Dato for udgivelse
23 May 2019 14:33
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
25 Mar 2019 14:10
SKM-nummer
SKM2019.279.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Skattestyrelsen
Sagsnummer
16-1498390
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsværdiskat
Emneord
Ejendomsværdiskat, kontor, bolig, fritidsbolig, renovering, rådighed
Resumé

Landsskatteretten fandt, at betaling af ejendomsværdiskat er knyttet til, at ejendommen kan tjene til beboelse for ejeren. En ejendom i England, der havde status som erhvervsejendom, kunne først lovligt anvendes som fritidsbolig af ejeren, når renoveringen var afsluttet, og ejendommen havde skifte status. Indtil det tidspunkt fandt Landsskatteretten ikke, at der var grundlag for at beskatte ejeren af ejendomsværdiskat og ændrede SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.

Reference(r)

Ejendomsværdiskattelovens § 1, § 2, § 4, nr. 1 og 11, § 11, stk. 1
Kildeskattelovens § 1

Henvisning

-


Indkomstårene 2012-2013
SKAT har anset klageren for at være forpligtet til at betale ejendomsværdiskat af ejendommen adresse Y1, London fra overtagelsesdagen den 30. maj 2012. 

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse. Se begrundelse nedenfor.

Faktiske oplysninger
Klageren erhvervede den 26. april 2012 ejendommen beliggende adresse Y1, London, med overtagelse den 30. maj 2012. Ejendommen blev erhvervet som fritidsbolig.

Ved erhvervelsen af ejendommen var denne indrettet som en kontorejendom, og ejendommen var i henhold til den britiske planlovgivning vurderet som en erhvervsejendom. Ejendommen var ifølge udbudsmaterialet på 329 m2. Ejendommen indeholdt på tidspunktet for klagerens erhvervelse 3 badeværelser samt et mindre køkken.

Følgende fremgår af indsendt udbudsmateriale for adresse Y1:

 ”We are delighted to offer to the market this stunning […] house on one of [områdes] finest streets. The property is currently being used as offices but will be sold with full residential planning consent. Subject to a full back to back to brick restoration approximately ten years ago, the building is in excellent overall condition and will offer the prospective buyer a relatively straightforward conversion”

Det fremgår af vedlagte billeder af ejendommen fra udbudsmaterialet, at ejendommen var i pæn stand.

I forbindelse med udbuddet af ejendommen forud for klagerens erhvervelse, ansøgte ejendomsmæglerselskabet om tilladelse til at få registreret ejendommen som en beboelsesejendom. Under punkt 3 i ansøgningen var der anført følgende beskrivelse af de tiltænkte arbejder: 

”Change of use from business to residential & reinstatement of existing building to single family home”

Af dokumentet ”Design Statement”, der var vedlagt ansøgningen, fremgår følgende:

”The proposal is for a change of use to residential and to reinstate the existing accommodation into a single-family home.

This will not involve any changes to the existing elevations other than the removal of the brick apron to the rear basement window to allow access to the rear area. The internal alterations are also minimal, thereby maintaining the integrity and layout of the original building.”

Den 21. november 2011 udstedte de britiske myndigheder byggetilladelse til ejendommens overgang fra kontor til beboelse. Tilladelsen blev blandt andet givet under forudsætning af, at de påtænkte arbejder blev igangsat inden for 3 år fra udstedelsen af tilladelsen.

Klageren igangsatte en renovering af ejendommen i august 2013.

Det fremgår af ”Specification and scope of works for building works”, udarbejdet af [arkitekt]virksomheden G1, der stod for udførelsen af arbejderne, at arbejderne bestod i reparationer og ændringer i huset samt at:

”The principal works will be a new kitchen, new bathrooms and general refurbishment work.”

Klagerens repræsentant har oplyst, at renoveringen – ud over nyt køkken og nye badeværelser – bestod i at udskifte gulvet i huset, tagarbejde, nye vinduer og paneler samt nye elinstallationer. Klagerens repræsentant har fremlagt billeder fra ejendommen under renoveringen, hvoraf det blandt andet fremgår, at væggene var skrællet for tapet, og at gulvet var brækket op.

Ifølge indsendt opgørelse over de afholdte udgifter til renoveringen fremgår det, at udgifterne samlet udgjorde xx GBP eller xx kr.

Skatteankestyrelsen har bedt om dokumentation for, hvilken del af de udførte renoveringsarbejder på adresse Y1, der udgjorde minimumsarbejderne i forhold til omregistrering af ejendommen til beboelse. Klagerens repræsentant har efterfølgende indsendt dokumenter med en redegørelse for kravene efter ”Building Regulations 2010”, der henviser til en række ”Approved Documents”. Det kan ikke udledes heraf, hvilke af disse krav, som adresse Y1 ikke mødte før renoveringen.

Klagerens repræsentant har fremlagt følgende skrivelse fra [Approved Inspectors] G2 af 27. juni 2014:

Change of use of grade II listed building from offices to single dwelling house. Refurbishment of all 5 storeys and re-roofing adresse Y1, London, […]

We refer to the above project and confirm that the works relating to the Initial Notice comply with the Building Regulations.

We enclose a copy of our Final Certificate and advise that we have also forwarded the same to the Local Authority Building Control In accordance with the Regulations.”

Af vedlagte ”Final Certificate” af 27. juni 2014 fremgår følgende:

Section 51 of the Building Act 1984

The Building (Approved Inspectors etc.) Regulations 2010

1 This certificate relates to the following work:

Change of use of grade II listed building from offices to single dwelling house. Refurbishment of all 5 storeys and re-roofing adresse Y1, London, […]
[…]

2 We are the approved inspector and the work described above was the whole of the work described in an initial notice given by us and dated 6 August 2013.

3 Subject to what is said in paragraph 4 below, the work described above has been completed and we have performed the functions assigned to us by regulation 8 of the 2010 regulations.

4 Final certificates have now been issued in respect of all the work described in the initial notice referred to in paragraph 2 above.

5 Copies of the notice of approval and of a declaration of insurance relevant to the work described in this notice are on the register kept by the body designated under regulation 3 of the 2010 Regulations.

6 The work is not minor work.

7 We have had no professional or financial interest in the work described above since giving the initial notice described in paragraph 2 above.

8 This certificate is evidence (but not conclusive evidence) that the requirements specified in the certificate have been complied with.”

Klagerens repræsentant har oplyst, at anvendelse af ejendommen til beboelse inden færdiggørelsen af renoveringen ikke var tilladt efter de engelske regler. Klagerens repræsentant har fremlagt følgende udtalelse af 12. september 2018 fra advokatfirmaet R1 vedrørende ejendommens status og anvendelse samt reguleringen og beskatningen heraf efter engelsk ret:

adresse Y1, London […]

I understand you have some questions concerning the conversion of adresse Y1 from commercial use to residential use.

The occupation of a property is governed under English law by two things:

(i) rating records (which are a local tax) which confirm the use of the property; and

(ii) a residential property is not capable of habitation until a final building regulation certificate is issued when substantial works are being carried out to convert a property or to build it as a new development. This property was converted from office to residential use between 2012 and June 2014

I can confirm that under English law:
1. The property had a commercial use in 2012 and would have been subject to business rates and was included in the English rating list prepared in 2010 as a commercial property. I have attached a record from the Central Government Rating Office which confirms that it was rated as offices. That assessment of offices was effective until 27 June 2014;

2. The reason for the change from office use to another use was that the work to convert the property from commercial offices to residential use completed in June 2014;

3. I have also attached a second extract from the central rating records which show that adresse Y1 was deleted from the rating records as a commercial property on 21 October 2014 but with the change effective at 27 June 2014;

4. A should have records showing that she paid "council tax" which is the equivalent of business rates is a local tax but payable by residential home owners in England from June 2014 onwards.

5. I have also attached the building regulation final certificate which was issued on 27 June 2014 and please note:

(a) without such a certificate a building is not capable of lawful use as a residential property and had A gone into occupation before that date then she would have been in breach of the applicable building regulations;

(b) building regulation certificates can be issued only by approved inspectors. The inspector is either employed the local government authority (in this case […]) or is an inspector approved by central government. In this case the inspector, G2, was an approved inspector, but like the local government inspectors they act completely independently of the property owner who is carrying out the building work. The local authority remain responsible for enforcing building regulations and have a range of remedies under English law to enforce compliance with the regulations;

(c) building works require an initial approval and registration with the inspector, who will then periodically inspect the works as they progress. There is one last inspection at which the inspector either approves the works, because the works comply with statutory requirements, and issues the final certificate (or, asks for further works to be done until the final certificate can be issued). The initial notice of the work and final certificate both have to be registered with the local government authority who maintain a public record of works;

(d) the final certificate can be issued only by the independent inspector when the inspector is satisfied with the works and, for example, A's architect or builder are not allowed under English law to issue a building regulation certificate;

(e) the issue of the final certificate allows the house to be lawfully re-occupied and, for example, in the case of newly built houses and flats allows them to be sold to buyers. In England a bank will not release mortgage money as security over a newly built or refurbished house unless the final building regulation certificate has been issued; and

(f) I've attached a brief guide to this process issued by the Local Government Association which is a representative body for English local authorities.

6. In addition A would have appointed a building contractor to carry out work and from the date the building contractor started work under a standard English building contract that contractor would have been entitled to possession of the property. That means it could exclude A from occupation and she had no right to go back into the building under that contract until the building contractor agreed with A's architect that the works to the property were practically completed. This will be evidenced by a certificate called a "certificate of practical completion" and A's architect should have that document. Only from the later of the date of issue of the certificate of practical completion for the building conversion works and the date of issue of the building regulation certificate could A lawfully take occupation of the property.

7. Under English law A would not have been liable for local taxes from the date the building works started, because the property would have been incapable of beneficial occupation, until the date of the issue of the building regulation certificate. During that period local taxes would have been suspended but on completion of the works she then became liable to pay council tax as an individual residential occupier.

8. The attached rating documents and the building regulation certificate all confirm the above events.”

Klagerens repræsentant har på mødet med Skatteankestyrelsen oplyst, at klageren nok har benyttet ejendommen et par gange efter renoveringen i forbindelse med ture til London, inden hun overdrog ejendommen til sin søn i december 2014. Det er tillige oplyst, at ejendommen frem til påbegyndelsen af renoveringen stod tom.

SKATs afgørelse
SKAT har anset klageren for at være forpligtet til at betale ejendomsværdiskat for ejendommen adresse Y1, London, i indkomståret 2012, fra overtagelsen den 30. maj 2012, samt i indkomståret 2013.

SKAT har anført følgende begrundelse:

”Ejendommen adresse Y1, London, er erhvervet som fritidsbolig og det er derfor den faktiske anvendelse og hensigt med erhvervelsen der skal lægges vægt på i forbindelse med fastlæggelse af tidspunktet for betaling af ejendomsværdiskat.

Ejendommen er overtaget den 30. maj 2012 og da der ved erhvervelse af fritidsbolig og lignende skal beregnes ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen jfr. EVSL § 11, stk. 1, 7. pkt., skal der betales ejendomsværdiskat fra dette tidspunkt.
At ejendommen har været registreret som erhvervsejendom er uden betydning jfr. Landsskatterettens bindende svar af 10. juni 2008 offentliggjort som SKM2008.675.LSR/TfS2008.1094, idet det er den faktiske hensigt og anvendelse ved erhvervelsen som er afgørende.

Uanset ejendommen har været underlagt omfattende renovering er dette ikke sket i tilknytning til udbedring af en indtruffen skade på hele boligen som ikke skyldes klagerens forhold hvorfor ejendommen ikke kan sidestilles med ubeboelighed i Ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt's forstand.

Da der ikke findes en offentlig ejendomsvurdering som kan sidestilles med en dansk vurdering fast­ sættes grundlaget i overensstemmelse med SKATs meddelelse omkring fastsættelse af grundlaget for ejendomsværdi skat for ejendomme beliggende i udlandet for 2012 offentliggjort som SKM2013.295.SKAT/TfS2013.330 og for 2013 som SKM2014.353.SKAT/TfS2014.373.

Beregningsgrundlaget jfr. EVSL § 4b ansættes til kr. xx jfr. beregning vedlagt som bilag 1.

Ejendomsværdiskatten heraf er jfr. EVSL § 5, stk. 1, 10 promille af ejendomsværdien op til kr. 3.040.000 og 30 promille af resten.

Den årlige ejendomsværdiskat kan herefter opgøres til kr. xx.
[…]

For 2012 skal der betales ejendomsværdiskat fra 30. maj 2012 og for 2013 for hele året jfr. EVSL § 1.

Da ejendommen har undergået renovering i 2012-2014 skal der ved selvangivelsen for 2014 skal tages hensyn til den værdiforbedring ejendommen har undergået jfr. EVSL § 4b, stk. 5. ”

SKAT har i høringssvar af 20. oktober 2016 fremsat følgende supplerende udtalelse:

”SKAT er af den opfattelse, at ændringen af benyttelsen er bevilget under byggetilladelse 2011/4542/P den 21. november 2011 under forudsætning af ændringerne bliver foretaget, idet det af mail af 2. marts 2016 (se bilag 2L) punkt 4 fremgår: "The property has permission to be residential from 21 November 2011. However this is based on the plans provided being implemented as approved."

Af byggesagens dokument (se bilag 7 (mærket 2) "design statement" fremgår: "The proposal is for a change of use to residential and to reinstate the existing accommodation into a single-family home.

This will not involve any changes to the existing elevations other than the removal of the brick apron to the rear basement window to allow access to the rear area. The internal alterations are also minimal, thereby maintaining the integrity and layout of the original building."

SKAT har i forbindelse med sagen efterspurgt materiale som kunne dokumentere ejendommens stand ved overtagelse, hvilket ikke er blevet fremsendt. SKAT har imidlertid via internettet fundet udbudsmaterialet hos ejendomsmægleren. Der henvises til bilag 5. Af materialet fremgår, at ejendommen blev restaureret for 10 år siden og fremtræder "in excellent overall condition and will offer the prospective buyer a relatively straight forward conversion".

Ejendommen indeholder ud fra de foreliggende oplysninger eget bad og køkken ved overtagelsen (se tegninger i bilag 7) og opfylder derfor kravet til en beboelse. Ifølge BBR omfatter eget køkken bl.a. også kogenicher og skabskøkkener med afløb og kogeinstallation. Ejendommen har også tidligere været anvendt som bolig. Der er ikke i forbindelse med sagen fremkommet dokumentation for at ejendommen kræver ombygning for at kunne benyttes til beboelse.

SKAT er således af den opfattelse, at den gennemførte renovering ikke er nødvendig for at ejendommen opfylder kravet til en beboelse, i dette tilfælde en fritidsbolig, hvorfor SKAT er af den opfattelse der skal betales ejendomsskat fra overtagelsen jfr. EVSL § 11, stk. 1, 7. pkt.

At der bliver fremsendt business rates er ikke tillagt betydning, da det af mail fra [the local government authority] (bilag 2L) fremgår, at det er ejer selv som skal ændre dette ved en ændring af benyttelsen. Der betales ikke business rates i 2012 og 2013 eftersom ejendommen står tom (se bilag 4A, svar fra HM Revenue & Customs).”

Skattestyrelsen har i udtalelse af 22. oktober 2018 fremsat følgende bemærkninger:

”Skattestyrelsen er fortsat af den opfattelse, at ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, nr. 1 jfr. nr. 11, da der er tale om en ejendom, som kun indeholder én selvstændig lejlighed. Ejendommen indeholder ud fra de foreliggende oplysninger eget bad og køkken ved overtagelsen og opfylder derfor kravet til en beboelse. Ifølge BBR omfatter eget køkken bl.a. også kogenicher og skabskøkkener med afløb og kogeinstallation.

Det bemærkes i den forbindelse, at ejendommen tidligere har været anvendt som bolig.

Ejendommen har efter Skattestyrelsens opfattelse fra erhvervelsen den 26. april 2012 overgået fra en erhvervsmæssig anvendelse til en anvendelse som fritidsbolig.

At ejendommen har været anvendt til kontor ændrer ikke på ejendommens status som en ejendom, der indeholder én selvstændig lejlighed.

Skattestyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i, at den omstændighed, at ejendommen efter britiske regler ikke må anvendes til beboelse, ikke i henhold til lovens forarbejder og tidligere praksis vedrørende lejeværdi, medfører at ejendommen anses for ubeboelig i ejendomsværdiskattelovens forstand.

Skattestyrelsen finder fortsat, at den påbegyndte renovering ikke medfører, at ejendommen anses for ubeboelig, herunder at renoveringen er nødvendig for at ejendommen opfylder kravet til en beboelse, i dette tilfælde en fritidsbolig, hvorfor der skal betales ejendomsskat fra overtagelsen jfr. EVSL § 11, stk. 1, 7. pkt.”

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke skal betale ejendomsværdiskat af adresse Y1, London, idet ejendommen ved erhvervelsen var registreret som kontorejendom. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om ubeboelighed, idet det var ulovligt for klageren at tage ophold i ejendommen, før ejendommen blev godkendt til beboelse af de engelske myndigheder, og idet klageren endvidere ikke kunne opholde sig i ejendommen under renoveringen.

Repræsentanten har anført følgende begrundelse:

”Det er vores påstand at ejendommen først omfattes af reglerne i Ejendomsværdiskatteloven på det tidspunkt hvor ejendommen er færdigrenoveret og dermed overgår fra en kontorejendom til en boligejendom hvilket sker den 27. juni 2014 hvor ejendommen er færdigrenoveret og skifter status fra kontorejendom til en boligejendom. Fra denne dato er der beregnet ejendomsværdiskat af den pågældende ejendom.

Sagens faktiske forhold
A har den 26. april 2012 erhvervet ejendommen med overtagelsesdato den 30. maj 2012.

Ejendommen er på tidspunktet for overtagelsen benyttet, indrettet og registreret som en kontorejendom. I udbudsmaterialet for ejendommen fremgår ligeledes at ejendommen benyttes som kontorejendom, men sælges med henblik på "konvertering" til en boligejendom, jf. i øvrigt vedlagt materiale hvoraf det ligeledes fremgår hvorledes ejendommen er indrettet.

På det tidspunkt hvor ejendommen overtages er den anvendt og indrettet som en kontorbolig. Der er alene nogle mindre badeværelser og et mindre tekøkken udover dette er værelser indrettet til brug for kontorlokaler.

A har på intet tidspunkt inden eller under renoveringen benyttet ejendommen til ophold af privat eller forretningsmæssig karakter, hvilket skyldes:

  1. Det har ikke været lovligt da ejendommen ikke har været registreret hos myndighederne som en boligejendom, jf. nedenstående.
  2. Ejendommen har inden renoveringen påbegyndes været indrettet som en kontorejendom og dermed ikke egnet til ophold at privat karakter, jf. vedlagte oversigt over indretningen.
  3. Ejendommen har i perioden august 2013 til juni 2014 gennemgået en gennemgribende renovering i hvilken periode det ikke har været muligt at opholde sig i ejendommen.

Renovering
A påbegynder i august 2013 renovering af den erhvervede ejendom. Fra overtagelsen af ejendommen den 30. maj 2012 og indtil denne dato har ejendommen således stået tom - indrettet som en kontorejendom. Som dokumentation for at ejendommen har stået tom er vedlagt følgende bilag:

  • Faktura fra EDB og mail fra EDB til dokumentation for lavt energiforbrug i perioden
  • Faktura fra British Gas vedrørende gas forbruget i perioden.

Som det ses er energiforbruget væsentlig lavere end det forventede forbrug, jf. vedlagt energiregning EDB hvor det ses at den oprindelige opkrævning for tilsvarende periode har været på f. 1,962,40. I forbindelse med renoveringen har der været anvendt strøm, vand m.m. i forbindelse med arbejdet, hvorfor forbruget stiger i perioden efter august 2013.

Renovering af ejendommen påbegyndes med den hensigt at konvertere ejendommen fra en kontorejendom til en boligejendom.

Renoveringen påbegyndes som nævnt i august 2013 og afsluttes i Juni 2014. Af vedlagte skrivelse fra arkitektfirmaet G1 fremgår hvilket arbejde der er udført i forbindelse med renoveringen. Arbejdet har omfattet en fuld renovering af hele ejendommen og "opdateringer" for at konvertere kontorejendommen til en boligejendom. Arbejdet har blandt andet omfattet:

  • Tagarbejde
  • Nye vinduer og døre i hele ejendommen
  • Nye paneler i hele ejendommen
  • Nyt køkken og nyt badeværelse
  • Nye elinstallationer

Vedlagt er ligeledes billede materiale som viser hvor omfattende renoveringsarbejdet har været. Arbejdet har været i gang i hele ejendommen på samme tid.

Registreringsmæssig status for ejendommen 

På tidspunktet for ejendommens erhvervelse var denne registreret som en kontorejendom. På dette tidspunkt var der givet en betinget tilladelse til at få ejendommen omregistreret til en boligejendom forudsat at renovering og konvertering af ejendommen til en boligejendom blev gennemført. Tilladelsen er således betinget af, at der gennemføres en renovering af ejendommen - først herefter skifter ejendommen endeligt status.

I nær forbindelse med afslutning af renoveringsarbejdet bliver ejendommen derfor registeret som en boligejendom hos de engelske myndigheder.

De nærmere omstændigheder omkring de registreringsmæssige forhold er omtalt i nærværende notat fra engelsk advokat. Af denne fremgår følgende:

  • Ejendommen har indtil 27. Juni 2014 været registreret som en kontorejendom (vedlagt ligeledes dokumentation for dette I form a betaling a business tax rates. Af vedlagte kopi af Business tax rate fra [the local government authority] fremgår ligeledes at ejendommen er vurderet efter reglerne om Empty Charges")
  • Efter engelsk lovgivning er det ikke tilladt at anvende en ejendom registreret som kontorejendom til privat ophold.

Vi skal ligeledes henvise til nedenstående mail fra [the local government authority] office angående ejendommens registreringsmæssige status. Mallen er svar på spørgsmål stillet af SKAT I brev af 23. oktober 2015, jf. vedhæftede.

(…)

Af ovenstående fremgår følgende:

  • Ejendommen kan ikke skifte status før renoveringsplanerne er gennemført.
  • Det er ikke tilladt at anvende ejendommen til private ophold før ejendommen endeligt har skiftet status til boligejendom.

Relevante retsregler 

Ifølge EVSL § 1 skal fuldt skattepligtige betale ejendomsværdiskat af ejendomme omfattet af EVSL § 4. Ejendomme beliggende i udlandet er ligeledes omfattet af reglerne, jf. EVSL § 11 stk. 1 nr. 1 nr. 11 forudsat disse er omfattet af EVSL § 4 stk. 1 nr. 1 1-5 9 og 10. Sidstnævnte bestemmelser omfatter følgende ejendomstyper:

Nr. 1 Ejendomme, som kun indeholder en selvstændig lejlighed.
Nr.2 Tofamiliesejendomme,for hvilke ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33. stk. 6, 1. og 2. pkt., fordeles på ejendommens to selvstændige lejligheder.
Nr. 3 Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med tilhørende grund og have, for hvilke ejendomsværdien og grundværdien efter vurderingslovens § 33. stk. 4, fordeles på ejendommens stuehus mv. og på den øvrige ejendom. Nr. 4 Skovbrugsejendomme, for hvilke ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33. stk. 7, 1. og 2. pkt., fordeles på den del af ejendommen, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.
Nr. 5 Ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, således at ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33. stk. 5, 1. og 2. pkt., fordeles på den del. der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige del af ejendommen
Nr. 9 Ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvis er beliggende i landzone, for hvilke ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33. stk. 8, fordeles på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige del af ejendommen.
Nr. 10 Ejendomme, der er samnoteret med en vindmølleparcel, for hvilke ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33. stk. 9, fordeles på den del, der knytter sig til ejerboligen, og på den del, der knytter sig til vindmølleparcellen.

Ifølge afsnit C.H.3.5.4 i den juridiske vejledning fremgår følgende

"Ejendomsværdibeskatning forudsætter, at

  • ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, og
  • ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse."

"Udgangspunktet er, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, uanset om ejeren udnytter sin rådighed til beboelse eller ej".

"Der skal ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren midlertidigt er afskåret fra at benytte boligen, fordi ejendommen er ubeboelig. Det er fordi ejendommen skal kunne være bolig for ejeren, før der beregnes ejendomsværdiskat. Se EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt."

"Har ejeren ikke ejet ejendommen i hele indkomståret, bliver ejendomsværdiskatten nedsat forholdsmæssigt. Se EVSL § 11.stk. 1."

SKAT's vurdering 

Det er SKAT's opfattelse at ejendommen allerede fra overtagelsesdagen den 30. maj 2012 er omfattet af ESVL § 1 da hensigten med erhvervelsen af denne er at kunne anvende denne som fritidsbolig.

SKAT anser ikke at det har betydning at ejendommen indtil Juni 2014 er registreret som en kontorejendom hvori det efter engelske regler ikke er tilladt at benytte denne til private ophold.

SKAT har opgjort beregningsgrundlaget til kr. xx og den årlige ejendomsværdiskat til kr. xx.

Vi har ingen bemærkninger til det opgjorte beskatningsgrundlag.

Vores vurdering

Som nævnt i den juridiske vejledning er følgende forhold afgørende for at en ejer skal betale ejendomsværdiskat af en ejendom:

  • ejendommen er omfattet af EVSL § 4. stk. 1, og
  • ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse."

Det er vores vurdering at ejendommen i den pågældende hverken er omfattet af EVSL § 4 stk. 1 eller er til rådighed for beboelse for ejeren. Vores begrundelse her for er:

Ejendommen har indtil overtagelsesdagen været benyttet som en kontorejendom og er indrettet som en sådan, med kun mindre badeværelser og et lille tekøkken. Ejendommen indeholder således ikke nogen selvstændig lejlighed og har ikke karakter af en boligejendom eller en selvstændig lejelighed.

Herudover er vi ikke enige med SKAT i, at A har rådighed over ejendommen til beboelse. Vi har således med det indsendte materiale dokumenteret følgende:

  1. A kan ikke lovligt benytte ejendommen førend denne er endeligt omregistreret fra kontorejendom til boligejendom. Denne omregistrering kan først endeligt ske på det tidspunkt hvor renoveringen er færdig i Juni 2014.
  2. Yderligere har ejendommen undergået en sådanne renovering med udskiftning af vinduer/installationer m.m. som har umuliggjort anvendelse at ejendommen til ophold af nogen karakter,.

Det er ikke nævnt nogen steder i lovgivning eller i den juridiske vejledning nævnt, at der skal betales ejendomsværdiskat af en ejendom som erhverves hensigten med den er at ejeren på et senere tidspunkt skal have rådighed over den til beboelse. Hvis dette var tilfældet skal der tilsvarende ikke betales ejendomsværdiskat for en ejendom som anvendes til bolig men hvor ejeren på et senere tidspunkt har til hensigt at konvertere denne til en udlejningsejendom eller til en kontorbolig.

Med baggrund i ovenstående er det således vores vurdering at den pågældende ejendom først omfattes af ejendomsværdiskatteloven fra juni måned 2014 hvor ejendommen skifter status renoveringen er færdiggjort og ejendommen skifter status. ”

Klagerens repræsentant har på mødet med Skatteankestyrelsen anført, at hovedproblemstillingen i nærværende klagesag er, hvorvidt ejendommen kan anses for at være omfattet af ejendomsværdiskatteloven, dvs. lovens § 4. Hvis man måtte komme frem til, at ejendommen eromfattet af ejendomsværdiskatteloven, så bliver spørgsmålet, hvorvidt ejendommen skal anses for at være ubeboelig. Der er i denne sag tale om en kontorejendom, hvilke ikke er omfattet af ejendomsværdiskatteloven. Det virker søgt, når SKAT anfører, at klageren har rådighed over ejendommen til beboelse, idet klageren ikke måtte bruge ejendommen i henhold til lovgivningen, før der skete omregistrering i 2014. Det samme gør sig gældende efter de danske regler, hvor man ikke må anvende erhvervsejendomme til bolig. Det er korrekt, at hensigten med at anvende ejendommen var til fritidsbolig, men det tæller først, når man rent faktisk anvender ejendommen til fritidsbolig.

I den påklagede afgørelse har SKAT blandet reglerne og praksis for henholdsvis ejendomsavancebeskatningsloven og ejendomsværdiskatteloven sammen, hvilket ikke er den korrekte fremgangsmåde. Forholdet skal bedømmes ud fra reglerne i ejendomsværdiskatteloven og ikke ejendomsavancebeskatningsloven.

SKAT har endvidere anført, at klageren bare kunne have bedt om at få omregistreret ejendommen tidligere, end hun gjorde. Det følger imidlertid af det indsendte ”Final Certificat”, at det først var efter den foretagne inspektion, at der skete en omregistering. Omregistreringen forudsatte derfor en inspektion med efterfølgende godkendelse, og forløbet har i øvrigt krævet en faktisk sagsbehandling. En omregistrering er derfor ikke ren formalia – der er nogle specifikke regulativer, der skal overholdes. Sagen må derfor falde på, at ejendommen ikke måtte bruges til bolig før da, og at ejendommen først bliver omregistereret i 2014. SKAT har selv henvist selv til, at det er en betingelse for at være omfattet af ejendomsværdiskatteloven, at ejendommen kan tjene til bolig. Man kunne i den forbindelse sige, at man i så fald bare kunne bruge en kontorejendom til beboelse, hvorefter dette ville være opfyldt. Man må dog forholde sig til, om benyttelsen har været lovlig. Det er rigtigt, når SKAT siger, at man de facto godt kunne bruge ejendommen til beboelse inden renoveringen, det var bare ikke tilladt efter de engelske regler. Det er derfor afgørende for vurderingen, at ejendommen først blev færdigmeldt og godkendt som beboelsesejendom i 2014, efter afholdt inspektion.
Klageren har nok været i London et par gange og benyttet ejendommen efter at renoveringen var færdig. For så vidt angår de indvendige arbejder, så blev der lavet en række minimumsarbejder for at opfylde kravene til beboelsesejendomme samt opført nye badeværelser, nyt køkken og lagt nyt gulv i ejendommen.

Repræsentanten har den 4. oktober 2018 indsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse:

”Efter sagsfremstillingens forslag til afgørelse skal der betales ejendomsværdiskat af den i sagen omhandlede ejendom med følgende begrundelse:

  • Hensigten med erhvervelsen var at denne skulle benyttes som en boligejendom, hvorfor ejendommen af denne grund er omfattet af ejendomsværdiskatteloven.
  • Ejeren har i ombygningsperioden haft rådighed over ejendommen til beboelse (på trods af, at private ophold ikke er lovligt efter engelske regler).

Efter den Juridiske vejledning afsnit C.H.3.5.4 følger det at ”Ejendomsværdibeskatning forudsætter,

at

  • ejendommen er omfattet af EVSL § 4. stk. 1, og
  • ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse."

Det er vores opfattelse at vi har dokumenteret at:

  • Ejendommen er en kontor/erhvervsejendom der ikke er omfattet af reglerne i Ejendomsværdiskatteloven indtil Juni 2014 hvor der udstedes et final certificate og
  • Ejeren har ikke rådighed over denne til beboelse dels da dette ikke er tilladt efter engelsk lovgivning og dels da ejendommen har været genstand for en større ombygning i perioden.

Ovenstående er blandt andet underbygget med følgende vedlagte materiale der også tidligere er

indsendt i forbindelse med sagens behandling:

  • Dokumentation for at der er betalt business rates indtil Juli 2014, hvilket svarer til at ejendommen efter engelsk lovgivning anses som en erhvervsejendom
  • Brev fra advokat der bekræfter at ejendommen efter engelske regler skal anses som en kontorejendom/erhvervsejendom og at ejendommen ikke må benyttes som boligejendom indtil der udstedes final certificate.
  • Udskrift fra Central Government Rating Office der dokumenterer at ejendommen indtil 27. juni 2014 var registreret som en kontorejendom.
  • Building regulations and Building controls der blandt andet angiver følgende i afsnittet Signing-off building control. "Provided the Building Control Body dealing with the building control application has seen all relevant staged of the building work. and they comply with the Building Regulations, the relevant certificates have been provided and the relevant fees paid, a Completion Certificate (or Final Certificate in case of approved lnspectors) will be issued".
  • Final certificate af 27.juni 2014-som angiver at ejendommen nu kan skifte status fra kontorejendom til boligejendom efter godkendelse.

Efter vores klare opfattelse kan en erhvervsejendom ikke være omfattet af reglerne i ejendomsværdiskatteloven uanset at hensigten med erhvervelsen er en ombygning og efterfølgende konvertering af ejendommen til en boligejendom. Hvis hensigten er afgørende for hvorvidt en ejendom er omfattet af reglerne i Ejendomsværdiskatteloven vil dette ligeledes medføre at erhvervelsen af en boligejendom med den hensigt at omdanne denne til en erhvervsejendom vil medføre at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af en sådanne ejendom. Hvis hensigten er afgørende for hvorvidt en ejendom er omfattet af Ejendomsværdiskatteloven er det vores vurdering at der er tale om en praksisændring, som efter vores opfattelse ikke kan have virkning med tilbagevirkende kraft.

Efter vores opfattelse har sagsfremstillingen ikke specifikt henvist til relevant lovgivning praksis m.m. der underbygger at en ejendom der efter anden lovgivning skal anses som en erhvervsejendom kan blive omfattet af reglerne i ejendomsværdiskatteloven.

Hvis ejendommen uanset ovenstående ville være omfattet af reglerne i Ejendomsværdiskatteloven er det fortsat vores opfattelse af reglerne i Ejendomsværdiskatteloven § finder anvendelse da:

  • A har ikke haft mulighed for at benytte ejendommen indtil final certificate udstedes efter engelsk lovgivning, hvilket i sig selv medfører at der ikke er rådighed over ejendommen i Ejendomsværdiskattelovens forstand og
  • A har ikke haft mulighed for at benytte ejendommen som følge af den omfattende renovering af ejendommen.

At ejendommen ikke har været benyttet er dokumenteret ved indsendelse af forbrugsopgørelser for den pågældende periode.

Klagerens repræsentant har den 24. oktober 2018 fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse af 22. oktober 2018:

”I Skattestyrelsens kommentar til sagsfremstillingen lægges der vægt på at den i sagen omhandlede ejendom er omfattet af Ejendomsværdiskattelovens 4 stk. 1 nr. 11 da der er tale om en ejendom med en selvstændig lejlighed. Der lægges i den forbindelse vægt på at ejendommen indeholder et mindre køkken og et badeværelse.

Efter den Juridiske vejledning afsnit C.H.3.5.4 følger det at ” Ejendomsværdibeskatning forudsætter, at

  • ejendommen er omfattet af EVSL § 4, stk. 1, og
  • ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse.”

Vi skal endnu engang gøre opmærksom på at ejendommen ved dens overtagelse er indrettet som en kontorejendom og ligeledes registreret som en sådanne. At ejendommen indeholder et køkken og badeværelse gør ikke at ejendomme skal anses som en ejendom omfattet af reglerne i EVSL § 4 stk. 1. I danske kontorejendomme forefindes ligeledes i mange tilfælde badeværelser og mindre køkken – hvilket i hvert fald gør sig gældende for H1s kontorejendomme.

Hvis Skattestyrelses opfattelse er gældende skal der i alle tilfælde betales ejendomsværdiskat for tidligere boliger der indrettes til kontorejendomme, eksempelvis i lejlighedslejemål eller større patricia villaer der omregistreres til kontorejendomme.

De danske skattemyndigheder skal efter vores opfattelse acceptere den registreringsmæssige status af udenlandske ejendomme, jf. EU domstolens praksis om at der ikke må ske forskelsbehandling af danske og udenlandske ejendommen i Theodor Jäger, C-256/06

Hvis ejendommen havde været beliggende i Danmark og registreret som en erhvervsejendom ville de danske skattemyndigheder ikke kunne opkræve ejendomsværdiskat af denne uanset at der var planer om at konvertere denne om til en boligejendom og uanset ejendommens indretning på overtagelsestidspunktet. Det samme må derfor skulle gøre sig gældende i forhold til en ejendom der er beliggende i England.

Det er vores opfattelse at vi har dokumenteret at:

  • Ejendommen er en kontor/erhvervsejendom der ikke er omfattet af reglerne i Ejendomsværdiskatteloven indtil Juni 2014 hvor der udstedes et final certificate og
  • Ejeren har ikke rådighed over denne til beboelse dels da dette ikke er tilladt efter engelsk lovgivning og dels da ejendommen har været genstand for en større ombygning i perioden.

Skattestyrelsen forholder sig ikke til det faktum at ejendommen efter engelsk lovgivning er vurderet som en kontorejendom og det ikke er lovligt at opholde sig i denne. Som nævnt er det vores opfattelse at de danske skattemyndigheder efter EU lovgivningen ikke må behandle udenlandske ejendomme anderledes end danske ejendomme.”

På retsmødet for Landsskatteretten anførte klagerens repræsentant, at ligningsvejledningen om faktisk adgang til beboelse ikke finder anvendelse i nærværende sag, idet der foreligger et forbud mod beboelse. At den tidligere anvendelse af ejendommen har været til beboelse er uden betydning, da dette er år tilbage, og da ejendommen i mellemtiden har været anvendt som kontor og har været registreret som sådan.

Landsskatterettens afgørelse
I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4 herunder ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt.

Ejendomsværdiskatten påhviler personer, som ejer fast ejendom som nævnt i § 4, beliggende i Danmark. For personer omfattet af kildeskattelovens § 1 omfatter skattepligten også ejendomme beliggende i udlandet. Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 2.

Ejendomsværdiskattelovens § 4 vedrører blandt andet ejendomme med én selvstændig lejlighed til beboelse beliggende i udlandet, jf. bestemmelsens nr. 1 og 11. Erhvervsejendomme er ikke omfattet af bestemmelsen.

Ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis en beboelsesejendom ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt. Ved erhvervelsen af sommerhuse og lignende anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen. Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1.

Pligten til at betale ejendomsværdiskat er knyttet til, at ejendommen kan tjene til beboelse for ejeren.  Landsskatteretten finder, at en ejendom ikke kan anses for at stå til rådighed for ejeren og således tjene til beboelse, hvis den ikke lovligt kan anvendes hertil. Landsskatteretten lægger til grund, at ejendommen først lovligt kunne anvendes som fritidsbolig efter engelsk ret, når renoveringen var gennemført, og ejendommen havde skiftet status, og at dette skete den 27. juni 2014, jf. skrivelse af 27. juni 2014 fra [Approved Inspectors] G2, certifikat af s.d. og udtalelse fra advokatfirmaet R1 af 12. september 2018.  Landsskatteretten finder derfor ikke, at der er grundlag for at pålægge klageren ejendomsværdiskat af ejendommen i 2012 og 2013 og ændrer SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter