Dato for udgivelse
24 Apr 2018 12:49
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
19 Mar 2018 12:49
SKM-nummer
SKM2018.245.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
B-706-17
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Fradrag og afskrivninger
Emneord
Investering, udleje, fast ejendom, rejseomkostninger, afskrivninger, tvangsauktion, afståelsessum, panthaver, værdinedgang
Resumé

Appellanten havde deltaget i et K/S, som havde til formål at investere i og udleje en fast ejendom. Sagen angik spørgsmålet om, hvordan de genvundne afskrivninger skulle opgøres i forbindelse med, at K/S’ets ejendom blev solgt på tvangsauktion.

Ejendommen blev på tvangsauktionen overtaget af en panthaver, som var højestbydende med et bud, der lå inden for dennes eget pant. Appellanten gjorde gældende, at budsummen var fastsat under hensyntagen til pantets størrelse, og at ejendommens markedsværdi reelt var lavere. Han påstod derfor de genvundne afskrivninger opgjort med udgangspunkt i den påståede lavere markedsværdi, hvilket efter hans opfattelse ville indebære, at der ikke var genvundne afskrivninger, som skulle beskattes. Endvidere gjorde han gældende, at SKAT havde opgjort fordelingen mellem grund- og ejendomsværdi forkert i forbindelse med opgørelsen af de genvundne afskrivninger.

Landsretten udtalte, at reglerne om beskatning af genvundne afskrivninger er begrundet i, at det ved salg af et afskrivningsberettiget aktiv viser sig, om de i ejerperioden foretagne skattemæssige afskrivninger svarer til den reelle værdinedgang af det pågældende aktiv. Overstiger salgssummen således den nedskrevne værdi, har de foretagne skattemæssige afskrivninger været større end den faktiske værdiforringelse, og der foreligger en fortjeneste, som skal beskattes som genvundne afskrivninger, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 1.

Landsretten bemærkede herefter, at panthaveren havde godskrevet K/S’et hele den opnåede budsum ved opgørelsen af restfordringen over K/S’et, og at K/S’et derfor reelt havde modtaget en kontant købesum i form af nedskrevet gæld svarende til hele budsummen. K/S’ets gæld var således blevet nedbragt med den fulde budsum med tillæg af et beløb, som panthaveren havde betalt ud over budsummen. Landsretten tiltrådte på denne baggrund, at det var dette samlede beløb, som udgjorde det faktiske vederlag, som var afgørende for, om de foretagne skattemæssige afskrivninger havde været større end den faktiske værdiforringelse. Det var således korrekt, at SKAT havde opgjort de genvundne afskrivninger med udgangspunkt i den opnåede budsum. Landsretten bemærkede endvidere, at der ikke efter bevisførelsen var grundlag for at lægge en anden fordeling af grund- og ejendomsværdi til grund end den, der var anvendt af SKAT.

Byrettens dom, hvorved Skatteministeriet var blevet frifundet, blev derfor stadfæstet.

Reference(r)

Afskrivningslovens § 21 

Henvisning

Den juridiske vejledning 2018-1, C.C.2.4.4.6

 

Henvisning

Den juridiske vejledning 2017-1 afsnit C.H.2.1.8.2


Parter

A

(v/Adv. Michael John Brandt)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/Adv. David Staun)

Afsagt af landsretsdommerne

Inge Neergaard Jessen, Thomas Lohnse og Alexia Jensen (kst.)

Sagens oplysninger og parternes påstande

Lyngby Rets dom af 20. marts 2017 (BS 156-1768/2015) (SKM2017.290.BR) er anket af A med påstand om, at indstævnte tilpligtes at anerkende, at appellantens skattepligtige indkomst for indkomståret 2009 skal nedsættes med 1.849.628 kr., subsidiært at indstævnte tilpligtes at anerkende, at opgørelsen af appellantens genvundne afskrivninger i G1 for indkomståret 2009 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

A har for landsretten frafaldet en række påstande, således at spørgsmålet for landsretten alene er, om og i hvilket omfang der skal ske beskatning af genvundne afskrivninger i forbindelse med, at G1s ejendom blev solgt på tvangsauktion for 58,5 mio. kr. til F1-bank, der var panthaver i ejendommen.

Ved brev af 22. september 2011 til SKAT opgjorde F1-bank sin restfordring mod G1. Af denne opgørelse fremgår, at buddet på tvangsauktionen på 58,5 mio. kr. fuldt ud er godskrevet G1.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af A og vidnerne SH og SM.

A har forklaret blandt andet, at han ikke mener, at lånene var nødlidende, da F1-bank opsagde dem. De fik at vide, at F1-bank havde ændret strategi og derfor ikke mere ville låne penge ud til kommanditselskaber. F1-bank opsagde lånene i starten af januar 2008. Det betød, at de havde 10 dage til at indfri lånene, og at renten blev sat op til 18 %. Driften af ejendommen var lidt anstrengt. Det var et kompliceret projekt med i alt 85 lejemål. Økonomien var anstrengt, og kommanditisterne måtte løbende indbetale penge. De forsøgte forgæves at udleje lejemålene via lokale erhvervsmæglere i Y1-by. Finanskrisen og lejemålenes karakter gjorde, at det var svært at leje dem ud. Der skulle sættes mange penge i lejemålene for at leje dem ud, og de penge havde de ikke. De havde i mange år ikke haft penge til vedligeholdelse. Der blev brugt mange penge på administration, der kostede 1,8 mio. kr. om året. Der var en vicevært og to kontoransatte.

Efter opsigelsen af lånene forsøgte de at sælge ejendommen. De tog også kontakt til andre banker for at få lånene refinansieret, men det var der ingen, der var interesseret i. Et ejendomsudviklingsfirma oplyste, at de ville overtage ejendommen for 30-35 mio. kr. Hammerslagsprisen på 58,5 mio. kr. var overraskende for dem, der var med til auktionen. Der blev givet udtryk for, at den ikke var mere værd end 35 mio. kr. Han er ingeniør og har ikke forudsætninger for vurdering af fast ejendom. F1-bank har ikke efterfølgende gjort noget for at inddrive den resterende gæld.

SH har forklaret blandt andet, at han har været i F1-bank i 26 år heraf 17 år i direktionen. Finanskrisen i 2008 betød, at ejendomspriserne faldt, og F1-bank overtog derfor ejendomme og inventar, som de ikke var vant til at håndtere. Han fik ansvaret for at lave et set-up, der kunne håndtere disse aktiver. Det var G2, der stiftede G12. Hvis F1-bank havde en ejendom, der var nødlidende, blev den vurderet af G2.

Samarbejdet var skruet sammen på den måde, at G2 havde en interesse i at købe ejendomme så billigt som muligt. G2 fik nemlig ved et senere salg en større procentdel af den del af prisen, der lå over købsprisen. De kontaktede Finanstilsynet, inden samarbejdet med G2 blev sat i gang, og Finanstilsynet var positive over for tanken om, at banken ville lade andre håndtere nødlidende aktiver. Finanstilsynet vurderede stikprøvevis ejendomme for at se, om de blev handlet for højt.

Udgangspunktet var, at F1-bank solgte til markedspris. Hvis en ejendom senere blev solgt til en højere pris, fik F1-bank en del af denne stigning. De lånevilkår, de tilbød G2, var ikke normale, men situationen var også unormal, og alternativet for F1-bank at sælge til tredjemand var værre. F1-bank ville helst have solgt til tredjemand, men virkeligheden var, at de havde et stort lån til K/S´et, som ikke gjorde det muligt. Det ville have været vanvittigt ikke at byde på en auktion, da ejendommen så ville være blevet købt af en ”ådselsgrib”. Hvis de havde ment, at den kun var 50 mio. kr. værd, ville de kun have budt 50 mio. kr. De handlede over en periode mere end 80 ejendomme til G2. Netto er der tabt omkring 40 mio. kr. på disse ejendomme.

Han har talt med PK, der vurderede ejendommen i F1-bank, og PK har fortalt, at ud fra K/S´eget regnskab, der er lavet af en revisor, kan man se, at ejendommen var værdiansat til 90,8 mio. kr. Den offentlige vurdering var 56,9 mio. kr. G2 vurderede ejendommen til ca. 60 mio. kr. Det var forventningen, at ejendommen ville give et afkast på 5,0 mio. kr. om året. Man regnede med et afkast på 8-9 %, hvilket svarer til markedet.

De havde lavet et system, hvor de prøvede at vurdere ejendomme så realistisk som muligt. Hvis F1-bank mente, at G2's vurdering var forkert, så bad de en tredje mægler foretage en vurdering. I den konkrete sag viste det sig efterfølgende, at nogle af de oplysninger, de havde fået fra K/S´et, ikke var korrekte. K/S havde blandt andet fortalt, at visse udgifter blev betalt af lejerne, men det viste sig ikke at være rigtigt. PK har endvidere fortalt, at lejekontrakterne ikke var lavet professionelt. G2 måtte derfor genforhandle lejekontrakterne, hvilket gav en lavere lejeindtægt. F1-bank gav et lån på 60 mio. kr. i ejendommen, da de i forvejen havde ”et problem” med ejendommen. Ellers ville de ikke have lånt pengene. Hvis han havde haft de rigtige lejeoplysninger fra K/S´et, ville prisen have været lavere, men han kan ikke sige hvor meget. Han kan ikke give et bud på, hvorfor den senere kun blev solgt for 32 mio. kr.

De nødlidende ejendomme blev vurderet af G2 inden en eventuel tvangsauktion. Hvis andre havde givet et fornuftigt bud, havde F1-bank ikke budt. Vurderingsprisen blev brugt for at få et overblik over, hvad en ejendom var værd. Samarbejdet med G2 indebar, at vurderingen også var den pris, som G2 kunne købe ejendommen for.

G2 fik bonus af de konkrete ejendomme, hvis de blev solgt til højere pris. G12 gav underskud. Han tror ikke, at G2’s primære interesse var at administrere ejendommene. G2 fik kun en lille avance af denne omkostning, og administrationsaftalen var lavet på markedsvilkår. Han vil tro, at lånet blev opsagt på grund af misligholdelse. I 99 ud af 100 tilfælde opsiges lån på grund af misligholdelse. I få andre tilfælde skyldes opsigelse, at flere eller alle kommanditisterne er ”døde” økonomisk.

Man starter med at konstatere indtægter og udgifter, og så tager man markedsafkastet for den type ejendom, og ud fra disse oplysninger beregnes ejendommens værdi. Der er ikke taget udgangspunkt i ejendommens værdi og derfra regnet baglæns. Afkastprocenten på 8 svarer til markedet. Han har intet grundlag for at tro, at G2 skulle være kommet med en anden vurdering end markedsprisen. Han har ikke talt med G2 om denne sag.

SM har forklaret blandt andet, at hun er uddannet civiløkonom og har læst finansiering samt gennemført lidt af mægleruddannelsen. Hun var på det tidspunkt afdelingsdirektør eller salgs- og udlejningschef hos G2. Det er hende, der efter anmodning fra F1-bank har vurderet ejendommen til 61,0 mio. kr. F1-bank kontaktede hende, når en ejendom var nødlidende. Vurderingen skulle bruges til værdiansættelse af ejendommen.

Forevist vurderingsrapport af 21. april 2009 har vidnet forklaret, at hun har lavet vurderingen. Denne ejendom brugte hun meget lang tid på, da der var 85 lejemål. Hun brugte en dag på vurderingen. De havde en mægler oftest en lokal og en byggesagkyndig med ved vurderingen. Hun havde forud herfor fået tilsendt lejekontrakterne, som hun gennemgik.

Vurderingen er udtryk for markedsværdien. Da de lavede vurderingen, var finanskrisen i sit tidlige stade, så krisen var ikke slået fuldt ud igennem på ejendomsmarkedet. Der var også væsentlig flere lejere på vurderingstidspunktet end på salgstidspunktet 6 år senere. Endelig lagde de ved vurderingen til grund, at de kunne lave noget om til boliger. Det viste sig senere ikke at være muligt. Hvis hun i 2014/15 skulle have lavet en vurdering, ville hun være kommet til et andet beløb end de 61 mio. Det skyldes blandt andet, at to store lejere var væk, men også at de i 2014/15 satte ”tomgangslejen” lavere. Hun har lavet mange vurderinger også for andre kunder. En vurdering laves ud fra driftsafkastet og markedsafkastprocenten, og ud fra disse tal beregnes ejendommens værdi.

Hun beregnede først afkastet og derefter prisen, men det kan godt være, at prisen til sidst er rundet ned. Afkastet på 8,1 % er fundet ud fra markedet og de handler, som G2 selv havde. Afkastprocenten lå nok i den høje ende. Hvis hun ikke havde været forsigtig, havde værdien været endnu højere.

I vurderingen er der ikke foretaget fradrag for ledige lejemål (tomgangslejemål). Det gjorde de først på et senere tidspunkt, da de fandt ud af, hvor længe lejemål kunne stå tomme. På det tidspunkt havde de ikke denne viden. Den fremgangsmåde, de benyttede, var helt normal. ”Strukturel tomgang” blev ikke medregnet, men det blev reguleret ved, at kvadratmeterprisen i de ikke udlejede lejemål blev sat lavt.

Ofte var der problemer med en nødlidende ejendoms bygningsmæssige tilstand. De havde i vurderingen afsat 500.000 kr. til vedligeholdelse. Der er ikke sat penge af til administration, da de efter ønske fra F1-bank lavede en ”ren” vurdering. Administrationsomkostninger skulle ikke indregnes. Det var ikke normalt. G2 fik ikke 1 mio. kr. for at administrere ejendommen. De fik normalt 1-2 % i administrationshonorar.

G2’s interesse i samarbejdsaftalen med F1-bank var primært den administrative del. Det var deres kerneydelse. De fik 2-3 % i honorar, men den sats indeholdt også visse udgifter til drift. De forhandlede ikke vurderingen med F1-bank. Vurderingen er lavet før tvangsauktionen. Restgælden havde ikke betydning for vurderingen. Hun ved ikke, om der var andre, der havde den konstruktion, som G2 havde med F1-bank.

Foreholdt at det af samarbejdsaftalen mellem G2 og F1-bank fremgår, at G2 skulle foretage en vurdering af ejendommen ”og den medfølgende låneaftale”, har vidnet forklaret, at låneaftalen ikke blev vurderet. Den finansieringspakke, som F1-bank tilbød, ville kunne påvirke prisen i fri handel, men det påvirkede ikke hendes vurdering. Finansieringspakken påvirkede måske i højere grad muligheden for at sælge ejendommen. G2 køber ikke ejendomme. G2’s administrationsaftale var på nogle punkter dyrere end markedet og på andre billigere. De besigtigede ejendommen i forbindelse med vurderingen. Prisen ville have været den samme, hvis vurderingen var lavet for andre end F1-bank.

Procedure

A har for landsretten gentaget sine anbringender for byretten vedrørende de to påstande, der er gentaget for landsretten, og har procederet i overensstemmelse hermed, idet anbringendet om, at refusionsbeløbet på 819.666 kr. ikke skal indgå i afståelsessummen, er frafaldet.

Skatteministeriet har for landsretten gentaget sine anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Parterne har for landsretten uddybet deres anbringender.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det følger af afskrivningslovens § 1, at skattemæssige afskrivninger kan foretages på udgifter til anskaffelse af aktiver, der benyttes erhvervsmæssigt. Reglerne om beskatning af genvundne afskrivninger er begrundet i, at det ved salg af et afskrivningsberettiget aktiv viser sig, om de i ejerperioden foretagne skattemæssige afskrivninger svarer til den reelle værdinedgang af det pågældende aktiv. Overstiger salgssummen den nedskrevne værdi har de foretagne skattemæssige afskrivninger været større end den faktiske værdiforringelse, og der foreligger en fortjeneste, som skal beskattes som genvundne afskrivninger, jf. afskrivningslovens § 21, stk. 1. Efter afskrivningslovens § 21, stk. 2, skal genvundne afskrivninger opgøres ”som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi”. Opgørelsen af ”salgssummen” er nærmere fastlagt i afskrivningslovens § 45, hvoraf det fremgår, at salgssummen skal omregnes til en kontantværdi. Disse regler finder også anvendelse ved salg på tvangsauktion.

Det fremgår af F1-banks opgørelse af 22. september 2011 til SKAT, at F1-bank i opgørelsen af restfordringen mod G1 har godskrevet G1 hele budsummen på 58,5 mio. kr. G1 har derfor reelt modtaget en kontant købesum på 58,5 mio. kr. i form af nedskrevet gæld. Til dette beløb skal, som også anført i byrettens dom, lægges det beløb på 819.666 kr., som F1-bank ved tvangsauktionen betalte ud over budsummen. Landsretten tiltræder på den baggrund, at K/S’ets gæld er blevet nedbragt med den fulde budsum med tillæg af 819.666 kr. og at det, jf. det ovenfor anførte, er dette faktiske vederlag, som er afgørende for, om de foretagne skattemæssige afskrivninger har været større end den faktiske værdiforringelse.

Landsretten bemærker videre, at der ikke efter bevisførelsen er grundlag for at lægge en anden fordeling af grund- og ejendomsværdi til grund end den, der er anvendt af SKAT.

Landsretten tiltræder herefter, at Skatteministeriet frifindes for de nedlagte påstande. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom i det påankede omfang.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 60.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 60.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.