Dato for udgivelse
08 Feb 2019 13:44
Dato for afgørelse
10 Jan 2019 13:15
SKM-nummer
SKM2019.72.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
16-0534288
Dokument type
Afgørelse
Emneord
Grundværdi, årsomvurdering, omberegning, omvurdering, planforhold
Resumé

Landsskatteretten fandt, at lokalplansændringer opvejede hinanden og derfor ikke medførte en ændret værdiansættelse af grunden, hvorfor der ikke forelå grundlag for at foretage en årsomvurdering jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 eller fastsætte en omberegnet grundværdien efter § samme lovs § 33, stk. 17.

 

Reference(r)

Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, § 33, stk. 17 (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer)

 

Henvisning

-


Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatteretten

Grundværdien pr. 1. oktober 2015 (årsomvurdering)

22.779.400 kr.

Betingelserne for at foretage en årsomvurdering jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 er ikke til stede

SKATs afgørelse bortfalder  

Omberegnet grundværdi 2003

12.655.200 kr.

Betingelserne for at fastsætte en omberegnet grundværdi jf. vurderingslovens § 33, stk. 17 er ikke til stede

SKATs afgørelse bortfalder 

Faktiske oplysninger
Ejendommen, der er vurderet som et ubebygget areal, er beliggende i […] i den vestlige del af by Y1 i et mindre erhvervsområde.

Det vurderingspligtige areal udgjorde på vurderingstidspunktet matrikel […] med et samlet areal på 21.092 m2, heraf 0 m2 vej.

Ejendommen var ved foregående vurdering pr. 1. oktober 2012 omfattet af lokalplan nr. X, der er vedtaget den 2. april 2001 og beliggende i lokalplanens delområde B.

Af lokalplanen fremgår blandt andet følgende:

”Områdets anvendelse
(…)
Delområde B. Erhvervsformål
3.2.1
Lokalplanens delområde B må anvendes til erhvervsformål med ikke miljøbelastende virksomheder såsom administrationsbyggeri, lettere produktion, liberale erhverv, offentlig og privat servicevirksomhed, forsamlings- og mødelokaler samt til detailhandel. Inden for området må udføres både dagligvare- og udvalgsvarehandel.

Inden for området må udføres både dagligvare- og udvalgsvarehandel. Udover eksisterende detailhandelsbutikker på henholdsvis 8000 m2 og 650 m2 må etableres 12000 m2 fordelt på 1 butik på op til 5000 m2 med pladskrævende varegrupper og 7000 m2 dagligvare- og udvalgsvarebutikker fordelt på hver højest 3000 m2 til dagligvarebutikker henholdsvis 1000 m2 til udvalgsvarebutikker. Der må dog etableres 1 udvalgsvarebutik på max 1500 m2.

3.2.2
Området må anvendes til virksomhed i klasse 1-3, som omfatter virksomheder med ingen eller kun ringe belastning af omgivelserne. (…)”.

(…)

Bebyggelsens omfang og placering
Delområde B. Erhvervsområdet
7.8
Ny bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag nr. 1 viste byggefelter. Forinden bebyggelse finder sted, skal der til Byrådets godkendelse foreligge en bebyggelsesplan for det aktuelle byggefelt samt tegninger af plan og facader af de enkelte bygninger.

7.9
Ny bebyggelse i erhvervsområdet, delområde B, må højest opføres i 3 etager. Der kan derudover indrettes kælder.

Bebyggelsens højde må ikke overstige 16 m.

7.10
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50.

(…)”.

På vurderingstidspunktet er ejendommen omfattet af lokalplan Y, der er vedtaget den 22. juni 2015.
Af lokalplanen fremgår blandt andet følgende:
§3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til centerformål i form af udvalgsvarebutikker, liberale erhverv, offentlig og privat service, samt virksomheder inden for virksomhedsklasse 1-3 herunder større og mindre industri, lager- og værkstedsvirksomhed samt kontorerhverv, restauranter og lignende funktioner.

§3.2 Der må ikke opføres eller indrettes boliger inden for lokalplanområdet.

§ 3.3
Det samlede etageareal til butiksformål må ikke overstige 15.650 m2 excl. areal til personalefaciliteter.

§ 3.4
Bruttoetagearealet til butiksformål for den enkelte butik må ikke overstige 2.000 m2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker.

Til den enkelte butik må der herudover tillægges et areal på op til 200 m2 til personalefaciliteter.

Bruttoetagearealet til butiksformålet for den enkelte butik skal minimum være 500 m2.

(…)

§ 8. Bebyggelsens omfang og placering

§ 8.1
Ny bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne, jf. kortbilag 3.

Dette gælder også kundevognshjul, skure, udhuse, overdækninger til cykler og lignende mindre bebyggelse og anlæg.

Småbygninger må enkeltvis ikke overstige en størrelse på 35 m2 og må kun opføres i 1 etage med en maksimal højde på 3,5 meter.

§ 8.2
Byggefeltet har en afstand af:

  • 20 m fra vejskel mod adresse Y1
  • 10 m fra vejskel mod adresse Y2
  • 12 m fra vejskel mod adresse Y3
  • 20 m fra skel mod matr. nr. […](områdets vestligste afgrænsning)
  • Min 10 m fra områdets nordlige grænse som vist på kortbilag 3.

§ 8.3
Dele af et byggefelt, som ikke anvendes til bebyggelse, må anvendes til adgangs-, parkeringsareal og varegård, oplag eller udendørs udstilling eller til grønt område.

§ 8.4
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60.

§ 8.5
Bebyggelse må opføres i maksimal 3 etager med en bygningshøjde på maksimal 10 m. På tagfladen må etableres opholdsareal som tagterrasse.

Bebyggelse må opføres i naboskel hvis der laves en brandmæssig adskillelse. (…)”.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […] og grundværdiområde […] og vurderet efter etagearealprincippet. Grundværdiområdet er i 2015 ansat med en etagearealpris på 1.800 kr. Området betegnes som et erhvervsområde i byzone.

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat grundværdien således:

Kvadratmeterpris

21.092 m2 x 270 kr.

5.694.840 kr.

Afrundet grundværdi

5.694.800 kr.

Naboejendommen beliggende adresse Y1 a er handlet den 16. december 2014 med et grundareal på 17.129 m2 til en købesum på 5.010.232,50 kr. incl. moms. Af købsaftalen fremgår, at der i købesummen er inkluderet tilslutningsbidrag til kloakforsyning i henhold til gældende ”Betalingsvedtægt for kloakforsyning i by Y1 Kommune”. Det fremgår endvidere af købsaftalen, at den ene af de to matrikler, ejendommen omfatter, kun er revet ned til sokkel. Endelig fremgår af købsaftalen, at der skal udarbejdes ny lokalplan i forbindelse med etablering af en G1 butik på 4.200 m2, fordelt på to butikker på hver 2000 m2 butiksareal. Den lokalplan, der omtales i købsaftalen er lokalplanen, der bliver vedtaget i 2015.

Adresse Y1 a er derfor omfattet af samme lokalplan som klagerens ejendom og underlagt de samme retlige anvendelsesmuligheder, herunder den samme bebyggelsesprocent, som klagerens ejendom.

De omkringliggende ejendomme, der blandt andet omfatter […], et […] og en […], er bygget i 1-2 etager.

Der har ifølge ”markedsbarometer” fra Sadolin & Albæk været følgende udvikling i forventet leje og startafkast for ejendomme til kontor med sekundær placering i [område]:

 4. kvartal. 2012

4. kvartal. 2014

Leje:

525 kr./m2

550 kr./m2

Afkast:

7,50 %

7,25 %

På baggrund af markedsbarometeret kan beregnes følgende generelle prisudvikling for en ejendom med en bygning på 1.000 m2:

4. kvt. 2012

4. kvt. 2014

Nettoleje

525 kr./m2

550 kr./m2

Afkast

7,50 %

7,25 %

Investering (leje/afkast)

7.000.000 kr.

7.586.207 kr.

Ændring

8 %

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2015 foretaget en omberegning af grundværdien, som følge af ændrede planmæssige forhold for ejendommen. SKAT har ved omberegningen sat basisåret til 2003.

I forbindelse med at ejendommen bliver udstykket, bliver ejendommen første gang vurderet i 2008, hvor der tillige bliver ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2003 efter vurderingslovens § 33 stk. 18, 2. pkt.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgør den afgiftspligtige grundværdi er således 2003.

I basisåret 2003 eksisterer det nærliggende grundværdiområde […], som på daværende tidspunkt har plantype ”erhverv i byzone” og som er vurderet efter kvadratmeterprincippet. SKAT har for dette grundværdiområde anvendt en kvadratmeterpris på 160 kr. i 2003. Grundværdiområdet dækker over ejendomme, der – ligesom den påklagede ejendom – er beliggende på adresse Y1.

Den påklagede ejendom bliver efter, at den bliver udstykket, indplaceret i det lige nævnte grundværdiområde […] i 2008 og er beliggende i dette område, ind til den i 2015 bliver indplaceret i grundværdiområde […]. 

SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2015 (årsomvurdering) således:

Vurderet areal

21.092 m2

Max bebyggelsesprocent

60  %

Max tilladt etageareal

21.092 m2 × 60 %

12655 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

1.800 kr.

Etagearealværdi

21.092 m2 × 1800 kr. × 60 %

22.779.360 kr.

Grundværdi, afrundet

   22.779.400 kr.

SKAT har endvidere ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2003 således:

Max bebyggelsesprocent

60  %

Max tilladt etageareal

21.092 m2 × 60 %

12655 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

1.000 kr.

Etagearealværdi

21.092 m2 × 1000 kr. × 60 %

12.655.200 kr.

SKAT har som begrundelse for årsomvurderingen og omberegningen anført følgende:

”Ejendommen er årsomvurderet iht. Vurderingslovens § 3 nr. 6. Ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, bortset fra ejendommen, der er omfattet af § 4a.

(…)

Omberegning af grundværdi
For at opnå et korrekt sammenligningsgrundlag for kommunens beregning af ejendomsskat for 2017 er der sket omberegning af grundværdien for tidligere år som følge af: ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen. (…)”

Skatteankestyrelsens sagsfremstilling har været til udtalelse hos Vurderingsstyrelsen, idet klageren har anmodet om retsmøde. Vurderingsstyrelsen har ved brev af 9. august 2018 udtalt følgende:

”(…) I har bedt os om en udtalelse i forbindelse med jeres forslag til afgørelse vedrørende årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 af ejendommen adresse Y1 b, by Y1, ejendomsnummer […].

Vi har ikke yderligere bemærkninger, end dem som er anført i vores udtalelse af d. 30. november 2017 til Skatteankestyrelsen.”

Klagerens opfattelse
Klageren har i klagen nedlagt påstand om, at grundværdien skal nedsættes til 4.935.000 kr. Undervejs i de skriftlige bemærkninger ændrer klageren påstand og gør principalt gældende, at betingelserne for at foretage en årsomvurdering jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. samt betingelserne for at fastsætte en omberegnet grundværdi jf. vurderingslovens § 33, stk. 17 i 2015 ikke er til stede.

Klageren har i klagen anført følgende:

”(…)
I henhold til vurderingen er ejendomsværdien forhøjet fra kr. 5.694.800 kr. til kr. 22.779.400, 00. Altså en forhøjelse med 300 %. Ejendommen, der hidtil har været vurderet til kr. 270,00 pr. m2, er nu vurderet til kr. 1.080,00 pr. m2.

Den ændrede vurdering skyldes ”ændrede planforhold”.

Jeg mener, at de ændrede planforhold har forringet grundens værdi væsentligt og ikke forøget den. Samtidig er den tilsvarende naboejendom af by Y1 Kommune blevet solgt for kr. 234,00 kr. m2. Jeg mener derfor, at vurderingen er sat mere end 4 gange højere end markedsværdien.

På den baggrund klager jeg hermed over afgørelsen.

Ændrede planforhold
Min ejendom, adresse Y1 b, er et markareal på 21.092 m2 ubebygget landbrugsjord.

Adresse Y1 b har de seneste 15 år været underlagt to forskellige lokalplaner. Den første lokalplan fra 2001 (nr. X) tillod blandt andet opførelse af butik med dagligvarer. Der var ikke i lokalplanen noget krav om en mindste butiksstørrelse. Den anden lokalplan (nr. Y) fra 2015 fjernede muligheden for dagligvarehandel og stillede desuden krav om, at butikkerne skulle være mindst 500 m2.

De nævnte lokalplaner vedlægges som bilag 2 og 3. I lokalplan nr. X er det relevante afsnit § 3.2.1, side 15. I lokalplan nr. Y er det relevante afsnit § 3.1 og § 3.4 side 19.

Ved den første lokalplan fra 2001 ændrede min ejendom status fra at være landbrugsområde til at være erhvervsområde.

Jeg har siden 2001 forsøgt at sælge ejendommen, men uden held. I de 15 år, der er gået, har der kun været en enkelt henvendelse om muligt køb af arealet. Henvendelsen var fra den virksomhed, som endte med at købe naboarealet, adresse Y1 a.

Allerede før den seneste lokalplansændring var der således ikke tale om, at min grund var eftertragtet.

Med den seneste ændring af lokalplanen er min vurdering, at det bliver endnu vanskeligere at få solgt arealet.

De tilladte muligheder for anvendelse af ejendommen er med den seneste lokalplan blevet indskrænket væsentligt, og dermed er de potentielle købere af min grund blevet markant færre. Jeg kan ikke længere sælge grunden til Coop eller en anden virksomhed, der sælger dagligvarer. Jeg kan heller ikke sælge til virksomheder, der kun har brug for mindre lokaler.

Jeg har gjort, hvad der var muligt for at forhindre den nye lokalplan der forringer værdien af min grund. Men forgæves. Til belysning heraf vedlægger jeg som bilag 4-7 udvalgte dokumenter vedrørende lokalplanen, herunder mit høringssvar.

Jeg forlangte ligeledes at by Y1 Kommune skulle erstatte værdiforringelsen, men også dette blev afvist. Dette skete jfr. bilag 7 med følgende begrundelse: ”Jævnfør Planloven må lokalplanlægning betragtes som erstatningsfri regulering, medmindre ganske særlige omstændigheder gør sig gældende.”

Det er således min opfattelse, at ændringen af lokalplanen ikke kan medføre, at vurderingen øges.

Ændringen af lokalplanen bør betyde, at vurderingen sættes ned.

Markedsværdi – adresse Y1 a
De to lokalplaner indførte samme regulering for min ejendom og for to andre ejendomme: Adresse Y1 c og adresse Y1 a, der alle ligger på nordsiden af adresse Y1.

Som bilag 8 fremlægges kort der viser beliggenheden af de 3 ejendomme adresse Y1 b, adresse Y1 a og adresse Y1 c.

Frem til 2014 var den offentlige vurdering af alle 3 grunde kr. 270 pr. m2. Skat vurderede således, at grundene havde samme markedsværdi.

Tættest på by Y1 by ligger ejendommen adresse Y1 c. På denne grund ligger virksomheden G2.

Som nabo til adresse Y1 c ligger adresse Y1 a. Adresse Y1 a tilhørte tidligere by Y1 Kommune, og er nu overdraget til G3 A/S, der er ved at bygge forretningen G1.

