Dato for udgivelse
04 Mar 2019 12:54
SKM-nummer
SKM2019.121.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
BS: H-861/2016
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Ejerlejlighed, Grundværdiansættelse, Fordelingstal
Resumé

Dommen angår grundværdiansættelsen for årene 2009-2012 af tre ejerlejligheder. På grunden blev der som led i boligbebyggelse på nabogrunden i 2008 opført et parkeringsanlæg i overensstemmelse med lokalplanen om parkeringsdækning for området.

Under sagen blev der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden fandt ud fra en afkastbetragtning, at grunden kun havde symbolsk værdi.

Retten fandt, at etagearealpriserne, som anført af Landsskatteretten, bør fastsættes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for området og tilsvarende nærtliggende områder samt i anvendelse af ejendommen til parkeringsdækning.

Retten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige ansættelse af etagearealpriserne. Der blev blandt andet lagt vægt på, at disse priser var baseret på nogle af sagsøgerne for Landsskatteretten fremlagte afgørelser om ejendomme i Y2-bydel, der anvendes til parkeringsformål.

Retten fandt endvidere, at skønserklæringen ikke udgjorde et tilstrækkeligt sikkert grundlag for en ændret vurdering.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 3 (dagældende)

Vurderingsloven § 6 (dagældende)

Vurderingsloven § 9 (dagældende)

Vurderingsloven § 13 (dagældende)

Vurderingsloven § 16 (dagældende)

Vurderingsloven § 16 A (dagældende)

Henvisning

Den Juridiske Vejledning H.A.3.2.2


Parter

H1

og

H2

og

H3

(v/ advokat Rune Wold)

mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Kim Holst 

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 17. maj 2016, vedrører domstolsprøvelse af ni afgørelser afsagt af Landsskatteretten den 23. februar 2016 (bilag 1-9) om grundværdierne pr. 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og 1. oktober 2012 for de tre sagsøgeres ejerlejligheder indrettet som parkeringsanlæg og beliggende Y1-adresse, i kælderetagen, stueetagen og 1. sal.

Sagsøgerne har nedlagt følgende påstande:

”1.1               Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 2 i 2009 (bilag 1):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2009 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 1, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 1.591.400 kr.

1.2                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 2 i 2010 (bilag 2):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2010 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 1, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 1.374.400 kr.

1.3                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 2 i 2012 (bilag 3):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 1, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 1.236.900 kr.

1.4                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 3 i 2009 (bilag 4):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2009 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 2, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 1.018.500 kr.

1.5                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 3 i 2010 (bilag 5):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2010 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 2, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 879.600 kr.

1.6                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 3 i 2012 (bilag 6):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 2, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 791.600 kr.

1.7                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 1 i 2009 (bilag 7):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2009 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 3, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 2.495.300 kr.

1.8                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 1 i 2010 (bilag 8):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2010 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 3, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 2.155.000 kr.

1.9                Ad Landsskatterettens afgørelse for sagsøger 1 i 2012 (bilag 9):

Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdien pr. 1. oktober 2012 på matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 3, skal ansættes til 0 kr., subsidiært et mindre beløb end 1.939.500 kr.”

Sagsøgte har nedlagt følgende påstande:

”Principalt:    Frifindelse

Subsidiært:    Ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2009, 1. oktober 2010 og/eller 1. oktober 2012 hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.”

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse af 23. februar 2016 vedrørende grundværdien pr. 1. oktober 2009 for sagsøger 2’s ejerlejlighed har følgende indhold (bilag 1):

”Faktiske oplysninger

Den påklagede ejendom er vurderet som en ejerlejlighed med benyttelseskode …5. Ejendommen er beliggende i vurderingskreds …0, i grundværdiområde …01. Ejerlejligheden er en del af et parkeringsanlæg, der er opført i 2008. Ejendommen er således vurderet første gang pr. 1. oktober 2009 efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 9.

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er der tale om ejerlejlighed nr. 1, som er en del af moderejendommen nr. …30. Moderejendommen er opført i 2008 og opdelt i 3 ejerlejligheder. Grundværdien er fordelt på ejerlejlighederne efter fordelingstal. Den omhandlede ejerlejlighed har fordelingstallet 125/401 og et samlet etageareal på 2.951 m2. Moderejendommen har en maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 120 samt en etagearealpris på 4.840 kr./m2 pr. 1. oktober 2008.

I nærområdet er de sammenlignelige grundværdiområder …16, …AA, …AB og …AC ansat med samme etagearealpris.

Ved beregning af grundværdien har SKAT anvendt en bebyggelsesprocent på 120. Moderejendommen har en faktisk bebyggelsesprocent på 83.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. …1 og er beliggende i delområde 1. I henhold til lokalplanen må bebyggelsesprocenten ikke overstige 120 for område 1 og 2, beregnet for hvert område under ét. Ud over den muliggjorte bebyggelse tillader lokalplanen indretning af parkeringsanlæg indenfor hvert område. Af lokalplanens § 5 fremgår bl.a. følgende:

Ӥ 5, stk. 1.

For område I og II gælder:

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 120 beregnet for hvert område under ét. Ud over den herved muliggjorte bebyggelse kan der som led i opfyldelse af det i henhold til § 7, stk. 3, fastsatte parkeringskrav, indrettes parkeringspladser i parkeringshuse/-etager/-anlæg. 

§ 5, stk. 2. 

For område I gælder særligt:

a) Ny bebyggelse skal opføres inden for de på tegning nr. 4 viste principielle byggefelter(...)”

Af lokalplanens § 7 fremgår bl.a. følgende:

Ӥ 7, stk. 3.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen i parkeringsplads pr. 100 m2 bolig- og erhvervs[etage]areal, 1 plads pr. 200 m2 institutionsetageareal og 1 plads pr. 400 m2 etageareal til transformer. Parkering kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg og i parkeringshuse/-etager/-anlæg. I område I og II skal mindst 1/3 af parkeringsdækningen indrettes i konstruktion. Bestemmelsen gælder for hvert område under ét. Parkeringsarealer skal indrettes med træbeplantning og i øvrigt således, at der opnås bedst muligt samspil med tilgrænsende friarealer og bebyggelse. Parkering på private fællesveje inden for området medregnes ved beregning af parkeringsdækningen.”

Selskabets repræsentant har under sagens behandling fremlagt en række klageskrivelser samt agterskrivelser fra SKAT. Disse omhandler ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien af ejendomme beliggende i Y2-bydel, som bl.a. benyttes til parkeringsformål. SKAT har i disse sager foreslået grundværdien ansat til 950 kr. pr. m2 ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 og 855 kr. pr. m2 ved vurderingen pr. 1. oktober 2012.

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2009 til 20.600.000 kr. og grundværdien til 10.124.200 kr. Grundværdien fremkommer således:

Vurderet areal                                                                                      5.592 m2

Max bebyggelsesprocent                                                                   120 %

Max tilladt etageareal                                                                         (1.306 + 4.286) m2 x 120 % = 6.710 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal                                              4.840 kr.

Etagearealværdi                                                                                   6.710 m2 à 4.840 kr./m2                             … kr.

Fordelingstal 125/401

Ejerlejlighedens grundværdi afrundet                                                                                                    10.124.200 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 10. januar 2013 stadfæstet SKATs ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2009 på 10.124.200 kr.

Vurderingsankenævnet har begrundet sin afgørelse med følgende:

”Grunden er vurderet efter etagearealprincippet, hvor grunden er ansat til samme pris pr. tilladt etageareal, som de andre grunde i området.

Nævnet kan anføre, at ejerlejligheder, herunder parkeringsanlæg, ansættes med en grundværdi efter fordelingstallet i § 16 A i vurderingsloven. Den påklagede ejendom er ansat i overensstemmelse hermed.

Nævnet henser til, at anlægget er nyopført i 2008, at det er fordelt efter det tinglyste areal, hvorfor der ikke er grundlag for, at ændre fordelingstallet.

Nævnet har herefter afgjort, at fastholde ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2009 til 10.124.200 kr. efter vurderingslovens §§ 13, 16 og 16 A i vurderingsloven”.

 Klagerens opfattelse

Repræsentanten har nedlagt påstand om, at grundværdien pr. 1. oktober 2009 skal udgøre 0 kr.

Til støtte for sin påstand har repræsentanten i klage af 2. april 2013 bl.a. anført følgende:

”Ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 blev grundværdien fastsat til følgende:

Y1-adresse, kl.                      DKK 10.124.200

Y1-adresse, st.                      DKK 6.479.500

Y1-adresse, 1                        DKK 15.874.700

På baggrund af denne vurdering klagede jeg på vegne af min klient over den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 i brev af 28. juni 2010.

I breve af 10. januar 2013 meddelte Vurderingsankenævnet, at grundværdien fastholdes på den oprindelige værdi.

De pågældende ejerlejligheder er omfattet af Y-kommunes LP …1”. Ejendommen er beliggende i lokalplanområde …. Det fremgår af lokalplanens § 5, stk. 1:

Ved bebyggelse af de øvrige ejendomme i lokalplanområde … og …I, er der ved fastsættelse af bebyggelsesprocenten og beregning af det totale antal etagemeter, der kan bebygges, ikke taget hensyn til det antal etage m2 der er anvendt til parkeringshuset, bestående af de 3 omhandlende lejligheder.

Byggeretten tilknyttet grunden, hvorpå de 3 parkeringsejerlejligheder er opført, er således anvendt/overført til de øvrige ejendomme inden for lokalplanområdet.

I samme forbindelse skal henvises til lokalplanens tegning nr. 2, hvoraf det fremgår, at de omhandlede ejendomme alene kan anvendes til parkeringsanlæg/støjskærm. Det har således ikke været muligt, og er således ikke muligt, at opføre boliger på den grund hvorpå de 3 ejerlejligheder er opført.

På denne baggrund gøres det gældende, at grundværdien for alle 3 ejerlejligheder skal fastsættes til kr. 0. Byggeretten tilknyttet grunden hvorpå de 3 ejerlejligheder er opført, er overført til de øvrige ejendomme i lokalplanområdet, og det antal etage m2 der er anvendt til de 3 ejerlejligheder, indgår ikke ved beregningen af den samlede bebyggelsesprocent for lokalplanområdet.”

Repræsentanten har i forbindelse med sagsfremstillingens udsendelse bl.a. anført følgende:

”Det er min klients opfattelse, at for fastsættelse af grundværdien vil en køber til grunden ved sædvanlige handelsforhold maksimalt værdiansætte grunden til den eventuelle forskelsværdi, der måtte være imellem anlægsomkostninger forbundet med opførsel af ejendommen og den samlede ejendomsværdi, som et eventuelt salg af det opførte P-hus vil kunne indbringe ved sædvanlige udlejningsforhold.

Omkostninger til opførsel af ejendommen har udgjort DKK 60.000.000 ifølge følgende oplysninger fra min klient:

Rådgivere                                                                                    DKK 3.500.000

Afgifter, tilslutninger, forsikringer                                          DKK 700.000

Jordarbejder mv.                                                                       DKK 4.400.000

Råhus                                                                                          DKK 36.600.000

Aptering                                                                                      DKK 6.500.000

Installationer                                                                              DKK 6.500.000

Diverse                                                                                        DKK 1.800.000

I alt                                                                                               DKK 60.000.000

Da der er i alt 402 P-pladser svarer dette til ca. DKK 149.250 pr. P-plads.

Den samlede anlægsinvestering har således oversteget den af SKAT fastsatte ejendomsværdi. På vegne af min klient gør jeg således principielt gældende, at grunden skal værdiansættes til DKK 0.

På vegne af min klient kan jeg dog tiltræde, at grundværdien såvel som den omberegnede grundværdi fastsættes til råjord svarende til 100 kr. pr. m2 grund, det vil sige DKK 559.200.

For god ordens skyld henvises til en række afgørelser for området ”Y2-bydel”, hvor SKAT ligeledes har vurderet grundarealer til P-pladser som råjord.”

Repræsentanten har i skrivelse af 1. juli 2015 bl.a. anført følgende:

”Principiel påstand:

Under hensyntagen til lokalplanens bestemmelser om areal udlagt til p-hus på nærværende ejendom, er der tale om en byrde af offentligretlig karakter, som jf. VUL § 13 skal indgå i værdiansættelsen af den ubebyggede grund. Det er endvidere vores opfattelse, at den planmæssige anvendelse af grunden ikke kan genererer et afkast, der kan begrunde den af Skatteankestyrelsen foreslåede grundværdi ved vurderingerne 2009+2010+2012.

Som anført i de fremsatte klager og indsigelse fremsendt til Skatteankestyrelsen er det påvist, at samlet udgift til opførsel af P-hus overstiger den markedsværdi, man måtte kunne forvente at kunne oppebære ved salg til en investor. Det gøres derfor gældende, at grundværdi allokeret til P-hus principielt skal fastsættes til nul eller maksimalt til en given råjordspris på 100 kr. efter m2 princip.

Sekundær påstand:

Såfremt Landsskatteretten måtte fastholde, at der skal anvendes etagearealprincip og at værdiansættelse skal ske efter den faktiske opførte bebyggelse – gøres gældende, at Skatteankestyrelsen fejlagtigt anvender et forkert faktisk etageareal på den opførte bygning anført til 7.437 etagem2, hvorved grundendes bebyggelsespct. anføres til 133%.

Det gøres gældende, at Skatteankestyrelsen fejlagtigt anvendes samlet erhvervsareal, der også omfatter bygningens kælder arealer med loftshøjde lavere end 1,25m over terræn. Disse arealer skal ikke medtages i anvendt byggeret. Faktisk opført bygningsareal udgør ifølge BBR 4.617 etagem2. (vedlagt som bilag) – således at bebyggelsespct. kan opgøres til 82,56% ved et samlet grundareal på 5.592 m2. Det gøres derfor sekundært gældende, at grundværdi skal fastsættes i overensstemmelse hermed, idet vi som udgangspunkt kan anerkende de af skatteankestyrelsen fastsatte enhedspriser.

Moderejendommens grundværdi er beregnet nedenfor som fordeles på de enkelte ejerlejligheder som anført

ejd.nr.

… Moderejendom

2009

2010

2012

Grundareal

5.592

5.592

5.592

Bebyggelses pct

82,56 %

82,56 %

82,56 %

FAKTISK opført BBR areal

4.617

4.617

4.617

Enhedspris

1.100

950

855

Samlet grundværdi

5.078.700

4.386.150

3.947.535

 

ejerlejl

 

 

 

 

… H1

3

196

2.482.400

2.143.900

1.929.500

… H2

1

125

1.583.100

1.367.300

1.230.500

… H3

2

80

1.013.200

875.000

787.500

 

 

401

5.078.700

4.386.200

3.947.500”

Repræsentanten har på retsmødet fremlagt diverse oplysninger om udlejningsprocenten og udgifterne ved drift af parkeringshuset.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Ifølge lovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Ansættelsen af grundværdien for en ejerlejlighed foretages således, at moderejendommens grundværdi efter vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, opgøres til grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en økonomisk god anvendelse. Den beregnede grundværdi for moderejendommen fordeles herefter i medfør af vurderingslovens § 16 A på de enkelte ejerlejligheder i henhold til det for ejerlejlighederne i ejendommen fastsatte fordelingstal. …

Retten bemærker ..., at SKAT har ansat grundværdien efter etagearealprincippet, hvorefter grundens værdi er afhængig af den tilladte udnyttelse, således at grundværdien stiger i takt med, at den tilladte bebyggelsesprocent stiger.

SKAT har ansat grundværdien med en maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 120.

Det fremgår af § 5, stk. 1, i lokalplan nr …1, at bebyggelsesprocenten for hvert område ikke må overstige 120 under ét. Ud over denne tilladte bebyggelse fremgår det yderligere, at der kan indrettes parkeringspladser i parkeringshuse/parkeringsanlæg til opfyldelse af de i lokalplanens § 7, stk. 3, fastsatte parkeringskrav.

Der foreligger således en yderligere planmæssig byggeret på grunden, uafhængigt af den i lokalplanen fastsatte bebyggelsesprocent på 120.

Det fremgår endvidere af sagens oplysninger, at moderejendommens reelle bebyggelsesprocent kan beregnes til 83.

Retten finder på baggrund af ovenstående, at byggeretten tilknyttet grunden under hensynstagen til bestemmelserne i lokalplanens § 7, stk. 3, ikke er overført til de øvrige ejendomme inden for delområdet.

Retten finder således ikke, at den tilladte bebyggelse, der følger af lokalplanens parkeringskrav i § 7, stk. 3, skal tillægges en værdi på 0 kr. som gjort gældende af selskabet, som følge af overførsel af grundens byggeret til de resterende ejendomme i delområdet.

Ud fra sagens oplysninger lægger Retten til grund, at den i delområde ...1 tilladte bebyggelsesprocent på 120 er fuldt udnyttet, hvorefter grunden ikke kan anvendes til andet formål end opfyldelsen af de i lokalplanens § 7, stk. 3, fastsatte parkeringskrav.

Retten finder således, at anvendelse af grunden til parkeringsanlæg er en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden under hensyntagen til lokalplanens bestemmelser.

Under henvisning til ovenstående finder Retten, at grundens retlige udnyttelsesmulighed i henhold til lokalplanens bestemmelser, svarer til den faktiske lovlige anvendelse, hvorfor grundværdien må ansættes med udgangspunkt heri, herunder efter ejendommens faktiske bebyggelsesprocent.

Med udgangspunkt i grundværdiniveauet for området, og tilsvarende nærtliggende områder, samt den i lokalplanen fastsatte anvendelse af ejendommen, er det Rettens vurdering, at der passende kan anvendes en etagearealpris på 1.100 kr. pr. etagemeter ved ansættelsen af grundværdien.

Retten finder herefter, at grundværdien pr. 1. oktober 2009 kan beregnes som følgende:

Vurderet areal                                                                                       5.592 m2

Faktisk bebyggelsesprocent                                                                83 %

Max tilladt etageareal                                                                          (1.306 + 4.286) m2 x 83 % = 4.641 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal                                                1.100 kr.

Etagearealværdi                                                                                    4.641 m2 à 1.100 kr./m2    5.105.100 kr.

Fordelingstal 125/401

Ejerlejlighedens grundværdi afrundet                                                                                             1.591.400 kr.

Landsskatteretten nedsætter herved Vurderingsankenævnets ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2009 fra 10.124.200 kr. til 1.591.400 kr.”

Landsskatterettens øvrige otte afgørelser (bilag 2-9) har tilsvarende indhold og identiske begrundelser.

Grundværdien pr. 1. oktober 2009 vedrørende de to andre sagsøgere blev således ud fra en ”etagearealpris” (”områdepris pr. m2 tilladt etageareal”) på 1.100 kr. ansat til henholdsvis 2.495.300 kr. (sagsøger 1, jf. bilag 7) og 1.018.500 kr. (sagsøger 3, jf. bilag 4).

Grundværdierne pr. 1. oktober 2010 blev ud fra en etagearealpris på 950 kr. ansat til henholdsvis 2.155.000 kr. (sagsøger 1, jf. bilag 8), 1.374.400 kr. (sagsøger 2, jf. bilag 2) og 879.600 kr. (sagsøger 3, jf. bilag 5).

Grundværdierne pr. 1. oktober 2012 blev ud fra en etagearealpris på 855 kr. ansat til henholdsvis 1.939.500 kr. (sagsøger 1, jf. bilag 9), 1.236.900 kr.(sagsøger 2, jf. bilag 3) og 791.600 kr. (sagsøger 3, jf. bilag 6).

Under sagens forberedelse blev der den 2. februar 2017 udmeldt syn og skøn ved ejendomsmægler og valuar NH, der efterfølgende afgav skønserklæring.

Efter indsigelser fra sagsøgte traf retten den 21. december 2017 afgørelse om, at skønsmanden havde overskredet sin kompetence, hvorfor erklæringen skulle udgå af sagen.

Ejendomsmægler og valuar LK blev herefter den 22. marts 2018 udmeldt som ny skønsmand og afgav skønserklæringer den 4. maj 2018 (sagsøgernes spørgsmål 1 samt sagsøgtes spørgsmål A og B) og den 28. juni 2018 (sagsøgtes spørgsmål C, D, E og F).

Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af skønsmand KL.

Skønsmand KL har forklaret, at han kan vedstå sine erklæringer af 4. maj 2018 og 28. juni 2018. Han er ejendomsmægler og valuar i et firma, der værdisætter ejendomme af alle typer og priser. Han har beskæftiget sig med fast ejendom i 25 år. ”Residualberegningen” i punkt 10.9 i erklæringen af 4. maj 2018 er central for hans vurdering. Han har beregnet nogle indtjeninger pr. år ud fra antal P-pladser og en givet årlig leje pr. P-plads, hvorfra der er trukket den middelværdi for de løbende omkostninger, som han har estimeret i punkt 10.7, og herved fremkommer ”nettolejeindtægt til kapitalisering”. En investor vil skønsmæssigt kræve et afkast på 6% pr. år for en investering i en sådan ejendom. Hvis nettolejeindtægten er ca. 1,28 mio. kr. pr. år, vil det ved et krævet afkast på 6% pr. år betyde, at investoren skal betale godt 21,4 mio. kr. for ejendommen. Da ejendommen har kostet ca. 60 mio. kr. at opføre, betyder det, at den har en ”negativ værdi” på ca. 38 mio. kr.

Lokalplanen foreskriver således, at der kun må være P-hus det pågældende sted, og at det kun er beboerne, der må bruge det. En investor ville således kun ”købe” ejendommen, hvis vedkommende får en betaling herfor på 38 mio. kr., hvilket ikke vil forekomme. Lokalplanen foreskriver ikke, at der er pligt til at bygge et P-hus. Før bygningen af P-huset kunne man betragte værdien som 1 kr. pr. byggeretskvadratmeter.

”Målsøgnings”-kolonnen i midten af beregningsskemaet viser, at hvis ejendommen skal have en værdi på 60 mio. kr., dvs. at en investor vil købe den for 60 mio. kr., vil det skønnede årlige afkast i givet fald være på godt 2 %. Et så lavt afkast vil normalt kun accepteres af investorer ved investering i gamle boligejendomme, hvor huslejerne er meget lave, men hvor de forventes at kunne hæves på lang sigt.

”Målsøgnings”-kolonnen til højre viser, at hvis ejendommen skal have en værdi på 60 mio. kr., og en investor skal have et årligt afkast på 6 %, skal ejendommen generere en bruttoårslejeindtægt på 4,72 mio. kr., hvilket vil forudsætte en årlig leje pr. P-plads på 11.756 kr., og at samtlige P-pladser til stadighed er udlejet, dvs. en udlejningsprocent på 100 %.

Den angivne årlige leje pr. P-plads på 6.000 kr., der er forudsat i de to første kolonner, er det beløb, som han skønner, at man maksimalt vil kunne kræve for en P-plads i Y3-bydel. Skønnet er baseret på hans erfaring fra andre P-huse og på, at der i 2009-2012 var fri parkering på gaderne i de omkringliggende områder, dvs. at beboerne ikke skønnes at have været villige til at betale f.eks. 1.000 kr. i månedlige leje for en P-plads.

Den anvendte ”middelværdi for løbende omkostninger” på 1.125.893 kr. er baseret på tallene fra årsrapporterne fra H1 og fra G1-ejerforening. Der er ikke fremlagt årsrapporter for H2 og H3, men han skønner, at der ikke er nogen forskel i forhold til H1 og G1-ejerforening.

Man kan medtage en synergieffekt-værdi i visse tilfælde, men en sådan har han ikke medtaget i denne vurdering.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument af 21. november 2018 gjort følgende gældende:

”2                  ANBRINGENDER

Oprids af sagen

Sagen angår prøvelse af Landsskatterettens afgørelser vedrørende ansættelsen af grundværdien ved den offentlige ejendomsvurdering for matr.nr. …39, ejerlejlighed nr. 1-3, pr. 1. oktober 2009, 2010 og 2012. Afgørelserne er truffet henholdsvis 23. februar 2016 og 25. februar 2016 (bilag 1-9). Det er ubestridt, at afgørelserne er indbragt rettidigt og af rette sagsøgere, nemlig ejerne af de pågældende ejerlejligheder (samlet "H4" og hver for sig "H1, H2 og H3").

Den relevante ejendom er et parkeringshus beliggende Y1-adresse, med ca. 401 p-pladser fordelt på "kælder", "stue", "1. sal" samt en udnyttet tagflade. Huset blev opført i 2007/2008 af G2-virksomhed (nu under konkurs) på hovedejendommen matr.nr. …39, der herefter blev opdelt i 3 ejerlejligheder.

Ejerlejlighed 1 omfatter "kælderen" med 125 p-pladser og ejes af H3. Ejerlejlighed nr. 2 omfatter "stuen" med ca. 80 p-pladser og ejes af H2. Ejerlejlighed nr. 3 omfatter "1. sal" og brugsret til tagfladen med i alt 196 p-pladser, og ejes af H1. Dette svarer til ejerlejlighedernes tinglyste fordelingstal på henholdsvis 125/401, 80/401 og 196/401.

G2-virksomhed (nu under konkurs) opførte parkeringshuset som led i udviklingen af ejendomme i lokalplan nr. …1 bekendtgjort 5. oktober 2005 (bilag 18). Uddrag af de relevante bestemmelser er citeret i stævningens sagsfremstilling.

Sagens bilag viser, at parkeringshuset med en bebyggelsesprocent på 83 akkurat fik den udformning, som lokalplanen tillod på matr.nr….39, at parkeringshusets bebyggelsesprocent på 83 ikke indebar, at det resterende lokalplanområde kunne bebygges mere end 120 procent, og at det samlede byggeprojekt realistisk udnyttede lokalplanens byggemuligheder fuldt ud. H4 har redegjort herfor i replik af 16. november 2016, og dette opfylder Skatteministeriets provokation 3-4, jf. Skatteministeriets processkrift A.

G2-virksomhed (nu under konkurs) stiftede H4 samt den tilknyttede ejerforening og gennemførte overdragelsen af ejerlejlighederne. Det kan efter sagens bilag lægges til grund, at formålet hermed var at sikre administration, drift og vedligeholdelse af parkeringspladserne, og dermed opfyldelsen af lokalplanens krav om parkeringsdækning.

Nærmere om sagens genstand og prøvelsestandarden

I hver afgørelse er hovedejendommens grundværdi beregnet efter etagearealprincippet, hvorefter denne værdi er fordelt til ejerlejlighederne i henhold til de tinglyste fordelingstal. Efter etagearealprincippet beregnes grundværdien ved følgende multiplikation: "Den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent efter planlægningen" x "skønnet etagearealpris" x "grund-

[side 4]

ens faktiske areal i kvadratmeter". Landsskatteretten har som multiplikatorer anvendt hovedejendommens tinglyste grundareal på 5.592 m2, en maksimal bebyggelsesprocent på 83 (0,83) og en skønnet etagearealpris på 1.100 kr. i 2009, 950 kr. i 2010 og 855 kr. i 2012. Hovedejendommens grundværdi er herefter ansat til 5.105.100 kr. i 2009, 4.408.950 kr. i 2010 og 3.968.055 kr. i 2012, som fordeles til ejerlejlighedernes efter fordelingstallene.

Der er enighed om, at afgørelserne hviler på et værdiskøn efter de principper, der følger af vurderingslovens §§ 6, 13 og 16-16A, beskrevet i de 3 første afsnit under overskriften "Landsskatterettens afgørelse og begrundelse", jf. afgørelserne, side 5 eller 6. Værdiskønnet angår således grundens kontante handelsværdi i ubebygget stand ved salg på de respektive vurderingstidspunkter til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed samt de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Retten kan lægge til grund, at den aktuelle, faktiske anvendelse af grunden til parkeringsanlæg med en maksimal bebyggelsesprocent på 83, er den eneste anvendelse, der kan anses for "en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse". Det har Landsskatteretten lagt til grund med henvisning til lokalplanen bestemmelser for ejendommen (bilag 18), og det er ikke anfægtet af Skatteministeriet under sagen, jf. i øvrigt det anførte ovenfor om besvarelsen af Skatteministeriets provokation 3-4.

Der er tillige enighed om, at værdiskønnet kan udøves under anvendelse af etagearealprincippet, som beskrevet ovenfor. Om etagearealprincippet hedder det i øvrigt i Den Juridiske Vejledning, afsnit H,A.3.2.2.3:

"Etagearealprisen er det beløb, som en investor skønnes at ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på en grund i det pågældende område."

Det omtvistede værdiskøn i denne sag er således afgrænset til den skønnede etagearealpris på 1.100 kr. i 2009, 950 kr. i 2010 og 855 kr. i 2012.

Dette skøn kan tilsidesættes af domstolene, hvis det efter skatteyderens bevisførelse må antages, at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. SKM2015.615.HR. Ifølge Højesterets præmisser kan bevisbyrden bl.a. løftes, hvis det ved syn og skøn er sandsynliggjort, at den ansatte grundværdi er for høj i forhold til handelsværdien. I dén sag anfægtede skatteyderen værdiskønnet alene baseret på synspunkter om afgørelsernes begrundelser og ejendomsvurderingssystemet opbygning. Højesteret udtalte hertil følgende:

»Som anført har myndighederne imidlertid - uanset den nævnte sammenhæng og A's klage med henvisning hertil - vurderet, at grundens værdi ikke er ansat for højt i forhold til handelsværdien. A har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at myndighedernes vurdering er forkert, og oplysningerne om de priser, der er opnået i de seneste år før vurderingen ved salg i det pågældende sommerhusområde af ubebyggede grunde og af en bebygget grund med henblik på nedrivning, bestyrker, at den ansatte grundværdi ikke er for høj i forhold til handelsværdien.

[side 5]

Højesteret finder på den anførte baggrund, at det ikke kan antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.« [min understregning].

Målestokken for, hvornår den ansatte grundværdi må anses for høj i forhold til den af skatteyderen sandsynliggjorte handelsværdi, må i hvert fald være opfyldt, hvis den sandsynliggjort handelsværdi er 20 procent mindre end den ansatte grundværdi. Uagtet den nye ejendomsvurderingslov (lov nr. 654 af 8. juni 2017) formelt ikke finder anvendelse i sagen, bør den anførte målestok kunne støttes på lovgivers bemærkninger i lovforslaget, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211, side 21, 2. spalte, 4. afsnit.

Det gøres overordnet gældende, at H4 ved skønserklæringerne og de nedenfor omtalte oplysninger i sagen har sandsynliggjort, at handelsværdien på vurderingstidspunkterne afveg negativt fra den ansatte grundværdi med langt mere 20 procent.

Retten har derfor grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelser i sagen med henvisning til, at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Dommene U.2000.1071H og U.2005.1164H kan ikke føre til et andet resultat, idet Skatteministeriets udlægning af dommene i øvrigt bestrides.

Nærmere om sagens beviser

Med henvisning til Den Juridiske Vejlednings nærmere definition af etagearealprincippet gøres det gældende, at en investor (en fornuftig køber) med kendskab til alle markedsforhold vedrørende den tilladte anvendelse, herunder anlægsinvesteringen og det mulige afkast, ikke ville have prissat grunden pr. 1. oktober 2009, 2010 og 2012 til et positivt beløb.

Sagens bilag viser, at de faktiske realiserede indtægter i H4 hverken i enkelte år eller efter gennemsnitsbetragtninger kunne dække blot de løbende driftsudgifter forbundet med p-pladserne.

Fremskaffelsen af relevante dokumenter er vanskeliggjort af, at ejendomsudvikleren G2-virksomhed gik konkurs i forbindelse med finanskrisen. H4 har dog fremskaffet noget dokumentation, som i tilstrækkelig grad sandsynliggør hovedanbringendets berettigelse.

Der henvises til G1-ejerforenings årsregnskaber for årene 2009-2015 til belysning af de samlede driftsomkostninger (bilag 42-48) samt til H1 Årsregnskaberne for 2008 (bilag 59-65).

Med udgangspunkt i 2011 som det mest repræsentative årsresultat viser årsrapporterne, at de samlede driftsudgifter i et normalt driftsår ligger på omkring 4.000 kr. pr. p-plads ekskl. moms forudsat den grundværdi, der ligger til prøvelse, fastholdes.

[side 6]

G3-virksomhed administrerede de pladser, som G2-virksomhed i kraft af medlemskabet i H4, rådede over frem til 2014. Pladserne blev tilbudt til ejere og lejere i ejendommene Y4 og Y5 i lokalplanområdet, men var i princippet ikke eksklusive for disse ejendomme. Der er fremlagt kontospecifikation fra G3-virksomhed for samtlige bogførte indtægter herfra frem til 31. december 2013 (bilag 55-57), idet bogføring starter henholdsvis 15. marts 2010 (Y4-ejendommene) og 1. november 2012 (Y5-ejendommene). Den gennemsnitlige årsindtægt er herefter 137.958 kr. ekskl. moms, svarende til 1.266 kr. ekskl. moms pr. p-plads baseret på 109 pladser.

Tilsvarende kontospecifikationer fra G4-administratoren er fremlagt G5s udlejning af p-pladser, som blev tilbudt beboerne i udlejningsejendommen Y, der nabo til parkeringshuset. Specifikationen er opgjort for årene 2010, 2011 og 2012 og lyder på henholdsvis 10.750, 82.750 og 84.500 kr. ekskl. moms. Den gennemsnitlige årsindtægt bliver herefter 59.333 kr., svarende til 1.319 kr. ekskl. moms pr. plads baseret på 45 pladser.

Sagens bilag 25-26 viser desuden, at parkeringshuset på Y1-adresse er konkurrence med p-huset på Y6-adresse. Efter oplysninger i bilag 25 var det årlige lejevederlag for et p-kort til dette p-hus i 2015 på 2.966,40 (bilag 25). De to parkeringsanlæg ligger tæt på hinanden, offentlige transportknudepunkter ved Y7-station og Y8-station, samt flere gratis parkeringsmuligheder i nærområdets gader.

Dette skal holdes op imod, at anlægsinvesteringen for parkeringsanlægget har været ca. 60.000.000 kr., svarende til kr. 149.250 pr. parkeringsplads (bilag 20, 49 og 67).

Fuld udlejning af parkeringsanlæggets pladser må således kræve en væsentlig lavere leje end den årlige driftsudgift pr. p-plads. En investor ville derfor ikke kunne forvente, at et parkeringshus som det foreliggende på den pågældende placering kunne give et positivt driftsresultat, selv hvis man antog, at der ikke skulle betales grundskyld eller renter og afdrag på en finansieret anlægsinvestering. En grund med en sådan byrde, hvorefter den kun kan anvendes til parkering/støjskærm, og med en overvejende sandsynlig negativ drift uanset fuld udlejning og straksafskrivning af hele anlægsinvesteringen, har ikke en markedsværdi.

Skønserklæringerne i sagen bekræfter dette. Der henvises herved til Skønsmand KLs svar på H4s spørgsmål 1 og Skatteministeriets spørgsmål A, og følgende uddrag af konklusion i skønserklæring underskrevet 4. maj 2018:

"Omhandlede grundstykkes planforhold er stærk begrænsende og området kan ifølge den gældende lokalplan alene anvendes til parkeringshus/støjværn mod banelegemet som en pligt for at kunne udnytte de øvrige byggefelter i planområdet og kan ikke bruges til anden form for indtægtsgivende aktiviteter.

Tidligere viste beregninger (10.9) i denne rapport viser en markant negativ værdi af grundstykket med sin nuværende anvendelse og efter gældende planforhold og må derfor betegnes som værende illikvidt, især i den periode, under gælds- og finanskrisen, hvor grundstykket isoleret set, må have været usælgeligt.

[side 7]

Man kan vel næppe tænke sig at en ejer vil være villig til at afhænde et areal mod egenbetaling, og da slet ikke i en størrelsesorden som her beregnet, hvilket alt i alt leder os til en konklusion om at værdien, som baseret på skønstemaets spørgsmål 1, de forventede anlægsudgifter, de forventede driftsomkostninger, de forventede mulige indtægter må være det symbolske beløb af kr. +1,0/m² byggeret.

I forhold til skønstemaets spørgsmål A er vores vurdering principielt den samme som foroven idet der ikke kan beregnes nogen positiv værdi, så længe ejendommen alene kan udnyttes i henhold til den gældende lokalplan, som alene tillader P-hus og støjskærm, endda i på forhånd bestemte byggefelter.

I en hypotetisk situation, hvor grundstykket skulle stå ubebygget hen, er det dog ud fra en samlet betragtning vores vurdering, at arealet eksempelvis bør kunne sammenlignes med en velbeliggende industrigrund, hvor der som oftest er tale om brugerejendomme."

Skønsmandens konklusion H4s spørgsmål 1, som formuleret ved etagearealprisen, hviler på samme forudsætninger som Landsskatterettens afgørelser.

Skønsmandens konklusionen, er, at der ved salg på vurderingstidspunkter i 2009, 2010 og 2012 ikke kunne indbringe mere end et symbolsk beløb på i alt 4.641,36 kr.

Ved svaret på Skatteministeriets spørgsmål A, og de forudsætninger, der herved indlægges, anslås handelsværdien til 2.236.800 kr. Denne vurdering forudsætter dog, at grunden henligger ubenyttet.

I begge tilfælde er den ansatte grundværdi for høj i forhold til den herved sandsynliggjorte handelsværdi. Det gøres dog gældende, at retten bør anvende svaret på H4s spørgsmål 1 og [ikke] Skatteministeriets spørgsmål A, idet vurderingslovens bestemmelser kræver, at grundværdien skal svare til, hvad der kan opnås ved salg på de respektive vurderingstidspunkter til god økonomisk anvendelse.

Af hensyn til en praktisk konklusion og realindholdet af skønsmandens vurdering, bør retten på dette grundlag give H4 medhold i den principale påstand. I anden række er der i hvert fald grundlag for at tiltræde de subsidiære påstande med nævnte beløb.

Ad Skatteministeriets hjemvisning

Hvis retten i øvrigt tiltræder, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes med henvisning til skønsmanden svar på spørgsmål 1, er der ikke grundlag for at hjemvise sagen fremfor at afsige dom efter H4s principale eller subsidiære påstand. Som sagen er skåret til, er der intet grundlag for at antage, at skattemyndighedernes genbehandling af sagen kan føre til et andet resultat. Skatteministeriet har end ikke konkretiseret, at der kunne foreligge sådanne omstændigheder. Desuden vil en dom efter H4s påstande ikke ændre på, at vurderingerne formelt skal genoptages og afgøres på ny svarende til dommen. Hjemvisning kan naturligvis ikke retfærdiggøres i et synspunkt om, at myndighederne ved genoptagelse skal have en bredere skønsmæssig adgang til at nå et andet resultat, end hvad simpel berigtigelse i henhold til domskonklusionen kan føre til.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument af 21. november 2018 gjort følgende gældende:

”Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommenes grundværdi ved vurderingerne for 2009-2012 ikke er opfyldt.

[side 2]

Det følger af fast retspraksis, at en ejer alene kan få tilsidesat en ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. SKM2015.615.HR.

Det påhviler sagsøgerne at godtgøre, at betingelserne for at få tilsidesat skønnet er opfyldt.

Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det fremgår af den dagældende vurderingslovs § 13, sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.

I dagældende vurderingslovs § 16 fastslås, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, og at der i den henseende må tages hensyn til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Ved grundværdiansættelsen er det således grundens værdi i ubebygget stand, der skal ansættes, og der skal følgelig ses bort fra en bebyggelse.

Skønnet over ejendommenes grundværdi er udøvet i overensstemmelse med disse principper.

Landsskatteretten har ansat grundværdien under hensyn til, at grunden skal anvendes til parkeringsanlæg med henblik på at opfylde kravet i lokalplanen (bilag 18) om parkeringsdækning for området.

Der er også enighed om, at grundværdien er ansat efter etagearealprincippet ud fra en bebyggelsesprocent på 83.

Der er således ikke tvist om, at Landsskatterettens skøn hviler på et korrekt grundlag.

Skatteministeriet gør gældende, at det ikke er godtgjort, at de udøvede skøn er åbenbart urimelige.

[side 3]

Det følger af retspraksis, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at skønnet er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis UfR 2000.1071H og SKM2005.63.HR. Det er ikke i sig selv tilstrækkeligt, at der ved syn og skøn er ansat en væsentlig anden værdi end Landsskatterettens.

Det syn og skøn, der er tilvejebragt i nærværende sag, medfører ikke, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes.

Syns- og skønserklæringen er ikke baseret på handler om sammenlignelige ejendomme, jf. UfR 2000.1071H, hvor Højesteret fandt, at en syns- og skønserklæring, der ikke havde støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud, ikke var afgørende.

Skønsmanden har endvidere ved besvarelsen af spørgsmål 1 ansat værdien med udgangspunkt i de principper, der finder anvendelse ved ansættelse af ejendomsværdien, jf. dagældende vurderingslovs § 9. Ved skønsmandens værdiansættelse er der taget udgangspunkt i den faktiske bebyggelse, hvilket der skal bortses fra ved grundværdiansættelsen, jf. den tidligere vurderingslovs § 13.

Skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, hvorefter grunden alene har en symbolsk værdi på 1 kr. pr. m2 byggeret, er desuden baseret på en isoleret afkastbetragtning, der ikke giver et fyldestgørende billede af grundens værdi under de konkrete forhold.

Den værdiansættelse, der er foretaget af skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål A, kan heller ikke medføre en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn, blandt andet fordi skønsmanden har taget udgangspunkt i en anden anvendelse end den, der fremgår af lokalplanen.

-----------

Det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke udøver skønnet. Såfremt Landsskatterettens skøn måtte blive tilsidesat, skal sagen derfor hjemvises i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand.”

Rettens begrundelse og afgørelse

Parterne er enige om, at vurderingen af grundværdierne af sagsøgernes tre ejerlejligheder - som anført i begrundelsen i Landsskatterettens afgørelser - skal foretages efter reglerne i den dagældende vurderingslovs § 6, § 13, § 16 og § 16 A (jf. bl.a. sagsøgernes påstandsdokument, side 4, 2. afsnit, og sagsøgtes påstandsdokument, side 2, 4.-7. afsnit).

Efter den dagældende vurderingslovs § 6, 1. pkt., skal vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Efter lovens § 13, stk. 1, skal grundværdien forstås som værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Efter lovens § 13, stk. 2, skal der ved ansættelsen bl.a. tages hensyn til de til grunden knyttede byrder af offentligretlig karakter.

Efter lovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

For så vidt angår ejerligheder følger det af lovens § 16 A, 1.-3. pkt., at grundværdien for den såkaldte ”moderejendom” skal ansættes, hvorefter ansættelsen af de enkelte ejerlejligheders grundværdi sker ved fordeling af ”moderejendommens” grundværdi efter det fastsatte fordelingstal.

Parterne ses desuden at være enige om, at det - som anført af Landsskatteretten - kan lægges til grund, at sagsøgernes grunde ikke kan anvendes til andet formål end opfyldelsen af de i lokalplanens § 7, stk. 3, fastsatte krav om ”parkeringsdækning”/oprettelse af parkeringspladser (jf. sagsøgernes påstandsdokument, side 4, 3. afsnit, og sagsøgtes påstandsdokument, side 2, fjerdesidste afsnit).

Parterne er tillige enige om, at grundværdien - som anført af Landsskatteretten - skal ansættes ud fra et skøn efter det såkaldte ”etagearealprincip”, idet der dog herved skal anvendes den faktiske bebyggelsesprocent på 83% og ikke den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent, og at den af Landsskatteretten anvendte beregningsmetode og de anvendte tal er korrekte med undtagelse af ”etagearealpriserne”/”områdepris pr. m2 tilladt etageareal” på henholdsvis 1.100 kr. for 2009, 950 kr. for 2010 og 855 kr. for 2012 (jf. bl.a. sagsøgernes påstandsdokument, side 4, 3.-4. afsnit, og sagsøgtes påstandsdokument, side 2, tredjesidste (og næstsidste) afsnit).

Tvisten i sagen er således reelt alene de af Landsskatteretten anvendte ”etagearealpriser” (jf. også sagsøgernes påstandsdokument, side 4, andensidste egentlige afsnit).

Efter en samlet vurdering finder retten, at ”etagearealpriserne” som anført af Landsskatteretten bør ansættes med udgangspunkt i grundværdiniveauet for området og tilsvarende nærtliggende områder samt i den ovennævnte anvendelse af ejendommene.

Retten finder ikke grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skønsmæssige ansættelse af ”etagearealpriserne” til henholdsvis 1.100 kr., 950 kr. og 855 kr.

Retten lægger herved bl.a. vægt på, at de to sidstnævnte priser ses at være baseret på de af sagsøgerne for Landsskatteretten fremlagte afgørelser fra SKAT vedrørende ejendomme, der dog er beliggende i Y2-bydel, men som bl.a. benyttes til parkeringsformål (jf. afsnittet ”Faktiske oplysninger” i Landsskatterettens afgørelser).

Retten finder ikke, at de afgivne skønserklæringer udgør et tilstrækkeligt sikkert grundlag for en ændret vurdering af ovenstående, jf./smh. bl.a. U 2000.1071 H og SKM2005.63.HR.

Retten lægger i den forbindelse bl.a. vægt på, at skønserklæringerne synes ensidigt at basere sig på beregninger af et forventet afkast som grundlag for en vurdering af muligheden for/prisen ved salg af ejendommene, og at beregningerne i øvrigt er foretaget på et ufuldstændigt grundlag (jf. bl.a. punkt 10.7-10.9 i erklæringen af 4. maj 2018 og besvarelsen af spørgsmål C-E i erklæringen af 28. juni 2018), ligesom beregningerne vel ikke udelukkende bør basere sig på (driften af) det faktisk opførte parkeringsanlæg, smh. den dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1, samt at der ikke er indgået handler med sammenlignelige grunde i vurderingen (jf. svaret på spørgsmål F i erklæringen af 28. juni 2018).

Det, der er anført i de citerede uddrag af ”markedsbeskrivelser” fra G6-virksomhed (jf. punkt 10.2 i erklæringen af 4. maj 2018) om investeringsmarkedet for erhvervsejendomme i bl.a. november 2009 og 2010, kan heller ikke føre til en anden vurdering.

Da der således ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens ansættelser af grundværdierne, tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Efter sagens udfald skal sagsøgerne betale sagsomkostninger til sagsøgte med 137.500 kr., hvoraf 62.500 kr. udgør udgifter til syn og skøn, jf. retsbog af 6. juli 2018, mens resten udgør udgifter til advokatbistand. Sagsøgte er ikke momsregistreret.

 

T h i  k e n d e s  f o r  r e t

 

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgerne, H1, H2 og H3, skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagens omkostninger med 137.500 kr.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter