Dato for udgivelse
13 Sep 2018 14:23
Dato for afsagt dom/kendelse
17 Jul 2018 10:30
SKM-nummer
SKM2018.472.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
Retten i Glostrup, BS 10B-137/2017
Dokument type
Dom
Emneord
ejendom, ejendomsværdien, byggeretter, værdiansættelse, områdepriser, handelspriser,
Resumé

Landsskatterettens afgørelse vedrørende grundværdien af en større ejendom fandtes ikke at være truffet på forkert grundlag eller have ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Ved SKATs behandling af sagen blev ejendomsværdien fastsat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, idet SKAT lagde til grund, at værdien skulle fastsættes på baggrund af 49 byggeretter. Landsskatteretten fandt, at værdien skulle fastsættes på baggrund af 39 byggeretter men stadfæstede alligevel SKATs værdiansættelse af ejendommen ud fra andre principper og værdier.

I stedet for at tage udgangspunkt i SKATs områdepriser lagde Landsskatteretten ved sin afgørelse vægt på handelspriserne for konkret sammenlignelige ubebyggede ejendomme i området. Da sagsøgeren ikke havde påvist, at Landsskatterettens værdiansættelse af ejendommen hvilede på et forkert grundlag, eller at værdiansættelserne var åbenbart urimelige, blev ministeriet frifundet.

Reference(r)

Vurderingslovens § 6 (Dagældende)

Vurderingslovens § 13, stk. 1 (Dagældende)

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2 H.A.3.2.2.1 (Dagældende)


Parter

H1

(v/adv. Claus Rosenkilde)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/adv. fm. Rebecca Hannibal Hjorth)

Afsagt af byretsdommer

Janne Smergel (Retsassessor)

Parternes påstande

H1s påstand er, at grundværdiansættelsen ved vurderingerne 2004 og 2008 for ejendommen Y1-adresse, hjemvises til SKAT til fornyet opgørelse.

Skatteministeriets påstand er frifindelse

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

H1 erhvervede ejendommen beliggende Y1-adresse den 30. juni 1990 for 1.657.360 kr.

H1 opførte i 1991 49 rækkehuse på ejendommen, der har et grundareal på 14.976 m2. Byggeprocenten udgør 24.

SKAT traf den 20. februar 2012 afgørelse om ansættelse af grundværdien for ejendommen i vurderingsårene 2004-2010.

H1 påklagede efterfølgende SKATs afgørelse for så vidt angår vurderingsårene 2004-2008 til Landsskatteretten, som den 14. oktober 2016 traf afgørelse om at stadfæste SKATs vurderinger med undtagelse af vurderingen for 2006, som Landsskatteretten nedsatte.

H1 har indbragt Landsskatterettens afgørelser for 2004 og 2008 for retten med ovennævnte påstand.

Parternes synspunkter

H1 har under sagen anført:

Sagens faktiske forhold

Sagsøgers ejendom er en storparcel på 14.976 m2, hvorpå sagsøger i 1991 har ladet opføre 50 boliger i form af rækkehuse i ét plan uden kælder.

Ejendommen er beliggende i udkanten af den østlige del af Aabybro.

Ejendommen er omfattet af lokalplan ... for boligområdet Y4 (bilag 2) og beliggende i lokalplanens delområde 4. For dette delområde gælder det, jf. § 3.4.1, at området kun må anvendes til boligformål med tæt-lav bebyggelse (rækkehusbebyggelse). Endvidere gælder det, jf. § 3.4.2, at der i delområde 4 maksimalt må opføres 86 boliger. Endelig fremgår det af § 7.1, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 25.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds XX og grundværdiområde XX.

Ejendommen er vurderet efter byggeretsværdiprincippet, hvor grundværdien ansættes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. For større ejendommen gives et nedslag for stor grund (for ejendomme større end 3.000 m2) og manglende udstykning – i alt på 12,5 %.

I vurderingen 2004 har SKAT ansat grundværdien på følgende måde, jf. bilag 1, side 2:

Byggeretspris

49 stk. à 98.000 kr.

4.802.000 kr.

Kvadratmeterpris

12.956 m² à 123 kr.

1.593.588 kr.

Fællesareal

2.020 m² à 0 kr.

            0 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter m.v. 12,5 %

Ansat grundværdi, afrundet 

6.395.588 kr.
-799.448 kr.
5.596.100 kr.

I vurderingen 2008 har SKAT ansat grundværdien på følgende måde, jf. bilag 1, side 3:                                                                                                                   

Byggeretspris

49 stk. à 104.000 kr.

5.096.000 kr.

Kvadratmeterpris

12.956 m² à 130 kr.

1.684.280 kr.

Fællesareal

2.020 m² à 0 kr.

              0 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter m.v. 12,5 %

Ansat grundværdi, afrundet 

6.780.280 kr.
-847.535 kr.
5.932.700 kr.

Landsskatteretten stadfæstede disse grundværdiansættelser, jf. bilag 1.

Landsskatterettens begrundelse fremgår af bilag 1, side 14 ff.

Landsskatteretten forholder sig indledningsvist til de overordnede principper for grundværdiansættelsen.

Herefter forholder Landsskatteretten sig til ejendommens jordbundsforhold, som beskrevet i den geotekniske rapport (bilag 3). Landsskatteretten når frem til, ”at grundens beskaffenhed i et mindre omfang nødvendiggør ekstrafundering” (bilag 1, side 15, 3. afsnit). Landsskatteretten vurderer, at omkostningerne til denne nødvendige ekstrafundering skønsmæssigt kan opgøres til 215.000 kr. i 1991priser (bilag 1, side 15, 4. afsnit).

I det følgende beskriver Landsskatteretten principperne for anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, herunder at der er tale om ”et vurderingsteknisk hjælpemiddel til opfyldelse af vurderingslovens bestemmelser om ansættelse af grundværdien til et beløb, der efter gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse” (bilag 1, side 15).

Landsskatteretten fastslår, at antallet af byggeretter, der skal indgå i grundværdiberegningen, fastlægges med udgangspunkt i den retlige udnyttelsesmulighed for ejendommen. Da sagsøgers ejendom må bebygges med 25 %, kan der således opføres (14.976 m² x 25 %) 3.744 m² bolig på ejendommen. Med en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m², jf. vurderingsvejledningen til og med 2009, kan der således beregnes (3.744 m² / 95 m²) 39 byggeretter.

Sagsøger er enig i, at antallet af byggeretter skal fastsættes til 39. Sagsøger er endvidere enig i, at der ikke er grundlag for at ansætte nogen del af ejendommen med fællesareal til 0 kr.

For så vidt angår grundværdien i vurderingen 2004 og 2008 (og 2003) anfører Landsskatteretten herefter følgende:

Der er i ejendommens grundværdiområde ... i 2003 solgt 10 ubebyggede ejendomme til handelspriser, der svarer til en beregnet områdepris på 238 kr. og til en beregnet byggeretspris på 95.058 kr., og 4 ubebyggede ejendomme er i 2004 solgt til handelspriser, som svarer til en beregnet områdepris på 245 kr. og eb beregnet byggeretspris på 97.796 kr.

I de nærliggende grundværdiområder ... og ... er der i 2004 solgt henholdsvis 8 og 3 ubebyggede ejendomme, hvor handelspriserne svarer til beregnede områdepriser på 277 kr. og 344 kr. samt beregnede byggeretspriser på 110.683 kr. og 137.745 kr.

I det nærliggende grundværdiområde 01104 er der i 2006 og 2008 solgt henholdsvis 27 og 1 ubebyggede ejendom, hvor handelsprisen svarer til en beregnede områdepriser på 317 kr. og 286 kr. samt beregnede byggeretspriser på 126.674 kr. og 114.393 kr.

Retten finder, at disse ejendomme er sammenlignelige med den påklagede ejendom, idet der bl.a. er set på ejendommens beliggenhed og anvendelsesmuligheder, og da SKAT anvender samme områdepriser for de påklagede år.

Retten konstaterer endvidere, at disse beregnede områdepriser og byggeretspriser ligger over de af SKAT anvendte områdepriser.

Det er herefter rettens opfattelse, at de af SKAT ansatte grundværdier for vurderingerne for 1. januar og 1. oktober 2003, 1. oktober 2004 og 1. oktober 2008 svarer til ejendommens handelsværdi, jf. vurderingslovens § 6.

Retten har lagt vægt på den retlige udnyttelse, ligesom der er henset til de fundne salg af sammenlignelige ubebyggede grunde i området. Endvidere har retten henset til, at grundens beskaffenhed i mindre omfang nødvendiggør ekstrafundering.

Retten finder derfor ikke efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, der er grundlag for at ændre de ansatte grundværdier ved vurderingerne 1. januar 2003 og 1. oktober 2003, 2004 og 2008.

Landsskatteretten vurderer altså betydningen af de forskellige lodder i vægtskålen, og når efter en samlet vurdering frem til, at de af SKAT ansatte grundværdier nok passer nogenlunde med handelsværdien i 2004 og 2008 (og 2003) uden at man i øvrigt kan udlede, hvilken områdepris Landsskatteretten har anvendt eller hvilken betydning ejendommens jordbundsforhold har for grundværdien.

Dette står i skærende kontrast til Landsskatterettens begrundelse for så vidt angår grundværdiansættelsen i vurderingen 2006. Her nedsætter Landsskatteretten nemlig grundværdien med godt 2 mio. kr. med følgende begrundelse (bilag 1, side 17, nederst):

I de nærliggende grundværdiområder ..., ... og ... er der i 2006 solgt henholdsvis 15, 4 og 27 ubebyggede ejendomme, hvor handelspriserne svarer til beregnede områdepriser på 278 kr., 316 kr. og 317 kr. og beregnede byggeretspriser på 111.239 kr., 126.674 kr. og 114.393 kr.

Disse salg svarer til en gennemsnitlig beregnet områdepris på 286 kr. og en gennemsnitlig beregnet byggeretspris på 121.641 kr., og retten finder derfor, at SKAT har ansat grundværdien ved vurderingen 2006 for højt.

For de konstaterede salg i 2006 kan der som nævnt beregnes en gennemsnitlig områdepris på 286 kr. og en beregnet byggeretspris på 121.641 kr. Med anvendelse af det retlige antal byggeretter 39 og et nedslag for stor grund og manglende udstykning på 12,5 % samt nedslag for ekstrafundering på 333.860 kr., fremkommer en beregnet grundværdi, afrundet på 5.677.900 kr.

Retten finder efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, herunder hensyntagen til ekstrafundering, herunder til de yderligere udgifter, som fremgår af skødets § 4, at der er grundlag for at ændre den ansatte grundværdived vurdering pr. 1 januar [må være oktober] 2006.

Efter en samlet vurdering, herunder hensyn til jordens beskaffenhed finder retten og de yderligere udgifter til, at grundværdien skønsmæssigt skal ansættes til 5.677.900 kr., hvilket ligge inden for rammerne af en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet pr. januar [må være oktober], jf. vurderingslovens §§ 13, stk. 1 og 16. [mine bemærkninger]

Retsgrundlag

Private ejendomsejere skal under visse omstændigheder svare kommunen grundskyld. Grundværdien af en ejendom danner udgangspunktet for beregningen af grundskylden. Det er SKAT, der vurderer og ansætter grundværdien af en given ejendom i et givent vurderingsår. Denne vurdering er reguleret i vurderingsloven.

Det fremgår af Vurderingslovens § 5, stk. 1, at:

Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien, samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

De overordnede rammer for den i § 5 omtalte vurdering fremgår af vurderingslovens § 6, stk. 1, der lyder:

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C.

Udgangspunktet for vurderingsmyndighedernes af vurderingen er altså kontantværdien i handel og vandel i vurderingsåret.

Vedrørende grundværdien fremgår det af § 13, stk. 1, at:

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

De specifikke rammer for fastsættelsen af grundværdien fremgår af vurderingslovens § 16, hvoraf fremgår:

Ved andre ejendomme, hvorpå de i §§ 14 og 15 givne regler ikke kan anvendes, ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens for og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Vurderingslovens §§ 14 og 15 omhandler henholdsvis landbrugsejendomme og skovbrugsejendomme, og er således ikke relevante for den foreliggende sag.

Det er således kontantværdien af grunden i ubebygget stand, der er genstand for vurderingen. For faktisk bebyggede ejendomme er grundværdien derfor en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Den faktiske udnyttelse af grunden, herunder opført bebyggelse, er således underordnet ved myndighedernes vurdering af grundværdien.

Det fremgår direkte af vurderingsloven, at der skal tages hensyn til grundens beskaffenhed ved ansættelsen af grundværdien.

Under overskriften ”Beskaffenhed” fremgår følgende af SKATs juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.3.1 (og tidligere versioner):

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn her til.”

(…)

SKAT har typisk ikke kendskab til specifikke forhold vedrørende en grunds beskaffenhed inden for et grundværdiområde. Der vil derfor typisk kun blive taget stilling til en grunds specifikke beskaffenhed efter klage eller hvis ejeren selv gør opmærksom herpå. (mine fremhævninger)

Ved ejendomme udlagt til beboelse, som sagsøgers ejendom, forstås grundens beskaffenhed altså bl.a. som jordens bæreevne og muligheden for at opføre bebyggelse uden at skulle ekstrafundere/pilotere, og at grundværdien skal ansættes med hensyn til ringe jordbundsforhold.

Anbringender

Landsskatteretten foretager en fuld prøvelse af, om de af SKAT fastsatte grundværdier svarer til handelsprisen.

I den forbindelse prøver Landsskatteretten de af SKAT anvendte specifikationer, herunder antallet af byggeretter, der skal indgå i beregningen, ansat fællesareal til 0 kr. og den anvendte områdepris.

Endvidere foretager Landsskatteretten en vurdering af, hvilken betydning ejendommens dårlige jordbundsforhold har for vurderingen af grundværdien.

Det er sagsøgers overordnede opfattelse, at de af Landsskatteretten stadfæstede grundværdier overstiger handelsprisen for sagsøgers ejendom i de omhandlede år.

Overordnet om byggeretsværdiprincippet

Af Skatteministeriets redegørelse om vurdering af fast ejendom af august 1999 (bilag 4) fremgår det, at byggeretsværdiprincippet blev indført i 1981 til beregning af grundværdien for enfamilieshuse og sommerhuse. Vurderingen af landets faste ejendomme blev gjort mere maskinel og de indførte vurderingsprincipper omtales i redegørelsen som ”maskinelle vurderingssystemer”.

Endvidere etableredes i 1981 grundværdisystemet (GRUS) til afløsning af det tidligere anvendte ”gadeprissystem”. Landet blev samtidig inddelt i næsten 57.000 områder (grundværdiområder). Formålet med inddeling af landet i grundværdiområder er beskrevet i SKATs juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.3.2.1, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

For at få ensartende og rimelige grundværdiansættelser inddeles landet i grundværdiområder. Inden for hvert grundværdiområde gælder samme forhold, både hvad angår efterspørgslen på grunden, og med hensyn til fysisk planlægning. Den grundlæggende områdeenhed er grundværdiområdet.

SKAT har givet disse almindelige retningslinjer for opdelingen:

  • Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med den samme type planlagt
  • Et grundværdiområde må kun omfatte ejendomme, der ligger i én og samme kommune/vurderingskreds.
  • Der skal være sammenhæng mellem grundværdiområde- og planområdeinddelingen. Et grundværdiområde må dog gerne omfatte flere planområder (og omvendt).
  • Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grunde og med en forventet ensartet
  • Hvert grundværdiområde skal udgøre et geografisk sammenhængende område.

Endelig blev der i 1981 oprettet en række systemer til indsamling og registrering af datagrundlaget til brug for beregning af grundværdien efter bl.a. byggeretsværdiprincippet. Således blev Statens salgs- og vurderingsregister (SVUR) oprettet.

Om beregningen af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet fremgår bl.a. følgende i redegørelsen (bilag 4, afsnit 3.5.3, pkt. c):

Byggeretsværdiprincippet er baseret på, at der for grundværdiområdet er registreret en normalgrund og en normalpris. Ligningsrådets vedtagelse går ud på, at værdien af en grund kan deles i to lige store dele. Halvdelen af værdien kaldes byggeretsværdien, og denne er uafhængig af grundens størrelse (her forudsat, at den ikke kan udstykkes). Den resterende halvdel kaldes arealværdien, og den varierer proportionalt med grundens størrelse.

Normalprisen er værdien pr. m² af normalgrunden. Arealværdien er derfor 50% af normalprisen. Sædvanligvis benyttes 800 m² som størrelse på en normalgrund.

Er en grund så stor, at den kan udstykkes, skal grundværdien beregnes ud fra 2 eller flere byggeretter. Dette gælder også, selvom den nuværende bebyggelse forhindrer en udstykning. Bedømmelsen af udstykningsmuligheder skal foretages konkret for hver ejendom. Det er ikke tilstrækkeligt, at en udstykning måtte overholde mindstekravene til grundstørrelse, da en række andre forhold såsom vejadgang kan have betydning for, om tilladelse til udstykning vil blive givet. For de ejendomme, hvor det kan lade sig gøre, vil der i grundværdispecifikationen være registreret 2 eller flere byggeretter.

Der gives herudover et skønsmæssigt nedslag for udgifter i forbindelse med en sådan udstykning.

Disse principper er beskrevet i SKATs juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.3.2.2.1, hvoraf følgende bl.a. fremgår:

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. En grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus – byggeretsværdien – og en anden del, der afhænger af arealstørrelse – arealværdien.

Indenfor et grundværdiområde, dvs. et område som SKAT under hensyn til efterspørgselsforhold mv. vælger at behandle ender ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begreb et områdepris.

I byggeretsprincippet er det forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m². Områdeprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.

Om fastsættelsen af områdeprisen fremgår følgende:

Områdeprisen fastsættes efter samme retningslinjer som områdeprisen i parcelhuskvarterer. Dvs. ud fra arealets beliggenhed og grundprisniveauet i området. Fællesarealets mere eller mindre gode beliggenhed og dets større eller mindre ”nytteværdi” for beboerne, kan påvirke områdepriserne.

Et støttet boligbyggeri i form af lav boligbebyggelse omfatter ofte et betydeligt antal husenheder, og man er derfor ikke bundet af områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer. Den aktuelle bebyggelse berettiger til fastsættelsen af en selvstændig og ofte højere områdepris.

Endelig fremgår følgende om nedslag (for manglende udstykning og stor grund):

Byggeretsværdiprincippet anvendes på samme måde i åben-lav eller tæt-lav fællesbebyggelse som i parcelhusbebyggelse.

Efter praksis gives der et nedslag i grundværdien for fællesbebyggelser. Det gives ud fra den betragtning, at der i grundværdien for en parcelhusejendom er indregnet en forholdsmæssig andel af udstykningsomkostninger.

Der gives også et nedslag for fællesbebyggelser som følge af arealstørrelsen. Nedslaget skyldes, at det erfaringsmæssigt er billigere at erhverve en stor grund til fællesbebyggelse end selvstændigt udstykkede grunde til enkeltbebyggelser.

Det samlede nedslag sættes til 12,5 pct. af den værdi, der er beregnet efter de nævnte retningslinjer. Nedslaget gives normalt når grunden er 3.000 m² eller større.

Antallet af byggeretter

Det er Landsskatterettens opfattelse, at der ved fastsættelsen af det antal byggeretter, der skal indgå i beregningen af grundværdien for sagsøgers ejendom efter byggeretsværdiprincippet, skal tages udgangspunkt i den retlige udnyttelsesmulighed.

Den retlige udnyttelsesmulighed er fastlagt i lokalplanen (bilag 2), hvoraf det fremgår, at ejendommen må bebygges med 25 %. Med en grundstørrelse på 14.976 m2 må ejendommen bebygges med 3.744 m2. Landsskatteretten opgør herefter antallet af byggeretter, der skal indgå i beregningen til 39 (3.744 m2 / 95 m2), bilag 1, side 16, 2. afsnit.

Sagsøger er enig i, at der skal tages udgangspunkt i den retlige udnyttelsesmulighed som fastlagt i lokalplanen, og at antallet af byggeretter derfor udgør 39.

Fællesareal til 0 kr.

SKAT har som følge af, at ejendommen ikke er fuldt bebygget ansat et areal på 2.020 m2 til 0 kr. Sagsøgers ejendom er faktisk bebygget med 3.606 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 24.

Landsskatteretten anfører, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, at en grund, som er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr., og dermed opnå en lavere grundværdi.

Sagsøger er enig heri, og er således enig i, at der ikke skal ansættes noget areal til 0 kr.

Områdeprisen

Landsskatterettens prøvelse af områdeprisen sker på baggrund af en række handler af almindelige parcelhusgrunde beliggende i samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom, samt en række handler af almindelige parcelhusgrunde i nærliggende grundværdiområder, hvor den af SKAT anvendte områdepris er den samme.

Nogle af de anvendte salg er listet i Landsskatterettens afgørelse (bilag 1, side 3-4). Det er dog kun de salg af grunde, der er sket i samme grundværdiområde som sagsøgers, der specifikt er nævnt i afgørelsen.

Sagsøger har ved aktindsigt fået tilsendt en oversigt over de salg af grunde i nærliggende grundværdiområder, som Landsskatteretten har inddraget i vurderingen (bilag 5).

På baggrund af disse handler, som Landsskatteretten anser for sammenlignelige, beregnes en gennemsnitlig handelspris og en gennemsnitlig grundstørrelse.

Med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris beregner Landsskatteretten områdeprisen efter formlen:

Områdepris = 2 x ((gennemsnitlig grundværdi) / (800 + gennemsnitlig grundstørrelse))

Ad grundværdiansættelsen i vurderingen 2004

Sagsøger er ikke enig i, at Landsskatteretten på baggrund af enkelte handler af ubebyggede parcelhusgrunde kan ændre de af SKAT fastsatte områdepriser og byggeretspriser.

SKATs fastsættelse af områdepriser og byggeretspriser må alt andet lige antages at bygge på et væsentlig større datagrundlag, jf. således bl.a. Skatteministeriets redegørelse om vurdering af fast ejendom fra august 1999 (bilag 4).

At dette rent faktisk også er tilfældet bekræftes af SKAT, jf. SKATs redegørelse om, hvordan områdepriserne er fastsat for grundværdiområde 11002 (bilag E).

Det fremgår heraf, at områdepriserne er baseret på SKATs grundprisanalysesystem, der bygger på statistiske salg af såvel bebyggede som ubebyggede grunde i området – det såkaldte Grundværdisystem.

Endvidere fremgår det, at der herudover indgår et konkret skøn, hvilket vil sige, at en medarbejder i SKAT har ændret den foreslåede områdepris med udgangspunkt i kendskab til lokalområdet (min understregning).

SKAT forklarer videre, at man kan se, hvilket forslag grundprisanalysesystemet er kommet med, og til dels hvad det er baseret på. Man kan også se, hvad det er blevet ændret til af en medarbejder – der altså forudsætningsvist har lokalkendskab, jf. ovenfor.

SKAT oplyser endeligt, at der ikke er dokumentation for selve skønsudøvelsen og dermed baggrunden for den områdepris, der er anvendt ved grundværdiansættelsen.

For så vidt angår vurderingen 2004 oplyser SKAT, at forslaget fra grundprisanalysesystemet for grundværdiområde ... er 235 kr. pr. m². Der er tale om en særlig estimeret pris, som er baseret på salgene i grundværdiområdet (min understregning).

SKAT oplyser endvidere, at normalprisen for hele prisgruppen er 215 kr. pr. m². Prisgruppen indeholder andre grundværdiområde end grundværdiområde ..., og normalprisen baserer sig på salg i prisgruppen.

Endelig oplyser SKAT, at det konkrete skøn – altså det som en medarbejder i SKAT med lokalkendskab til området har udøvet – er rettet til 245 kr. pr. m², hvorefter der er anvendt en områdepris på 246 kr. ved grundværdiansættelsen for sagsøgers ejendom.

SKATs fastsættelse af områdeprisen baserer sig altså ikke udelukkende på Grundværdisystemet, men der er tillige udført en ”kvalitetskontrol”, hvor en medarbejder i SKAT med lokalkendskab til området har vurderet (og justeret) den områdepris, som systemet foreslår.

Henset hertil, forekommer det mærkværdigt, når Skatteministeriet i svarskriftet (side 11, nederst) har afvist at besvare sagsøgers opfordring om bl.a. at oplyse om de konkrete sagsbehandleres kendskab til ejendomsmarkedet i Y3-by med henvisning til, at en sådan oplysning er uden betydning for sagen.

Om det statistiske grundlag for den af SKAT anvendte m²-pris oplyser SKAT, at der i grundværdiområdet i 2004 var 72 ejendomme og 5 salg, mens der var 503 ejendomme og 48 salg i prisgruppen.

Landsskatterettens skønsmæssige fastsættelse af områdeprisen i vurderingen 2004 baserer sig, jf. bilag 5, på 3 salg i grundværdiområde ..., 8 salg i grundværdiområde ... og 3 salg i grundværdiområde ... – i alt 14 salg, hvoraf altså kun 3 er i samme grundværdiområde, som sagsøgers ejendom er beliggende i.

