Dato for udgivelse
05 Jul 2018 11:32
Dato for afsagt dom/kendelse
23 May 2018 13:10
SKM-nummer
SKM2018.355.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
Retten i Randers, BS 1690/2017
Dokument type
Dom
Emneord
Ejendomsvurdering, usikkerhed, vurdering, nedsættelse, skovbyggelinje, lokalplangenoptagelsesadgang,
Resumé

Sagen angår, om sagsøgeren, H1, i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, har krav på at få genoptaget ejendomsvurderingen for 2010 af en større ubebygget ejendom, der var erhvervet i 2008 for kr. 22. mio.

I sagsøgerens årsrapport for 2008/2009 blev ejendommen værdiansat til kr. 23.157.170,- pr. 30. september 2009 med bemærkning om, at værdiansættelsen er behæftet med usikkerhed. Ejendommen blev i det efterfølgende årsregnskab værdiansat til samme beløb pr. 30. september 2010.

Ejendomsværdien blev ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 ansat til kr. 21.921.300,-. Landsskatteretten fandt, at sagsøgeren ikke var berettiget til at få genoptaget vurderingen.

Efter afsigelsen af Landsskatterettens kendelse traf SKAT efter anmodning fra sagsøgeren den 15. august 2017 med hjemmel i vurderingslovens § 44, stk.5, afgørelse om nedsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012 til kr. 10.139.600,-.

Sagsøgeren gjorde blandt andet med henvisning til denne afgørelse gældende, at oplysning om en skovbyggelinje i lokalplanen ikke var indgået i vurderingen for 2010, der derfor var væsentlig for høj.

Retten fandt med henvisning til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, og bestemmelsens forarbejder, at SKATs mulige manglende inddragelse af skovbyggelinjen ved 2010 vurderingen ikke udgør et sådant fejlagtigt grundlag, som er omfattet af genoptagelsesadgangen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, og at der allerede af den grund ikke var grundlag for genoptagelse efter denne bestemmelse.

Retten fandt endvidere, at ejerens henvendelse om ændring af vurderingen ikke, som hævdet af sagsøgeren, burde være blevet behandlet som en klage efter skatteforvaltningslovens § 35a.

SKATs begrundelse for afgørelsen om genoptagelse af 2012 vurderingen gav efter rettens opfattelse anledning til tvivl om, hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang oplysningen om skovbyggelinjen faktisk var indgået i skønnet om 2011 vurderingen. Da sagsøgeren imidlertid ikke gennem syn og skøn eller på anden måde havde sandsynliggjort, at vurderingen var forkert, og da rigtigheden af SKATs vurdering blev bestyrket af, at vurderingen i vidt omfang svarede til selskabets egne regnskabsmæssige værdiansættelser i perioden, fandt retten ikke grundlag for at antage, at SKATs vurdering for 2010 havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingslovens § 44, stk. 5

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2018-1 A.A.8.4.3

Den Juridiske Vejledning 2018-1 C.H.2.1.15.5


Parter

H1

(v/adv. Christian Bachmann v/adv. fm. Diana Mønniche)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten vg/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsat af byretsdommer

Anders Raagaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 13. juli 2017, handler om, hvorvidt der er grundlag for at genoptage ejendomsvurderingen for 2010 vedrørende ejendommen Y1-adresse i Y2-by, efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, eller § 35 a, stk. 3. Der er herunder navnlig spørgsmål om, hvad der kan udgøre et fejlagtigt grundlag omfattet af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Sagsøgeren, H1, har fremsat påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at ejendomsvurderingen vedrørende ejendommen Y1-adresse, ejendomsnummer ...21, for 2010 skal genoptages, og at den beløbsmæssige vurdering for 2010 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har fremsat påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

H1 erhvervede med overtagelse den 31. august 2007 en ejendom på 177.338 m² beliggende Y1-adresse i Y2-by (ejendomsnummer ...21) fra Y3 Kommune for 22.000.000 kr. Det fremgår af skødet, at ejendomsselskabet var bekendt med den for området gældende lokalplan, hvoraf fremgår blandt andet, at en stor del af grundens areal er omfattet en skovbyggelinje.

I H1’s regnskab for 2008/09, der er dateret den 5. marts 2010, blev ejendommen anført med en kostpris på 23.157.170 kr. I regnskabet skrev revisor IT blandt andet:

”Den uafhængige revisors påtegning

Forbehold

Selskabet erhvervede i 2006 et grundstykke hvor der blev foretaget udstykning i 76 parceller. Samtlige parceller er stadig i behold af selskabet, og som følge af det manglende salg, er det ikke lykkes os at danne os en overbevisning om værdien af de 76 tilbageværende grundstykker. Parcellerne er værdiansat til kostpris, men den faktiske værdi kan fravige betydeligt herfra, såvel positivt som negativt. Som følge af at vi ikke kan opnå egnet revisionsbevis, tager vi forbehold herfor.”

På baggrund af en klage fra H1 nedsatte SKAT den 24. juni 2010 ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 for ejendommen fra 52.611.000 kr. til 21.044.400 kr.

I selskabets regnskab for 2009/10, der er dateret den 28. februar 2011, blev ejendommen på ny anført med en kostpris på 23.157.170 kr. I regnskabet skrev revisor IT blandt andet:

”Den uafhængige revisors påtegning

… Forbehold

Selskabet erhvervede i 2006 et grundstykke hvor der blev foretaget udstykning i 76 parceller. Samtlige parceller er stadig i behold af selskabet, og som følge af det manglende salg, er det ikke lykkes os at danne os en overbevisning om værdien af de 76 tilbageværende grundstykker. Parcellerne er værdiansat til kostpris, men den faktiske værdi kan fravige betydeligt herfra, såvel positivt som negativt. Som følge af at vi ikke kan opnå egnet revisionsbevis, tager vi forbehold herfor.

Selskabets fortsatte drift er afhængig af finansiering fra selskabets bankforbindelse. Selskabets ledelse har udarbejdet forretningsplan over forløb med afhændelse af selskabets grundstykke. Der foreligger på nuværende tidspunkt ikke bindende finansieringstilsagn fra bankforbindelse. Årsrapporten er aflagt under forudsætning om at finansiering opnås, men da vi ikke kan opnå nogen endelig konklusion herpå, og som følge af den usikkerhed dette medfører om selskabets evne til at fortsætte driften, tager vi forbehold herfor.

Konklusion

Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, bortset fra det i forbeholdet anførte, giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2010 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2009 – 30. september 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.”

Den 27. februar 2014 sendte F1-bank ved JI på vegne af H1 et brev til SKAT vedrørende ejendomsvurderingen. Der fremgår heraf blandt andet:

”Den nuværende grundværdi er sat til 21.044.400 kr.

På vegne selskabet skal jeg hermed indgive anke over værdiansættelsen.

Efter vores bedste skøn og de prisindikationer vi har modtaget fra potentielle investorer mener vi, at vurderingen er væsentligt over markedsværdien.

Vi beder derfor om nedsættelse af grundværdien til et niveau der matcher markedet. Vores vurdering er at dette beløb kan være maks. 11.000.000 kr., med tilbagevirkende kraft pr. den 1. marts 2009 og med refusion af for meget betalt grundskyld.”

I en agterskrivelse af 28. maj 2014 tilkendegav SKAT, at man havde til hensigt at afslå selskabets anmodning om nedsættelse af grundværdien. I en mail af 2. juli 2014 til SKAT skrev JI blandt andet:

”Som jeg nævnte, er banken ikke enige i SKATS afgørelse, idet jeg også udtrykte forståelse for, at SKAT i sagen har ageret efter de udstukne regler. Du nævnte, at ejeren tilbage i 2012 ved seneste vurdering, skulle have opponeret over værdiansættelsen. Du bekræftede tillige, at det er SKATS opgave at værdiansætte ejendommen, så værdien afspejler hvad den er værd i ”handel og vandel”. Derfor mener banken ikke, at det alene er ejeren (banken) der skal bære ansvaret for, at ejendommen i 2012 bliver værdiansat helt forkert. Hvis det er tilfældet, er det bankens opfattelse at SKAT ikke har levet op til intentionerne om, at en værdiansættelse skal udtrykke den reelle værdi og være markedskonform.

Derfor bør sagen genoptages.”

Den 9. juli 2014 afviste SKAT at genoptage ejendomsvurderingen for 2010 og 2012. I afgørelsen skrev SKAT blandt andet:

”SKAT har ikke genoptaget ejendomsvurderingen

Du har den 27. februar 2014 bedt om, at vi genoptager vurderingen pr. 1. oktober 2010 og 2012 for ejendommen …

Du mener, at vurderingen skal genoptages, fordi jorden efter jeres skøn og de prisindikationer I har modtaget fra potentielle investorer, maks kan være 11.000.000 kr. værd.

Ved brev/mail af den 2. juli 2014 er der fremkommet indsigelse til det fremsendte afslag på genoptagelse.

I indsigelsen fastholdes det at vurderingen for 2012 ønskes genoptaget, da skønnet af grundværdien er for højt. Det anføres at G1, Y4-by, i foråret 2014, har tilbudt og overtage arealet for 5.000.000 kr., hvilket i første omgang er afvist.

Derfor genoptager vi ikke vurderingen

Vi kan ikke genoptage vurderingsmæssige skøn, der er sket på et korrekt grundlag.

Vi kan kun genoptage en vurdering, hvis du kan dokumentere, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag. Der skal være tale om fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Vi mener ikke, at betingelserne for at få genoptaget vurderingen er opfyldt, fordi den skønnede grundværdi er foretaget på et korrekt grundlag.

Da der ikke er hjemmel til at genoptage den skønnede grundværdi, er der ikke taget stilling til om grundværdien er for høj. Der er udelukkende taget stilling til, om der er genoptagelsesgrund.”

H1 indbragte herefter SKATs afslag på genoptagelse for Landsskatteretten.

Med overtagelse pr. 1. juli 2016 overdrog H1 ejendommen til G2 for 6.000.000 kr. med tillæg af moms. I købsaftalen, der er dateret september 2016, er det anført blandt andet, at ejeren af køberselskabet tidligere har været ejer af sælgerselskabet og derfor er bekendt med ejendommen og dens forhold.

Ved afgørelse af 19. april 2017 stadfæstede Landsskatteretten SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2010 og 2012. I afgørelsen skrives blandt andet:

”Faktiske oplysninger

SKAT har ansat ejendommens grundværdi ved ejendomsvurderingerne i 2010 og 2012 således:

2010

Kvadratmeter pris

175.370 kvm a

125 kr.

21.921.250 kr.

Vejareal

1.968 kvm a

0 kr.

0

Grundværdi i alt

21.921.250 kr

Grundværdi afrundet

21.921.300 kr.

2012

Kvadratmeterpris

175.370 kvm a

120 kr.

21.044.400 kr.

Vejareal

1.968 kvm a

0 kr.

0

Grundværdi i alt

21.044.400 kr. 

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Reglerne om ordinær genoptagelse fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 fremgår følgende:

”En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår bl.a. følgende:

”Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelse kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen. (…)

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde. Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering. Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og indenfor de klagefrister, der gælder.”

Retten finder, at SKAT rettelig har behandlet klagen som en anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, for vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012. Der er ved denne vurdering særligt henset til ordlyden af anmodningen om genoptagelse til SKAT af 27. februar 2014, der anmoder om nedsættelse af grundværdien med tilbagevirkende kraft pr. den 1. marts 2009, indsigelse af 2. juli 2014 til SKATs agterskrivelse, samt at anmodningen er indgivet i februar 2014.

Retten finder det således ikke relevant at tage stilling til, hvorvidt der foreligger særlige omstændigheder i henhold til skatteforvaltningslovens § 35a, stk. 6, i forhold til overholdelse af klagefristen i § 35a, stk. 3.

Da der er tale om en klage over SKATs afslag på genoptagelse, skal det bemærkes, at retten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt SKAT skal pålægges at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012 i medfør af skatteforvaltningslovens § 33.

Selskabets repræsentant har begrundet anmodningen om genoptagelse med, at SKAT har ansat ejendommens grundværdi for højt, idet SKAT har ansat grundværdien til 21.044.400 kr., mens jordarealet alene kan afhændes for en pris på 5.000.000 kr. Grunden er efterfølgende solgt for 6.000.000 kr., ekskl. moms i juli 2016. Repræsentanten har endvidere anført, at vurderinger kan genoptages, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, når der foreligger væsentlige afvigelser på mindst 30-35 %. En genoptagelse af ejendomsvurderingen vil ifølge repræsentantens skøn medføre en ændring i niveauet 50-75 %.

Ved mail af 4. november 2016 har repræsentanten endvidere oplyst, at ejendommen er handlet til en handelspris på 6.000.000 kr. ekskl. moms og samtidig gjort gældende, at den indgåede aftale svarer til en afvigelse på 71,5 % i forhold til den ejendomsvurdering, som der i lang tid er beregnet grundskyld ud fra.

Landsskatteretten bemærker, at klageres repræsentant har henvist til den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2, i sin klageskrivelse. Da anmodning om genoptagelse imidlertid er fremsat til told- og skatteforvaltningen senere end den 31. december 2012, bemærker Retten, at anmodningen om genoptagelse skal behandles efter de nugældende regler i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Retten bemærker endvidere, at det fremgår af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, sidste pkt., at beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag ikke kan genoptages. Retten finder således ikke, at det forhold, at vurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012 ifølge repræsentanten ikke afspejler ejendommens handelspris, i sig selv kan give grundlag for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Det er en betingelse for genoptagelse, at den klageberettigede godtgør, at vurderingen er foretaget på baggrund af en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Retten finder således ikke, at repræsentanten har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012 er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afslag på genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012.”

Den 15. august 2017 traf SKAT afgørelse om at ændre ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2012. I afgørelsen skrives blandt andet:

”Vi ændrer grundværdien fra 21.044.400 kr. til 10.139.600 kr.

Derfor ændrer vi vurderingen

Ejendommen er i 2012 vurderet til 21.044.400 kr., specificeret således:

175.370 m² á 120 kr.                                                       21.044.400 kr.

1968 m² vejareal á 0 kr.                                                                   0 kr.

Grundværdi i alt                                                                21.044.400 kr.

I fastsættelsen af grundværdien mener vi ikke, at der er taget højde for det store areal, der er udlagt til rummelige fælles friarealer.

Vi har derfor beregnet en ny grundværdi, hvorved der er taget hensyn til, at en stor del af grunden skal henligge som et grønt område, da arealet ikke må bebygges som følge af skovbyggelinjen.

Vi ændrer grundværdien således:

74.400 m² á 120 kr.                                                           8.928.000 kr.

100.970 m² á 12 kr.                                                           1.211.640 kr.

1968 m² vejareal á 0 kr.                                                                   0 kr.

Grundværdi i alt (afrundet)                                                10.139.600 kr.

Love og regler

Vi kan nedsætte vurderingen pr. 1 oktober 2012. Det står i vurderingslovens § 44, stk. 5 (lov nr. 1535 af 27. december 2014 og lov nr. 1883 af 29. december 2015) og i skatteforvaltningslovens § 33 a.”

Forklaringer

IT har som vidne forklaret, at han er statsautoriseret revisor og partner hos R1. Han har været revisor for H1 siden stiftelsen i 2006.

Han har stået for samtlige selskabets regnskaber frem til 2017.

Det fremgår af selskabets regnskaber for 2008/09 og 2009/10, at de materielle anlægsaktiver består af grunde og er medtaget til kostprisen. Ejendommen kunne ikke medtages til markedsværdien, idet grunden ikke var bebygget. Det er muligt at lave opskrivninger, hvis der er varige værdistigninger. Omvendt så skal man nedskrive værdien, hvis der er grundlag for at antage, at værdien er lavere.

En revisor har mulighed for at tage to forskellige forbehold i et regnskab. Det ene anvendes, hvis man er uenig med ledelsen i værdiansættelsen, og man mener, at der er noget, der er forkert. Det andet anvendes, når man vedrørende en bestemt post ikke kan få et tilstrækkeligt egnet revisionsbevis, uanset hvor meget man undersøger. Det var sidstnævnte type forbehold, som han tog i regnskaberne vedrørende H1. Det var således ikke udtryk for, at han var uenig med ledelsen i den anførte værdi. Havde der for eksempel været tale om en opskrivning til 42 mio. kr., så ville han nok have været uenig. De havde undersøgt markedet, men i perioden fra 2007-09 var der ikke gennemført nogen sammenlignelige handler. De havde også overvejet at indhente en valuarvurdering, men det havde selskabet af omkostningsmæssige grunde ikke ønsket. En valuarvurdering kunne muligvis godt have udgjort et egnet revisionsbevis, men valuaren ville i vidt omfang have haft samme grundlag for sin vurdering, som de havde. Derfor tog de i stedet et forbehold i regnskabet. Deres formodning var nok, at værdien var lavere, men det kunne ikke nærmere angives hvor meget lavere.

SB har som vidne forklaret, at han er kundechef i F1-bank, som er pengeinstitut for H1. Han var tidligere kreditchef og har inden for de seneste år arbejdet med problematiske, nødlidende selskaber. Han har derfor i mange år haft med H1 at gøre.

Banken var involveret, da selskabet i 2007 købte ejendommen Y1-adresse i Y2-by. Der var på det tidspunkt meget gang i projektudviklinger og ejendomskøb. De vurderede, at selskabets køb af et større grundstykke, der kunne udstykkes til grunde, var interessant, og de finansierede derfor købet. De fik et pant på 35 mio. kr. i ejendommen og i de forventede udviklingsarbejder. Ham bekendt var der ikke andre lignende projekter i området omkring Y2-by, og de forventede en betydelige fortjeneste, hvis projektets forudsætninger holdt.

Der forelå allerede en lokalplan, og der skulle anlægges veje og forsyningslinjer. Det var forventningen, at projektet inden for 1-2 år ville være i fuld gang. Det blev imidlertid forsinket af problemer i forhold til nogle myndighedsgodkendelser omkring noget skov, og da finanskrisen kom, gik det i stå. Så vidt han husker, var der blevet solgt nogle få grunde.

Efter at have finansieret købet ydede banken yderligere lån til selskabet på omkring 1 mio. kr. til projektudviklingen. Derudover er også løbet omkostninger og renter på gælden. Deres samlede tilgodehavende er i dag på omkring 35 mio. kr., men noget er dog efter hånden blevet afskrevet. Fra 2008 stod markedet stille i 5-6 år, og efter 2010-regnskabet blev der ikke ydet selskabet yderligere lån.

I forbindelse med finanskrisen indtrådte banken i driften af selskabet, idet ledelsen var under nedbrud. F1-bank var under skærpet tilsyn fra Finanstilsynet og havde derfor fra 2009 årligt besøg af dem, hvor der var drøftelse af alle bankens betydningsfulde engagementer. I den forbindelse blev H1 gennemgået. Så vidt han husker blev selskabets værdi i perioden omkring 2011-13 vurderet til omkring 5-6 mio. kr. De havde i den forbindelse en drøftelse med ejerne om misforholdet mellem SKATs værdiansættelse og vurderingen foretaget af Finanstilsynet.

Ejendommen Y1-adresse bestod af råjord, der var tænkt til udvikling. Efter finanskrisen havde ingen imidlertid interesse for den type jord, og derfor var grunden svær at værdiansætte. Ved vurderingen kiggede de derfor på, hvilke udnyttelsesmuligheder, der var. Hvis der skulle bygges, ville det medføre en masse udgifter, der i så fald skulle fratrækkes. Der var i den forbindelse en betydelig usikkerhed omkring mulighederne for fjernvarme og omkostningerne ved dette. Alternativt kunne man så på værdien af selve jorden, hvilket dog gav en meget lav værdi. Efterhånden blev værdien af råjorden dog det centrale, idet ingen var interesseret i at købe grunden.

Et revisorforbehold er for en bank altid en alarmklokke, men for H1 var det dog ikke noget, de tillagde væsentlig betydning, idet de allerede selv kendte til forholdene og vidste, at der ikke var interesserede købere til jorden. Det var deres opfattelse, at de selv havde den mest rigtige reelle vurdering af værdien, og derfor var regnskabets indhold ikke så vigtigt for dem. De vurderede, at ejendommens værdi var omkring 5-6 mio. kr.

Da banken indtrådte i driften, forsøgte man at sælge ejendommen. Frem til 2011 blev der holdt mange møder med mulige købere, men ingen ønskede at indgå i reelle drøftelser. Det var først omkring 2012, at der var nogen, der viste interesse, og først omkring 2014, at der var en egentlig prisdiskussion. Der var i 201213 diskussioner med en lokal udvikler, NH, og dennes medinvestor, der var interesserede i at udvikle området. De holdt nogle møder, og han endte med at give et bud på 4,5 mio. kr. med krav om, at bankens stillede kredit til udviklingen. Det var de dog ikke interesserede i. I april 2014 tilbød G1 at købe ejendommen for 5 mio. kr., hvis banken finansierede købet rentefrit over 10 år. Dette afviste banken også. I 2016 lykkedes det dem at indgå en aftale med G1 om en pris på 6 mio. kr., hvor banken ikke skulle finansiere købet. Dette var afslutningen på bankens engagement med H1.

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument skrevet blandt andet:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det for det første gældende, at SKATs afgørelse bygger på et faktisk fejlagtigt grundlag, da oplysningen om skovbyggelinjen ikke har indgået i SKATs ejendomsvurdering for 2010, og der er dermed grundlag for at genoptage ejendomsvurderingen efter dagældende skatteforvaltningslovs § 33.

Derudover gøres det gældende, at såfremt der ikke kan genoptages efter skatteforvaltningslovens § 33, burde klagen over det beløbsmæssige skøn være blevet behandlet som en klage over vurderingskønnet, jf. skatteforvaltningslovens § 35a, og ikke som en anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, som denne bestemmelse er affattet ved lov nr. 925 af 18. september 2012. Det gøres i denne henseende gældende, at der foreligger særlige omstændigheder efter skatteforvaltningslovens § 35a, stk. 6, sidste punktum, som berettiger til, at sagsøgers klage skulle være realitetsbehandlet og have medført en genoptagelse af vurderingen for 2010.

Endeligt gøres det gældende, at den grundværdifastsættelse, SKAT har foretaget for 2010, er åbenbart forkert og dermed medfører en åbenbart urimelig afgørelse, og at en nedsættelse til en værdi svarende til ejendomsvurderingen for 2012 vil betyde, at ejendomsvurderingen nedsættes med over 50 % i forhold til den oprindelige ejendomsvurdering for 2010.

Vedrørende adgangen til genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33

Vurderingen for 2010 er foretaget på et fejlagtigt faktisk grundlag, da SKAT ved ejendomsvurderingen for 2010 ikke har taget højde for, at en stor del af grunden ikke må bebygges på grund af en skovbyggelinje.

I forbindelse med ændring af vurderingen for 2012 har SKAT i afgørelsen af 15. august 2017 side 2 … anført følgende:

”I fastsættelsen af grundværdien mener vi ikke, at der er taget højde for det store areal, der er udlagt til rummelige fælles friarealer.

 Vi har derfor beregnet en ny grundværdi , hvorved der er taget hensyn til, at en stor del af grunden skal henligge som et grønt område, da arealet ikke må bebygges som følge af skovbyggelinjen”.

 Oplysning om skovbyggelinjen er en faktisk oplysning, som fremgår af den for området relevante lokalplan og indgår i det faktiske grundlag, som SKAT skal foretage sin vurdering på baggrund af.

Parterne er enige i, at der er tale om fejl, som er omfattet af skatteforvaltningslovens § 33, når der er tale om fejlagtige eller manglende registreringer i registreringssystemer uden for SKAT eller i SKATs egne systemer.

Såfremt skovbyggelinjen ved en fejl ikke var blevet registreret ved udarbejdelsen af lokalplanen, så ville en sådan manglende registrering være en fejl i det faktiske grundlag, som ville berettige til genoptagelse. Det samme ville være tilfældet, såfremt skovbyggelinjen ved en fejl var blevet tegnet og dermed registreret forkert arealmæssigt.

Kendetegnene for ovenstående tilfælde er, at såfremt de oplysninger, som SKAT har lagt til grund for skønnet – rammerne for skønnet – har været forkerte, så berettiger sådanne fejl til genoptagelse.

I nærværende sag er der ikke tale om en manglende registrering eller en fejlagtigt registrering af skovbyggelinjen i lokalplanen. Det er derimod SKAT, der ved en fejl ikke har inddraget denne oplysning i forbindelse med vurderingen. Det forhold, at SKAT ved en fejl ikke har registreret og inddraget oplysningen om skovbyggelinjen på ejendommen i forbindelse med vurderingen, må sidestilles med det tilfælde, hvor faktiske oplysninger ikke er blevet registreret eller fejlagtigt registreret enten i SKATs egne systemer eller i registreringssystemer uden for SKAT.

Såfremt manglende inddragelse af faktiske forhold, som skal indgå i rammerne for skønnet af ejendomsvurderingen, ikke sidestilles med fejlagtige registreringer, vil reglen om genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33 få det indhold, at åbenlyse myndighedsfejl i form at manglende inddragelse af faktiske oplysninger eller inddragelse af forkerte faktiske oplysninger (rammerne for skønnet) ikke vil berettige til genoptagelse, når blot denne fejl kan henføres til myndigheden selv – i dette tilfælde SKAT.

Det kan ikke antages, at lovgivningsmagten har tiltænkt, at reglerne om genoptagelse skal have et sådant indhold og indeholde en uforbeholden accept af myndighedsfejl. Denne fortolkning af skatteforvaltnings-lovens § 33 stemmer heller ikke overens med SKATs styresignal SKM2016.228.SKAT, hvoraf det fremgår, at der også vil være adgang til genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, hvis der er begået fejl i SKATs interne systemer.

Det fremgår af SKM2016.228.SKAT, at:

”SKATs hidtidige fortolkning

 SKAT har hidtil fortolket ovennævnte betingelse sådan, at genoptagelse har været mulig, hvis den fejlagtige eller manglende registrering af ejendommens grundareal mv., der er årsag til den fejlagtige vurdering, er opstået i registreringer/systemer uden for SKAT, f.eks. BBR, mens genoptagelse ikke har været mulig, hvis fejlen alene er opstået i forbindelse med SKATs egne registreringer/interne systemer.

 Baggrunden for SKATs ændrede fortolkning SKAT har foretaget et juridisk eftersyn af den ovennævnte fortolkning af skatteforvaltningslovens § 33.

 Dette eftersyn har på baggrund af bestemmelsens ordlyd, bemærkningerne til bestemmelsen samt baggrunden for indførelsen af de skærpede regler for genoptagelse ført til, at det nu er SKATs vurdering, at muligheden for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2 også omfatter vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering, hvis denne fejl er opstået i SKATs egne registreringer/interne systemer.” (vores understregning)

Det forhold, at SKAT er i besiddelse af de korrekte oplysninger, men har håndteret oplysningerne forkert, giver således adgang til genoptagelse, jf. SKM2016.228.SKAT. Ved fortolkning af skatteforvaltningslovens § 33 bør der ikke være forskel på, om SKAT foretager en fejlagtig registrering eller mangler at inddrage relevante faktiske oplysninger, som skal indgå i rammen for skønnet af en ejendomsvurdering.

I henhold til skatteforvaltningslovens § 33 må det forhold, at SKAT ikke har registreret og taget højde for, at en del af arealet i nærværende sag er underlagt en skovbyggelinje og dermed har en bebyggelsesprocent på 0, betragtes som en faktisk fejl, der berettiger til genoptagelse.

Det forhold, at lokalplanen har været kendt for SKAT, har ikke nogen betydning for, hvorvidt vurderingen er foretaget på et fejlagtigt faktisk grundlag, når SKAT med styresignalet tilkendegiver, at skatteforvaltningslovens § 33 også omfatter de tilfælde, hvor fejlen alene er opstået internt i SKAT.

Når SKAT ved en fejl glemmer eller overser at inddrage oplysninger om, at en del af arealet ikke må bebygges, må det sidestilles med den situation, at SKAT har registreret forkerte oplysninger i SKATs egne systemer. En fortolkning af skatteforvaltningslovens § 33, hvorefter SKATs manglende inddragelse af faktiske oplysninger ikke berettiger til genoptagelse, mens SKATs manglende registrering af samme oplysninger i SKATs interne systemer berettiger til genoptagelse, vil være åbenbart urimelig, når der henses til, at begge typer fejl har samme konsekvens for skatteyderen.

Det fastholdes derfor, at der skal ske genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2010, jf. skatteforvaltningslovens § 33, med henblik på, at få nedsat ejendomsvurderingen, da afgørelsen bygger på et faktisk forkert grundlag.

I relation til påstanden om hjemvisning, er H1 enig med Skatteministeriet i, at sagen bør hjemvises til fornyet behandling hos SKAT i relation til udmålingen af den konkrete nedsættelse.

Vedrørende adgangen til at klage og spørgsmålet om særlige omstændigheder

Såfremt byretten finder, at der ikke foreligger en adgang til at genoptage efter skatteforvaltningslovens § 33, fastholdes det, at SKAT burde have behandlet klagen efter en konkret vurdering efter skatteforvaltningslovens § 35a, stk. 6, da der i nærværende sag forelå særlige omstændigheder, som begrundede overskridelsen af klagefristen, jf. skatteforvaltningslovens § 35a, stk. 3.

Det fremgår af bemærkningerne til skatteforvaltningslovens § 35a, stk. 6 i lov nr. 212 af 24. april 2013, at:

"...

Ved vurderingen af om der foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde, at der ses bort fra en fristoverskridelse kan følge kriterier indgå:

  • Længden af fristoverskridelsen
  • Årsagen til fristoverskridelsen
  • Betydningen for klageren
  • Sandsynligheden for

Der skal være særlige omstændigheder i øvrigt, der kan begrunde en realitetsbehandling. Derfor kan en lille fristoverskridelse ikke alene medføre, at der ses bort fra overskridelsen.

I relation til vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder, skal de særlige forhold vedr. bankens indtrædelse i sagen og koncernens økonomiske vanskeligheder for det første fremhæves.

H1 har indgået i en rekonstruktion for LS, og i denne forbindelse var banken, som panthaver, indtrådt med den virkning, at banken reelt kom til at drive selskabet. Banken indtrådte dog først i selskabets drift efter udløbet af den ordinære klagefrist for påklage af ejendomsvurderingen for 2010 og 2012.

Det forhold, at F1-bank, som den nye ”part”, først får indblik i SKATs vurdering på det tidspunkt, hvor banken som panthaver indtræder i driften, skal tillægges vægt ved vurderingen af, om der forelå særlige omstændigheder.

Selskabets nødlidende situation må ligeledes tillægges vægt ved vurderingen af, hvorfor klagefristen blev overskredet. I denne relation har selskabets direktør ikke formået at overskue situationen grundet det forestående økonomiske sammenbrud og risiko for konkurs mv., hvorfor fokus primært har været at arbejde på en løsning for koncernens fortsatte drift. Selskabets administration var under stærkt pres i 2012 til 2013.

Det skal ligeledes fremhæves, at H1 vedrørende vurderingen for 2010 oprindeligt havde adgang til genoptagelse af vurderingen frem til 1. maj 2014 efter de regler, der var gældende frem til 31. december 2012. På det tidspunkt, hvor LS og de tilknyttede selskaber kom i økonomiske vanskeligheder, blev skatteforvaltningslovens § 33 ændret. Skatteforvaltningslovens § 33 har tidligere indeholdt en ufravigelig adgang til at få genoptaget vurderingsskøn frem til 1. maj i det 4. år efter vurderingen. I forbindelse med rekonstruktionen af koncernen har selskabet således ikke været opmærksom på ændringen af skatteforvaltningslovens adgang til genoptagelse, inden de nye ”skærpende” genoptagelsesregler i den nuværende skatteforvaltningslovs § 33 trådte i kraft.

Derudover skal det tillægges afgørende vægt, at sagen har stor økonomisk betydning for selskabet og banken som ufyldestgjort panthaver, og at det er åbenbart, at den pågældende vurdering er forkert og dermed medfører et urimeligt resultat for selskabet.

Når der henses til SKATs ændring af vurderingen for 2012, må det anses for overvejende sandsynligt, at ejendomsvurderingen for 2010 er urealistisk høj, hvorfor en fornyet behandling af ejendomsvurderingen må føre til, at ejendommens vurdering for 2010 vil blive nedsat.

Vedrørende vurderingen

H1 har dokumenteret, at det foretagne skøn er åbenbart urimelig og forkert.

SKAT har ved genoptagelsen af 2012 anerkendt, at der ved vurderingen ikke var taget højde for skovbyggelinjen, og vurderingen for 2012 blev på denne baggrund nedsat med mere end 50 % fra kr. 21.044.400 til kr. 10.139.600.

Tilsvarende har SKAT ikke taget højde for skovbyggelinjen i forbindelse med vurderingen af ejendommen i 2010.

Som det er fremhævet af Skatteministeriet, blev ejendommen erhvervet primo 2008 for kr. 22 mio. Det forhold, at ejendommen primo 2008 blev handlet til kr. 22 mio., kan ikke tages til udtryk for, at ejendommen i 2010 fortsat havde samme værdi.

Det skal erindres, at ejendommen er erhvervet kort tid inden finanskrisen slog igennem i Danmark. Ejendommens værdi var derfor markant højere i 2008 end den var i 2010.

I relation til sagsøgers årsrapporter både for 2008/09 … og 2009/10 … fremgår det direkte af revisors forbehold, at ejendommen var ansat til kostpris, men at ejendommens værdi var behæftet med en væsentlig usikkerhed og kunne fravige betydeligt fra kostprisen, såvel positivt som negativt. Videre skrev revisor i sit forbehold, at selskabets forsatte drift (spørgsmålet om going concern) var afhængig af, at banken fortsat ville finansiere driften af selskabet, og at regnskabet var afgivet under den forudsætning.

Det fremgår således tydeligt af begge regnskaber, at ejendommens værdi har været behæftet med væsentlig usikkerhed siden overtagelsen af ejendommen.

Banken indtrådte i 2014 i selskabets drift med et gældstilgodehavende på omkring kr. 27 mio. Bankens interesse har således været at få solgt ejendommen økonomisk bedst muligt.

Det forhold, at banken ikke selv har overtaget ejendommen, men derimod har indvilliget i at sælge ejendommen til kr. 6 mio. i 2016, vidner om, at ejendommen hverken i 2010 eller 2012 har haft en markedspris svarende til kostprisen. Ligeledes vidner det om, at revisors forbehold således har været fuldt berettiget. Hvis ejendommens reelle værdi, som påstået af Skatteministeriet, var omkring kr. 23 mio., ville banken som kreditor aldrig have indvilliget i et salg på kr. 6 mio.

Købesummen i 2008, der blev erlagt før finanskrisen slog igennem i Danmark, og det forhold, at ejendommen er optaget til kostpris i de fremlagte årsrapporter, er således ikke et udtryk for ejendommens reelle markedsværdi i 2010, når der henses til, at ejendommen blev solgt i 2016 til en uafhængig tredjemand til kr. 6 mio. I 2010 var der således fortsat finanskrise i Danmark.

Der skal i forbindelse med klagen over SKATs vurdering af ejendommen henses til, at SKAT har vurderet ejendommen til en markedspris, der er 3,5 gange højere end den værdi, som ejendommen sælges for i 2016. Der har fra 2010 til 2016 ikke generelt været en nedgang i markedspriserne, hvorfor SKATs skøn i 2010 må anses for at være åbenlyst for høj. Tilsvarende bør der henses til, at SKAT har vurderet ejendommen i 2012 til kr. 10.139.600.

…”

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument skrevet blandt andet:

”Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har krav på at få ændret ejendomsværdiansættelsen ved 2010-vurderingen.

Der er enighed om, at sagsøgerens anmodning om at få ændret vurderingen blev indgivet efter klagefristen, der var den 1. juli 2011, jf. skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3 (tidligere § 38).

Sagsøgeren har derfor alene krav på at få ændret vurderingen, såfremt betingelserne for genoptagelse er opfyldt.

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, om ordinær genoptagelse har følgende ordlyd:

”En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, kan anmode toldog skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for toldog skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”

Bestemmelsen fik sin nuværende affattelse ved lov nr. 925 af 18. september 2012.

I bemærkningerne til lovforslag nr. L.198 fremgår bl.a. følgende:

”Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

[…]

Som nævnt under gennemgangen af gældende ret i lovforslagets almindelige bemærkninger er sondringen mellem genoptagelse og påklage ikke skarp, og realiteten er, at denne flydende grænse giver anledning til genoptagelsessager, der egentlig burde have været behandlet efter reglerne om påklage. Eller med andre ord: Praksis har udviklet sig sådan, at genoptagelsesadgangen er blevet til en ekstra klagemulighed. I stedet for en klagefrist på ¾ år fra vurderingsterminen har man i praksis fået en klagefrist på 3 år og 7 måneder. Dette var ikke hensigten med bestemmelsen.

En vurdering kan påklages indtil den 1. juli i året efter vurderingsåret dvs. ¾ år efter vurderingsterminen (alle vurderinger foretages pr. 1. oktober). Denne frist er rimelig, og den foreslås ikke ændret. Derimod foreslås det at ændre det forhold, at man gennem genoptagelsesreglerne reelt kan opnå en klagefrist på 3 år og 7 måneder efter vurderingsterminen i stedet for det ¾ år, som var hensigten med loven.

[…]

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og indenfor de klagefrister, der gælder. Disse regler foreslås ikke ændret.

Det er således konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse.”

 2012 loven trådte i kraft den 1. januar 2013, jf. 2012 lovens § 3, stk. 1.

Det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at betingelserne for genoptagelse er opfyldt.

Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Det er ikke godtgjort, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering vedrørende faktiske forhold, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1.

Der er ikke tale om fejlagtige eller manglende registreringer, hverken i registreringssystemer uden for SKAT eller i SKATs egne registreringer.

Skat har ved 2010-vurderingen været bekendt med den lokalplan, der udlægger en del af ejendommen til friarealer, og det beror på et vurderingsmæssigt skøn, hvorledes udlæg af forskellige arealer indvirker på vurderingen. Det forhold at SKAT har nedsat grundværdien pr. 1. oktober 2012 godtgør ikke, at den tidligere vurdering blev foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering.

Det er endvidere ikke godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2010 er forkert, hvilket under alle omstændigheder er en betingelse for genoptagelse.

Domstolene tilsidesætter alene værdiansættelsen, hvis den er åbenbart urimelig, jf. UfR 2016.191 H (SKM2016.615.HR).

Det følger af retspraksis, at det kræver et sikkert grundlag for at anse værdiansættelsen for at være åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2000.1071H. Der skal foreligge en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og resultatet af et syn og skøn, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H, hvor en forskel mellem Landsskatterettens ansættelse og skønsmandens vurdering på 23,6 % ikke var tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at det udøvede skøn er åbenbart urimeligt. Sagsøgeren erhvervede ejendommen i marts 2008 for kr. 22 mio. Det følger af skødet, at købesummen må være fastsat under hensyn til den lokalplan, der påberåbes af sagsøger til støtte for, at vurderingen er for høj.

Det er ikke godtgjort, fx ved syn og skøn, at ejendommens værdi siden erhvervelsen er faldet så væsentligt, som sagsøgeren gør gældende. Der henvises i den forbindelse også til, at ejendommen i sagsøgerens årsrapport for 2008/09 pr. 30. september 2009 var værdiansat til kr. 23.157.170,-. Det fremgår af revisors påtegning, at værdiansættelsen var behæftet med usikkerhed, men i sagsøgerens årsrapport for 2009/10, blev ejendommen fortsat ansat til samme værdi pr. 30. september 2010. Sagsøgeren har således selv vurderet, at ejendommen havde en værdi på vurderingstidspunktet, der er højere end den, der er ansat af vurderingsmyndigheden.

Bevisbyrden kan ikke løftes med en henvisning til SKATs afgørelse om nedsættelse af en senere vurdering.

Det forhold at ejendommen blev solgt til G2 for et væsentlig lavere beløb i 2016, godtgør heller ikke, at myndighedernes værdiansættelse pr. 1. oktober 2010 er åbenbart urimelig. Salget fandt sted 4 år efter vurderingstidspunktet og skete på særlige vilkår.”

Parterne har under hovedforhandlingen i det væsentlige procederet i overensstemmelse med det anførte. Skatteministeriet har under sagen frafaldet et tidligere anbringende om, at salget af ejendommen i 2016 skulle være sket mellem interesseforbundne parter.

Retsgrundlag

Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, har følgende ordlyd:

”En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode toldog skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget. Den klageberettigede skal samtidig over for toldog skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”

Bestemmelsen fik i det væsentlige sin nuværende formulering ved lov nr. 925 af 18.september 2012. Af bemærkningerne til bestemmelsen (LFF nr. 198 af 14. august 2012) fremgår om betingelserne for genoptagelse blandt andet:

”Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.

Som nævnt under gennemgangen af gældende ret i lovforslagets almindelige bemærkninger er sondringen mellem genoptagelse og påklage ikke skarp, og realiteten er, at denne flydende grænse giver anledning til genoptagelsessager, der egentlig burde have været behandlet efter reglerne om påklage. Eller med andre ord: Praksis har udviklet sig sådan, at genoptagelsesadgangen er blevet til en ekstra klagemulig-hed. I stedet for en klagefrist på ¾ år fra vurderingsterminen har man i praksis fået en klagefrist på 3 år og 7 måneder. Dette var ikke hensigten med bestemmelsen.

Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforslaget opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.

Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.

Beløbsmæssige ansættelser foretaget på et korrekt grundlag vil ikke kunne genoptages. Heri ligger, at det skal være selve grundlaget for vurderingen, der ikke er materielt korrekt. Det forhold, at ejendommens ejer ikke er enig med SKAT om den beløbsmæssige vurdering af en bestemt ejendom, skal ikke kunne gøres til genstand for genoptagelse. Uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter de gældende regler om påklage og inden for de klagefrister, der gælder. Disse regler foreslås ikke ændret.

Det er således konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse.”

Rettens begrundelse og resultat

Genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1

Spørgsmålet er navnlig, hvilken betydning det har haft for SKATs ejendomsvurdering for 2010, at en del af ejendommen på grund af en skovbyggelinje ikke må bebygges.

Der er enighed om, at der ved vurderingen ikke var fejlagtige eller mangelfulde registreringer vedrørende ejendommens faktiske forhold, idet skovbyggelinjen fremgik korrekt af de oplysninger, som SKAT var i besiddelse af på vurderingstidspunktet.

H1 har imidlertid gjort gældende, at oplysningen vedrørende skovbyggelinjen – uanset at den var til stede –ikke blev inddraget af SKAT ved vurderingen, og at vurderingen af den grund er fejlagtig, som følge af forhold, der må sidestilles med en fejlagtig eller manglende registrering af faktiske oplysninger.

Efter forarbejderne til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, blev der med bestemmelsen tilsigtet en begrænsning i adgangen til genoptagelse af ejendoms-

vurderinger, således at der fremover alene kan ske genoptagelse, hvis en forkert vurdering skyldes et objektivt konstaterbart faktisk forhold. Det fremgår videre, at der med objektivt konstaterbare faktiske forhold specifikt skal være tale om fejlagtige registreringer af fysiske/materielle forhold, som for eksempel ejendommens areal, planforhold eller andre lignende faktiske forhold vedrørende ejendommen.

På denne baggrund finder retten, at SKATs mulige manglende inddragelse af skovbyggelinjen ved vurderingen for 2010 ikke udgør et sådant fejlagtigt grundlag, som er omfattet af genoptagelsesadgangen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1. Der er allerede derfor ikke grundlag for genoptagelse efter denne bestemmelse.

Klage efter skatteforvaltningslovens § 35a

Der er enighed om, at H1’s henvendelse til SKAT i februar 2014 blev fremsat efter udløbet af klagefristen i skatteforvaltningslovens § 35 a, stk. 3, og at en eventuel behandling af henvendelsen som en klage over ejendomsvurderingen kun kan ske, hvis særlige omstændigheder taler for dette.

Det fremgår ikke udtrykkeligt af ejendomsselskabets henvendelse til SKAT, om denne udgør en klage eller en anmodning om genoptagelse, men selskabet fremhævede i sit høringssvar af 2. juli 2014, at man ønskede ejendomsvurderingen genoptaget. Det er således først under Landsskatterettens behandling af sagen, at det er gjort gældende, at henvendelsen skulle udgøre en klage efter skatteforvaltningslovens § 35 a.

Under hensyn til, at H1 allerede i juni 2010 klagede over ejendomsvurderingen, og således på dette tidspunkt må anses for at have været bekendt med mulighederne for klage, henholdsvis genoptagelse, finder retten herefter, at selskabets henvendelse i februar 2014 med rette er blevet behandlet som en anmodning om genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33. Der er derfor allerede af denne grund ikke anledning til at behandle henvendelsen som en klage efter lovens § 35 a.

Åbenbart forkert og urimeligt

Som anført ovenfor var SKAT ved vurderingen for 2010 i besiddelse af oplysningen om skovbyggelinjen på ejendommen, og det må derfor som udgangspunkt antages, at denne oplysning er indgået i det foretagne skøn. SKATs begrundelse for afgørelsen af 15. august 2017 om at ændre ejendomsvurderingen for 2012 giver dog anledning til tvivl om, hvorvidt og i givet fald i hvilket omfang oplysningen faktisk er indgået i skønnet. H1 har imidlertid ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at SKATs vurdering er forkert, hvorimod den omstændighed, at SKATs vurdering i vidt omfang svarede til selskabets egne regnskabsmæssige værdiansættelser i perioden, bestyrker, at vurderingen ikke var for høj. Der er derfor ikke grundlag for at antage, at SKATs vurdering for 2010 har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Skatteministeriet frifindes derfor.

Efter sagens værdi, forløb og udfald skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 75.000 kr. inkl. moms til dækning af udgiften til advokatbistand. Det er oplyst, at Skatteministeriet ikke er momsregistreret.

Der er ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på, at sagen oprindeligt tillige omfattede ejendomsvurderingen for 2012, og at H1 med SKATs afgørelse af 15. august 2017 må anses for at have fået medhold vedrørende denne.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet frifindes.

H1 skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 75.000 kr. inden 14 dage. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter