Dato for udgivelse
20 Mar 2020 10:20
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
25 Feb 2020 07:59
SKM-nummer
SKM2020.112.SR
Myndighed
Skatterådet
Ansvarlig styrelse
Skattestyrelsen
Sagsnummer
19-0699990
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Afgift
Overemner-emner
Tinglysningsafgift
Emneord
Tingslysningsafgift, Afgiftsfritagelse, Værnsregel, Ejerlejligheder, Pant
Resumé

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et afgiftsfritagelsesgrundlag kunne overføres til nye pantebreve uden, at de nye pantebreve havde pant i de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene. Skatterådet fandt, at der skete en matrikulær ændring i den pantsatte ejendom, da denne blev opdelt i ejerlejligheder, som var nye, faste ejendomme. Bl.a. under henvisning hertil, skulle de nye pantebreve opfylde 1-års værnsreglen, for at kunne blive delvist afgiftsfritaget for den variable afgift på 1,45 pct.

Hjemmel

Lovbekendtgørelse 2019-08-09 nr. 843 om afgift af tinglysning af ejer- og panterettigheder mv. - tinglysningsafgiftsloven

Reference(r)

Tinglysningsafgiftslovens § 5a
Tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2020-1, afsnit E.B.4.2.2.5.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2020-1, afsnit E.B.4.2.2.6.


Spørgsmål

  1. Det ønskes bekræftet, at 1-års værnsreglen i tinglysningsafgiftsloven § 5 a, stk. 3 ikke finder anvendelse i forbindelse med opdeling i ejerlejligheder.

Svar

  1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

H1 A/S er ejer af matr.nr. X1 (hovedejendommen), X2 og X3 (to sidegadearealer), alle bygrunde, beliggende på by Y1, hvorpå de er ved at opføre ejendomsprojektet X. Projektet består af to bygninger (bygning 1 og bygning 2) på samlet ca. x-antal m2 blandet bolig og erhverv, samt en underjordisk parkeringskælder i to etager på ca. x-antal m2. 

H1 A/S ønsker at foretage en sammenlægning og en udstykning af de tre matrikler, således at bygning 1 og bygning 2 kommer til at ligge på hver sin matrikel.

Landinspektørfirmaet G1 har derfor på vegne af H1s A/S, indsendt sag om sammenlægning og udstykning til Kommune Y2’s behandling. Den matrikulære sag gennemføres som sammenlægning af de 2 sidegadearealer under hovedejendommen, der herefter deles ved udstykning. Når den matrikulære sag er gennemført, vil der være to matrikler tilbage.

I forbindelse med færdiggørelsen af [udeladt] projektet skal der ske en opdeling af bygning 1 og bygning 2 i ejerlejligheder, således at der bl.a. kan sælges ca. x-antal ejerlejligheder i bygning 1 til seriesalgskøbere samt en ejerlejlighed til en dagligvareforretning. Opdelingen sker efter reglerne i ejerlejlighedsloven.

Bank G2 har pt. tinglyst et ejerpantebrev på kr. x mio. på matr.nr. X1, som automatisk vil brede sig til begge de to ejendomme, som er tilbage efter, at den matrikulære sag er gennemført.

H1 A/S har dog brug for yderligere belåning til opførelsen af projektet, og dermed give yderligere finansieringskilder pant i ejendommene.

H1 A/S ønsker at kunne overføre tinglysningsafgift f

ra disse ejerpantebreve til nye (ejer)pantebreve, der skal tjene til sikkerhed for køberne af en ejerlejlighed i [udeladt] projektet.

Når afgiftsfritagelsesgrundlaget overføres til flere nye pantebreve med pant i det udstykkede/opdelte, er det en betingelse for afgiftsnedsættelse, at de nye pantebreve har pant i samtlige de udstykkede/opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3.

Opdelingen i ejerlejligheder kan dog først ske i forbindelse med færdiggørelsen af projektet, da man alene kan udlægge et areal til en ejerlejlighed, hvis arealet udgør et aflukket husrum. De kommende ejerlejligheder vil ikke være fysisk aflukket med vægge, døre osv. før sent i opførelsesfasen.

Tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3 forhindrer således ikke H1 A/S' overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlag, men såfremt tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3 finder anvendelse ved opdeling i ejerlejligheder, vil det i praksis gøre ejerlejlighederne svært afsættelige i det år, hvor de nye pantebreve skal have pant i alle ejerlejlighederne, da 1-års fristen ikke vil være udløbet inden ejerlejlighederne skal overtages af de kommende købere.

H1 A/S ønsker derfor at kunne overføre afgiftsfritagelsesgrundlaget for pantet uden iagttagelse af værnsreglen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3, da anvendelse af værnsreglen vil gøre ejerlejlighederne svært omsættelige i 1 år fra tinglysning af pantet.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Spørgsmålet bør besvares med "ja".

Tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3, 3. punktum indeholder en værnsregel, der skal iagttages, når der overføres afgiftsgrundlag fra ét pantebrev til flere nye pantebreve i forbindelse med udstykning eller opdeling.

Når afgiftsfritagelsesgrundlaget overføres til flere nye pantebreve med pant i det udstykkede/opdelte, er det en betingelse for afgiftsnedsættelse, at de nye pantebreve har pant i samtlige de udstykkede/opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

Bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3 er indsat ved lov nr. 577 af 6. juni 2007. Dagældende bestemmelse havde følgende ordlyd:

"Afgiftsfritagelsen i stk. 1 kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Der skal ved anmeldelse til tinglysning af det nye pantebrev eller de nye pantebreve gives påtegning om, at anmeldelsen er omfattet af stk. 1. Hvis det nye pant foreligger i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev. Pantebrevene skal også gives påtegning herom."

Bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3 er sidenhen ændret ved lov nr. 295 af 11. april 2011, hvor bestemmelsen fik følgende ordlyd (vores understregning):

"Afgiftsfritagelsen i stk. 1 kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Der skal ved anmeldelse til tinglysning af det nye pantebrev eller de nye pantebreve gives påtegning om, at anmeldelsen er omfattet af stk. 1. Hvis det nye pant foreligger i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev, når ændringer i den pantsatte ejendom sker ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning. Pantebrevene skal også gives påtegning herom."

Det fremgår af de specielle bemærkninger til § 1, nr. 15 i lovforslaget til lov nr. 295 af 11. april 2011, at:

"De foreslåede ændringer vil betyde, at 1-årskravet i § 5, stk. 2, 5, pkt., og § 5 a, stk. 3, 3. pkt., indskrænkes til kun at gælde ved matrikulære ændringer i form af udstykning. Dermed vil kravet ikke længere være gældende for matrikulære ændringer i form af arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom. Der henvises i øvrigt til afsnit 3.6.3."

Det fremgår videre af afsnit 3.6.3 i lovforslaget, at:

"Med forslaget tilpasses lovbestemmelserne, så 1-årskravet indskrænkes til kun at gælde ved matrikulære ændringer i form af udstykning. Dermed er kravet ikke længere gældende for matrikulære ændringer i form af arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom.

Reglen bliver herefter, at hvis man ønsker at overføre afgift efter lovens regler herom fra et pantebrev i en fast ejendom til flere pantebreve i tilfælde af udstykning af den faste ejendom, så skal det gamle pantebrev og de nye pantebreve i mindst ét år efter tinglysning af det nye pant have pant i samme ejendom, dvs. i alle de udstykkede ejendomme."

Med lovændringen i 2011 blev værnsreglen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3, altså indskrænket til kun at gælde ved ændringer i form af udstykning.

Bestemmelsen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3 er senest ændret ved lov nr. 1728 af 27. december 2018, så bestemmelsen nu har følgende ordlyd (vores understregning):

"Afgiftsfritagelsen i stk. 1 kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Der skal ved anmeldelse til tinglysning af det nye pantebrev eller de nye pantebreve gives påtegning  om, at anmeldelsen er omfattet af stk. 1. Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling. Pantebrevene skal også gives påtegning herom."

Ordet "opdeling" er således tilføjet ved ændringen af 3. pkt. ved lov nr. 1728 af 27. december 2018.

Følgende fremgår af de specielle bemærkninger til § 20, nr. 11 i lovforslaget til lov nr. 1728 af 27. december 2018 (vores understregning):

"Hovedstolsprincippet fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, hvorefter der efter denne metode ikke skal betales afgift, hvis hovedstolen på det nye pant ikke overstiger hovedstolen på det tidligere tinglyste pant i samme ejendom.

Efter lovens § 5 a, stk. 4, er afgiftsfritagelsen i stk. 1, bl.a. betinget af, at de nye pant i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pant, når ændringer i den pantsatte ejendom sker ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning.

Da det foreslås, at reglen om overførsel af afgift også skal gælde ved tinglysning af pant i andelsboliger, jf. lovforslagets § 20, nr. 7, foreslås det at tilføje dette i lovens § 5 a, stk. 4, 3. pkt. Forslaget medfører en ny affattelse af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 4, 3. pkt."

Den eneste materielle ændring til bestemmelsen i tinglysningslovens § 5a, stk. 3 var således, at bestemmelsen blev udvidet til at omfatte andelsboliger. Ordet "opdeling" er således blevet tilføjet i forbindelse med udvidelsen af bestemmelsen til at omfatte andelsboliger. Bestemmelsen skal herudover anvendes som tidligere.

Det er derfor spørgers klare opfattelse, at værnsreglen i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3, 3. punktum kun finder anvendelse ved (i) udstykning og ved (ii) tinglysning af pant i andelsboliger.

Det er på baggrund heraf spørgers vurdering, at spørgsmålet skal besvares bekræftende, idet udstykning sker efter udstykningslovens bestemmelser, og opdeling i ejerlejligheder sker efter reglerne i ejerlejlighedsloven. At ordet "opdeling" er kommet ind i tinglysningsafgiftslovens § 5a, stk. 3, 3. punktum hænger sammen med, at andelsboliger er blevet omfattet af bestemmelsen. Overførsel mellem pantebreve ved opdeling i ejerlejligheder sker efter de "almindelige" regler i tinglysningsafgiftslovens § 5a - det vil sige uden iagttagelse af 1-års-reglen i § 5a, stk. 3, 3. punktum.

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at 1-års værnsreglen i tinglysningsafgiftsloven § 5 a, stk. 3 ikke finder anvendelse i forbindelse med spørgerens opdeling af den faste ejendom i ejerlejligheder.

Begrundelse

Anmodningen handler om, at et afgiftsfritagelsesgrundlag ønskes overført i forbindelse med, at der sker ændringer i den pantsatte ejendom og der tinglyses flere nye pantebreve. De nye pantebreve ønskes delvist afgiftsfritaget for den variable afgift på 1,45 pct., ved at der er overført et afgiftsfritagelsesgrundlag, uden, at de nye pantebreve har pant i de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

Udgangspunktet for afgift for tinglysning af pant i fast ejendom er en fast afgift på 1.640 kr. og en variable afgift på 1,45 pct. af det pantsikrede beløb, jf. tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1.

Der er mulighed for fritagelse for betaling af den variable afgift. I forbindelse med tinglysning af nyt pant er denne "fritaget for afgiften på 1,45 pct. af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom", jf. § 5 a, stk. 1, 2. pkt. Reglen kan også benyttes, hvis der tinglyses flere nye pantebreve, jf. også bestemmelsens stk. 3, 1. pkt. Reglen har til formål at give mulighed for låneomlægninger - tinglysning til et eller flere nye lån og indfrielse og aflysning af det gamle lån - i en fast ejendom.

Når der samtidig sker ændringer i ejendommen i forbindelse med at der tinglyses flere nye pantebreve, kan der også ske overførsel af afgiftsfritagelsesgrundlaget og delvis afgiftsfritagelsen for den variable afgift, ifølge tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. Her fremgår følgende:

"Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling.

Låneomlægning fra ét hidtidigt lån til flere nye lån:

Oprindeligt kunne reglen om låneomlægninger kun benyttes ved tinglysning af ét nyt lån, til afløsning af det gamle lån. Det betød, at der skulle betales fuld afgift af lån nr. 2, hvis der blev tinglyst flere nye lån, selvom begge lån var led i en låneomlægning. I lovbemærkningerne i forbindelse med ændring af tinglysningsafgiftsloven i 2001 fremgår det, at man fandt det uhensigtsmæssigt, at fritagelse for den variable afgift varierede efter, om et eksisterende lån med pant i fast ejendom i forbindelse med låneomlægning blev opdelt i ét eller flere nye lån. Derfor blev afgiftsfritagelsen udvidet til også at omfatte situationer, hvor et pantebrev helt eller delvist blev omlagt til et eller flere pantebreve. Afgiftsfritagelsen blev givet under forudsætning af, at de nævnte pantebreve i 1 år efter tinglysning har pant i samme ejendom. For at begrænse mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen i forbindelse med opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer blev der indsat en værnsregel, der begrænser mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen ved opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer.

I lovbemærkningerne fra 2007 fremgår det, at betingelsen, om at de nye pantebreve har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev i mindst 1 år efter tinglysning, skal forhindre omgåelse af bestemmelsen i forbindelse med udstykningssituationer og dermed »vandrende« pantebreve, dvs. pantebreve hvor pantets genstand ændres uden betaling af ny afgift.

I lovbemærkningerne fra 2011 er det gentaget, at bestemmelsen skal forhindre omgåelse ved udstykning, men ikke var tiltænkt anvendt i forbindelse med arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom. Det blev derfor præciseret, at i tilfælde af udstykning af den faste ejendom, i modsætning til arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom, så skal det gamle pantebrev og de nye pantebreve i mindst ét år efter tinglysning af det nye pant have pant i samme ejendom, dvs. i alle de udstykkede ejendomme.

I lovbemærkningerne fra 2018 fremgår det, at bestemmelsen også skal gælde ved tinglysning af pant i andelsboliger. Samtidig er ordlyden af selve bestemmelsen ændret. Tidligere fremgik det, at 1-års reglen var gældende, når ændringer i den pantsatte ejendom skete ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning. Dette er nu ændret til, at 1-års reglen er gældende, når der sker ændringer i den pantsatte ejendom i forbindelse med udstykning eller opdeling. Det fremgår ikke, at der er tiltænkt nogen ændring af bestemmelsen, udover at den også skal gælde for andelsboliger.

Det fremgår af SKM2018.75.SR, at opdeling af en ejendom i ejerlejligheder medfører, at denne ejendom herefter vil være en hovedejendom, som ikke længere har status som en selvstændig ejendom, ligesom det medfører, at ejerlighederne er nye ejendomme.

I nærværende sag ejer spørger to ejendomme med hver sin bygning, når der er sket udstykning til to matrikler. Der skal foreligge tinglyste ejerpantebreve på x mio. kr. på de to ejendomme, og der er brug for yderligere belåning med pant i flere nye pantebreve. Den ene ejendom skal ifølge det oplyste opdeles i ca. x-antal ejerligheder og en dagligvarebutik, efter reglerne i ejerlejlighedsloven, og opdelingen sker uden udstykning.

Spørger ønsker derfor, at et eksisterende pantsikret beløb i en ejendom, i forbindelse med opdeling af denne ejendom i ca. x-antal ejerligheder og en dagligvarebutik, udvides med flere nye pantebreve, og at der gives afgiftsfritagelse for det eksisterende pantsikrede beløb samt, at 1-års værnsreglen ikke skal gælde.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at de nye pantebreve skal opfylde 1-års værnsreglen, ifølge tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 3, 3. pkt. Der er herved lagt vægt på, at opdeling af en ejendom i ejerlejligheder medfører matrikulære ændringer, således at ejerlejlighederne er nye faste ejendomme. Opdelingen af ejendommen i nye ejendomme er en ændring af den pantsatte ejendom i forbindelse med udstykning eller opdeling.

Ifølge en ordlydsfortolkning af bestemmelsen fremgår det da også, at denne vedrører ændringer i "den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening", samt at det er "i forbindelse med udstykning eller opdeling". "Opdeling" ses ikke udelukkende at henvise til andelsboligforeninger, således som spørger anfører.

Det er således en betingelse for afgiftsnedsættelsen ved tinglysning af de nye pantebreve, at de har pant i samtlige de opdelte ejendomme i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

Til spørgeres bemærkninger om at kunne overføre afgiftsfritagelsesgrundlaget for pantet uden iagttagelse af 1-års værnsreglen, ses der ikke at være hjemmel til dette i den omhandlede situation, hvor der sker de omhandlede ændringer af den pantsatte ejendom. Formålet er netop at begrænse muligheden for at frasælge dele af ejendommen, hvis man samtidig ønsker at udnytte et afgiftsfritagelsesgrundlag fra den oprindelige ejendom. Det bemærkes samtidig, at den omhandlede afgiftsfritagelse er en frivillig ordning, jf. spørgers bemærkninger om, at værnsreglen gør ejerlejlighederne svært omsættelige i 1 år fra tinglysning af pantet.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Tinglysningsafgiftsloven

§ 5 a

"For tinglysning af pant i fast ejendom eller i en andel i en andelsboligforening udgør afgiften 1.640 kr. og 1,45 pct. af det pantsikrede beløb. Dog er tinglysning af pant bortset fra pant ifølge skadesløsbrev fritaget for afgiften på 1,45 pct. af den del af det pantsikrede beløb, som ikke overstiger den tinglyste hovedstol på et eksisterende tinglyst pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening, jf. dog stk. 5. Fritagelsen i 2. pkt. gælder dog ikke, hvis det hidtidige pant er tinglyst ved et skadesløsbrev. § 5, stk. 1, 2.-8. pkt., finder tilsvarende anvendelse, dog ikke for tinglysning af pant for indekslån, der ydes efter realkreditloven.

Stk. 2.  Afgiftsfritagelsen i stk. 1 er betinget af, at

1)      anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker inden aflysning af det tidligere pant,

2)      det erklæres, at anmeldelsen til tinglysning af det nye pant sker på vilkår om aflysning af det tidligere pant, og

3)      det tidligere pant er aflyst senest 1 år efter anmeldelsen til tinglysning af det nye pant.

Stk. 3. Afgiftsfritagelsen i stk. 1 kan anvendes, uanset om det nye pant foreligger i form af et eller flere pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Der skal ved anmeldelse til tinglysning af det nye pantebrev eller de nye pantebreve gives påtegning om, at anmeldelsen er omfattet af stk. 1. Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling. Pantebrevene skal også gives påtegning herom."

Ordlyden af den tidligere gældende § 5 a stk. 3, 3. pkt,:

"Hvis det nye pant foreligger i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev, når ændringer i den pantsatte ejendom sker ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning. Pantebrevene skal også gives påtegning herom."

Forarbejder

Lovforslag nr. 217 af 5. april 2001

"Almindelige bemærkninger

 (…)

2. Baggrund

(…)

Opdeling af pantebreve

Det var muligt efter Stempelloven at opdele et pantebrev i flere pantebreve afgiftsfrit. Det kostede dog 1.200 kr. i retsafgift per pantebrev. Det betød i praksis, at det var afgiftsfrit i forbindelse med en konvertering af et eksisterende lån til to nye lån at opdele det eksisterende pantebrev i flere nye pantebreve.

Med den nye tinglysningsafgiftslov er hovedreglen, at tinglysning af pant koster 1.400 kr. plus 1,5 pct. af det pantsikrede beløb. Loven giver dog mulighed for i visse tilfælde at afløse et eksisterede lån med et nyt lån i samme ejendom uden, at der skal betales afgift af det pantsikrede beløb. I praksis betyder det for lån omfattet af § 5 stk. 2 i tinglysningsafgiftsloven, at man kan omlægge et eksisterende lån til et nyt lån med tilsvarende pant uden at betale procentsatsafgiften på 1,5 pct. Man skal dog fortsat betale 1.400. kr.

Fritagelsen for procentafgiften på 1,5 pct. gælder til gengæld ikke ved opdeling af et eksisterede pantebrev i flere pantebreve i forbindelse med hel eller delvis afløsning af et eksisterede lån med flere nye lån. Det betyder, at boligejere, som ønsker at omlægge et eksisterede lån til flere nye lån, skal betale 1.400 kr. for første lån og 1.400 kr. plus 1,5 pct. af det pantsikrede beløb for lån udover det første lån.

Det er uhensigtsmæssigt, at afgiften varierer efter, om et eksisterende lån med pant i fast ejendom bliver opdelt i ét eller flere nye lån.

Det foreslås derfor, at procentafgiften på 1,5 pct. bortfalder ved opdeling af pantebreve i forbindelse med omlægning af realkreditlån mv. Lovforslaget betyder således, at mulighederne for afgiftsfrit at omlægge et pantebrev til et andet pantebrev med samme beløb udvides til også at omfatte situationer, hvor et pantebrev helt eller delvist omlægges til et eller flere pantebreve under forudsætning af, at de nævnte pantebreve i 1 år efter tinglysning har pant i samme ejendom. Det bemærkes, at der fortsat skal betales den faste afgift på 1.400 kr. for hvert nyt pantebrev.

(…)

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

Til § 1

Til nr. 1

Det foreslås at udvide den gældende afgiftsfritagelse i § 5, stk. 2, til også at omfatte opdeling af pantebreve i forbindelse med konverteringer, uden at udvidelsen af afgiftsfritagelsen også omfatter opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer.

§ 5, stk. 2, foreslås således som nyt 2. pkt. indsat en regel, der udvider fritagelsen for procentafgiften efter 1. pkt. til at omfatte opdeling af eksisterende pantebreve i et eller flere pantebreve, uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af pant for et eksisterende lån. Ændring af bestemmelsen er ikke til hindre for, at de nævnte pantebreve indenfor 1 års fristen indfries og aflyses eller omlægges helt eller delvis. Det har heller ikke afgiftsmæssige konsekvenser, at der sker en relaksation af en del af ejendommen, blot ingen af pantebrevene overføres sammen med det relakserede areal.

For at begrænse mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen i forbindelse med opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer foreslås der som et nyt 3. pkt. indsat en værnsregel, der begrænser mulighederne for at udnytte afgiftsfritagelsen ved opdeling af pantebreve med matrikulære ændringer. 1 års fristen svarer til fristen i § 5, stk. 2, sidste pkt."

Lovforslag 1. samling, nr. 199 199 af 28. marts 2007.

"(...)

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

(...)

§ 5 a, stk. 3

Forslaget til § 5 a, stk. 3, svarer i store træk til den gældende tinglysningsafgiftslov § 5, stk. 2, 3. og 4. pkt. Bestemmelserne giver mulighed for at benytte afgiftsfritagelsen i § 5 a, stk. 1, uanset om det tidligere pantebrev afløses af et eller flere nye pantebreve, og uanset om det nye pant kun tjener til delvis afløsning af et eksisterende lån. Hvis det nye pant foreligger i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysning af disse har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev. Denne betingelse skal forhindre omgåelse af bestemmelsen i forbindelse med udstykningssituationer og dermed »vandrende« pantebreve, dvs. pantebreve hvor pantets genstand ændres uden betaling af ny afgift.

Det foreslås, at det nye pant skal gives påtegning om, at anmeldelsen er omfattet af afgiftsfritagelsen, og - hvis der er flere nye pantebreve - at disse i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev. Der henvises til bemærkningerne til § 5 a, stk. 7, om den nærmere udformning af påtegningen og anvendelsen af denne i det digitale tinglysningssystem."

Lovforslag nr. 123 af 26. januar 2011

"(...)

3.6. Fjernelse af 1-årskravet for overførsel af afgift ved matrikulære ændringer i form af arealoverførsel eller sammenlægning af fast ejendom

3.6.1. Gældende ret

Efter de nugældende bestemmelser kan der overføres afgift fra et pantebrev til flere pantebreve. Sker overførselen af afgift i forbindelse med en matrikulær ændring, er det dog en betingelse, at de nye pantebreve i mindst ét år har pant i samme ejendom som det gamle pantebrev.

Ved matrikulær ændring forstås normalt udstykning, arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom. Efter bestemmelsen gælder betingelsen om mindst ét års pant i samme ejendom altså såvel i udstykningssituationer som ved arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom.

Om de gældende regler for overførsel af afgift se afsnit 3.4.1.

3.6.2. Forslagets baggrund

Det fremgår af forarbejderne til den gældende 1-års regel, at den blev indført for at imødegå omgåelse af bestemmelsen om overførsel af afgift i forbindelse med udstykningssituationer og dermed »vandrende« pantebreve. Denne værnsregel har derimod ikke været tiltænkt anvendt i forbindelse med arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom. Den nuværende bestemmelse er derfor for generel i sin formulering i forhold til formålet med bestemmelsen.

De gældende regler medfører i praksis, at navnlig sammenlægninger og arealoverførsler vedrørende landbrugsejendomme forsinkes unødigt, fordi man skal afvente udløbet af 1-årsfristen for at kunne overføre afgift fra eksisterende pantebreve.

3.6.3. Forslagets indhold

Med forslaget tilpasses lovbestemmelserne, så 1-årskravet indskrænkes til kun at gælde ved matrikulære ændringer i form af udstykning. Dermed er kravet ikke længere gældende for matrikulære ændringer i form af arealoverførsel og sammenlægning af fast ejendom.

Reglen bliver herefter, at hvis man ønsker at overføre afgift efter lovens regler herom fra et pantebrev i en fast ejendom til flere pantebreve i tilfælde af udstykning af den faste ejendom, så skal det gamle pantebrev og de nye pantebreve i mindst ét år efter tinglysning af det nye pant have pant i samme ejendom, dvs. i alle de udstykkede ejendomme."

Lovforslag nr. 103 af 14. november 2018.

"(...)

Bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser

(...)

Til nr. 11

Hovedstolsprincippet fremgår af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 1, hvorefter der efter denne metode ikke skal betales afgift, hvis hovedstolen på det nye pant ikke overstiger hovedstolen på det tidligere tinglyste pant i samme ejendom.

Efter lovens § 5 a, stk. 4, er afgiftsfritagelsen i stk. 1, bl.a. betinget af, at de nye pant i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom som det gamle pant, når ændringer i den pantsatte ejendom sker ved pantebrevspåtegning i forbindelse med udstykning.

Da det foreslås, at reglen om overførsel af afgift også skal gælde ved tinglysning af pant i andelsboliger, jf. lovforslagets § 20, nr. 7, foreslås det at tilføje dette i lovens § 5 a, stk. 4, 3. pkt. Forslaget medfører en ny affattelse af tinglysningsafgiftslovens § 5 a, stk. 4, 3. pkt.

(...)

11. § 5 a, stk. 4, 3. pkt., der bliver stk. 3, 3. pkt., affattes således:

»Foreligger det nye pant i form af flere pantebreve, er afgiftsfritagelsen betinget af, at de nye pantebreve i mindst 1 år efter tinglysningen har pant i samme ejendom eller samme andel i en andelsboligforening som det gamle pantebrev, når der er sket

eller sker ændringer i den pantsatte ejendom eller andel i en andelsboligforening i forbindelse med udstykning eller opdeling.«

Praksis

SKM2018.75

"Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørger kunne udnytte de afgiftspantebreve, der var tinglyst på hovedejendommen, efter at der var sket opdeling i ejerlejligheder.

(...)

I relation til ejerlejligheder og "almindelig" udstykning er der den forskel, at hovedejendommen i forbindelse med opdeling i ejerlejligheder ikke længere er en selvstændig fast ejendom. "Hovedejendommen" tilhører alle ejerlejlighederne i fællesskab. Når der derimod er tale om "almindelig" udstykning, så vil den hovedejendom, der er udstykket fra, bestå efter opdelingen. På denne ejendom kan afgiftspantebrevet efterfølgende udnyttes. For opdelte ejerlejligheder vil afgiftspantebrevet imidlertid ikke blive videreført på nogen af de nye faste ejendomme.

(...)

Afgiftspantebreve på den oprindelige ejendom vil ikke kunne benyttes for udstykkede eller opdelte ejendomme, hvis det ikke sker i forbindelse med selve udstykningen eller opdelingen.  I den forelagte situation vil det ikke længere være muligt at have nyt pant tinglyst i "samme ejendom", og en overholdelse af 1-årskravet vil heller ikke være mulig."

Den juridiske vejledning 2019-2

"E.B.4.2.2.5 Samme ejendom

(...)

Udstykning

Er der tinglyst et pantebrev i en ejendom der efterfølgende udstykkes, vil dette eksisterende pantebrev kunne benyttes som grundlag for afgiftsnedsættelse efter TAL § 5 a, stk. 1. 2. pkt. ved tinglysning af nyt eller nye pantebreve, som tinglyses med pant i de frastykkede ejendomme. Hvis der skal tinglyses flere nye pantebreve, der har pant i de udstykkede ejendomme, med afgiftsnedsættelse på grundlag af det hidtidige pant, skal anmelderen være opmærksom på 1-årsreglen i  TAL § 5 a, stk. 3. 3. pkt.

Se afsnit E.B.4.2.2.6 om 1-årsreglen.

Som nævnt ovenfor forudsætter afgiftsnedsættelsen i TAL § 5 a, stk. 1. 2. pkt., ved tinglysning af nyt pantebrev, at det nye pantebrev der tinglyses, og det hidtidige pant, der benyttes som grundlag for afgiftsnedsættelsen, har pant i samme ejendom. Det nye pant skal således tinglyses på en fast ejendom, der er omfattet af den hidtidige pantsætning.

(...)

E.B.4.2.2.6 Betingelser for afgiftsnedsættelse ved oprettelse af flere nye pantebreve ved udstykning eller opdeling

Indhold

Dette afsnit handler om de særlige krav, der stilles ved nedsættelse af afgiften efter TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt., når et eksisterende pantebrev med pant i en ejendom der udstykkes, benyttes til afgiftsfritagelse af flere nye pantebreve, der har pant i de udstykkede ejendomme.

Afsnittet handler om

  • Regel
  • Eksempler.
  • Regel

TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt., indeholder en regel, der anvendes, når ét pantebrev afløses af flere nye pantebreve i forbindelse med udstykning eller opdeling af en fast ejendom eller andel i en andelsboligforening. Når det nye pant består af flere nye pantebreve med pant i det udstykkede eller opdelte, er det en betingelse for afgiftsnedsættelsen ved tinglysning af de nye pantebreve, at de har pant i samtlige de udstykkede eller opdelte ejendomme eller andelsboliger i mindst et år efter tinglysning af pantebrevene.

Som nævnt under afsnit E.B.4.2.2.5 forudsætter brug af TAL § 5 a, stk. 1, 2. pkt., at det nye pantebrev og hidtidige pantebrev har pant i samme ejendom, ved tinglysningen af det nye pantebrev. Det nye pant skal således vedrøre en fast ejendom eller andelsbolig, som er omfattet af det hidtidige pant.

Bemærk

1-årsreglen i TAL § 5 a, stk. 3, 3. pkt. anvendes ikke i de situationer, hvor der ét eksisterende pantebrev, der giver pant i flere selvstændige ejendomme eller andelsboliger, afløses af flere nye pantebreve, med pant i hver sin ejendom eller andelsbolig."