Henset til, at SKATs fastsættelse af områdeprisen baserer sig på 5 salg i grundværdiområdet og yderligere 48 salg i prisgruppen, klinger det hult, når Skatteministeriet i processkrift A anfører, at ”Landsskatteretten har foretaget en grundig prøvelse af den af SKAT skønsmæssigt ansatte grundværdi for [sagsøgers] ejendom (…)”.

Man kan i hvert fald konstatere, at SKATs skønsmæssige fastsættelse af områdeprisen for sagsøgers ejendom baserer sig på et væsentlig mere omfattende statistisk materiale, end det Landsskatteretten har baseret sit skøn på.

Skatteministeriet har heller ikke forklaret, hvorfor Landsskatteretten ikke har inddraget de af sagsøger fremfundne handler på Y30-vej, Y31-vej og Y32-vej (nabogrund til sagsøgers), der fremgår af den skematiske oversigt nederst på side 3 i replikken.

Skatteministeriet har dog i forbindelse med besvarelsen af sagsøgers opfordring (5) oplyst (duplikken, side 2, midtfor), at disse salg kunne være indgået i Landsskatterettens prøvelse af handelsprisen. Det forklarer dog ingenlunde, hvorfor de så rent faktisk ikke er inddraget.

Skatteministeriet har blot oplyst, at SKAT den 27. november 2017 telefonisk har oplyst, at disse er beliggende i helt andre grundværdiområder, nemlig grundværdiområde ..., ... og ...

Såfremt ovenstående skal forstås således, at det er Skatteministeriets opfattelse, at det forhold, at de grundsalg, som sagsøger har henvist til i replikken, skal udelades fra skønnet fordi de ligger i andre grundværdiområder, så skal de 11 grundsalg, som Landsskatteretten henviser til, der også ligger i andre grundværdiområder også udelades. I så fald er der ikke grundlag for at ændre den af SKAT anvendte områdepris.

For de 3 ejendomme beliggende i samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom, kan der beregnes en byggeretspris på 99.279 kr. og en områdepris på 248 kr., jf. bilag 5, side 1. SKAT har i 2004 ansat grundværdien under anvendelse af en områdepris på 246 kr. og en byggeretspris på 98.400 kr.

Det fremgår i øvrigt af bilag E, side 3, at grundværdiområde ... og .... i 2004 ikke er omfattet af samme prisgruppe, som sagsøgers ejendom. Det fremgår ligeledes af bilag E, side 3, at grundværdiområde ..., ... og ... er omfattet af samme prisgruppe, som sagsøgers ejendom. Dette viser klart, at de ejendomme, som sagsøger har henvist til, er mere sammenlignelige end de ejendomme, som Landsskatteretten har henvist til.

Skatteministeriet har som bilag D fremlagt en beregning af områdeprisen og byggeretsprisen under inddragelse af de ejendomme, som sagsøger har henvist til i replikken.

I relation hertil bemærkes det, at Skatteministeriet i beregningen i bilag D ikke har medtaget handlerne vedrørende Y29 nr. 7, 8 og 15, der er beliggende i samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom, jf. bilag 5, side 1.

Såfremt disse handler medtages, kan områdeprisen og byggeretsprisen beregnes som følger:

Adressee

Kontantpris

Areal

Y5-adresse

305.400 kr.

1.527 m²

Y6-adresse

201.000 kr.

1.005 m²

Y7-adresse

278.000 kr.

1.392 m²

Y8-adresse

281.250 kr.

1.125 m²

Y9-adresse

317.000 kr.

1.268 m²

Y10-adresse

285.500 kr.

1.142 m²

Y11-adresse

201.000 kr.

804 m²

Y12-adresse

197.750 kr.

791 m²

Y13-adresse

251.250 kr.

1.005 m²

Y14-adresse

197.750 kr.

791 m²

Y15-adresse

251.250 kr.

1.005 m²

Y16-adresse

277.500 kr.

925 m²

Y17-adresse

333.300 kr.

1.111 m²

Y18-adresse

359.100 kr.

1.197 m²

Y19-adresse

168.000 kr.

834 m²

Y20-adresse

178.000 kr.

840 m²

Y21-adresse

188.000 kr.

850 m²

Y22-adresse

188.000 kr.

863 m²

Y23-adresse

178.000 kr.

801 m²

Y24-adresse

178.000 kr.

802 m²

Y25-adresse

188.000 kr.

850 m²

Y26-adresse

188.000 kr.

742 m²

Y27-adresse

188.000 kr.

742 m²

Y28-adresse

212.200 kr.

1.061 m²

Gennemsnit

232.969 kr.

978 m²

Med udgangspunkt i ovenstående kan områdeprisen beregnes til 262 kr. og byggeretsprisen kan beregnes til 104.800 kr.

Beregnes grundværdien for 2004 herefter under anvendelse af korrekte specifikationer og med udgangspunkt i en områdepris på 262 kr. og en byggeretspris på 104.800 kr. fås følgende:

39 byggeretter á 104.800 kr.
14.976 m² á 131 kr.
4.087.200 kr.
1.961.856 kr.
6.049.056 kr.
12,5 % nedslag for mgl. udstykning og stor grund
Korrekt grundværdi
756.132 kr.
5.292.924 kr. 

Sagsøger har med udgangspunkt i den metode, som Landsskatteretten anvender til at efterprøve om en ansat grundværdi svarer til handelsværdien, påvist, at den af SKAT ansatte og af Landsskatteretten stadfæstede grundværdi er for høj.

Desuagtet ovenstående, er det fortsat sagsøgers opfattelse, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte de af SKAT fastsatte områdepriser – og i særdeleshed ikke, når Skatteministeriet ikke kan eller vil oplyse om, hvilket konkret statistisk materiale disse er ansat på baggrund af.

Beregnes grundværdien for 2004 under anvendelse af korrekte specifikationer og med udgangspunkt i den af SKAT fastsatte områdepris på 246 kr. og en byggeretspris på 98.400 kr. fås følgende:

39 byggeretter á 98.400 kr.
14.976 m² á 123 kr.
3.837.600 kr.
1.842.048 kr.
5.679.648 kr.
12,5 % nedslag for mgl. udstykning og stor grund
Korrekt grundværdi
709.956 kr.
4.969.692 kr.

Uanset om der tages udgangspunkt i SKATs eller Landsskatterettens beregnede områdepriser og byggeretspriser (korrigeret med de handler, som sagsøger har henvist til i replikken), fører korrekt beregning af grundværdien under anvendelse af korrekte specifikationer til grundværdier, der er lavere end de af SKAT ansatte.

Landsskatteretten stadfæster således grundværdier, der er baseret på forkerte forudsætninger på trods af, at de af Landsskatteretten beregnede grundværdier under anvendelse af korrekte forudsætninger er lavere.

En tilsvarende situation forelå i SKM2015.491.VLR. I sagen havde SKAT på tilsvarende vis ansat grundværdien med udgangspunkt i en beregning heraf efter byggeretsværdiprincippet. Beregningen var, som i den foreliggende sag, baseret på forkerte forudsætninger. Konkret var der anvendt for mange byggeretter, ligesom der var ansat et areal til 0 kr., der ikke var belæg for.

Landsskatteretten afviste at hjemvise ansættelsen af grundværdien til fornyet behandling hos SKAT på trods af, at de af Landsskatteretten grundværdier, var lavere end de af SKAT ansatte og vurderingsankenævnet stadfæstede.

Skatteministeriet blev frifundet i byretten (SKM2014.78.BR) med henvisning til, at grundejeren ikke ved syn og skøn eller på anden måde havde bevist, at de af Landsskatteretten stadfæstede grundværdier afveg væsentligt fra handelsværdierne. Byretten fandt ikke, at Landsskatterettens afgørelse var åbenbart urimelig eller hvilede på et forkert grundlag.

Vestre Landsret var ikke enig heri og hjemviste grundværdiansættelsen til fornyet behandling. Af landsrettens præmisser fremgår bl.a. følgende:

Vurderingsloven forudsætter, at der ved vurderingen af værdien af en ejendom foretages et konkret skøn, og byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel. S har derfor ikke krav på, at grundværdien fastsættes til de beløb, som Landsskatteretten har beregnet ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet.

Landsskatteretten har imidlertid ikke i sin afgørelse angivet konkret forhold vedrørende S’ ejendom som begrundelse for i dette tilfælde at fravige byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af grundværdien som sket. Det fremgår således ikke nærmere af afgørelsen, hvorledes Landsskatteretten er kommet frem til, at den grundværdi, som SKAT og Vurderingsankenævnet – på et forkert grundlag – havde fastsat alligevel var korrekt.

I den foreliggende sag har Landsskatteretten på tilsvarende vis stadfæstet en grundværdiansættelse som er ansat på et forkert grundlag (forkerte specifikationer) af SKAT uden nærmere at begrunde, hvorfor grundværdien ansat på et forkert grundlag alligevel er korrekt.

Landsskatterettens prøvelse af områdeprisen kan, jf. det ovenfor anførte, ikke tillægges betydning. Under alle omstændigheder fører prøvelsen – når de ejendomme, som sagsøger har henvist til i replikken, inddrages – ligeledes til, at Landsskatteretten har stadfæstet en grundværdi, der overstiger handelsprisen.

Ad grundværdiansættelsen i vurderingen 2008

Landsskatterettens prøvelse af SKATs områdepris i vurderingen 2008 udgøres af ét grundsalg af en parcelhusgrund i et andet grundværdiområde end sagsøgers, jf. bilag 5.

Hvordan Skatteministeriet kan anføre, at Landsskatteretten i vurderingen 2008 har foretaget en grundig prøvelse af den af SKAT fastsatte grundværdi for sagsøgers ejendom er ganske enkelt uforståeligt og uden nogen form for fornuft, når henses til, at prøvelsen baserer sig på ét salg i et andet grundværdiområde end sagsøgers.

Det står da også i skærende kontrast til det, som Skatteministeriet har anført i svarskriftet, side 9, første hele afsnit, hvoraf følgende bl.a. fremgår:

Vedrørende vurderingsåret 2008 indeholder bilag 5 ingen sammenlignelige handler, og bilaget godtgør dermed heller ikke, at skønnet for dette vurderingsår skal tilsidesættes. [minunderstregning]

Sagsøger er enig med Skatteministeriet i, at der i bilag 5 ikke er sammenlignelige handler for så vidt angår vurderingsåret 2008. Det erindres, at bilag 5 er det statistiske materiale, som Landsskatteretten har anvendt i sin prøvelse af handelsprisen.

Bilag 5 indeholder således ingen oplysninger, der kan begrunde en fravigelse fra den af SKAT anvendte områdepris.

Beregnes grundværdien for 2008 herefter under anvendelse af korrekte specifikationer og med udgangspunkt i en områdepris på 260 kr. og en byggeretspris på 104.000 kr. fås følgende:

39 byggeretter á 104.000 kr
14.976 m² á 130 kr.
4.056.000 kr.
1.946.880 kr.
6.002.880 kr.
12,5 % nedslag for mgl. udstykning og stor grund
Korrekt grundværdi
750.360 kr.
5.252.520 kr.

Det bemærkes her, at der i SKATs skønsmæssige fastsættelse af områdeprisen er inddraget i alt 59 salg, hvoraf 16 er sket i samme grundværdiområde som sagsøgers ejendom er beliggende i, jf. bilag E.

Igen foreligger der en fuldstændig tilsvarende situation som i SKM2015.491.VLR. Landsskatteretten har intet anført til støtte for, at grundværdien ansat på et forkert grundlag (forkerte specifikationer) alligevel er korrekt.

Grundens dårlige jordbundsforhold

I ovenstående er der endvidere ikke taget hensyn til grundens dårlige jordbundsforhold.

Jordbundsforhold, som Landsskatteretten finder, er så dårlige, at det i mindre omfang nødvendiggør ekstrafundering. Landsskatteretten finder, at udgiften (meromkostningen i forhold til en grund, hvor der ikke er behov for ekstrafundering) kan opgøres til 215.000 kr. i 1991-priser, jf. bilag 1, side 15, 4. afsnit.

Udgiften til ekstrafundering på 215.000 kr. i 1991-priser svarer til en udgift på 333.860 kr. i 2006-niveau, jf. bilag 1, side 17, 9. afsnit. Landsskatteretten har fremskrevet udgiften i 1991-niveau til 2006-niveau efter byggeomkostningsindekset, jf. SKATs juridiske vejledning, afsnit H,A.3.2.2.6, og ansat et nedslag i grundværdien i 2006 på samme beløb.

Det forekommer mærkværdigt, at der i grundværdien i vurderingen 2006 ansættes et nedslag på 333.860 kr. for grundens dårlige beskaffenhed, mens dette ikke har nogen betydning ved ansættelsen af grundværdien i vurderingerne 2004 og 2008.

SAMMENFATNING

På baggrund af ovenstående gøres det således gældende, at grundværdiansættelsen i vurderingerne 2004 og 2008 for sagsøgers ejendom hjemvises til fornyet behandling hos SKAT. Dette støttes af

at sagsøger under anvendelse af samme metode, som Landsskatteretten anvender til prøvelse af handelsprisen, konkret har påvist, at den stadfæstede grundværdi for så vidt angår vurderingen 2004 overstiger handelsprisen.
at   Landsskatterettens prøvelse af handelsprisen (områdeprisen) i 2004 derfor er mangelfuld, hvilket understreges af Skatteministeriets anerkendelse af, at de ejendomme, som sagsøger har henvist til i replikken, kunne indgå i skønnet over områdeprisen.
at  Skatteministeriets ikke har kunnet redegøre for, hvorfor de ejendomme, som sagsøger har henvist til i replikken, ikke indgår i Landsskatterettens prøvelse af handelsprisen (områdeprisen).
at Landsskatterettens manglende inddragelse af de ejendomme, som sagsøger har henvist til i replikken, konkret har ført til en grundværdiansættelse i vurderingen 2004, der overstiger handelsprisen.
at   der intet grundlag er for at fravige den af SKAT fastsatte områdepris for 2008.
at en beregning af grundværdien i vurderingen 2008 under anvendelse af korrekte specifikationer og den af SKAT fastsatte områdepris (som der ubestridt ikke er grundlag for at fravige) viser, at den stadfæstede grundværdi overstiger handelsprisen.
at Landsskatteretten har stadfæstet en grundværdiansættelse som ubestridt er ansat på et forkert grundlag (forkerte specifikationer) af SKAT uden nærmere at begrunde, hvorfor grundværdien ansat på et forkert grundlag alligevel er korrekt.
at Landsskatteretten i grundværdien i vurderingen 2006 har ansat et nedslag for grundens dårlige jordbundsforhold på 333.860 kr. uden at have fundet anledning til på tilsvarende vis at ansætte et nedslag i grundværdien i vurderingerne 2004 og 2008.

Skatteministeriet har under sagen anført:

at sagsøgeren ikke har bevist, at grundværdiansættelsen for ejendommen beliggende Y1-adresse, for vurderingsårene 2004 og 2008, hviler på et forkert grundlag eller er åbenbar urimelig.

Det følger af dagældende vurderingslov (lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2009 med senere ændringer) § 6, at vurderingen efter loven skal ”foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant”.

For så vidt angår grundværdien fremgår det af § 13, at der ved ”grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse”, og grundværdien ansættes, jf. § 16, ”til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse”.

Højesteret har i UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) udtalt følgende om domstolsprøvelsen af grundværdiansættelser:

”Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.”

Det påhviler altså sagsøgeren at godtgøre, at den skønsmæssige ansættelse af grundværdien hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Den bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Nærmere om Landsskatterettens skønsmæssige grundværdiansættelse Landsskatteretten har skønsmæssigt fastsat grundværdien med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet.

Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at grundens værdi kan opdeles i en del, der vedrører retten til at opføre et hus, og en del, der afhænger af arealstørrelsen. Grundværdien kan herefter ansættes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi, hvortil kommer et fradrag på 12,5 % for udstykningsomkostninger (for større ejendomme), jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.3.2.2.1.

Byggeretsværdien beregnes på grundlag af antallet af tilladte byggeretter. Værdien pr. byggeret beregnes ved at gange 800 m2 (gennemsnitlig størrelse på en normalgrund, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.3.2.2.1) med det halve af områdeprisen.

Arealværdien beregnes på baggrund af det samlede matrikulære areal minus fællesareal, udlagte interne veje og andre udlagte arealer, jf. Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.2.2.2.2. Beregningsarealet skal herefter ganges med halvdelen af områdeprisen.

Omkring områdeprisen fremgår det af Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.2.2.2.2,

at:

”Områdeprisen

Områdeprisen fastsættes efter samme retningslinjer som områdeprisen i parcelhuskvarterer. Dvs. ud fra arealets beliggenhed og grundprisniveauet i området. Fællesarealets mere eller mindre gode beliggenhed og dets størrelse eller mindre ”nytteværdi” for beboerne, kan påvirke områdepriserne. Et støttet boligbyggeri i form af lav boligbebyggelse omfatter ofte et betydeligt antal husenheder, og man er derfor ikke bundet af områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer. Den aktuelle bebyggelse berettiger til fastsættelsen af en selvstændig, og ofte højere områdepris.”

Landsskatteretten har ikke taget udgangspunkt i de af SKAT anvendte områdepriser, men derimod i handelsprisen ved salg af sammenlignelige ejendomme i samme grundværdiområde, område ... (bilag 1, side 17, 2. afsnit), samt i grundværdiområderne ..., ... og ..., som ligger i samme vurderingskreds, og hvor SKAT anvender de samme områdepriser og byggeretspriser ved beregningen af grundværdien som i område ....

De ejendomme, som Landsskatteretten har taget udgangspunkt i, er – ligesom sagsøgerens ejendom – alle beliggende i Y29 (bilag 5), hvor grundene er udlagt til enten tæt/lav eller til åben/lav bebyggelse og har en bebyggelsesprocent på ca. 25 pct. (bilag 1, side 16).

Med udgangspunkt i de ejendomshandler, som Landsskatteretten har lagt til grund (bilag 5), kan der, jf. svarskriftet side 7-8, beregnes en vægtet områdepris på baggrund af de faktiske handelspriser på henholdsvis 282 kr. (2004) og 286 kr. (2008).

Der er mellem parterne enighed om, at antallet af byggeretter på sagsøgerens ejendom udgør 39, og at der ikke findes fællesarealer på ejendommen, som skal ansættes til 0 kr.

På det grundlag udgør den efter byggeretsværdiprincippet beregnede grundværdi henholdsvis 5.696.964 kr. (2004) og 5.777.772 kr. (2008), jf. også svarskriftet side 7-8.

Landsskatteretten traf som anført afgørelse om at stadfæste SKATs grundværdiansættelse på henholdsvis 5.596.100 kr. (2004) og 5.932.700 kr. (2008), idet Landsskatteretten fandt, at den ansatte grundværdi ”svarer til ejendommens handelsværdi, jf. vurderingslovens § 6.” (bilag 1, side 17).

Det har tillige indgået i værdien, at grundens beskaffenhed i mindre omfang nødvendiggør ekstrafundering (bilag 1, side 17, 4. afsnit).

For begge vurderingsår afviger den af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsatte grundværdi altså ca. 1 pct. fra den beregnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet.

Skønnet hviler ikke på forkert grundlag og er ikke urimeligt

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse af grundværdien hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne.

Vurderingsmyndighederne har nemlig ikke pligt til at anvende en bestemt værdiansættelsesmetode ved fastsættelse af grundværdien, idet det afgørende efter loven er, at grunden skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand. Højesteret har da også fastslået i UfR 2005.1164 (SKM2005.63.HR), at vurderingen efter dagældende vurderingslov skal foretages på baggrund af et konkret skøn.

Det betyder også, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, jf. eksempelvis TfS 1997.663, UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR), UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) og Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H,A.3.2.2.1.

Sagsøgeren har derfor heller ikke krav på, at grundværdien ansættes til det beløb, som beregnes ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet, jf. bl.a. SKM2015.491.VLR og SKM2016.613.BR, eller at SKATs foreslåede områdepriser lægges til grund.

Landsskatterettens skøn er foretaget med udgangspunkt i handelspriserne for sammenlignelige ejendomme, herunder ubebyggede ejendomme (bilag 1, side 17, 5. afsnit), der ligger i samme vurderingskreds som sagsøgerens ejendom, og som i øvrigt – ligesom sagsøgerens ejendom ligger i området Y29, jf. også oversigten i bilag 5.

Sagsøgeren har i replikken, side 3, fremhævet ni ejendomssalg tæt på sagsøgerens ejendom i 2004, og opfordret Skatteministeriets til ”at redegøre for, hvorfor disse handler ikke indgår i det statistiske grundlag for Landsskatterettens prøvelse af områdeprisen.” SKAT har, som anført i Processkrift 1, side 2, telefonisk oplyst, at de pågældende ejendomme er beliggende i helt andre grundværdiråder end de i sagen omhandlede, nemlig grundværdiområde ..., ... og .... Ejendommene er – i modsætning til ejendommene omfattet af område ..., ..., ... og ... – heller ikke beliggende i området Y29.

Sagsøgeren har ikke oplyst, hvorfor disse ni ejendomme skulle være sammenlignelige med sagsøgerens ejendom, herunder i forhold til bebyggelsesprocent og anvendelsesmuligheder. Sagsøgeren har allerede af den grund ikke godtgjort, at grundværdiansættelsen ville være mere rigtig, hvis de pågældende ejendomssalg blev inddraget i skønnet.

I øvrigt har sagsøgeren heller ikke godtgjort, at den skønsmæssigt fastsatte grundværdi ville være mere rigtig, hvis de af SKAT anvendte områdepriser blev lagt til grund ved skønnet.

Landsskatterettens skøn for så vidt angår grundværdien i 2008 baserer sig på handelsprisen for en sammenlignelig ubebygget ejendom i grundværdiområde ... (bilag 1, side 17, 1. afsnit). Stigningen i grundværdiansættelsen for 2008, set i forhold til den forudgående værdiansættelse for 2006, udgør 1 pct. Grundværdien er skønsmæssigt ansat til det samme i vurderingsårene 2008 og 2010. Sagsøgeren har ikke dokumenteret eller i øvrigt forklaret, hvorfor grundværdien i vurderingsåret 2008 skulle være væsentlig anderledes end i vurderingsårene 2006 og 2010. Grundværdiansættelsen for 2006 og 2010 er ikke indbragt for domstolene.

Sagsøgeren har altså ikke, hverken gennem syn og skøn eller på anden måde godtgjort, at den skønsmæssigt ansatte grundværdi er forskellig fra handelsværdien, endsige at der foreligger en så væsentlig forskel mellem den ansatte grundværdi og handelsværdien for ejendommen, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og UfR 2000.1071 H. I den forbindelse bemærkes, at det nu er lovfæstet, at vurderinger foretaget efter den nye vurderingslov, lov nr. 654 af 8. juni 2017, kun kan ændres af skatteankeforvaltningen, hvis ændringen i grundværdien er større end 20 pct., jf. skatteforvaltningslovens § 35 h, stk. 2.

Rettens begrundelse og afgørelse

SKAT har i sin vurdering af ejendommen taget udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet, hvor grundværdien ansættes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. SKAT har ved byggeretsværdien taget hensyn til, at der rent faktisk er opført 49 rækkehuse og har ansat fællesarealet til 2.020 m2 à 0 kr. Landsskatteretten har anført, at der ved byggeretsværdien ikke skal tages udgangspunkt i den faktiske, men derimod i den retlige udnyttelse af grunden, og har opgjort antallet af byggeretter til 39. Som følge af at der ikke er fuldt bebygget på ejendommen, har Landsskatteretten endvidere anført, at der ikke skal ansættes et fællesareal til 0 kr. H1 er enig i disse synspunkter.

Landsskatteretten har stadfæstet SKATs afgørelser for 2004 og 2008, men ud fra andre principper og værdier.

Uenigheden består herefter udelukkende i, hvilke områdepriser der er gældende for H1’s ejendom for 2004 og 2008. Områdeprisen har betydning for såvel byggeretsværdien som arealværdien.

H1 har under sagen anvist nogle ejendomme til sammenligning, som de har anført er mere sammenlignelige med H1’s ejendom, end de af Landsskatteretten anvendte. Skatteministeriet har heroverfor anført, at de pågældende ejendomme er beliggende i helt andre områder end den i sagen omhandlede ejendom og ikke, som de af Landsskatteretten anvendte sammenligningsejendomme, beliggende i Y29 som den i sagen omhandlede ejendom.

Retten finder ikke, at H1 med det i sagen foreliggende har påvist, at Landsskatterettens værdiansættelser for H1’s ejendom i vurderingsårene 2004 og 2008 hviler på et forkert grundlag, eller at værdiansættelserne er åbenbart urimelige, hvorfor Skatteministeriet frifindes for den af H1 nedlagte påstand.

Med sagsomkostninger forholdes som nedenfor anført.

Retten har ved fastsættelse af sagens omkostninger henset til sagens resultat, det med sagen forbundne arbejde samt landsretspræsidenternes vejledende takster.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes for den af sagsøgeren, H1, nedlagte påstand.

H1 betaler inden 14 dage i sagsomkostninger til Skatteministeriet 31.250 kr. Beløbet er inklusive moms.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter