Dato for udgivelse
31 Jan 2020 12:56
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
11 Nov 2019 11:58
SKM-nummer
SKM2020.47.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
14-4310501
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, kvadratmeterpriser, ekstrafundering, pilotering, jordbundsforhold, nedsættelse, handelsværdi, omberegning
Resumé

Ud fra en samlet vurdering af de faktiske og retlige forhold, der gjaldt for påklagede ejendom, samt de konstaterede handelspriser i området, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at ændre den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2012. Landsskatteretten stadfæstede således den af SKAT ansatte grundværdi på 3.990.600 kr. pr. 1. oktober 2012. For så vidt angår spørgsmålet om omberegnet grundværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 16, bemærkede Landsskatteretten, at der var sket ændringer i ejendommens areal den 11. juli 2012, hvorfor den påklagede ejendom skulle have foretaget en omberegning af grundværdien i 2012 med det basisår, som var gældende for ejendommen forud for arealændringen. Den påklagede ejendom havde ved den seneste vurdering basisår 2007. Omberegningen pr. 1. oktober 2012 skulle således fastsættes med en kvadratmeterpris på 110 kr., da denne udtrykte vurderingsniveauet for den påklagede ejendom i basisåret. Landsskatteretten stadfæstede herefter den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 med basisår 2007 til 2.438.700 kr.

Reference(r)

Vurderingsloven (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer) § 2, § 6, 1. pkt., § 13, stk. 1-2, § 16, § 33, stk. 16

Henvisning

Den juridiske vejledning 2020-1, afsnit H.A.


Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdien pr. 1. oktober 2012

3.990.600 kr.

Nedsættelse

Stadfæstelse

Omberegnet grundværdi
Landsskatteretten stadfæster den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012.

Faktiske oplysninger
Ejendommen, med matrikelnummer […], er beliggende i By Y1 i udkanten af bydelen […]. Ejendommen er i det påklagede vurderingsår vurderet som en forretningsejendom beliggende i byzone i By Y1 Kommune.

Ifølge Bygnings- og Boligregistret (BBR) er der på ejendommen opført fire bygninger, hvor der under bygning et er opført 700 m2 kælder. Bygningerne er opført i 2008 og benyttes til detailhandel og værksted. Det fremgår af KommuneBBR, at ejendommen er bebygget med 32%.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] ”[…]” endeligt vedtaget den [dato] 2003. Ejendommen er beliggende i delområde […], der ifølge lokalplanen er udlagt til erhvervsformål, som fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel, administration og arealkrævende service- og forretningsvirksomhed. Særligt for område […] kan der placeres butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Den enkelte butik må maksimalt have et bruttoetageareal på 5.000 m2. Ejendomme beliggende med facade mod motorvejen og [vej] må kun anvendes til virksomheder med udpræget facadebehov. Bebyggelsen må max opføres i 17 meters højde og med en bebyggelsesprocent på 50.

Ved betinget skøde af [dato] 2006, og senere endeligt skøde af [dato] 2008 har klageren erhvervet den påklagede ejendom ubebygget og byggemodnet for en købesum på 13.320.000 kr. Det fremgår endvidere af det betingede skøde i pkt. 2 og 11, at klageren udover købesummen har indgået en bindende hovedentrepriseaftale vedrørende opførsel af nyt byggeri på den af nærværende skøde omfattede ejendom.

Der er fremlagt geoteknisk rapport af 22. maj 2006 med boreprofiler, samt en situationsplan af den 15. september 2006. Der er ifølge rapporten foretaget 15 boringer på den påklagede ejendom, hvor OSBL ligger fra 0,4 til 3,2 m.u.t. Det fremgår af den geotekniske rapport, at funderingen kan gennemføres som en partiel sandpudefundering.

Klageren har endvidere fremlagt en opregning rapport, hvoraf det fremgår, at den beregnede udgift til ekstrafundering udgør 1.607.899 kr. i 2011 niveau.

Klageren har i sine bemærkninger af 16. september 2015 til SKATs udtalelse af 23. september 2014 henvist til, at den påklagede ejendoms grundværdiansættelse før 2012 var ansat med to kvadratmeterpriser. Samt at flere ejendomme i grundværdiområdet er ansat med flere kvadratmeterpriser. Ejendommene er ansat med samme områdepris som den påklagede ejendom, men har desuden ansat en lavere bagjordspris.

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg, sammenholdt med lokalplaner, tinglysning og Skatteforvaltningens salgsoplysninger, er der i perioden fra 1. januar 2011 til 31. december 2013 registeret følgende frie salg af ubebyggede grunde i byzone i postnummer […] og […] udlagt til erhverv:

Ejendomsnummer

Adresse

Solgt areal

Købsdato

Handelspris

Pris pr. m2

[…]

Adresse Y1

6.094 m2

[dato] 2011

600.000 kr.

98 kr.

[…]

Adresse Y2

43.500 m2

[dato] 2011

6.525.000 kr.

150 kr.

[…]

Adresse Y3

18.127 m2

[dato] 2011

3.125.000 kr.

172 kr.

[…]

Adresse Y4

5.390 m2

[dato] 2013

862.500 kr.

160 kr.

[…]

Adresse Y5

2.821 m2

[dato] 2013

350.000 kr.

124 kr.

[…]

Adresse Y6

2.762 m2

[dato] 2013

345.250 kr.

125 kr.

Ejendommen adresse Y1 er beliggende i den nordlige del af By Y1, cirka 2 kilometer fra den påklagede ejendom. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] ”[…]. ”, endeligt vedtaget den [dato] 1996. Det følger af lokalplanen, at området kun må anvendes til større fremstillings-, service- og lagervirksomhed, herunder virksomheder med særlige transportbehov. Området må endvidere anvendes til service- og forretningsvirksomhed, der relaterer sig til førnævnte erhverv. Bebyggelsen må højest opføres i en højde på 17 meter, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Ejendommen er solgt uden byggemodning.

Ejendommen adresse Y2 er beliggende i det nordøstlige By Y1, cirka 2,5 kilometer fra den påklagede ejendom. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] ”[…]”, endeligt vedtaget den [dato] 2008. Ejendommen er beliggende i delområde […], der er udlagt til erhvervsformål med særlige transportbehov, som f.eks. transport- og logistikvirksomhed, fremstillings-, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel, håndværks- og servicevirksomhed. Bebyggelsen må højest opføres i en højde på 17 meter, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Ejendommen er solgt inklusiv byggemodning.

Ejendommen adresse Y3 er beliggende i den nordlige del af By Y1, cirka 1 kilometer fra den påklagede ejendom. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] ”[…]”, der er endeligt vedtaget den [dato] 1986. Ejendommen er beliggende i delområde […], der er udlagt til større fremstillings- og værkstedsvirksomhed, entreprenør- og større oplagsvirksomhed og engroshandel. Endvidere kan området anvendes til service- og forretningsvirksomhed, der relaterer sig til førnævnte erhverv. Bebyggelsen må højest opføres i en højde på 10 meter, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Ejendommen er solgt delvist byggemodnet.

Ejendommen adresse Y4 er beliggende i den nordlige del af By Y1, cirka 2 kilometer fra påklagede ejendom. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […] ”[…]”, endeligt vedtaget den […] 2006. Det følger af lokalplanen, at området er udlagt til erhvervsformål herunder fremstillingsvirksomhed, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel og administration samt service- og forretningsvirksomhed. Bebyggelsen må højest opføres i en højde på 12 meter, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Ejendommen er solgt inklusiv byggemodning.

Ejendommene adresse Y5 og Y6 er beliggende i den sydlige del af By Y1, cirka 6,5 kilometer fra den påklagede ejendom. Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. […] ”[…]”, endeligt vedtaget den [dato] 1990. Lokalplanen udlægger området til erhverv som lettere fremstillings- og værkstedsvirksomhed, mindre entreprenør- og lagervirksomhed samt engroshandel. Endvidere kan området anvendes til service- og forretningsvirksomhed, der relaterer sig til førnævnte erhverv. Bebyggelsen må højest opføres i en højde på 10 meter, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Ejendommene er solgt inklusiv byggemodning.

Omberegnet grundværdi
SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 foretaget en omberegning af grundværdien, idet der er sket en arealændring den 11. juli 2012. SKAT har ved omberegningen sat basisåret til 2007. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 udgjorde det vurderede areal 22.186 m2, mens det vurderede areal pr. 1. oktober 2012 udgjorde 22.170 m2.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, er 2007.

Ejendommen var ved vurderingen i 2007 placeret i vurderingskreds […] ”[…]”, grundværdiområde […] ”[…]”. Grundværdiområdet betegnes som et erhvervsområde i byzone vurderet efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 110 kr. 

SKAT har ved vurdering pr. 1. oktober 2007 ansat grundværdi således:

Kvadratmeterpris

22.186 m2 × 110 kr.

2.440.460 kr.

Grundværdi i alt

2.440.500 kr.

Ejendommen var ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 placeret i vurderingskreds […] ”[…]”, grundværdiområde […]”[…]”. Grundværdiområdet betegnes som et erhvervsområde i byzone vurderet efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 180 kr. i 2012. Grundværdiområdet eksisterede ikke før 2008.

Klageren har henvist til ejendomsnummer […]. Ejendommen var i 2007 beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Området betegnes som et erhvervsområde i byzone og er vurderet efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 40 kr. Ejendommen er reguleret af samme lokalplan som påklagede ejendom, og også beliggende i delområde […]. Det fremgår af lokalplan […], at der på den henviste ejendom er flere vandboringer, hvor byggelinjen er.

Ejendommen ligger i udkanten af By Y1, i et erhvervsområde. Ejendommen er beliggende helt ud til [vej], der forbinder […], som ligger 1.200 meter sydvest fra påklagede ejendom.

SKATs afgørelse
Grundværdi
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2012 således:

Kvadratmeterpris

22.170 m2 × 180 kr.

3.990.600 kr.

Grundværdi i alt

3.990.600 kr.

Fradrag for forbedringer foretaget i 2007

444.000 kr.

Af SKATs udtalelse af 23. september 2014 fremgår følgende:

”Vi mener, at de fastsatte grundværdier skal fastholdes, fordi

Ad 1)
Der er ikke fremlagt dokumentation for de faktiske udgifter til ekstrafundering.

Ifølge gældende praksis i skatteretten er det den, der ønsker et fradrag, der som udgangspunkt har bevisbyrden af fradragets berettigelse og størrelse.

En geoteknisk rapport, der viser, at der i et vist omfang er nødvendigt med ekstrafundering giver ikke i sig selv automatisk ret til nedslag i grundværdiansættelserne.

Nedslag for ekstrafundering er ikke et lovhjemlet nedslag, men et hjælpemiddel til brug for ansættelsen af grundværdien.

Vi mener ikke, at der er grundlag for et nedslag, trods de konstaterede dårlige jordbundsforhold. Det er vores opfattelse, at grundværdien i forvejen er ansat så lavt, at et nedslag vil bringe værdien under grundens handelsværdi i ubebygget stand. Vi har lagt vægt på, at grunden er købt for 600 kr. pr. m² i 2007, mens vurderingen i 2012 er sat til 180 kr. pr. m². Den værdiansættelse klager ønsker, svarer til en m²-pris på ca. 75 kr. (3.242.340 – 1.607.899 / 22.170).

Tilsvarende er nabogrundene på [vej] på ca. samme tidspunkt solgt til en handelspris på henholdsvis 500 kr. og 620 kr. pr. kvadratmeter.

Ad 2)
I grundværdiområdet er der grunde, som værdiansat med forskellige kvadratmeterpriser, og nogle som ikke er. Det er den samlede grundværdi, vi har taget stilling til.  En eventuel differentieret prisfastsættelse ville derfor ikke resultere i en anden værdi, da en mindre pris på en del af arealet vil medføre en højere pris på de resterende arealer. En nedsættelse af kvadratmeterprisen til ca. 146 kr. (3.242.340 / 22.172) vil også resultere en værdi under handelsprisen, når vi henser til en købspris på 600 kr. pr. m².

SKM2007.055.VLR tager ikke stilling til, at der generelt skal anvendes differentieret kvadratmeterpriser, men alene tager stilling til, at der ikke var grundlag for at ændre Landsskatterettens skøn over ansættelsen af grundværdien.”

Omberegnet grundværdi
SKAT har ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 således:

Kvadratmeterpris

22.170 m2 × 110 kr.

2.438.700 kr.

Grundværdi i alt

2.438.700 kr.

Det fremgår af SKATs udtalelse af 23. september 2014, at:

”Ad 3)
Vi mener, at naboejendommen […], som klager henviser til, ikke kan bruges til sammenligning. Det er tale om et […], hvor grunden har en uhensigtsmæssig form. Desuden har grunden seks brøndboringer med beskyttelseszone på 10 m.
Nærmest placeret ejendom at sammenligne med, er adresse Y7, hvor kvadratmeterprisen var 120 kr. i 2005, som er lig prisniveauet for 2004.”

Klagerens opfattelse
Grundværdi
Der er nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2012.

Klageren har til støtte for påstanden i klagen af 1. juli 2013 anført:

”Ekstrafundering:
Vi mener at den for ejendommen fastsatte grundværdi overstiger grundens værdi i handel og vandel.

Ejendommen er pr. 1. oktober 2012 vurderet sammen med 21 andre ejendomme omfattet af grundværdiområde […], hvor SKAT ud fra faktisk gennemførte salg har fastsat en kvadratmeterpris på 180 kr.

Kvadratmeterprisen er fastsat som udgangspunkt for det der svarer til en normalgrund i grundværdiområdet jf. vurderingsvejledningen 2013-1.

Dermed er der ikke i udgangspunktet ved den påklagede vurdering pr. 1. oktober 2012 taget højde for individuelle forskelle, der kan betinge en individuel nivellering af grunden efter principperne i vurderingsloven § 13 og § 16, herunder grundens beskaffenhed, beliggenhed, grundens form, økonomisk god anvendelse med flere.

Det fremgår af den geotekniske rapport (vedlagt), at oversiden af de bæredygtige lag træffes i dybder ned til 3,2 meter under terræn. Det fremgår af V&S beregningen udarbejdet af R1s ingeniører (vedlagt), at udgiften for at kunne ekstrafundere i det omfang, der som minimum er nødvendigt, henholdt til den geotekniske rapport, beløber sig til 1.607.899 kr.

Den nærmere forståelse af normalniveauet for fundering kan findes i SBI-anvisning 231, side 43 – Statens Byggeforskningsinstitut (vedlagt). Det fremgår heraf, at:

”Ekstrafunderingsomkostninger beregnes som et tillæg til omkostningerne ved den normale fundering. Det betragtes derfor som ekstrafundering, hvis det højest mulige funderingsniveau (AFRN) for gulvet er beliggende mere end 0,3 meter under eksisterende terræn, eller hvis oversiden af bæredygtige lag (OSBL) for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 meter under terræn. Fra dette niveau antages AFRN og OSBL at følges ad”.

Den normale fundering findes at bestå af et fundament ført op til 0,9 meter under eksisterende terræn, ligesom et egnet bæreunderlag for en gulvkonstruktion findes ca. 0,3 meter under terræn.

Det afgørende er således, om der kan funderes inden for de henholdsvis 0,9 meter for fundamenter og 0,3 meter for gulvkonstruktion. I de tilfælde, hvor der skal funderes dybere, vil der være tale om ekstrafundering.

Ejendommen har således dårlige jordbundsforhold, hvilket bør afspejle sig i grundværdiansættelsen, idet de dårlige jordbundsforhold indebærer, at værdien af grunden er lavere end en normalgrund i det pågældende område. Der bør derfor ske en individuel nivellering af grundens værdi i form af et nedslag, der afspejler forringelsen.

Grundværdispecifikationerne:
Den påklagede ejendoms grundværdispecifikationer bedes ansat korrekt. Ejendommen er fastsat efter Kvadratmeterprincippet og med kun én kvadratmeterpris.

I Vurderingsvejledning 2013-2, C.2.1.4 fremgår det at grundværdien stiger proportionalt med grundens areal, således at en stor grund får beregnet en højere grundværdi end en mindre. Det fremgår endvidere af samme afsnit af Vurderingsvejledning at en køber af en grund ikke vil betale lige så meget for de sidste kvadratmeter som for de første. Dette bør komme til udtryk ved at SKAT fastsætter forskellige kvadratpriser ved grundværdiberegningen.

SKAT anmodes på ovenstående baggrund om, at fastsætte minimum 2 kvadratmeterpriser for grunden.

Der henvises endvidere til SKM2007.055.VLR hvoraf det i Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse, og som Landsretten tiltræder, fremgår:

”Retten finder det endvidere passende at henføre 10.000 m2 til bebyggelsen, idet dette areal benyttes i forbindelse med ejendommen som park, parkeringsareal m.v.

Under hensyn til ejendommens beliggenhed og anvendelsesmulighed finder Landsskatteretten ikke, at de anvendte m2-priser på henh. 225 kr. og 28 kr. kan antages at være for høje.”

Grundværdispecifikationen blev herefter i ovenstående sag sat til:

(tabel udeladt)

Vurderingsvejledningens ordlyd, SKM2007.055.VLR bør således give udslag i mindst 2 forskellige

kvadratmeterpriser og dermed en væsentligt lavere grundværdi.

Til fastsættelse af fordeling og kvadratmeterpriser for ejendommen, kan der henvises til ejendommen […], […] og […] i samme grundværdiområde, som er sat med 2 forskellige kvadratmeterpriser trods det at de er alle er mindre end klagers ejendom. Alle tre ejendomme er sat med den lave kvadratmeterpris til 3/4 af den høje. SKAT anmodes om at anvende samme fordelingsnøgle for klagers ejendom som for ejendommene […], idet denne har stort set samme areal som klagers ejendom. Klagers ejendom skal således sættes med 2 kvadratmeterpriser, fastsat med 5.542 m² til 180 kr. og 16.628 m² til 135 kr. i 2012 vurderingen.”

Endvidere har klageren fremsendt følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

”Ekstrafundering
SKAT har nægtet at godkende nedslag i grundværdien, da det er SKATs opfattelse, at grundværdien i forvejen er ansat så lavt, at et nedslag vil bringe ansættelsen under handelsværdien.

Der er enighed om, at ejendommen har dårlige jordbundsforhold og at det er nødvendig med ekstrafundering for at bebygge ejendommen.

Det fremgår at boreprofilerne i de geotekniske rapport, at der er behov for ekstrafundering, da der skal funderes ned til 1,7 meter under terræn. Det skal bemærkes, at når funderingsniveauet ligger ned til 1,7 meter under terræn, vil det medføre en betragtelig ekstraomkostning i form af fundering i forhold til en ejendom, hvor der alene kan laves en fundering i dybde af 0,9.

Det kan bemærkes, at alle ejendommene i grundværdiområdet der er fastsat efter kvadratmeterprincippet er vurderet med den samme kvadratmeterpris, som der er anvendt for klagers ejendom. Medmindre samtlige ejendomme i grundværdiområdet har ensartede dårlige jordbundsforhold, kan der således ikke være taget højde for de dårlige jordbundsforhold ved grundværdiansættelsen på klagers ejendom. Det er højst usandsynligt, at samtlige 22 ejendomme i grundværdiområdet skulle have ensartede dårlige jordbundsforhold, således at der allerede skulle være taget højde for disse i områdeprisen.

Jeg mener på baggrund af ovenstående fortsat, at grundværdien er for høj, og at ejendommen skal tildeles nedslag i grundværdien som følge af ejendommens dårlige jordbundsforhold.

Grundværdi
Klagers grundværdi er ansat efter kvadratmeterprincippet og vurderet med en enkelt kvadratmeterpris ved vurderingen 2012. Klagers grundværdiansættelse var før 2012 ansat med to kvadratmeterpriser.

Flere ejendommen i klagers grundværdiområde er ansat med flere kvadratmeterpriser, idet der henvises til anmeldelsesskrivelsen. Ejendommene er ansat med samme områdepris som klagers ejendom, men har desuden sat en lavere bagjordspris. De tre sammenlignelige ejendomme, der er henvist til, er alle mindre end klagers ejendom.

Formålet med at inddele landet i grundværdiområdet er at opnå ensartede og rimelige grundværdiansættelser jf. SKATs juridiske vejledning afsnit H.A.3.2.1. Klagers kvadratmeterpris er ansat med områdeprisen for grundværdiområdet, men da flere mindre ejendomme i grundværdiområdet er ansat med flere kvadratmeterpriser, bør dette ligeledes være tilfældet for klagers ejendom.

Det fremgår af den juridiske vejledning afsnit H.A.3.2.2.4 at ”En køber af en ubebygget grund vil i nogle tilfælde ikke betale lige så meget for de sidste kvadratmeter som for de første. Ved grundværdiberegningen kan dette komme til udtryk ved anvendelse af forskellige kvadratmeterpriser”.

Det er således i modstrid med lighedsprincippet, at mindre ejendomme er ansat med flere kvadratmeterpriser, mens klagers ejendom alene er ansat med områdeprisen.

Klagers ejendom skal i henhold til ovenstående ansættes med to kvadratmeterpriser på henholdsvis 180 kr. og 135 kr. ved vurderingen 2012.”

Omberegnet grundværdi
Der er nedlagt påstand om nedsættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

”I nærværende sag har ejendommen ændret areal i vurderingen 2012. Vi har derfor kontrolleret, om SKAT har foretaget en omberegning af grundværdien ved ejendommens første vurdering, hvilket er et krav efter Vurderingsloven § 33, stk. 16. Derudover har vi kontrolleret, om den omberegnede grundværdi er korrekt.

Vi har desværre konstateret, at der for en række ejendomme ikke er foretaget en korrekt omberegning af grundværdien. Det ses på vedlagte JT70, at SKAT har foretaget en omberegning af grundværdien med udgangspunkt i 2005 som basisår, og der er anvendt en kvadratmeterpris på 100 kr., vi er enige i at basisåret er 2005, imidlertid er der anvendt en forkert kvadratmeterpris.

Ved en korrekt omberegning af grundværdien skal der tages udgangspunkt i kvadratmeterpriserne for basisåret i grundværdiområdet som er 2005. Kvadratmeterpriserne udgjorde henholdsvis 15 kr., 30 kr. og 60 kr., idet der henvises til ejendommen […].

SKAT anmodes på ovenstående baggrund om at foretage en korrekt omberegning af grundværdi efter § 33, stk. 16.

På ovenstående baggrund påstås grundværdien pr. 1. oktober 2012 nedsat.

Idet grundværdien indgår som en delmængde af ejendomsværdien, vil ejendomsværdien som en afledt ændring tilsvarende være at nedsætte.

I vurderingen 2012 er der ved siden af grundværdien foretaget en omberegnet grundværdi efter bestemmelserne i vurderingsloven § 33, stk. 16-18. Idet den omberegnede grundværdi alene er en prisnivellering, og specifikationerne i øvrigt er identiske, vil ændringer i grundværdiens specifikationer tilsvarende være at ændre i den omberegnede grundværdi.”

Klageren er ikke kommet med bemærkninger til SKATs udtalelse i forbindelse med omberegning af grundværdien.

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Grundværdi
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.  Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

”§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.”

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Klageren har henvist til grundværdivurderingerne for de øvrige ejendomme i grundværdiområdet. Det skal hertil bemærkes, at retten alene forholder sig til ansættelsen pr. 1. oktober 2012 for klagerens ejendom og ikke til vurderingen af andre ejendomme. Retten foretager et skøn over grundværdien for klagerens ejendom, uden at være bundet af, hvordan andre ejendomme er vurderet.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Klageren påstår nedsættelse af grundværdien, samt at grundværdien ansættes med to forskellige kvadratmeterpriser.

Hvor udnyttelsen af et areal kræver ekstrafundering eller pilotering, kan arealets værdi være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn til jordbundsforholdene.

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til et behov for ekstrafundering ved den økonomisk bedste udnyttelse af grunden inden for rammen af den lovlige udnyttelsesmulighed.

Retten bemærker, at eventuelle ekstrafunderingsarbejder på en grund ikke i sig selv bevirker et nedslag i grundværdien. Det er en forudsætning for at opnå et nedslag, at den ansatte grundværdi ikke svarer til handelsværdien som følge af jordens beskaffenhed. Der henvises til Højesterets dom af 3. december 2013, offentliggjort i SKM2013.862.HR.

Det fremgår af den geotekniske rapport af 22. maj 2006 med boreprofiler, at OSBL for alle de geotekniske boringer og sondringer ligger mellem 0,4 – 3,2 m.u.t. Derudover fremgår det af rapporten, at bebyggelse på grunden kan gennemføres som en partiel sandpudefundering.

Retten finder det på den baggrund godtgjort, at der er dårlige jordbundsforhold på grunden. Afgørende for om ejendommens grundværdi kan nedsættes er dog, at grundværdien som følge af de dokumenterede dårlige jordbundsforhold ikke svarer til den reelle handelsværdi. Der er således ikke krav på et specifikt nedslag.

Grundværdien er pr. 1. oktober 2012 ansat til 3.990.660 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 180 kr.

Ved vurderingen af om den ansatte grundværdi svarer til handelsprisen på vurderingstidspunktet, har retten lagt vægt på den påklagede ejendoms beliggenhed i et erhvervsområde i udkanten af [bydel] i By Y1 Kommune. Retten finder, at ejendommen har en attraktiv placering i By Y1 Kommune, med facade ud mod [vej], der forbinder […] indenfor 1.200 meter. Der henses ligeledes til, at den påklagede ejendom er beliggende i et område, der ifølge lokalplanen er udlagt til erhvervsformål og butik med en bebyggelsesprocent på 50, hvilket skal indgå som en del af skønnet over prisniveauet for den påklagede ejendom.

Endvidere har retten lagt vægt på, at de fremsøgte salg i By Y1 gennemsnitligt er solgt til en lavere kvadratmeterpris end den af SKAT ansatte for den påklagede ejendom. Retten bemærker, at anvendelsesmulighederne for de sammenlignelige ejendomme er mere indskrænkede end for den påklagede ejendom, idet der blandt andet ikke er mulighed for at opføre større butikker på de sammenlignelige ejendomme. Henset til beliggenheden finder retten, at der skal lægges særligt vægt på adresse Y1, Y2, Y3 og Y4, der i kraft af at være beliggende i udkanten af det nordlige By Y1 og med tilsvarende beliggenhed i forhold til motorvejen, findes at være sammenlignelige med den påklagede ejendom. Retten bemærker imidlertid, at den påklagede ejendom har en mere attraktiv beliggenhed med facade mod [vej] i forhold til adresse Y1, Y2, Y3 og Y4.

Retten finder endeligt, at vurderingen af grundværdien ikke skal ansættes med to forskellige kvadratmeterpriser. Retten lægger vægt på, at den nuværende bebyggelse er opført i henhold til lokalplanens bebyggelsesplan samt planens øvrige bestemmelser. Der er således ikke noget i lokalplanen, der giver dele af grunden mindre værdi end det øvrige. Grundværdien skal efter loven fastsættes til værdien i handel og vandel af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter en samlet vurdering af de faktiske og retlige forhold, der gælder for påklagede ejendom, samt de konstaterede handelspriser i området, finder retten ikke grundlag for at ændre den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2012. Retten har primært lagt vægt på, at klagers grund er vurderet lidt højere end de af retten fremsøgte salg, men dette også er forventeligt jf. ovenstående.

Landsskatteretten stadfæster således den af SKAT ansatte grundværdi på 3.990.600 kr. pr. 1. oktober 2012.

Omberegnet grundværdi
Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende:

”Hvor der på en ejendom omfatter af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af fast ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien.

Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres.”

Der er sket ændringer i ejendommens areal den 11. juli 2012.

Det følger således af § 33, stk. 16, at den påklagede ejendom skal have foretaget en omberegning af grundværdien i 2012, med det basisår, som var gældende for ejendommen forud for arealændringen.

Retten bemærker, at SKAT ved den påklagede vurdering i 2012 har ansat den omberegnede grundværdi efter kvadratmeterprincippet med basisår 2007 og en kvadratmeterpris på 110 kr.

Den påklagede ejendom har ved den seneste vurdering basisår 2007. Ejendommen er i 2007 årsomvurderet, idet ejendommen er nyopstået. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 er grundværdien ansat efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 110 kr., og vurderet som ubebygget areal.

Forud for omberegningen i 2012 var 2007 det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Retten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 skal ansættes med 2007 som basisår.

Den omberegnede grundværdi skal endvidere ansættes i det vurderingsniveau, der var gældende for vurderinger i basisåret.

Retten finder derfor, at omberegningen pr. 1. oktober 2012 skal fastsættes med en kvadratmeterpris på 110 kr., da denne udtrykker vurderingsniveauet for den påklagede ejendom i basisåret.

Klager har henvist til ejendommen med ejendomsnummer […], som klager anfører, at der bør tages udgangspunkt i forbindelse med prisniveauet for påklagede ejendom. Retten finder, at ejendommen ikke kan sammenlignes med påklagede ejendom, da der på ejendommen er flere vandboringer, der betyder, at der ikke kan opføres bygninger herpå. Retten har derfor ikke lagt vægt på oplysningerne om denne ejendom.

Landsskatteretten stadfæster således den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2012 med basisår 2007 til 2.438.700 kr.