Dato for udgivelse
24 Apr 2019 08:54
SKM-nummer
SKM2019.227.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
BS 10-1514/2014
Dokument type
Dom
Emneord
Grundværdi, Rimelighed, Skøn
Resumé

Sagen angik en grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2007. Vurderingsankenævnet havde ansat grundværdien til ca. 55,3 mio. kr., hvorved der var taget højde for en række grundforbedringer, samlet ca. 6,3 mio. kr. Under sagen, der oprindeligt også angik størrelsen af grundforbedringsfradraget, anerkendte sagsøgeren, at grundforbedringerne rettelig udgjorde 760.000 kr. mindre. 

Til belysning af grundens værdi blev der under sagen afholdt syn og skøn. Skønsmanden vurderede grundens værdi uden grundforbedringer til 41,5 mio. kr., hvorved grundens handelsværdi i ubebygget stand inkl. forbedringer var 47,1 mio. kr., dvs. 8,2 mio. kr. eller 14,87 % mindre end Vurderingsankenævnets vurdering. 

Retten fandt, at nogle af skønsmanden anførte handler kunne tjene til sammenligning af prisen. Retten fandt endvidere under henvisning til den absolutte og procentvise difference, at Vurderingsankenævnets vurdering væsentligt oversteg ejendommens handelsværdi og dermed førte til et åbenbart urimeligt resultat. Grundværdiansættelsen blev derfor hjemvist.

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 48, stk. 2

Vurderingsloven § 5 (dagældende)

Vurderingsloven § 6 (dagældende)

Vurderingsloven § 13 (dagældende)

Vurderingsloven § 16 (dagældende)

Henvisning

-


Parter

H1

(v/advokat Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/advokat Sebastian Reventlow)

Afsagt af byretsdommer

Ingrid Therkelsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen, der er anlagt den 8. september 2014, angår spørgsmålet om grundværdiansættelsen pr. 1. oktober 2007 for ejendommen beliggende Y1-adresse og Y2-adresse, der tilhører H1 (i det følgende kaldet H1). Sagen vedrører en prøvelse af Vurderingsankenævnets afgørelse af 20. april 2012, idet H1 har gjort gældende, at grundværdiansættelsen væsentligt overstiger ejendommens handelspris.

H1 har påstået, at grundværdiansættelsen i vurderingen pr. 1. oktober 2007 for ejendommen beliggende Y1-adresse og Y2-adresse (ejendomsnummer ...07) hjemvises til Vurderingsstyrelsen.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen:

Dommen indeholder ikke fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2.

Sagen drejer sig om vurdering af H1s ejendom i Y3-område i Y4-by pr. 1. oktober 2007.

Da sagen blev anlagt, drejede sagen sig også om fradrag for grundforbedring, idet H1 påstod at være berettiget til et højere fradrag i grundværdien for udgifter afholdt til etablering af kloakanlæg på mere end 800.000 kr.

H1 påstod endvidere at være berettiget til et højere fradrag i grundværdien for udgifter afholdt til landinspektør på mere end 15.000 kr.

H1 har under sagen taget bekræftende til genmæle overfor Skatteministeriets påstand for så vidt angår fradrag for kloakanlæg og har godkendt, at fradraget er nedsat fra 800.000 kr. til 40.000 kr. H1 har endvidere frafaldet påstanden om fradrag på mere end 15.000 kr. for udgift til landinspektør.

Vurderingsankenævnet har ved afgørelse af 20. april 2012 fastsat følgende vurderinger:

2001:         27.086.100 kr.

2002:         25.895.000 kr.

2004:         25.895.000 kr.

2005:         25.895.000 kr.

2006:         55.307.700 kr.

2007:         55.307.700 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse af 20. april 2012 blev påklaget til Landsskatteretten den 9. juli 2012 som endelig administrativ klageinstans, men da der forløb mere end 6 måneder, uden at Landsskatteretten har truffet afgørelse i sagen, er sagen indbragt for domstolene, jf. Skatteforvaltningslovens § 48, stk. 2.

Retten skal tage stilling til, om den af Vurderingsankenævnet fastsatte grundværdi svarer til handelsværdien i henhold til vurderingslovens § 13, jf. § 6.

H1 erhvervede med overtagelsesdag den 20. april 1976 parcellerne nr. ..., ... og ... af ejendommen matr.nr. ...a fra Y5-kommune. Ejendommene blev efterfølgende udstykket til matr.nr. ...1, ...m og ...n.

Grundens areal udgjorde 113.652 m² og købesummen var 4.354.160,00 kr. Ejendommen blev erhvervet ubebygget med henblik på opførelse af boliger med byggepligt for H1, jf. skødets § 5.

Der er i perioden 1978-1981 opført 254 lejligheder på ejendommen. Der er tale om en traditionel rækkehus bebyggelse.

Vurderingsankenævnet har i afgørelse af 20. april 2012 vurderet, at ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2007 var 55.307.700 kr. Det fremgår af afgørelsen, at værdien af foretagne grundforbedringer vedrørende etablering af vejanlæg, kloak, vandforsyning, elforsyning, varmeforsyning, stianlæg og landinspektør udgør 6.342.000,00 kr.

Udgift til kloakanlæg, regnvand og spildevand er under sagen nedsat fra 800.000 kr. til 40.000 kr.

Grundforbedringsudgiften på 6.342.000 kr. skal derfor nedsættes med 760.000 kr. til 5.582.000 kr.

Der har været afholdt syn og skøn, og syns- og skønsmanden ejendomsmægler og valuar  JF har den 13. januar 2016 afgivet erklæring herom.

Parterne var enige om, at der ved vurderingen forudsættes normale jordbundsforhold. Der var endvidere enighed om, at besvarelsen skal specificeres i en handelspris for råjord og en pris for byggemodning. Da der ikke kunne opnås enighed mellem parterne om, hvorledes begrebet byggemodning skulle afgrænses, har H1 anmodet skønsmanden om at besvare spørgsmål 2 ud fra den forudsætning, at der er udført forbedringer på grunden for 6.342.000 kr., nu nedsat til 5.582.000 kr. og på den baggrund fastsætte handelsværdien af grunden i ubebygget stand inklusiv forbedring i 2007.

Det fremgår blandt andet af erklæringen:

"….

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi for grunden i ubebygget stand under hensyn til dens beskaffenhed, og beliggenhed, og til en i økonomisk henseende god anvendelse, ved overdragelse pr. 1. oktober 2007.

Besvarelsen ønskes foretaget ud fra grunden i byggemodnet stand uden hensyn til de opførte bygninger på grunden og uden hensyntagen til den offentlige vurdering. 

Spørgsmål 3: 

Skønsmanden bedes oplyse hvilke forhold og hvilket materiale, herunder hvilke handler af grunde i området, der er indgået ved besvarelsen af spørgsmål 2, samt hvilken vægt disse forhold og dette materiale er tillagt.

....

Beskrivelse af sagens genstand:

Der er tale om et grundareal, omfattende matrikelnumrene ..., ...o, ...n, ...an , ...p og ....

Det samlede grundareal udgør 113.656 kvm., heraf vej 1.022 kvm.

Grunden udgør et storparcel, som i perioden omkring 1978-80 er bebygget med tæt lav boligbebyggelse.

Bebyggelsen udgør en del af Y6-bydel, men ligger adskilt fra de mest notorisk berygtede områder af bydelen.

Y3-område er omfattet af kommuneplanramme nr. ...13, hvorunder området er udlagt til boligområde. Der er ingen særlige bestemmelser for området.

Om bebyggelsesforhold indeholder kommuneplanrammen følgende:

Bebyggelsen må ikke opføres i mere end to etager. Max. Bebyggelse for et ubebygget areal - storparcel - under et ved ny bebyggelse 30.

Y3-område har ved bebyggelsens start været omfattet af partiel byplan nr. x2 tinglyst den 28. oktober 1968, omfattende området Y8.

Byplanen er i 2002 afløst af lokalplan nr. ...62. Lokalplanen er endeligt vedtaget af Y4-bys byråd den 19. december 2001. Tinglysning af lokalplanen, og samtidig aflysning af partiel byplansvedtægt nr. x2 er sket den 24. april 2002.

Y3-område er beliggende i lokalplan område x, som udlægges til tæt/lav boligbebyggelse, og bebyggelse til fælles formål for områdets beboere.

I henhold til lokalplanen, som jfr. ovenfor var gældende for området i 2007, må bebyggelsesprocenten for det område hvori grunden er beliggende ikke overskride 25%.

Om baggrunden for lokalplanen anføres bl.a.: "Bydelen Y6-bydel indeholder en række problemstillinger af social, kulturel og fysisk karakter. Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre en helhedsplan og en kvarterplan for bydelen".

Grundens beliggenhed som en del af Y6-bydel vurderes at have betydning for dens handelspris. I vurderingen nedenfor er der taget højde for dette forhold.

Besvarelse:

Efter foretagen besigtigelse og ud fra de oplysninger jeg har fået, og som jeg selv har fremskaffet, vil jeg besvare de stillede spørgsmål som følger:

Spørgsmål 1:

Der henvises til ovenstående beskrivelse af sagens genstand.

Spørgsmål 2:

Med henvisning til det under afsnittet "Opklarende spørgsmål" anførte vurderes grunden i ubebygget stand, og under henvisning til dens beskaffenhed, beliggenhed, og til en i økonomisk henseende god anvendelse, ved overdragelse som råjord pr. 1. oktober 2007 til

Kontant kr. 41.500.000,00

Svarende til en kvadratmeterpris på kr. 365,00, og en byggeretspris ved 25 procent tæt/lav bebyggelse på kr. 1.500,00.

Med henvisning til rekvirentens instruktion i mail af 18. august 2015, kan grundens handelsværdi i ubebygget stand, inkl. forbedringer, i 2007, således ansættes til:

Kontant kr. 47.842.000,00

Idet begrebet forbedringer i ovenstående besvarelser er defineret som byggemodning, d.v.s. anlæg af forsyningsledninger, veje, belysning, fællesarealer m.m.

Der er ikke i vurderingen inddraget forhold om grundens bæreevne, idet det i vurderingen er forudsat, at der alene skal ske normal fundering for tæt/lav bebyggelse.

Spørgsmål 3:

Besvarelse af spørgsmål 2, er foretaget på grundlag af min viden om byggeretspriser i Y5-kommune i 2007. Endvidere har jeg til grund for vurderingen lagt min viden om lokale forhold for området Y6-bydel, og den indflydelse beliggenheden har, og ville have haft for værdien af grunden i 2007.

Værdiansættelsen beror på en beregning af byggeretsprisen med udgangspunkt i udnyttelsesmuligheder jfr. den pr. vurderingstidspunktet gældende lokalplan for området, og min vurdering af værdi af muligt byggeri på grunden i 2007, hvorved der er lagt vægt på markedsforhold, beliggenhed og områdets karakteristika.

Ligeledes er indgået følgende konkrete handler i Y5-kommune, som jeg selv eller min virksomhed har gennemført i perioden omkring 2007:

Y9-adresse - ca. 173.000 kvm. landbrugsejendom i byzone med projektmulighed.

Y10-adresse - ca. 138.000 kvm. udviklingsejendom, delvist i byzone.

Y11-adresse - ca. 176.000 tidligere plantage, overført til byzone.

Endvidere indhentede oplysninger hos Y5-kommunes afdeling for salg af byggegrunde, omhandlende kommunens salg af storparceller i Y12-områdei perioden 2005 til 2008.

....".

Det fremgår af skønsmandens besvarelser af tillægsspørgsmål 7 og 8:

"....

Spørgsmål 7:

Den i besvarelse af spørgsmål 2 anvendte råjordpris på kr. 365,00 pr. m² er eksklusiv byggemodningsudgifter, -d.v.s. eksklusiv udgifter til etablering af kloak, vand, varme og el, samt vej frem til grundens skel.

Spørgsmål 8:

For de tre referencehandler var følgende plangrundlag gældende på tidspunktet for handlerne (beskrivelsen af plangrundlagene er uddrag fra salgsprospekterne):

Y9-adresse:

Ejendommen er beliggende i Byzone.

Plan ...17 Lokalplan - ...:

Lokalplanen omhandler den oprindelige udstykning af det eksisterende parcelhusområde på Y13-vej.

Plan ...67 Lokalplan - ...:

Lokalplanen omhandler bebyggelsen Y14.

Kommuneplanområder:

...6 Kommuneplan -. ...3 Kommunalplan

Kommuneplan er ændret med tillæg nr. x6, som vedtaget i oktober 2003 i forbindelse med vedtagelse af lokalplan ...04 . Lokalplan nr. ...4 omhandler nabomatriklen til nærværende grundareal.

Y10-adresse

Ejendommen er beliggende i Byzone/landzone.

Ejendommens forhold er reguleret af tinglyst lokalplan nr. ...18 , for hvilken der bl.a. gælder:

Anvendelse:

Område A: Byggefeltet må anvendes til kursus- og konferencecenter, undervisning, center for teknologi, information eller kommunikation, forskningsvirksomhed og erhvervsformål med tilknyttet ikke-forurenende produktion og lign. aktiviteter. Inden for området udlægges de nødvendige parkeringspladser.

Område B: Udlægges til friareal i tilknytning til område A. Område B må ikke yderligere bebygges.

Område C: Udlægges til bynært landskab. Bebyggelsen på Y15-adresse må kun anvendes til rideskole eller husdyrhold til afgræsning af området. Ved nedrivning af hele bebyggelsen på Y15-adresse kan der kun opføres en mindre staldbygning til husdyrhold til afgræsning af området. Derudover må der ikke opføres yderligere bebyggelse.

Bebyggelsens omfang og placering:

Bebyggelsesprocenten inden for område A+B (byzone) må ikke overstige 35. Bygninger må kun opføres inden for det på kortbilag 1 viste byggefelt A. Den maksimale bebyggelsesprocent beregnes på grundlag af ejendommens areal i byzone.

Bebyggelsen inden for område A skal i princippet placeres som vist på kortbilag 2. der skal specielt lægges vægt på, at ny anlægget tager sit udgangspunkt i den oprindelige bebyggelsesplan for ...rd. Bebyggelsen inden for område A må ikke opføres med mere end 1 etage plus udnyttelig tagetage. Maksimal bygningshøjde er 12 m, dog undtaget skorstene. Bebyggelsesplanen skal godkendes af Y4-bys Byråd.

Projektmulighed:

Med udgangspunkt i en ændring af lokalplanbestemmelserne, hvor der åbnes op for opførelse af boligbyggeri, skønnes der mulighed for opførelse af i alt ca. 10.000 m² boligbebyggelse i byggefelt A.

Sælger har haft indledende drøftelser med Y5-kommune, og der er iværksat tiltag til ændring af lokalplanforholdene.

Y11-adresse:

Ejendommen vil i forbindelse med vedtagelse af lokalplan nr. ...0 blive overført til Byzone.

Ejendommen forventes at blive omfattet af lokalplan nr. ...0 nyt boligområde ved Y16-vej - der bl.a. omhandler følgende - (jordstykket er betegnet i delområder A2, B1 og B2):

Lokalplanforslaget er udarbejdet og sendt til høring.

Anvendelse:

Lokalplanområdets delområder må anvendes til følgende formål:

A1-A2 til åben/lav boligbebyggelse i op til 2½ etager indeholdende bolig for én familie.

B1-B4 til tæt/lavt boligbyggeri i op til 2 etager.

Inden for lokalplanens delområder A1-A2 og B1-4 må indehaveren af en ejendom drive servicevirksomhed under forudsætning af,

- at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på ejendommen,

- at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres, og

- at områdets karakter af boligområde ikke brydes.

Udstykning:

Delområde A:

Ingen grunde må udstykkes under 800 m². Yderligere udstykning kan ikke finde sted.

Der må kun opføres én bolig på hver ejendom.

Delområde B:

Delområderne B1-4 kan hver for sig udstykkes i parceller med en netto størrelse på mindst 250 m², når det sker efter en samlet bebyggelsesplan for hele delområdet.

Bebyggelsens omfang:

Delområde A2:

- Bebyggelsesprocenten må for den enkelte ejendom 1 og 1½ etage ikke overstige 25%.

- Bebyggelsesprocenten for bygninger på 2 eller 2½ etager må højst være 30%.

- Ingen bygning må have en højde højere end 8,5 m, med undtagelse af enkelte mindre bygningsdele i forhold til eksisterende terræn eller et af kommunen indlagt niveauplan.

- I 2 og 2½ etagers bygninger må overetagens boligareal ikke overstige underetagens boligareal.

- Der må ikke placeres bebyggelse nærmere vejskel end 5 meter.

- Tage skal enten udføres med fladt tag eller med en hældning på over 25 grader.

Generelt i A-område:

- Skure og carporte må ikke opføres nærmere naboskel end 1 meter.

- Carporte og garager må ikke have facadehøjde på mere end 2,5 m og samlet ikke være højere end 3,5 m målt fra naturligt terræn.

Delområde B1-B4:

- Bebyggelsesprocenten for det enkelte delområde må ikke overstige 35.

- Bygninger må opføres med 1, 1½ eller 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 7,5 m målt i forhold til eksisterende terræn eller et af kommunen indlagt niveauplan.

- Tage skal enten udføres så det fremstår med fladt tag eller have en hældning på over 25 grader.

- Carporte og garager må ikke have facadehøjde på mere end 2,5 m og samlet ikke være højere end 3,5 m målt fra naturligt terræn.

- I forbindelse med byggeansøgning skal der fremlægges en samlet plan for hele delområdet. Planen skal redegøre for placering af boligbebyggelse, friarealer og placering af eventuelt fælleshus, samt carporte, garager, udhuse, miljøstation, evt. tilbygninger og udestuer m.m.

Skøder for handlerne:

Skøde på handel med Y13-vej og Y16-vej vedlægges som bilag. Handel med Lindvedvej er berigtiget ved handel med anparter, og der foreligger således ikke skøde.

....".

Parternes anbringender:

Sagsøgeren har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet, hvoraf fremgår:

Sagsøger gør overordnet gældende, at den af vurderingsmyndighederne ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2007 på 55.307.700 kr., jf. bilag 1, s. 2, overstiger grundens handels værdi.

Der har i sagen været gennemført syn og skøn vedrørende grundværdien pr. 1. oktober 2007.

Skønsmanden har afgivet sin erklæring til retten den 27. august 2015 (bilag 11). Skønsmanden har endvidere afgivet en supplerende skønserklæring til retten den 13. januar 2016 (bilag 12). Bilagene til den supplerende skønserklæring er fremlagt som bilag 12,1 – 12,2.

Det følger af vurderingslovens dagældende §§ 6, 13, stk. 1 og 16, at grundens værdi skal svare til handelsværdien. Grundværdien er i § 13, stk. 1, defineret som værdien af grunden i ubebygget stand (inkl. grundforbedringer) og det følger samme sted, at den skal ansættes under hensyntagen til grundens beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål 2 (bilag 11) vurderet, at handelsprisen pr. 1. oktober 2007 for grunden i ubebygget stand, og under hensyn til dens beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse ved overdragelse som råjord udgør 41.500.000 kr.

Skønsmanden henviser i besvarelsen til det under afsnittet ”Opklarende spørgsmål” (bilag 11, s. 5) anførte. Det fremgår heraf bl.a., at svaret på spørgsmål 2 skal specificeres i en handelspris for råjord og en pris for byggemodning. Det fremgår videre, at parterne ikke har kunnet nå til enighed om, hvad der skal forstås ved ”inkl. forbedringer”, herunder hvilken værdi byggemodningen skal indgå med.

Begrebet ”råjord” er ikke nærmere defineret i vurderingslovens bestemmelser, men det følger af bl.a. SKM2015.774.BR (stadfæstet i SKM2016.334.Ø), at begrebet dækker over værdien af grunden i ubebygget stand ekskl. grundforbedringer.

Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål 7 (bilag 12) bekræftet, at den ved besvarelsen af spørgsmål 2 skønnede værdi på 41.500.000 kr. er eksklusiv byggemodningsudgifter, der af skønsmanden defineres som udgifter til etablering af kloak, vand, varme og el, samt vej frem til grundens skel.

Skønsmanden har i besvarelsen af spørgsmål 2 herefter vurderet handelsprisen pr. 1. oktober 2007 for grunden i ubebygget stand inkl. grundforbedringer udgør 47.842.000 kr.

Idet parterne ikke kunne nå til enighed om med hvilken værdi den på grunden foretagne byggemodning (grundforbedringer) skulle indgå med i besvarelsen af spørgsmål 2 (bilag 11, s. 5), bad sagsøger skønsmanden om at lægge til grund, at der var udført forbedringer på grunden for en værdi af 6.342.000 kr. svarende til det af Vurderingsankenævnet godkendte fradrag for grundforbedringer, jf. bilag 1, s. 1.

Skønsmanden er altså kommet frem til 47.842.000 kr. ved at tillægge det godkendte fradrag for grundforbedringer på 6.342.000 kr. de 41.500.000 kr., som skønsmanden vurderer grundens værdi ekskl. grundforbedringer udgør.

Dette giver mening, idet det kun er de grundforbedringer, der har bevirket en stigning af grundens værdi i ubebygget stand, der skal medtages i grundværdiansættelsen. Der henvises bl.a. til SKM2016.612.ØLR og byrettens dom offentliggjort som SKM2015.560.BR.

I det af Vurderingsankenævnet godkendte fradrag på 6.342.000 kr. er indeholdt et fradrag på 800.000 kr. til etablering af kloakforsyningsledninger på grunden. Efter at sagsøger har taget bekræftende til genmæle overfor Skatteministeriets påstand om nedsættelse af dette fradrag til 40.000 kr. skal ejendommens fradrag for grundforbedringer reduceres med 760.000 kr. Fradraget udgør herefter 5.582.000 kr.

Handelsprisen for grundens værdi i ubebygget stand inkl. grundforbedringer må herefter være (41.500.000 kr. + 5.580.000 kr.) 47.082.000 kr. – altså en afvigelse på hele 8.225.700 kr.

De referencehandler, som skønsmanden har henvist til i besvarelsen af spørgsmål 3, er handlet til henholdsvis 130,68 kr. pr. m² (Y16-vej) til overtagelse pr. 31. december 2008 og 43,32 kr. pr. m² (Y9-adresse m.fl.) til overtagelse pr. 1. februar 2005.

Den af skønsmanden vurderede råjordsværdi på 41.500.000 kr. svarer til en råjordspris pr. m² på 365 kr. hvilket altså væsentligt overstiger handelsprisen for referencehandlerne. Udover de konkret nævnte referencehandler i besvarelsen af spørgsmål 3, fremgår det samme sted, at skønsmanden har inddraget oplysninger fra Y5-kommunes afdeling for salg af byggegrunde om salg af storparceller i Y12-område (området hvor sagsøgers ejendom er beliggende) i perioden fra 2005 til 2008.

Det er således ikke korrekt, når Skatteministeriet i processkrift C anfører, at skønsmandens vurdering er baseret på et mangelfuldt grundlag fordi den ikke er baseret på sammenlignelige handler.

Den nærmeste til at vurdere om en handel med en given ejendom er sammenlignelig og kan inddrages som led i skønsmandens vurdering må nødvendigvis være den sagkyndige selv og ikke retten eller parternes advokater.

Selv hvis retten lægger til grund, at skønserklæringerne ikke er baseret på sammenlignelige handler medfører det forhold ikke i sig selv, at skønserklæring ikke skal tillægges betydning, jf. bl.a. SKM2017.105.ØLR.

Sagen handlede om fastsættelse af den såkaldte råjordspris for en ejendom i Y17-by. I forbindelse med sagens forberedelse for Østre Landsret blev der gennemført syn og skøn. Skønsmanden oplyste, at det ikke havde været muligt at finde sammenlignelige handler i Y17-by. Af landsrettens præmisser fremgår bl.a. følgende:

Skønsmanden, der er sagkyndig og stedkendt, er i forhold til Landsskatteretten nået frem til markant lavere værdiansættelser af råjorden. Uanset at hans ansættelser ifølge skønserklæringen er behæftet med en vis usikkerhed, findes der dog grundlag for at antage, at der i det foreliggende tilfælde skal ske nedsættelser af råjordens værdi og modsvarende forhøjelser af fradragsværdien.

Skønsmanden i den foreliggende sag er ligeledes sagkyndig og stedkendt. Parterne har i forbindelse med udmeldelsen af skønsmanden specifikt bedt G1-forening om at bringe en skønsmand i forslag med lokalkendskab.

Skønsmandens lokalkendskab er ligeledes et forhold, der har indgået i hans skøn over handelsværdien, jf. besvarelsen af spørgsmål 3.

Skatteministeriet anfører i processkrift C (s. 4, 7. afsnit), at den af skønsmanden vurderede handelspris inkl. grundforbedringer på 47.082.000 kr. kan være højere, idet ”Der kan være byggemodning, som har bevirket en stigning af grundens værdi i ubebygget stand, men som sagsøger ikke har fået fradrag for, fordi udgiften blev afholdt af et forsyningsselskab”.

Hertil bemærkes det, at sagsøger, jf. bilag 1, har fået fradrag for stort set alt, hvad der kan opnås fradrag for, herunder fradrag for betaling af tilslutningsafgifter til alle 4 forsyningstyper (kloak, vand, el og varme).

Det er således svært at se, at der skulle være grundforbedringer internt på grunden, der har bevirket en stigning af grundens værdi i ubebygget stand, hvor udgiften er afholdt af en anden end sagsøger, som sagsøger ikke har fået fradrag for.

Skatteministeriet gør i processkrift C videre gældende, at en afvigelse på 14,8 % ikke er tilstrækkelig til at tilsidesætte vurderingsmyndighedernes skøn. Skatteministeriet henviser til UfR1999.1178.HR, hvor Højesteret – efter ministeriets opfattelse – ikke fandt at Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris var tilstrækkelig.

Dommen er udtryk for en konkret vurdering, og når den nærlæses fremgår det, at det nærmere er kvaliteten (eller manglen herpå) af skønserklæringen, der er udslagsgivende end det er afvigelsen på 23 %.

Der kan henvises til SKM2015.491.VLR (og byrettens dom SKM2014.78.BR), hvor Vestre Landsret tilsidesatte Landsskatterettens skøn over grundværdien.

Konkret havde Landsskatteretten fundet, at en beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet førte til grundværdier, der var lavere end de af vurderingsmyndigheden ansatte. Landsskatteretten stadfæstede dog grundværdierne, idet retten ikke fandt, at de påklagede grundværdier kunne antages at overstige handelsværdien.

Byretten stadfæstede Landsskatterettens afgørelse bl.a. med henvisning til, at en afvigelse på mellem 9 og 12 % ikke var tilstrækkeligt til at tilsidesætte de af Landsskatteretten stadfæstede grundværdier.

Vestre Landsret var ikke enig heri og hjemviste grundværdierne til fornyet behandling.

Der henvises endvidere til SKM2017.134.BR, hvor en under byretssagen indhentet skønserklæring i 7 af de omhandlede vurderinger viste afvigelser på mellem ca. 2 % og 19 % og i et enkelt år en afvigelse på 41 %.

Byretten tilsidesatte de af Landsskatteretten skønnede grundværdiansættelser med henvisning til den indhentede skønserklæring.

I begge sager gjorde Skatteministeriet bl.a. med henvisning til UfR1999.1178.HR gældende, at de konstaterede afvigelser ikke var tilstrækkeligt høje til at begrunde en tilsidesættelse.

Det bemærkes videre, at skønserklæringen i SKM2017.134.BR ikke var baseret på sammenlignelige handler.

Sammenfattende gør sagsøger med henvisning til skønserklæringerne således gældende at have ført bevis for, at den ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2007 overstiger grundens handelsværdi, hvorfor grundværdiansættelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 skal hjemvises i overensstemmelse med sagsøgers påstand.

Sagsøgte har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet, hvoraf fremgår:

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at H1 ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen.

Det følger af retspraksis, at den foretagne grundværdiansættelse alene kan tilsidesættes, såfremt det godtgøres, at den skønsmæssige ansættelse er foretaget på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller, hvis værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR2016.191.HR (SKM2015.615.HR).

Det er ikke tvist i nærværende sag om, at skønsgrundlaget er korrekt.

H1 har ikke løftet sin bevisbyrde for, at grundværdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Ved grundværdien forstås i henhold til den dagældende vurderingslovs § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk forstand god anvendelse.

Vurderingen skal i henhold til den dagældende vurderingslovs § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Ansættelsen heraf beror på et skøn.

Det påhviler således H1 at godtgøre, at den ansatte grundværdi overstiger den kontante handelsværdi, jf. eksempelvis UfR2009.749.HR (SKM2009.23.HR) og TfS2004.12.VLR (SKM2003.554.VLR).

H1 har ikke, ej heller ved det foretagne syn og skøn, løftet sin bevisbyrde for, at den foretagne ansættelse ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, og at værdiansættelsen dermed er åbenbart urimelig.

Skønsmanden har vurderet grundens handelsværdi pr. 1. oktober 2007 til kr. 41.500.000,-, jf. besvarelsen af spørgsmål 2 i skønsrapport af 27. august 2015 (bilag 11, side 7):

Med henvisning til det under afsnittet ”Opklarende spørgsmål” anførte vurderes grunden i ubebygget stand, og under hensyn til dens beskaffenhed, beliggenhed, og til en i økonomisk henseende god anvendelse, ved overdragelse som råjord pr. 1. oktober 2007 til Kontant kr. 41.500.000,00.”

Det fremgår af Højesterets dom i UfR2000.1071.HR, at en forudsætning for, at en skønsmands vurdering kan være afgørende, er, at vurderingen har støtte i relevante gennemførte handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud:

Ifølge syns- og skønserklæringen vurderes den omhandlede grund til 200 kr./m2, og denne vurdering støttes bl.a. på det almindelige prisfald på erhvervsejendomsmarkedet i begyndelsen af 1990'erne og på, at de ejendomme på Y18-område, der blev udbudt 1991/1992 i prisniveauet 400-500 kr./m2, ikke kunne sælges. Vurderingen har som anført ikke støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår på Y18-område eller i konkrete oplysninger om salgsudbud, og den kan derfor ikke være afgørende.” (min understregning)

Skønsmanden har oplyst, at hans besvarelse bl.a. er baseret på tre referencehandler, jf. besvarelsen af spørgsmål 3 i skønsrapport af 27. august 2015 (bilag 11, side 7-8) og besvarelsen af spørgsmål 8 i supplerende skønserklæring af 13. januar 2016 (bilag 12, side 4).

Om en given handel kan betragtes som en sammenlignelig handel beror på en retlig vurdering og ikke en faktisk konstatering eller et fagligt skøn. Det tilkommer derfor retten at vurdere, om en handel kan danne grundlag for en sammenligning.

Skatteministeriet gør gældende, at skønsmandens vurdering ikke er baseret på handler eller udbud af sammenlignelige ejendomme og derfor ikke kan være afgørende.

Ingen af tre fremhævede handler er frie salg af ikke byggemodnede grunde på almindelige vilkår.

Y9-adresse, er en landbrugsejendom. Grunden er byggemodnet og overdragelsen omfatter den på grunden værende bebyggelse. Y10-adresse, er efter det oplyste en udviklingsejendom. Y11-adresse, er en tidligere plantage, jf. den supplerende skønserklæring af 13. januar 2016.

Hertil bemærkes, at under afsnittet ”opklarende spørgsmål” i skønsrapporten af august 2017 (bilag 11, side 6), har skønsmanden tilmed selv anført om den usikkerhed, der er forbundet med brugen af sammenlignelige handler:

Skønsmanden gjorde opmærksom på, at sammenlignelige handler typisk omfatter handel med råjord. Det forekommer sjældent, og næppe i relevant sammenligningsmæssig sammenhæng i den aktuelle sag, at en storparcel sælges i byggemodnet stand.”

Handlen af Y9-adresse blev gennemført i marts 2005 og handlen af Y11-adresse blev gennemført i december 2008. Der foreligger ikke oplysninger om, hvornår handlen af Y10-adresse er gennemført. I hvert fald to af de tre ejendomshandler er således ikke gennemført omkring vurderingstidspunktet.

Desuden er handlen af ejendommen beliggende Y9-adresse ikke udtryk for en handel på almindelige vilkår. Sælger er et dødsbo, og det er i skødet anført, at ejendommen sælges uden ansvar for sælger, og at handelsprisen er fastsat under hensyntagen hertil, jf. bilag 12,2, side 2, nederst.

Der kan altså ikke siges at være tale om en fri handel mellem uafhængige parter, hvorfor handlen ikke støtter skønsmandens vurdering, jf. UfR2000.1071.HR.

Handlen af ejendommen beliggende Y10-adresse, er ligeledes ikke udtryk for en handel på almindelige vilkår, da den er berigtiget ved handel med anparter, jf. besvarelsen af spørgsmål 8 i den supplerende skønserklæring af 13. januar 2016 (bilag 12, side 6).

Skønsmandens vurdering ses således at være afgivet på et så spinkelt grundlag, at denne ikke godtgør, at Vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt. Henset hertil, kan skønsrapporten ikke være afgørende, jf. UfR2000.1071.HR, SKM2015.747.ØLR, SKM2011.80.ØLR og SKM2010.371.VLR.

Selv hvis skønsrapportens vurdering af grundens handelspris lægges til grund, er der ikke tale om en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes. En tilsidesættelse af værdiansættelsen kan alene komme på tale, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR1999.1178.HR, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.

H1 har ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien, og at der foreligger en så betydelig afvigelse mellem ansættelserne og handelsværdien, at skønnet kan tilsidesættes.

Skønsmanden vurderer grundens handelsværdi pr. 1. oktober 2007 til kr. 41.500.000,- i ubebygget stand ved overdragelse som råjord ekskl. byggemodningsudgifter.

Man kan således under alle omstændigheder ikke direkte sammenholde skønsmandens vurdering med grundværdiansættelsen, idet skønsmandens værdi ikke omfatter forbedringer på selve grunden. Værdien af sådanne forbedringer skal medtages, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 1.

Efter at H1 har anerkendt en nedsættelse af ejendommens fradrag for grundforbedringer fra kr. 800.000,- til kr. 40.000,-, udgør det samlede tildelte fradrag kr. 5.582.000,-

Dette beløb skal under alle omstændigheder tillægges skønsmandens vurdering. Tillægges beløbet udgør den af skønsmanden vurderede handelsværdi inkl. grundforbedringer kr. 47.082.000 (41.500.000 + 5.582.000).

Den af skønsmanden ansatte værdi med tillæg af grundforbedringer kan dog være højere end kr. 47.082.000. Der kan eksempelvis være tale om byggemodning, som har bevirket en stigning af grundens værdi i ubebygget stand, men som H1 ikke har fået fradrag for, fordi udgiften blev afholdt af et forsyningsselskab. Handelsværdien inkl. forbedringer kan således meget vel være højere.

Selv hvis handelsværdien inkl. grundforbedringer var kr. 47.082.000, er der alene tale en afvigelse fra vurderingen på kr. 55.307.700,- på kr. 8.225.700 – svarende til ca. 14,8 %.

Dette er ikke tilstrækkeligt til at tilsidesætte Landsskatterettens ansættelse, jf. blandt andet UfR1999.1178.HR – særligt ikke i lyset af det spinkle grundlag, skønserklæringen baserer sig på.

Rettens begrundelse og afgørelse:

Sagen drejer sig om, hvorvidt den ansatte grundværdi på 55.307.700 kr. for den i sagen omhandlede ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 overstiger ejendommens handelspris.

Grundværdien af ejendommen er udgangspunktet for beregningen af grundskylden, som H1 skal betale. Vurderingsmyndigheden vurderer og ansætter grundværdien af ejendommen. Denne vurdering er reguleret i Vurderingsloven.

Vurderingsloven er ændret med virkning fra 1. januar 2018. Da sagen drejer sig om vurderingen pr. oktober 2007, skal sagen afgøres efter den før 1. januar 2018 gældende vurderingslov, lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. marts 2002.

Det fremgår af den dagældende vurderingslovs § 5, stk. 1:

"Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer".

Det fremgår af § 6, stk. 1:

"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2.pkt. fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område."

Det fremgår af § 13, stk. 1:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse".

Syns- og skønsmand, ejendomsmægler og valuar JF, har vurderet den i sagen omhandlede ejendom til 41.500.000 kr., hvortil skal lægges grundforbedringer på 5.582.000 kr., i alt 47.082.000 kr.

Skønsmanden har foretaget vurderingen på grundlag af sin viden om byggeentrepriser i Y5-kommune i 2007 samt på sin viden om lokale forhold i området Y6-bydel og den indflydelse, beliggenheden har og ville have haft for værdien af grunden i 2007. Værdiansættelsen beror på en beregning af byggeentreprisen med udgangspunkt i den gældende lokalplan for området og vurdering af værdien af muligt byggeri på grunden i 2007, idet der er lagt vægt på markedsforhold, beliggenhed og områdets karakteristika.

Skønsmanden har henvist til 3 handler, som han eller hans virksomhed gennemførte i perioden omkring 2007, Y9-adresse, Y10-adresse og Y11-adresse.

Skønsmanden har endvidere indhentet oplysninger hos Y5-kommune afdeling for salg af byggegrunde vedrørende kommunens salg af storparceller i Seden Syd i perioden 2005-2008.

Retten finder på den baggrund, at skønsmandens vurdering af grundværdien kan lægges til grund for sagens afgørelse. Det bemærkes, at retten finder, at de af skønsmanden anførte handler kan tjene til sammenligning af prisen, idet det må antages, at disse grundes beliggenhed er bedre end den i sagen omhandlede ejendom, der er beliggende i Y6-bydel, der i offentligheden er kendt som en ghetto med de deraf følgende problemer.

Retten finder ikke, at der er grundlag for at antage, at der er byggemodningsudgifter eller andet ud over de af Vurderingsankenævnets godkendte grundforbedringsudgifter, der har bevirket en stigning af grundens værdi i ubebygget stand.

Der er en forskel på Vurderingsankenævnets og skønsmandens vurderinger på 8.225.700 kr., svarende til ca. 14,87%.

Retten finder, at Vurderingsankenævnets vurdering herved væsentligt overstiger ejendommens handelsværdi, og vurderingen har derfor ført til et åbenbart urimeligt resultat. Retten har lagt vægt på den procentvise difference samt på, at der er tale om et betydeligt beløb.

H1s påstand om hjemvisning tages derfor til følge.

Sagsomkostninger:

Det bemærkes, at det er oplyst, at H1 er momsregistreret.

Skatteministeriet skal betale 179.685 kr. i sagsomkostninger til H1.

Sagsomkostningerne er fastsat under hensyn til sagens karakter, omfang, forløb og udfald og dækker retsafgift med 4.000 kr., honorar på 50.685 kr. eksklusiv moms til skønsmand JF og omkostninger til H1s advokatbistand med 125.000 kr. eksklusiv moms. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke under sagen er fremkommet oplysninger om sagens værdi, der må antages at svare til grundskylden af det omtvistede beløb.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Grundværdiansættelsen i vurderingen pr. 1. oktober 2007 for ejendommen beliggende Y1-adresse og Y2-adresse (ejendomsnummer...07) hjemvises til Vurderingsstyrelsen.

Inden 14 dage skal Skatteministeriet betale 179.685 kr. i sagsomkostninger til H1.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter