Dato for udgivelse
20 Jun 2019 13:18
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15 May 2019 13:05
SKM-nummer
SKM2019.324.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
16-0534751
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Årsomvurdering, annullering, ejendomsværdi, ombygning, tilbygning, årsomvurderingsgrund
Resumé

Overdækning af en pergola kunne ikke anses for at være en om- eller tilbygning, hvorfor Landsskatteretten ikke fandt, at betingelserne for at foretage årsomvurdering pr. 1. oktober 2015 var opfyldt. Landsskatteretten annullerede derfor årsomvurderingen.

Reference(r)

Vurderingsloven (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer) § 1-2, § 3, stk. 1-2, § 3, stk. 1, nr. 8, § 42, stk. 3, jf. stk. 2
Lovforslag, L 180, fremsat den 20. marts 2002, bemærkninger til forslagets § 1, nr. 3, som omhandlede ny § 3 i vurderingsloven

Henvisning

-


SKAT har foretaget årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2015 i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, om-/tilbygning.

Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien er for høj.

Landsskatteretten træffer afgørelse om, at ansættelsen pr. 1. oktober 2015 er ugyldig, idet der ikke er sket om-/tilbygning, og forudsætningen for at foretage en årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, derfor ikke har været til stede. Landsskatteretten annullerer årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et parcelhus beliggende adresse Y1, by Y1 i byzone, i by Y1 Kommune. Den har benyttelseskode 01 – beboelsesejendom med 1 lejlighed.

Ejendommen omfatter en grund med et vurderet og matrikuleret areal på 2.337 m2, heraf vej på 0 m2, og den har matr.nr. […].

Det fremgår af BBR oplysninger pr. 1. oktober 2015, at huset er opført i 1947. Husets ydervægge er af mursten, taget af metalplader, og det opvarmes med elovne. Det bebyggede areal udgør 65 m2. Det samlede bygningsareal er på 65 m2. Det samlede boligareal er på 65 m2. Ejendommen er ifølge nuværende BBR-meddelelse tilsluttet privat, alment vandforsyningsanlæg samt afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg.

Der var pr. 1. oktober 2015 en fritliggende carport på 48 m2. Bygningen er opført i 1992. Den har ydervægge af træ og tag af asbestfiber.

Der var pr. 1. oktober 2015 et udhus på 21 m² opført i 2012 med ydervægge af træ og tag af tagpap.

Der var pr. 1. oktober 2015 endvidere et udhus på 21 m² opført i 2015. Bygningen har ifølge nuværende BBR-meddelelse ikke ydervægge, og taget er af PVC. Af weblager.dk fremgår det, at udhuset er en overdækket pergola, og at opførelsen ikke krævede byggetilladelse. Af weblager fremgår endvidere, at der alene er søgt om tilladelse til overdækning af en eksisterende pergola.

Af Skatteforvaltningens BBR oplysninger pr. 1. oktober 2011 fremgår det, at der var registreret et boligareal på 62 m², og at dette tal pr. 1. oktober 2012 var ændret til 65 m², hvilket fortsat er gældende. By Y1 Kommunes byggeafdeling har telefonisk oplyst, at ændringen i boligarealet mellem 1. oktober 2011 og 1. oktober 2012 er sket som følge af opmåling foretaget af daværende ejer.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 var ejendommens vægtede areal 64 m², og ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 er ejendommens vægtede areal 70 m².

Ejendommen ligger for enden af en vej i et villakvarter […]. Ejendommen grænser direkte op til skov på den ene side. Ejendommen ligger tæt på indkøbsmuligheder, og der er ca. 500 m til havnen. Grunden har form som et polygon.

Ejendommen var den 1. oktober 2015 omfattet af by Y1 Kommuneplan 2013 -2025. Planen blev vedtaget og trådte i kraft den 12. december 2013.  Området, som ejendommen ligger i, er udlagt til blandet bolig og erhverv. Boligformål, lav bebyggelse (åben-lav og tæt-lav), og bebyggelse til offentlige formål, liberale erhverv samt mindre butikker. I randbebyggelse langs større veje: Håndværk og ikke generende fremstillingsvirksomhed. Max. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom er 35.

Klager købte ifølge tingbogen ejendommen ved skøde tinglyst den 23. april 2012 med en samejer for 200.000 kr. Af tingbogsattesten fremgår det endvidere, at der ikke er servitutter på ejendommen.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […] og i grundværdiområde […].

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 havde SKAT ansat ejendomsværdien til 800.000 kr. (afrundet) og grundværdien til 508.500 kr. (afrundet).

SKATs afgørelse
Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2015 er fastsat således:

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3 nr. 08
Der er foretaget om- eller tilbygning.

Ejendomsværdi

780.000 kr.

Grundværdi

495.800 kr.

Grundværdi:

Byggeret,

2 stk.

à 136.000 kr.

272.000 kr.

Kvadratmeterpris

1.400 m2

à 170 kr.

238.000 kr.

Kvadratmeterpris

937 m²

à 33 kr.

30.921 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter

-32.445 kr.

Grundværdi i alt

508.500 kr.

Grundværdi afrundet

508.500 kr.

Reduktion jf. VL § 42 stk. 4:

Reduktion (5 % af grundværdi op til 100.000)

-5.000 kr.

Yderligere reduktion (5 % af grundværdi over 100.000 kr.

-10.213 kr.

Aftrapning af af reduktion ved grundværdi over 150.000 kr.

2.500 kr.

Samlet reduktion

-12.713 kr.

Reduceret grundværdi afrundet

495.800 kr.

Vægtet areal:

Bebygget areal

65 m2

100 %

65 m2

Fritlig. Garage, udhus mv.

90 m2

5 %

5 m2

Vægtet etageareal i alt

70 m2

Værdiberegning:

Standardpris for området

5.300 kr.

Opførelsesår: 1947

-84 kr.

Bebygget areal: 65 m²

630 kr.

Elovne, elpaneler:

-225 kr.

Tag af metalplader

-1.050 kr.

Korrigeret pris

4.571 kr.

Bygningsværdi:

70 m2 vægtet areal á 4.571 kr.

319.970 kr.

Grundværdi

508.500 kr.

Bygningsværdi

319.970 kr.

Beregnet værdi i alt

828.470 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

820.000 kr.

Reduktion jf. VL § 42 stk. 4:

Reduktion (5 % af ejendomsværdi op til 500.000)

-25.000 kr.

Yderligere reduktion (2,5 % af ejd.værdi over 500.000)

-8.000 kr.

Aftrapning af reduktion ved ejendomsværdi over 750.000 kr.

1.250 kr.

Samlet reduktion

-31.750 kr.

Reduceret ejendomsværdi afrundet

780.000 kr.

SKAT har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

”I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 af ejendommen adresse Y1, ejendomsnummer […].

Vi har set på sagen og mener, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der er grund til at ændre vurderingen
Vi har sendt et forslag ud til ejeren om at ophæve vurderingen, men ikke fået nogen tilbagemelding, som vi skal for at kunne sende afgørelsen.

Men vi mener, at ejendommen ikke burde have været omvurderet, da det var SKATs procedure til vurderingen i 2015 ikke at omvurdere ejendomme med en så lille ombygning. Ændringen har ikke medført nogen ændring i værdierne for ejendommen.

Derfor sendes sagen videre til SANST.

Vi vedlægger sagsnotat og relevant baggrundsmateriale.”

Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien nedsættes.

Til støtte for påstanden er anført:

”Jeg A indsender hermed klage over skat's ejendomsvurdering, vedrørende ejendommen adresse Y1, by Y1, matr.nr. […].
Jeg mener ikke at vurderingen har noget med virkeligheden at gøre, da ejendommen er erhvervet for 195000,00 kr, der er ingen forbedringer foretaget. Huset er på 65 m2 og bygget af en halvstensmur med bliktag og tidligere brugt som hønsehus, det har stået tomt i ca. 10 år.
I dag havde det aldrig blevet godkendt til beboelse. Skurene er af træ og mere eller mindre rådne.
Jeg kan oplyse at adresse Y2, en flot villa på 120 - 130m2 som er solgt for 500.0000,00 kr.”

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober. Ejerboliger vurderes almindeligt i ulige år, jf. vurderingslovens § 1.

Det følger af vurderingslovens § 42, stk. 3, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014), at ejerboliger, som efter § 3 skal omvurderes pr. 1. oktober 2015, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Årsomvurdering foretages hvis der, siden den sidste almindelige vurdering, er sket ændringer, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, der har følgende ordlyd:

Ӂret efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

  1. af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,
  2. af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,
  3. af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til § 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i § 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom,
  4. af ejendomme, fra hvilke der er eksproprieret areal, eller til hvilke der er lagt eksproprieret areal, samt af ejendomme, der er omfattet af en foreløbig kendelse i henhold til lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål m.m. (jordfordelingsloven),
  5. af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger,
  6. af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold,
  7. af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,
  8. af ejendomme, på hvilke der er foretaget om- eller tilbygning,
  9. af nybyggede ejendomme,
  10. af ejendomme, der har ændret anvendelse,
  11. af ejerlejligheder, hvis fordelingstal er ændret.”

Følgende fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 2:

” Stk. 2. Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering.”

SKAT har foretaget en årsomvurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2015 med henvisning til, at der er sket om- eller tilbygning af ejendommen.

Ifølge BBR registret er der i 2015 opført et udhus på 21 m². Bygningen har ifølge BBR-meddelelse ikke ydervægge, og taget er af PVC. Det fremgår af weblager.dk, at udhuset er en overdækket pergola, og at overdækningen af den eksisterende pergola ikke krævede byggetilladelse.
SKAT har i sin udtalelse til sagen oplyst, at de mener, at ejendommen ikke burde have været omvurderet, da det var SKATs procedure til vurderingen i 2015 ikke at omvurdere ejendomme med en så lille ombygning, idet ændringen har ikke medført nogen ændring i værdierne for ejendommen.

Af lovforslag, L 180, som blev fremsat den 20. marts 2002, fremgår følgende bemærkninger (i uddrag) til forslagets § 1, nr. 3, som omhandlede ny § 3 i vurderingsloven:

”8) Ejendomme, hvorpå der er foretaget om- eller tilbygning. Der er i første række tale om om- og tilbygninger, som ændrer ejendommens boligareal. Ved om- og tilbygninger får vurderingsmyndighederne besked fra byggemyndighederne, når bygningsændringen kræver byggetilladelse. Ombygninger, der ikke kræver byggetilladelse, vil vurderingsmyndighederne normalt ikke have kendskab til. Hvis det konstateres, at der er væsentlige afvigelser mellem det registrerede i BBR-registret og ejendommen, sidestilles dette med om- og tilbygninger.”

Landsskatteretten henser til bestemmelserne om foretagelse af årsomvurdering i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, samt til lovforslagets bemærkninger hertil. Overdækning af en eksisterende pergola kræver ikke byggetilladelse fra byggemyndighederne, og registreringen af udhusets areal ændrer ikke ejendommens boligareal. Landsskatteretten finder ikke, at overdækningen af den eksisterende pergola kan anses for en om-/tilbygning i henhold til bemærkningerne i forarbejderne vedrørende ændring af vurderingslovens § 3. 

Landsskatteretten henser endvidere til, at by Y1 Kommune ikke har afsluttet byggesager, der krævede byggetilladelse på ejendommen i perioden siden forrige vurdering pr. 1. oktober 2011 og frem til 30. september 2015. Landsskatteretten bemærker, at boligarealet ifølge BBR oplysningerne ikke er ændret i året forud for vurderingen pr. 1. oktober 2015. Korrektionen af boligarealet i 2012 kan ikke danne grundlag for en årsomvurdering pr. 1. oktober 2015, jf. vurderingslovens § 3, stk. 2, hvorefter årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering.

På denne baggrund finder Landsskatteretten, at betingelserne for en årsomvurdering pr. 1. oktober 2015, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 8, ikke har været til stede. Landsskatteretten finder herudover ikke, at der har foreligget en årsomvurderingsgrund i henhold til de øvrige bestemmelser i vurderingslovens § 3, stk. 1.

Landsskatteretten træffer afgørelse om, at årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015 er ugyldig og skal bortfalde i sin helhed. Landsskatteretten annullerer derfor årsomvurderingen pr. 1. oktober 2015.