Dato for udgivelse
26 Nov 2019 14:25
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
22 Oct 2019 12:56
SKM-nummer
SKM2019.581.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
17-0987668
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Årsomvurdering, areal, servitut, bortskyl, rådighedsindskrænkelse, fejlregistrering
Resumé

Landsskatteretten fandt, at der ikke kunne foretages årsomvurdering efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, i et tilfælde, hvor der ikke var sket en arealoverførsel, men alene rettelse af en fejl i et kommunalt it-system.

Reference(r)

Vurderingsloven (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer) § 3, stk. 1, nr. 2, stk. 2
Udstykningsloven § 7

Henvisning

-


Klagen vedrører årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016.

Landsskatteretten annullerer SKATs årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom, der er vurderet som en sommerhusejendom, har matrikel nr. […] og har ifølge tingbogen og Geodatastyrelsen et matrikulært areal på 1.010 m2.

Grunden er beliggende i et område kaldet […], i første række og med direkte adgang til [havet].

Grunden er ifølge tingbogen registreret udstykket den 19. maj 1951 med et grundareal på 1.010 m2.

På ejendommen er der den 21. september 1951 tinglyst en privatretlig servitut, hvorefter nuværende og fremtidige ejere og brugere af matr.nr. […], og parceller, der er eller fremtidig bliver udstykket derfra, skal have ret til færdsel og ophold på og badning fra strandarealet (den ubevoksede strandbred) udfor den her omhandlede ejendom. Endvidere skal sælgerne være berettigede til afhentning af sand, grus, ral og tang fra forstranden til eget brug.
Ved den 11. almindelige vurdering pr. 1. september 1956 blev grundens areal angivet mindre end det tinglyste areal. Grunden blev vurderet på baggrund af et areal på 600 m2. I årsomvurderingsbøgerne for 1966 og 1967 kan det ses, at en del af grundens areal er registreret som bortskyllet.

I 1966 blev Det Fælleskommunale Ejendomsregister (ESR) etableret, og oplysningerne fra vurderingsbøgerne blev overført til registret.

Ejendommen er erhvervet af klagerne med overtagelsesdag den 1. november 1998, og af skøde underskrevet af klagerne den 6. november 1998 fremgår, at grunden har et areal på 1.010 m2.

By Y1 Kommune blev i en henvendelse fra en borger gjort opmærksom på, at en række sommerhusgrunde, herunder grunden i nærværende sag, ikke var vurderet korrekt, idet det ikke var korrekt, at der var bortskyllet areal fra de pågældende ejendomme.

By Y1 Kommune undersøgte forholdet og konstaterede, at der ikke er og har været bortskyllet areal fra de pågældende grunde.

By Y1 Kommune berigtigede oplysningerne i registeret, og gjorde i en skrivelse af 29. september 2016 SKAT opmærksom på ændringen i registreringen, herunder begrundelsen for ændringen.

På denne baggrund foretog SKAT en årsomvurdering. SKATs begrundelse for at foretage årsomvurderingen er citeret nedenfor.

SKATs afgørelse
SKAT har ansat den årsomvurderede grundværdi pr. 1. oktober 2016 således:

Kvadratmeterpris

1.010 m2 × 725 kr.

732.250 kr.

Byggeretspris

1 stk.

870.000 kr.

Grundværdi i alt

1.602.250 kr.

Grundværdi afrundet

1.602.300 kr.

I vurderingsmeddelelsen anføres som begrundelse for den foretagne årsomvurdering:

” Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3 nr. 2. Der er uden forandring af matrikelbetegnelsen sket arealændring som følge af arealoverførslen. ”

SKAT har i forbindelse med klagen udtalt til Skatteankestyrelsen:

” I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 af ejendommen adresse Y1, By Y1, ejendomsnummer […].

Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen.
Ejendommen er et sommerhus beliggende i grundværdiområde […]. Området hedder […]. Området er udlagt til sommerhuse. 

Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2016 da der er sket ændring af areal på matriklen i henhold til vurderingslovens § 3 stk. 1 nr. 2. Ejendommens areal er steget fra 600 m² til 1.010 m².

SKAT har i september måned 2016 modtaget ovennævnte ændring fra By Y1 kommune.

Klager mener ikke, at ejendommen skulle årsomvurderes i 2016, da der ikke er sket ændringer på ejendommen siden 1951. Grundkøberne blev pålagt en rådighedsindskrænkende servitut, hvor en kreds af grundejere fik ret til færdsel, ophold, badning samt ret til at afhente sand, grus, ral og tang på en del af grundarealet.

Klager mener at differencen skyldes, at kommunen tidligere har registeret arealet som bortskyl. Kommunen har efterfølgende konstateret, at der ikke er sket bortskyl af arealet.

Klager mener ikke, at der er tale om bortskyl.

SKAT ansætter grundværdien på det grundlag kommunen indberetter af matrikeloplysninger i deres register. Det er ikke SKATs ansvar, at matrikeloplysninger på den enkelte ejendom er korrekt i de systemer, hvorfra SKAT trækker oplysninger.

Der har været nogle artikler i den lokale dagblad vedrørende sagen om bortskyl.

SKAT har ikke belæg for at konkludere, at vurderingen er for høj ud fra ovennævnte. ”

Klagerens opfattelse
Klagerne har nedlagt påstand om, at SKAT ikke ved en årsomvurdering kan ændre ejendomsvurderingen.

Klagerne har til støtte for påstanden anført:

”Som konsekvens af, at SKAT har omvurderet vores ejendom beliggende adresse Y1, By Y1, vil vi hermed indgive en klage.

Ejendomsvurdering af fremlagt som sagens bilag 1.

Indledningsvis skal vi bemærke, at der ikke er sket ændringer siden ejendommen pr. 21. sept. 1951 blev solgt til privat ejer efter godkendelse i […] Kommune (nu By Y1 Kommune).

I forbindelse med udstykning/salg blev grundkøberne pålagt RÅDIGHEDSINDSKRÆNKENDE servitut, hvor en stor kreds af grundejere fik ret til færdsel, ophold, badning samt ret til at afhente sand m.m.

Servitut vedlægges som sagens bilag 2.

Efterfølgende ansøgte den lokale landinspektør […] kommune (nu By Y1 Kommune) om regulering af mange parceller i Plantagen. Dette blev anbefalet (bevilget) af sognerådet den 29. okt. 1952.

Vi kan endvidere konstatere at vor grund mellem vurderingen i 1951 og 1956 er opdelt fra 1010 kvm til 600 kvm grund og 410 kvm strandareal- altså har andre grundejere en tinglyst rettighed på 410 kvm af vores grund, hvorfor vi og tidl. ejere som kompensation blev fritaget for ejendomsskat for den del af grunden. I samtlige papirer fra det offentlige -BBR-meddelelse, ejendomsvurderingsattest og ejendomsskattebilleter alene anført et grundareal på 600 kvm. Som grundlag for registrering af strandarealet 410 kvm er der formentlig taget udgangspunkt i beplantningsgrænsen fra 1954.

By Y1 Kommune har oplyst, at SKAT's ændring af ejendomsvurderingen skyldes, at der ikke er konstateret bortskyl af areal.

Der er som tidligere nævnt ikke sket fysiske ændringer af vores grund, men vi kan konstatere at ordet "bortskyld" kommer frem i 1965 i forbindelse med etablering af et offentlig ejendomsregister og er derfor alene en ren teknisk foranstaltning for at sikre at grundejerne fortsat ikke skal betale ejendomsskat af den servitutbelagte del af ejendommen. Man har åbenbart ikke i systemet haft mulighed for, at benævne det tinglyste strandområde som andet end "bortskyld".

Konklusion.

Fradraget i ejendomsskatten på ejendommen skyldes den på ejendommen tinglyste servitut og har intet med bortskylningsfradrag at gøre.

Servituttens indflydelse på ejendommens anvendelsesmuligheder og de ulemper servitutten medfører, er årsagen til den nedsatte ejendomsskat.

Idet der ikke er sket nogen ændring på ejendommen og at servitutten ikke i forbindelse med omvurderingen ses aflyst på ejendommen, kan SKAT ikke ændre ejendomsvurderingen. ”

Klagerne har til SKATs udtalelse af 16. april 2017 til Skatteankestyrelsen anført:

” Ref. Til udtalelse fra skat den 11. okt. 2017 vil vi gerne knytte følgende kommentarer.

Skat anerkender åbenbart ikke, at vi ikke har ejendomsret over 410 m2 strandareal, hvilket svarer til 40% af det samlede grundareal på 1010 m2

Vi og kommunen har ellers over for Skat fremført, hvorfor man siden 1956 har været fritaget for skat af strandarealet. (Servitut fra 1951)

Bilag 1

Uddrag af statusnotat fra By Y1 Kommune.

Bilag 2 - 2c

Brev fra By Y1 Kommune til Skat. 

Ref. Til Skats bilag skal følgende bemærkes.

Vi går ikke ud fra, at det ikke er normalt at Skat træffer afgørelser ud fra artikler i lokale dagblade, hvor kun den ene part er involveret i debatten.

Bilag 3

Ang. lokalplan må vi henvise til afsnit 12 side 43 afsnit 12.1

Bilag 4

Kort 3 områder 5 og 6 har samme servitut som strandarealet hos os, men en anden registrering med hensyn til skat.

Bilag 5

Naturbeskyttelsesloven kap. 4 §22 stk. 4

Bilag 6

Optegnelse af vor grund

Bilag 7

Angivelse af område, hvor ingen (bortset fra passage) har ret til at være.

Pga. af den tinglyste servitut, kan vi ikke forbyde, den kreds af ejere af matrikler udstykket fra Mat. […] ret til at opholde sig på og bade fra strandarealet 410 m2.

Det vil sige at ophold og færden foregår fuldt lovligt helt op til kun 16 meter fra vort hus ifølge servitut.

Ud fra fremsendte, må vi fastholde, at strandarealet på 410 m2 som tidligere, skal friholdes for Skat, da det må betegnes som et offentlig område. ”

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår følgende:

”§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,

……….

Stk. 2. Årsagen til omvurderingen skal være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering. ”

For at der er hjemmel til at foretage en årsomvurdering efter § 3, nr. 2, kræves, at der, uden at der er sket en ændring af matrikelbetegnelsen, er sket en arealoverførsel. Efter § 3, stk. 2, kræves yderligere, at arealoverførslen skal være sket i det første år efter ejendommens seneste vurdering ved en almindelig vurdering.

Det fremgår ikke af vurderingsloven, hvad der forstås ved en arealoverførsel. I lovens forarbejder er der ej heller holdepunkter for, hvad der forstås ved en arealoverførsel.

Retten har ved vurderingen af, om der er tale om en arealoverførsel henset til Udstykningsloven, hvor begrebet arealoverførsel er defineret i lovens § 7:

” § 7. Ved arealoverførsel forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at der uden for tilfælde af ejendomsberigtigelse, jf. § 9, overføres
1) areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom, til offentlig vej eller til søterritoriet eller
2) umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej. ”

Retten lægger til grund, at det fremgår af sagens oplysninger, at grunden, siden den blev udstykket i 1951, har haft et matrikulært areal på 1.010 m2. Der er ikke efterfølgende sket ændringer af det matrikulære areal. Af klageres skøde fremgår ligeledes, at ejendommen har et matrikulært areal på 1.010 m2. Retten lægger endvidere til grund, at det skyldes ”fejlregistrering”, at grundens areal i det kommunale register er angivet til 600 m2 som følge af bortskyl, og at bortskyl, som anført af kommunen, aldrig har fundet sted.

Retten finder, at betingelserne for at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2016 ikke har været til stede. Matrikelbetegnelsen er uforandret, og der findes ikke at være sket en arealoverførsel.

Det forhold, at en fejlagtig registrering af grundarealet i et kommunalt it-system rettes, medfører ikke, at der opstår hjemmel til en årsomvurdering.

Retten finder således, at der ikke har været hjemmel til at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.

Landsskatteretten annullerer derfor den af SKAT foretagne årsomvurdering pr. 1. oktober 2016.