.HR), og som medfører, at lejekontrakten udgøre en mindre byrde for A end for en uafhængig køber.

A ville jo ikke kunne videresælge ejerlejligheden for en højere pris end, hvad en uafhængig køber ville være villig til at betale.

De sagsøgte er heller ikke enige i, at de har bevisbyrden for, at det har betydning for handelsprisen, at ejerlejligheden var udlejet, jf. det i indledningen anførte, og under alle omstændigheder peger samtlige sagens beviser på, at det har betydning for handelsprisen, at en ejerlejlighed er udlejet.

---oooOOOooo---

Sammenfattende gøres det således til støtte for frifindelsespåstanden gældende, at sagsøger ikke under sagen har godtgjort, at det af Landsskatteretten udøvede skøn har hvilet på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag eller er åbenbart urimeligt.

---oooOOOooo---

Sagsøger har flere gange gentaget, at en retsstilling som påberåbt af de sagsøgte ville medføre, at en hovedanpartshaver skattefrit kan udlodde halvdelen af ejendommens handelspris til sig selv.

Den ”retsstilling” som de sagsøgte påberåber sig er, at ejerlejlighedens handelspriser 1.625.000 kr.

Sagsøgers argument om, at en hovedanpartshaver skattefrit kan udlodde halvdelen af ejendommens handelspris til sig selv, forudsætter imidlertid, at handelsprisen er 3.250.000kr.

Argumentationen er derfor – efter undertegnedes opfattelse – ganske meningsløs. Handelsprisen kan ikke både være 1.625.000 kr. og 3.250.000 kr.

Hvis handelsprisen er 1.625.000 kr. er der ikke sket nogen udlodning.

Hvis handelsprisen er 3.250.000 kr. kan ejerlejligheden ikke overdrages for 1.625.000kr.

Dertil kommer, at A ved et salg af ejerlejligheden vil være skattepligtig af en eventuel avance beregnet ud fra en købspris på 1.650.000 kr. medmindre A forinden er blevet omfattet af reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1

---oooOOOooo---

Sagsøger har flere gange (bl.a. kærereplikken af 13. oktober 2016, side 2, 1. afsnit og processkrift af 26. maj 2017, side 2, 6. afsnit) anført, at sagsøgtes synspunkter er ensbetydende med, at sagsøgte 2 bevidst har påført sagsøgte 1 (og dermed indirekte sig selv) et økonomisk tab.

De sagsøgte er (fortsat) uforstående overfor, hvad sagsøger støtter dette synspunkt på.

Den omstændighed, at udlejningen til NM og KS – set i bagklogskabens lys – var uhensigtsmæssig for de sagsøgte kan ikke føre til, at Landsskatterettens skøn tilsidesættes.

Efter de sagsøgtes opfattelse er der ikke hjemmel til at beskatte et tab som en direktør påfører et af ham ejet selskab (og dermed indirekte sig selv) uanset om det er bevidst eller ubevidst, og under alle omstændigheder er spørgsmålet herom ikke et tema for denne sag, der vedrører fastsættelse af handelsværdien for den i sagen omhandlede ejerlejlighed per 30. november 2013.

---oooOOOooo---

Såfremt retten finder der er tilvejebragt den fornødne grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse skal der fortsat ske et skønsmæssigt nedslag på mere end 25 %, idet det ifølge SKAT (bilag 11) er den manglende rådighed (og altså ikke begrænsningerne i leje) over ejendommen der er hovedhensynet bag nedslaget på de 50 %.

Det bemærkes i den forbindelse, at der efter vurderingspraksis kan gives et nedslag på op til 20 %, hvis lejeaftalen kan opsiges med et års varsel.

I afgørelsen U.2005.1699H (SKM2005.137.HR) udtalte en skønsmand, at handelsprisen for den ejendom som den pågældende sag handlede om, var ca. 20 % lavere i udlejet stand end i ikke-udlejet stand forudsat, at køber kunne opnå aftale med lejeren om 12 måneders opsigelse.

I sagen U.2014.571H (SKM2013.841.HR) var der enighed mellem Skatteministeriet og skatteyderen om, at udlejningen medførte en reduktion af handelsprisen på ca. 67 % (handelsprisen var 2.600.000 kr. i ikke-udlejet stand, og 850.000 kr. i udlejet stand).

Sagsøgers betragtninger om, at sagsøgte 2, A, på grund af reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 vil kunne sælge ejerlejligheden uden at skulle betale skat af den forøgelse af handelsværdien der måtte være sket siden 30. november 2013 (herunder som følge af, at lejerne har opsagt lejekontrakten) kan ikke føre til en anden vurdering af, hvad handelsværdien var per 30. november 2013.

Det samme ville jo gøre sig gældende for en uafhængig køber.

Der henvises i øvrigt til det der er anført i de udvekslede processkrifter.”

Bortset fra Skatteministeriets frafald af et anbringende som omtalt ovenfor, har parterne under hovedforhandlingen i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter.

Rettens begrundelse og afgørelse

Nyt processtof
De sagsøgte har i processkriftet af 28. september 2017 gjort gældende, at Skatteministeriet i processkrift af 19. september 2017, der blev afgivet efter de sagsøgtes indgivelse af påstandsdokument, har inddraget nyt processtof, herunder et nyt anbringende om bevisbyrden, som retten grundet den sene fremkomst bør se bort fra.

Retten finder ikke, at Skatteministeriet i sit processkrift har inddraget nyt processtof af en sådan karakter, at det bør medføre, at der ses bort herfra ved sagens afgørelse. Retten lægger vægt på, at sagen blev hovedforhandlet den 13. oktober 2017, og at de sagsøgte dermed har haft rimelig mulighed for at forholde sig til processtoffet i det omfang, det kan anses som nyt.

Sagens omstændigheder
H1 købte i februar 2011 en ejerlejlighed, der var fri for lejemål, for en kontant købesum på 3.250.000 kr. Ifølge BBR-ejermeddelelsen udgør arealet 145 m2. Selskabets branchekode er ”Anden udlejning af boliger”. A er via moderselskabet G1 eneanpartshaver i H1. A og hans ægtefælle ejer og bebor en ejerlejlighed i naboopgangen i samme ejendom.

H1 solgte i oktober 2014 ejerlejligheden til A for en købesum på 3.250.000 kr. Den offentlige ejendomsværdi var fastsat til 3.050.000 kr. I købsaftalen var indsat et skatteforbehold om ejendommens handelsværdi, idet SKATs bindende svar af 10. april 2014 om handelsværdien var påklaget til Landsskatteretten.

Ejerlejligheden var på salgstidspunkt lejet ud til to lejere på en tidsubegrænset lejekontrakt på vilkår blandt andet, at lejefastsættelsen i henhold til lejelovens § 53, stk. 4, var fri, og at opsigelse kunne ske i henhold til §§ 82 og 83 i lejeloven. Årslejen var aftalt til 174.000 kr. med en årlig regulering på 3 procent, første gang den 1. juli 2014. Årslejen ville pr. 1. juli 2023 være steget til i alt 233.841 kr.

Efter Landsskatterettens afgørelse af 20. april 2015, hvorefter ejendommens handelsværdi efter armslængdeprincippet ved en overdragelse fra selskabet til A kan fastsættes til 1.625.000 kr., blev købesummen i medfør af det tagne skatteforbehold nedreguleret i overensstemmelse hermed.

Lejerne opsagde lejemålet til ophør ultimo april 2015. A er nu tilmeldt folkeregisteret i den omhandlede ejerlejlighed og benytter den ifølge sin forklaring hovedsageligt til arbejde. Ægtefællen bor stadig i ejerlejligheden i naboopgangen. Samlivet mellem ægtefællerne er ikke ophævet.

Ejerlejlighedens handelsværdi
Parterne er enige om, at handelsværdien den 30. november 2013, da A anmodede om en bindende forhåndsbesked, var 3.250.000 kr., hvis der ses bort fra lejekontrakten.

Det må på baggrund af SKATs svar af 16. juni 2015 lægges til grund, at ejerlejligheden efter praksis burde have været vurderet med en lavere ejendomsværdi end 3.050.000 kr., da ejerlejligheden var udlejet på uopsigelige vilkår, og at nedsættelsen ville svare til 50 procent af handelsprisen.

Hovedspørgsmålet i sagen er, hvilken betydning det havde for ejerlejlighedens handelsværdi i november 2013, at selskabet havde udlejet lejligheden til to ikke-interesseforbundne lejere.

Da der er tale om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, skal armslængdeprincippet i ligningslovens § 2, stk. 1, overholdes.

Højesteret har i dommen som gengivet i U.2014.571 H (SKM2013.841.HR), hvor overdragelse af en ejerlejlighed mellem interesseforbundne parter var sket til den senest offentliggjorte ejendomsværdi, som var nedsat med 50 procent, idet den var vurderet som udlejet (ikke-fri), fastslået, at:

”Ved bedømmelsen af, om salget af ejerlejligheden er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, kan der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi ved salget. Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering vil f.eks. ikke være retvisende, hvis værdien af ejerlejligheden er ansat, under hensyn til at ejendommen er udlejet, såfremt ejerlejligheden i realiteten er overdraget som fri.”

H1 købte ejerlejligheden fri for lejemål, men med henblik på udlejning, og den blev straks udlejet, først til én lejer, og dernæst pr. 1. juli 2013 til to nye lejere. A har forklaret, at han ikke påtænkte at bebo lejligheden, da han efterfølgende købte den udlejet stand.

Det må efter rettens vurdering ved selskabets køb af ejerlejligheden have stået A, der er advokat og blandt andet beskæftiger sig med rådgivning inden for fast ejendom, klart, at hverken selskabet eller han efter den dagældende bestemmelse i lejelovens § 84, litra a, kunne opsige eventuelle lejere, hvis han selv ønskede at bruge lejligheden, samt at lejelovens § 53, stk. 4, om fri lejefastsættelse (markedsvilkår) kunne anvendes ved udlejningen. To uafhængige parter har under disse forudsætninger i 2011 handlet ejendommen til 3.250.000 kr. Der er ikke grundlag for at fastslå, at disse forudsætninger ændrede sig frem til den 30. november 2013, heller ikke selv om ejerlejligheden i mellemtiden faktisk var blevet udlejet til to ikke-interesseforbundne lejere.

Retten finder, at Landsskatteretten ved udøvelsen af skønnet ikke i tilstrækkeligt omfang har inddraget ovennævnte forhold, men alene har henholdt sig til den generelle administrative praksis om ansættelse af ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder efter vurderingsloven, hvorefter der er grundlag for at ansætte ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder til 50 procent af, hvad ejendomsværdien ville være, hvis ejerlejligheden havde været fri.

På den baggrund finder retten det godtgjort, at den af Landsskatteretten skønnede handelsværdi på 1.625.000 kr. ikke giver et retvisende udtryk for ejerlejlighedens handelsværdi ved salget til A. Handelsværdien må i stedet sættes til 3.250.000 kr., jf. det ovenfor anførte om omstændighederne ved selskabets køb af ejerlejligheden i 2011.

Skatteministeriets principale påstand tages derfor til følge.

Henset til sagens udfald og forløb samt sagens skattemæssige værdi for de sagsøgte skal de sagsøgte solidarisk betale 60.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet. Retten har ved omkostningsfastsættelsen taget højde for, at de sagsøgte under sagen har fået medhold i, at sagen ikke skulle henvises til landsretten, og at der har været en del skriftveksling herom.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

H1 og A tilpligtes at anerkende, at handelsværdien ved en overdragelse af ejendommen beliggende Y1-adresse, pr. den 30. november 2013 udgjorde 3.250.000 kr.

H1 og A skal inden 14 dage solidarisk betale 60.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8 a.

http://afgoerelsesdatabasen.dk/SearchResult.aspx?q=14-2343356