Den grund blev i 2014 solgt af by Y1 Kommune for 234 kr. pr. m2. Handlen var betinget af den omtalte lokalplanændring.

Det må formodes, at by Y1 Kommune har opnået så god en pris, som det overhovedet var muligt for kommunen, og at prisen på kr. 234. pr. m2 derfor afspejler markedsværdien.

Da grundene er fuldstændig sammenlignelige, afspejler prisen den maksimale markedsværdi både for adresse Y1 a og for min ejendom adresse Y1 b.

Derfor er markedsværdien for adresse Y1 b højest kr. 234 pr. m2.

Konklusion

Ejendommen adresse Y1 b bør jfr. ovenstående pr. 1. oktober 2015 max. vurderes til kr. 234,00 pr. m2 eller i grundværdi, før omberegning max til kr. 4.935.000,00.

(…)”.

Ved brev af 4. februar 2018 har klageren anført følgende til SKATs udtalelse af 1. december 2017:

”(…)
Hjemmel til at foretage omvurdering.
I brevet fastholdes, at den ændrede lokalplan giver grundlag for kravet om at foretage omvurdering. Beskrivelsen af de ændringer, den nye lokalplan nr. Y medførte i forhold til den oprindelige lokalplan nr. X, er imidlertid meget mangelfuld og misvisende. De forringelser, der blev indført med den nye lokalplan, er fortiet. Det blev med den nye lokalplan forbudt at anvende arealet til opførelse af dagligvareforretning. Desuden blev der indført et nyt krav om, at fremtidige butikker skal have et areal på minimum 500m2. Endelig blev muligheden for at benytte arealet til butikker med pladskrævende varer slettet. Samtlige disse ændrede krav medfører værdiforringelse af arealet. Der kan ikke længere opføres en Føtex butik, der kan ikke længer kommer en bilforhandler. Hvorfor fortier Skat disse negative ændringer?

Til gengæld fremhæves ændringen af bebyggelsesprocenten fra 50% til 60%. Jeg mener ikke, denne ændring har nogen betydning for arealets handelsværdi. Ingen af de andre erhvervsejendomme i området er bebygget blot tilnærmelsesvis i nærheden af den hidtidige grænse på 50%.

Lokalplan Y blev ubestridt alene gennemført for at muliggøre by Y1 kommunes salg af adresse Y1 a til G1. De krav, G1 havde for at villa købe grunden, har været bestemmende for lokalplanens indhold. Intet tyder imidlertid på, at bebyggelsesprocenten har haft nogen betydning for G1. Der er opført en butik, så grunden er bebygget med 26 %, altså meget langt under såvel den oprindelige grænse på 50% som den nye på 60%.

Som en yderligere dokumentation af at bebyggelsesprocenten ikke har den betydning, som Skat hævder, henviser jeg til by Y1 Kommunes salgsmateriale vedrørende erhvervsarealer i by Y1 C. Der udbydes her erhvervsgrunde med bebyggelsesmulighed på både 50 % og på 100% til priser fra kr. 295 pr. m2 til kr. 325 pr. m2. Der er ingen sammenhæng mellem de fastsatte bebyggelsesprocenter og de forlangte priser pr. m2. De nævnte priser er endda inklusiv kloakbidrag.

Ændret Vurderingsprincip.
Skat vælger ved omvurderingen at ændre vurderingsprincip. Det begrundes med, at ”det nye princip” normalt benyttes hvor der må bebygges i 2 etager eller derover. Det forekommer at være en søgt begrundelse i og med, at det også efter den oprindelige lokalplan nr. X var muligt at bebygge i 2 etager.

Skat anfører, at Skat’s valg af ændret vurderingsprincip alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at vurderingen trods ændringen skal svare til grundens handelsværdi.

Det er svært at frigøre sig fra tanken om, at det netop er valget af et nyt vurderingsprincip, der er hovedårsagen til, at det er gået helt skævt.

Sammenlignelige ejendomme.
Det er mig uforståeligt, at Skat i agterskrivelsen af 30. august 2017 gentager de tidligere nævnte fejloplysninger om prisen for adresse Y1 a. Oprindeligt skrev Skat, at grunden var handlet for kr. 5.010.233 og udregner en forkert pris pr. m2 på kr. 480, ved at regne ud fra et forkert arealet. På trods af, at jeg over for Skat har dokumenteret, at denne pris var inklusiv moms, at den var inklusiv byggemodning og at den var udregnet ud fra et forkert areal, så fremturer Skat med forkerte oplysninger.

Nu skriver Skat, at grunden er solgt for kr. 5.010.233 samt at det er uklart om byggemodningsomkostninger er inkluderet i handelsprisen. Det skrives på trods af, at jeg tidligere har sendt Skat dokumentation for, at denne pris var inklusiv moms, samt at byggemodningsomkostningerne var inkluderet i prisen. Købsaftale samt bilag vedrørende kloakbidrag er vedhæftet. Prisen eksklusiv moms og eksklusiv byggemodning var altså kr. 2.931.375, svarende til kr. 171 pr. m2.

Når Skat bevidst lægger forkerte oplysninger til grund, så er det ikke så mærkeligt, at det resulterer i en forkert afgørelse. Omregnes handelsprisen til etagearealpris, således som Skat nu ønsker fremkommer en etagearealpris på kr. 285. Dette tal forhøjer Skat så til kr. 1.800 eller kr. 1.400. Begge de sidstnævnte tal, er fantasital.

Skat hævder, at den aftalte salgspris ikke er udtryk for grundens værdi på sædvanlige salgsvilkår, bl.a. fordi der var pligt til bebyggelse samt forbud mod yderligere udstykning. G1 har købt grunden for at bygge en forretning, så pligt til at bygge har for dem ikke været nogen byrde. De havde travlt med at komme i gang. De ville således ikke afvente den ændring af planloven, der var på vej, men byggede straks, og butikken var i de første måneder opdelt i 2, på afventning af planlovsændringen.

De har desuden haft behov for en grund af den størrelse for at få tilstrækkeligt med parkeringspladser. Som det ses af billedet på næste side, er grunden fuldt udnyttet.

Skal Skats tal lægges til grund, så har by Y1 Kommune givet G1 et prisnedslag på ca. 11,4 mio kr. Mig bekendt må kommuner ikke sælge ejendomme til kunstigt nedsatte priser.

Det er mit areal adresse Y1 b der er farvet rødt, og adresse Y1 a er grunden til højre derfor. Bygningen og parkeringspladsen fylder hele arealet, bortset fra støjvolden bag bygningen.

Som det ses, er de 2 grunde, Y1 a og Y1 b ikke alene sammenlignelige, de er så identiske som 2 grundarealer kan blive.

(foto)

2. Adresse Y1 d.
Som sammenlignelig nævner Skat ligeledes adresse Y1 d. Denne grund, der er benyttes til at opføre G4, er fremkommet ved at man har opkøbt 3 boligejendomme, har nedrevet husene og har bygget en forretning. Det samlede grundareal er på 3.025 m2 og grunden er bebygget med 49%. De 3 boliger er givetvis opkøbt, fordi de er beliggende lige ud mod vejen, på et trafikeret strøg, og i et tætbefolket område.

3. Adresse Y4.
Denne ejendom er en grund på 855m2. Efter lokalplanen er der meget vide rammer for at anvende arealet. Dette kan bl.a. benyttes til opførelse af boligejendom. Sammenligning af en byggegrund, der må bruges til beboelse, med et grundareal der er 24 gange større, og som har helt anderledes begrænset anvendelsesmulighed, giver ikke mening.

4. Adresse Y5.
Endelig sammenligner Skat med ejendommen adresse Y5.
Som det ses på dette kort ligger den ejendom helt inde ved byen.

(foto)

Bymidten ligger til højre for kortet, og grundene adresse Y1 a og Y1 b ligger længst fra byen, helt til venstre på kortet. De 2 øvrige ejendomme som Skat henviser til er ligeledes markeret på kortet.

På ejendommen adresse Y5 er opført bygning på 1.428 m2. Den lokalplan, der er lavet for grunden, er lavet med henblik på anvendelse til dagligvarebutik, netop den anvendelse der blev forbudt på adresse Y1 b med den nye lokalplan. Den eksisterende bygning kan ombygges til dagligvarebutik. Så køber har erhvervet en ejendom med bygninger, og ikke kun en grund. Skat skriver, at der er købt med henblik på nedrivning, således at hele købesummen er for grundkøbet. Der er ingen dokumentation for dette. Bygningen ligger der stadig, og den kan ombygges, så den kan anvendes til dagligvarebutik.

Det eneste sammenfald mellem denne ejendom og adresse Y1 b, er at de har samme postnr.

Sammenfattende kan konkluderes, at den eneste ejendom, der er sammenlignelige med adresse Y1 b, er naboejendommen adresse Y1 a, der som nævnt er solgt for kr. 171 pr. m2.

Omberegnet grundværdi.
Såfremt Skatteankestyrelsen finder at den ændrede lokalplan giver grundlag for at foretage omvurdering, er jeg indforstået med at den omberegnede grundværdi fastsættes til kr. 822.600.

(…)”

Ved brev af 19. juni 2018 har klageren fremsendt følgende bemærkninger til sagsfremstillingen af 4. juni 2018:


(…)Jeg modtog 4. juni 2018 Skatteankestyrelsens indstilling til Landsskatteretten og fik 13. juni 2018 svar på de spørgsmål som jeg stillede 11. juni 2018.

Jeg kan ikke acceptere Skatteankestyrelsens indstilling.

Anmodning om møde med Landsskatteretten.
For at få mulighed for at redegøre for den meget specielle sag, anmoder jeg om berammelse af møde, hvor jeg kan fremføre mine påstande og synspunkter.

Forløbet af sagen har været grotesk og Skat har begåede fejl er af sådan en grovhed, at der er tale om en ugyldig forvaltningsakt. En nullitet.

I et forsøg på at få stoppet dette mareridt, anmodede jeg i juli 2017 by Y1 Kommune om at tilbageføre ejendommen til landzone. Siden 2001 har jeg været ejer af den usælgelige grund på ca. 2 ha. Som følge af lokalplanændringen, og den heraf følgende forhøjelse af ejendomsskatten fra ca. kr. 39.000 til kr. 592.000, er selv et spinkelt håb om muligt salg fuldstændigt slukket. Bliver ejendommen ført tilbage til landzone, vil den i det mindste have lidt værdi som landbrugsjord. Kommunen har endnu ikke besvaret min henvendelse.

På et møde hos SKAT, […] 12. oktober 2017, gjorde jeg rede for, at den fastsatte ejendomsvurdering er uden nogen som helst forbindelse med virkeligheden. Skat kendte på det tidspunkt alle vilkår for salget af den helt tilsvarende naboejendom. Altså at naboarealet var solgt for kr. 234 pr. m2, samtidig med at mit areal blev vurderet til kr. 1.080 pr. m2. Skat’s medarbejdere svarede, at det for mig kunne være helt ligegyldigt om arealet er vurderet til 22,8 mio. kr. eller om det for den sags skyld er vurderet til 1 milliard kr. Det afgørende måtte være, ud fra hvilket tal ejendomsskatten skulle beregnes. Jeg svarede, at jeg var meget uenig. En helt urealistisk vurdering giver store problemer med udarbejdes af et retvisende regnskab, lige som et generationsskifte med overdragelse af arealet vil være en umulighed.

Under sagsforløbet har ”Ejendomsværdien” svinget mellem kr. 22.779.400 og kr. 5.694.800.
Det såkaldte ”Grundværdiskatteloft” har svinget mellem kr. 24.952.300 og kr. 822.600.
Ejendomsskatten har tilsvarende svinget mellem kr. 592.264 og kr. 38.945.

Sagsforløbet har været fyldt med, hvad jeg kun har kunnet opfatte som trusler og afpresning.

Hvis jeg ville acceptere Skats forslag om vurdering på kr. 17.717.300, så ville Skat nedsætte den omberegnede grundværdi til kr. 822.600 så ejendomsskatten blev ændret fra kr. 592.264 til kr. 40.000. Så længe jeg opretholdt klagen, så vil opkrævningen på kr. 592.264 fortsætte!
Og nu skriver Skatteankestyrelsen så i forslaget til afgørelse, at man vil ansætte ”Grundværdiskatteloftet” til kr. 3.374.700, hvilket vil medføre en årlig ejendomsskat på ca. kr. 88.000. Altså, hvis jeg har forstået det rigtigt, får jeg mere end fordoblet den årlige ejendomsskat, hvis jeg fasteholder klagen over vurderingen, i forhold til den skat der vil blive opkrævet, hvis jeg trækker sagen tilbage, og accepterer Skats forslag om en vurdering på 17,7 mio. kr. Vurderingen bliver så godt nok 3 gange så høj som det Skatteankestyrelsen mener er arealets værdi, og som værdien er i virkeligheden, men hvad betyder det i det store spil?

Skatteankestyrelsen har 13. juni 2018 oplyst, at Styresignalet ikke er bindende for Skatteankestyrelse, men kun for Skat. Som jeg læser SKM2017.388.SKAT, er styresignalet udstedt på baggrund af Landsskatterettens kendelse af 6. maj 2015. Jeg går ud fra at Landsskatteretten føler sig bundet af sine tidligere afgørelser.

Retsvirkninger af styresignaler generelt, er nærmere defineret i et styresignal fra 2014. I SKM2014.489.SKAT er anført, at et styresignal er bindende for SKAT samt at ”borgere og virksomheder støtter ret herpå i det omfang, at denne praksis ikke klart er i uoverensstemmelse med højere rangerende retskilder.” (Min kursivering og fremhævelse). Heller ikke denne retskilde kan jeg åbenbart støtte ret på.

Samlet set har sagsbehandlingen været af en sådan art, at der er tale om en ugyldig forvaltningsakt. Jeg vedhæfter som bilag, ”Oversigt over de af SKAT begåede fejl”. De begåede fejl er af en sådan grovhed, og har for grundejeren så alvorlige konsekvenser, at afgørelsen i sin helhed er ugyldig.

Mine bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling er følgende:

Ad. Omvurdering pr. 1. oktober 2015.

Skat foretog omvurderingen i 2015 med henvisning til ændrede planforhold. Som hjemmel blev henvist til Vurderingslovens § 3, stk. 1, litra 6 hvorefter der kan ske omvurdering af en ejendom hvis værdien må antages at være steget eller faldet som følge af de ændrede planforhold.

SKAT kom frem til, at de ændrede planforhold betød en værdiændring på 10 %. (Jfr. SKAT’s brev af 1. december 2017 til Skatteankestyrelsen)

Skatteankestyrelsen skriver i indstillingen til Landsskatteretten, at lokalplanændringerne i positiv og negativ retning ophæver hinanden, og kommer altså til, at der ikke er nogen værdiændring. I indstillingen konkluderes derfor også, at ejendomsværdien bør ansættes til uændret at være kr. 5.694.800. Altså præcis samme beløb som inden lokalplanændringen.
Denne del af indstillingen er jeg enig i.

Når det er konstateret, at lokalplanændringen ikke medfører værdiændring, er der ingen hjemmel til at foretage hverken omvurdering eller ny fastsættelse af omberegnet grundværdi 2003.

Loven siger udtrykkeligt, at der kun kan fortages omvurdering, hvis planændringen har medført værdiændring.

For at der kan udstedes en gyldig forvaltningsakt, der forringer borgerens retsstilling, skal der være en klar hjemmel. Jo større byrden er, jo større krav er der til et entydigt retsgrundlag.

Landsskatterettens kendelse fra 6. maj 2015, bygger på samme princip. Der må, ved den yderligere ansættelse af grundværdi efter § 33, stk. 16-18, kun tages hensyn til den værdiændring der muligvis er sket, som følge af den hændelse der fører til omvurderingen.

I denne sag foreslås nu udstedt en forvaltningsakt, der mere end fordobler skatten for den pågældende ejendom. Det er under alle omstændigheder en forhøjelse af en sådan størrelse, at det kræver helt utvetydigt hjemmel.

I styresignal SKM2014.489.SKAT, er anført, at et af formålene med udstedelse af styresignaler er, at ”Styresignalet skal sikre ensartet retsanvendelse.” (side 1, sidste linje).
Ejeren af andre ejendom inden for lokalplanområdet har, for at få afsluttet sagen, accepteret Skat’ forslag til omvurdering, og har som følge heraf fået nedsat den omberegnede grundværdi ud fra anvendelse af SKM2017.388.SKAT. De har med andre ord, bøjet sig for den af SKAT udøvede pression.

Med Skatteankenævnets forslag til afgørelse, får begrebet ”ensartede retsanvendelse” en noget anden betydning, end den jeg hidtil har forbundet med dette begreb.

Ad. Omberegnet grundværdi 2003.

Af den sidste skatteopkrævning inden omvurderingen pr. 1. oktober 2015, fremgår, at ejendomskat blev beregnet ud fra Ejendomsværdi: kr. 5.694.800, Grundværdi: kr. 5.694.800 samt Grundskatteloftværdi: kr. 1.497.900.
Disse tal førte til opkrævning af årlige ejendomsskat med kr. 38.945,40.

I 2017 og 2018 er ejendomsskat blevet opkrævet ud fra Ejendoms- og Grundværdi på kr. 22.779.400 og Grundskatteloftsværdi på kr. 24.952.300. Som følge heraf er der de 2 år opkrævet og betalt årlige ejendomsskatter på kr. 592.264,40.

Ordet ”Grundskatteloftsværdi” mister enhver betydning, såfremt enhver teknisk ændring i en lokalplan, kan bruges som undskyldning for at komme uden om skatteloftet.

I brev af 30. august 2017 foreslår Skat, at Grundværdien ændres til kr. 17.717.300 samt at den omberegnede grundværdi ændres til kr. 822.600.
Skat anfører, som begrundelse for fastsættelse af den omberegnede grundværdi, at det følger af styresignalet SKM2017.388.SKAT, at der ved omberegningen kun må tages højde for den værdistigning, der følger af den ændrede lokalplan. Skat vurderer værdistigningen til at udgøre 10%. Det tidligere beskatningsgrundlag var kr. 801.500. Skat skriver ligeledes, at den omberegnede grundværdi efter regulering til tal for 2017, vil medføre, at der for dette år skal betales ejendomsskat beregnet ud fra Grundværdiskatteloft på kr. 1.537.400. Altså en nedsættelse fra 24,9 mio. kr. til 1,5 mio. kr.

Forvirringen er total.

Sammenfattende er mine påstande følgende:

  • omvurderingen pr. 1. oktober 2015 er en ugyldig forvaltningsakt.
  • grundværdien skal pr. 1. oktober 2015 fastslås at være kr. 5.694.800
  • da grundværdien er uændret før og efter lokalplanændringen, er der ikke hjemmel til at foretage omvurdering efter § 3, stk. 1, litra 6.
  • da der ikke er hjemmel til at foretage omvurdering, er der ej heller hjemmel til at ansætte ny omberegnet grundværdi 2003.
  • såfremt Landsskatteretten kommer til, at der kan foretages omvurdering pr. 1. oktober 2015, skal grundværdien pr. 1. oktober 2015 ansættes til kr. 5.694.800 og den omberegnede grundværdi 2003 fastsættes til uændret at være kr. 801.500, jfr. styresignal SKM2017.388.SKAT.

(…)
 ”

Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling har været udsendt til klageren, der ved brev af 13. august 2018 har anført følgende:

”(…) Ad. Omvurdering med hjemmel i § 3 litra 6.
Bestemmelsens ordlyd er klar. Der foretages omvurdering, hvis en ejendoms værdi er steget eller faldet som følge af ændrede planforhold. Altså, er der hverken nogen stigning eller noget fald i værdien, så skal og kan der ikke foretages omvurdering, med de konsekvenser det har.

Skatteankestyrelsen kommer frem til, at der hverken er sket stigning eller fald, idet som det skrives side 3 sidste afsnit, ”Styrelsen finder, at lokalplanændringerne i form af…ophæver hinanden”. Altså har lokalplanændringen hverken medført nogen værdistigning eller noget værdifald.

Det anføres ikke, hvorfor min argumentation er forkert men kun, at det af mig fremførte ikke kan føre til et andet resultat! Det er ikke nogen begrundelse. Det er kun et udsagn af typen: ”Det er ikke rigtigt, det du siger. Det er mig der har ret.”

Ankestyrelsens tolkning af bestemmelsen er åbenbart, at der foretages omvurdering, når der vedtages en ny lokalplan. Og det uanset om den medfører værdistigning, værdifald eller ingen af delene. Men det er ikke det, der står i bestemmelsen.

Det er indlysende, at der skal ses på værdien, inden der kan tages stilling til, om den er steget eller faldt. Som jeg læser ankestyrelsens fortolkning, så medfører alene det, at man nødvendigvis må se på, om der er en værdiændring, for at kunne tage stilling til, om der skal omvurderes, at man er inden for området for § 3 litra 6. Men det er ikke det, der står i loven.

Ad. Omberegnet grundværdi.
Som jeg har redegjort for i mit brev af 19. juni 2018, så har SKAT meddelt, at den omberegnede grundværdi ville blive nedsat til kr. 822.600 kr., hvis jeg ville acceptere Skat’s forslag til vurdering af ejendommen på kr. 17.717.300. Dette skete med henvisning til styresignal SKM2017.388.SKAT.

Jeg er bekendt med, at de øvrige grundejere inden for området har accepteret Skat forslag til vurdering, - det forslag til vurdering der, også efter Skatteankestyrelse indstilling, er helt uden for realiteternes verden – alene for at få nedsat ejendomsværdien til det rigtige niveau. De har altså været kloge nok til at bøje sig for Skat’s afpresning.

Skatteankestyrelsen skriver også her om mine argumenter, at det ”heller ikke kan føre til et andet resultat. ” Altså igen, ingen begrundelse overhovedet.

Jeg kan så kun gætte på, hvad der kan ligge bag forslaget til afgørelse, mener Skatteankestyrelsen, at Skat tager fejl når Skat oplyser at styresignal SKM2017.388.SKAT er gældende? Eller hvad der er grunden?

Sikker er kun, at jeg vil få en betydelig straf, fordi jeg ikke har accepteret Skats pression og godkendt en vurdering, der er ca. 3 gange så høj som ejendommens reelle værdi. Og det er ligeledes sikkert, at ejere af helt sammenlignelige ejendomme inden for sammen plan- og vurderingsområde, vil blive beskattet vidt forskelligt.”

Ved mail af 13. august 2018 i forbindelse med at klageren fremsender ovennævnte bemærkninger, anfører klageren endvidere, at retsmødebegæringen fastholdes.

Til brug for retsmødet den 12. december 2018 har klageren den 28. november 2018 fremsendt tre hjælpebilag. Det af klageren benævnte bilag A indeholder en sammenligning af lokalplansændringerne i de to lokalplaner. Det af klageren benævnte bilag B indeholder en liste med salg af ejendomme inden for samme lokalplansområde som klagerens ejendom og salg af ejendomme uden for lokalplansområdet. Det af klageren benævnte bilag C indeholder en skematisk oversigt over alternative vurderingsmuligheder, hvor blandt andet SKATs afgørelse, SKATs forslag til afgørelse samt Skatteankestyrelsens indstilling er indeholdt. Bilagene gengiver i det væsentlige – blot i skemaform – dét der i forvejen fremgår af klagerens skriftlige bemærkninger oven for.

Retsmøde
Vurderingsstyrelsen har på retsmødet den 12. december 2018 indstillet, at der gives klageren medhold i, at der ikke kan ske årsomvurdering jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6 og en omberegning af grundværdien jf. vurderingslovens § 33, stk. 17, henset til, at lokalplansændringerne opvejer hinanden og ikke kan anses at medføre nogen ændring af værdien af grunden.

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

SKAT har årsomvurderet ejendommen i 2015 under henvisning til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6. Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, fremgår følgende:

”§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.,”

SKAT har endvidere for ejendommen i forbindelse med årsomvurderingen i 2015 ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2003. Af vurderingslovens § 33, stk. 17, fremgår følgende:

”Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder ikke anvendelse i de i § 13 A nævnte tilfælde.”  

Landsskatteretten finder – i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens indstilling på retsmødet den 12. december 2018 -  at lokalplansændringerne i form af en forhøjelse af bebyggelsesprocenten og en afskaffelse af muligheden for opførelse af dagligvarebutikker samt en butik med pladskrævende varer opvejer hinanden og derfor ikke i det foreliggende tilfælde medfører en ændret værdiansættelse af grunden.  

Da de ændrede planforhold skal resultere i en stigning eller fald i grundværdien for den omhandlede ejendom, og da de ændrede planforhold i dette tilfælde ikke kan anses for at have en sådan virkning, hvor de forskellige elementer opvejer hinanden, foreligger der ikke grundlag for den foretagne årsomvurdering jf. vurderingslovens § 3, stk.1, nr. 6, ligesom der ikke findes grundlag for at fastsætte en omberegnet grundværdi efter samme lovs § 33. stk. 17. Den af SKAT foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2015 og omberegnede grundværdi med basisår 2003 bortfalder herefter.  

                                                                                                                                          

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter