Dato for udgivelse
23 Mar 2020 14:33
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
05 Feb 2020 14:19
SKM-nummer
SKM2020.121.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Skattestyrelsen
Sagsnummer
Retten i Lyngby, BS-35821/2018-LYN
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat + Afgift
Overemner-emner
Tinglysningsafgift + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Bevisbyrde, renovering, købsaftale, overdragelse
Resumé

Sagen angik, om sagsøgeren skulle beskattes af en ejendomsavance vedrørende en ejendom, som sagsøgeren i henhold til købsaftale og skøde købte i 2011 og som efter en renovering blev solgt i 2012. Sagsøgeren havde endvidere optaget lån i ejendommen og havde frem til overdragelsen fået det skattemæssige fradrag for lånet.

Sagsøgeren gjorde gældende, at han havde købt ejendommen på vegne af en bekendts selskab, og at han derfor ikke skulle beskattes af avancen ved salget.

Det påhvilede under de foreliggende omstændigheder sagsøgeren at bevise, at han ikke var den reelle ejer af ejendommen, og retten fandt ikke, at sagsøgeren havde løftet denne bevisbyrde.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1 pkt.

Henvisning

Den juridiske vejledning 2020-1 C.H.2.1.3

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Østre Landsret

Tidligere instans: Landsskattrettens afgørelse, jr.nr. 15-1965572


Parter

A

(v/advokat Kasper Bech Pilgaard)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Camilla Bjerg Nielsen)

Afsagt af  byretsdommer:

Anne-Sophie Abel Lohse

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 25. september 2018. Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at beskatte A af ejendomsavance vedrørende ejendommen beliggende Y2-Adresse i Y1-by.

Sagsøgeren, A, har fremsat påstand om, at As skatteansættelse for indkomståret 2012 nedsættes med 1.305.000 kr.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

A stiftede den 1. januar 2010 G1, som var en enkeltmandsvirksomhed, der blev opløst den 30. juni 2015. A stiftede den 12. november 2012 G2 ApS, som han ejer og er direktør for.

WT er direktør for selskabet G2 ApS, hvis reelle ejer er MG.

Af et dokument dateret den 22. marts 2011 fremgår blandt andet følgende om en aftale mellem A og G2 ApS vedrørende ejendommen beliggende Y2-Adresse i Y1-by:

"Uanset formelt ejerskab er det dog mellem parterne G2 ApS som ejer ejendommen.

G2 ApS afholder samtlige omkostninger dvs. renoveringsomkostninger, ejendomsskatter, forsikringer, vand og varme.

Øvrige omkostninger er A uvedkommen.

Ligeledes er det aftalt, at A ikke får del i den eventuelle avance og at G2 ApS bærer ansvaret for ejendommen.

A oppebærer en rente på kr. 100.000, når ejendommen er solgt, hvis dette sker inden 24 mdr. ellers træffes nærmere aftale"

Det fremgår af udateret købsaftale, at A købte ejendommen til overtagelse den 1. april 2011 af Ejendomsselskabet G4 ApS, der havde købt ejendommen af G5 A/S, der havde købt ejendommen af tinglyst ejer NJ.

Den 11. april 2011 fremsendte WT skøde på ejendommen samt deponeringsvilkår til F1-Bank og bad om at deponeringen skete samme dag.

Den 15. april 2011 fremsendte F1-Bank et lånetilbud til A vedrørende lån af 1.250.000 kr. til finansiering af ejendommen, hvoraf fremgår, at der til sikkerhed for lånet deponeres ejerpantebrev i ejendommen. Det fremgår endvidere, at det forudsættes at ejendommen skødes i As navn, således at der kan tinglyses ejerpantebrev.

Der er endvidere fremlagt en låneaftale af 24. april 2011 vedrørende lån af 1.250.000 kr. Det fremgår heraf, at lånet effektueres, når der er lyst ejerpantebrev på 1.200.000 kr. i ejendommen, og at der til yderligere sikkerhed for lånet gives pant i effekter tilhørende A.

Den 28. april 2011 fremsendte F1-Bank til A et dokument til underskrift vedrørende midlertidig kredit på 405.000 kr. vedrørende køb af ejendommen.

Den 25. maj 2011 afholdt G2 ApS tinglysningsudgifter på 8.600 kr. og den 7. juli 2011 2.500 kr. til F2-Finans. Udgifter, der relaterede sig til ejendommen.

A erhvervede ved skøde af 9. juni 2011 ejendommen beliggende Y2-Adresse i Y1-by for 1.200.000 kr. Det fremgår af skødet, at der er tale om en "almindelig fri handel".

Ifølge den offentlige ejendomsvurdering havde ejendommen i juni 2011 en offentlig ejendomsværdi på 1.650.000 kr.

I forbindelse med købet af ejendommen fik banken pant i et ejerpantebrev på 1.200.000 kr. i ejendommen.

A har i indkomstårene 2011 og 2012 betalt udgifterne på lånet og selvangivet renteudgifter vedrørende lånet.

Ejendommen er ikke medtaget som et materielt anlægsaktiv i G2 ApS' årsrapport for 2010/11.

Den 16. december 2011 fremsendte advokat SS en regning til G2 ApS og A, hvoraf fremgår bl.a. følgende:

"For juridisk assistance i forbindelse med køb af Y2-Adresse, Y1-by, herunder gennemgang af betinget skøde og deponeringstekst, udabejdelse af prøvetinglysning af skødet, fremsendelse af skødet til godkendelse, indarbejdelse af diverse rettelser, udarbejdelse af fuldmagt til A, iafklaring af tinglysningsrække herunder opfølgning på diverse underskrivelsesforhold, indhente underskrifter på skødet og anmeldelse af skødet til tinglysning, ekspedition af rykkere og låneopgørelser samt frigivelser, diverse telefoniske drøftelser såvel som mailkorrespondance med Dem, har vi fastsat et honorar stort 8.000,00"

Ejendommen blev herefter renoveret.

G2 ApS indgik aftale med G6 om salg af ejendommen og indhentede som sælger huseftersynsrapport, hvoraf det under sælgers oplysninger om ejendommen fremgår bl.a., at sælger har ejet ejendommen i 0 år, og at der ikke er foretaget tilbygninger, ombygninger eller store renoveringsarbejder i ejertiden.

Ved købsaftale af 22. oktober 2012 blev ejendommen solgt til ID og LJ for 2.400.000 kr. A er anført som sælger i købsaftalen.

Ved tillæg af 25. oktober 2012 til aftalen mellem A og køberne blev prisen ændret til 2.515.000, idet sælger samtidig skulle stå for udbedring af mangler i elrapporten.

Endelig ved tillæg af 29. oktober 2012 blev det aftalt, at G2 ApS blev sælger af ejendommen som utinglyst adkomsthaver med tiltrædelse af tinglyst ejer A.

Den 30. oktober 2011 fremsendte G6 en faktura til G2 ApS vedrørende salget af ejendommen, hvoraf bl.a. fremgår, at der efter deponering var et tilgodehavende på 363,75 kr.

Det er oplyst, at købsaftalen på vegne af sælger blev underskrevet den 1. november 2012 af MG.

Den 14. december 2012 fremsende Y1-by Forsyning til G2 ApS en flytteopgørelse vedrørende ejendommen.

I skødet af 20. december 2012 er A anført som sælger/overdrager. Under øvrige vilkår er det anført, at G2 ApS sælger ejendommen, men at A signerer skødet som tinglyst adkomsthaver.

Restkøbesummen på 2.417.000 kr. samt tilgodehavende fra G6 på 363,75 kr. blev deponeret henholdsvis den 27. marts og 3. april 2013 på en konto i A navn. Den 3. april 2013 blev der herfra overført 1.012.000 kr. til G2 ApS' klientkonto hos advokat SS. Endvidere blev der den 5. april 2013 foretaget en hævning på 1.250.000 kr. med posteringsteksten "Udl. Lånenr. xx". Den 22. oktober 2014 blev kontoens restindestående på 147.520,20 kr. overført til en anden konto tilhørende A.

Den 15. oktober 2013 skrev SKAT til A vedrørende ejendommen, idet SKAT bl.a. anmodede ham om at fremsende en eventuel opgørelse over fortjeneste/tab ved afståelse af ejendommen.

G2 ApS har i deres årsrapport for 2012/13, der er godkendt den 3. april 2014, medtaget avancen fra salg af ejendommen med cirka 881.000 kr. Avancen er fremkommet ved i salgssummen at fradrage udgiften til ejendomsmægler, købesummen, egne afholdte byggeomkostninger med 131.100 kr., omkostninger og renter på lån i perioden med 105.000 kr. samt betalt rente til A med 100.000 kr.

Dokumentet af 22. marts 2011 blev fremsendt til SKAT den 23. marts 2015 i forbindelse med en anmodning om genoptagelse.

Der er fremlagt et kontokort fra G2 ApS, hvoraf fremgår følgende:

Landsskatteretten har den 25. juni 2018 truffet afgørelse i sagen. Heraf fremgår blandt andet følgende:

"Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede ifølge tinglyst skøde af 9. juni 2011 ejendommen beliggende Y2-Adresse,Y1-by, den 1. april 2011 for 1.200.000 kr.

Det fremgik af skødet, at sælger af ejendommen var NJ mens at selskaberne G5 A/S og G7 ApS stod anført som ejere af ejendommene. Klageren var i skødet anført som tinglyst adkomsthaver og erhverver med en køberandel på 1 / 1.

Under "øvrige vilkår for handelen" i skødet var anført følgende:

"Indgået iht. separat købsaftale beroende hos advokat SS"

Skatteankestyrelsen har under sagens behandling anmodet klagerens repræsentant om at få fremsendt købsaftalen for Y2-Adresse. Klagerens repræsentant har ikke kunnet rekvirere materialet.

Klageren stiftede i 2011 et samlet lån på 1.250.000 kr. i F1-Bank til finansiering af købet af ejendommen. Som sikkerhed for lånet blev der stiftet et ejerpantebrev med en hovedstol på 1.200.000 kr. Ejerpantebrevet blev tinglyst i forbindelse med klagerens erhvervelse af Y2-Adresse og det fremgik af skødet, at klageren var anført som kreditor.

Det fremgår af et brev fra F1-Bank af 15. april 2011, at banken forudsatte, at ejendommen blev skødet i klagerens navn.

Med klagen til Skatteankestyrelsen er indsendt en indgået aftale mellem klageren og G10 ApS af 22. marts 2011 vedrørende Y2-Adresse. Af aftalen fremgår følgende:

"Ejendommen skødes til A pga. G2 ApS' manglende mulighed for at skaffe finansiering.

Uanset formelt ejerskab er det dog mellem parterne G2 ApS som ejer ejendommen.

G2 ApS afholder samtlige omkostninger dvs. renoveringsomkostninger, ejendomsskatter, forsikringer, vand og varme. Øvrige omkostninger er A uvedkommen. Ligeledes er der aftalt, at A ikke får del i den eventuelle avance og at G2 ApS bærer ansvaret for ejendommen.

A oppebærer en rente på kr. 100.000,- når ejendommen er solgt, hvis dette sker inden 24 mdr. ellers træffes nærmere aftale."

Det fremgår af Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), at G2 ApS blev stiftet den 1. juni 2005 og at selskabet er registreret under branchekode "682040 Udlejning af erhvervsejendomme". Selskabets formål er at købe og sælge fast ejendom herunder udlejning af egne ejendomme samt anden hermed beslægtet virksomhed. G2 ApS er ejet af G8 ApS.

Det fremgår af CVR, at G8 ApS ejede G7 ApS (nu G9 ApS), der var den ene af de to tidligere ejere af Y2-Adresse ved klagerens erhvervelse den 9. juni 2011.

Klageren selvangav for indkomstårene 2011 og 2012 renteudgifter for lånet på ejendommen med hhv. kr. 26.830 og kr. 48.370 kr.

Den 1. november 2012 blev Y2-Adresse solgt for 2.515.000 kr. med overtagelse den 1. april 2013.

Det fremgik af salgsskødet, at klageren stod som ejer af ejendommen. Under "øvrige vilkår for handelen", fremgik dog følgende:

"Sælger

Det er G2 ApS cvr nr. ...11 der sælger ejendommen, men da det er A, der er tinglyst adkomsthaver, er det ham, der signere skødet."

Af tillæg til købsaftalen for overdragelsen den 1. november 2012, dateret den 29. oktober 2012 og som var bilag til skødet, fremgik følgende under punkt 3 "Ændring/Tillæg til købsaftale":

"G2 ApS bliver sælger af ejendommen som utinglyst adkomsthaver med tiltrædelse af tinglyst ejer A."

G2 ApS havde ikke tidligere optrådt under de formelle ejeroplysninger i tingbogen for Y2-Adresse.

Af tillæg til købsaftalen dateret den 25. oktober 2012 fremgik følgende under punkt 3 "Ændring/ tillæg til købsaftale":

"Det er mellem køber og sælger aftalt at prisen 2.400.000 kr. ændres til 2.515.000 kr. Endvidere er det aftalt at sælger står for udbedring af mangler i elrapporten. Dette skal være afsluttet inden dispositionsretten d. 15-11-2012 Såfremt dette ikke er udbedret kan køber få dette udført for sælgers regning mod forvisning af kvittering"

Udgifterne til udbedringen af manglerne i elrapporten blev afholdt af G2 ApS.

Det fremgår af en indsendt opgørelse fra den berigtigende advokat, at G2 ApS afholdte udgifterne til tinglysningsafgiften ved salget.

Den 27. marts 2013 indgik der 2.417.000 kr. med teksten "restkøbesum" på en deponeringskonto i klagerens navn.

G6 Y1-by udsendte den 2. april 2013 afregning vedrørende salget af Y2-Adresse. Brevet var stilet til G2 ApS, og det fremgik af brevet, at mæglerfirmaet skyldte G2 ApS et restbeløb på 363,75 kr. Den 3. april 2013 indgik restbeløbet på 363,75 kr. fra G6 på klagerens deponeringskonto.

Den 3. april 2013 blev der overført 1.012.000 kr. fra klagerens deponeringskonto til G2 ApS' klientkonto hos Advokat SS. Samme dag blev der overført 1.250.000 kr. fra klagerens deponeringskonto med teksten "Udl. Lånenr. xx". Advokat SS har under sagens behandling i SKAT fremført følgende redegørelse for de to overførsler af 3. april 2013:

"Da skødet var tinglyst og overtagelsesdagen passeret blev den deponerede restkøbesum kr. 2.471.000 overført til deponeringskontoen oprettet i As navn, og heraf blev kr. 1.250.000 straks anvendt til at indfri de af A optagne banklån. Som det fremgår af vedlagte kontoudskrift blev købesummen således frigivet pr. 27. marts 2013 til deponeringskontoen til brug for indfrielse af lånet i ejendommen. Et foreløbigt anslået restbeløb på kr. 1.012.000 blev herefter 3. april 2013 overført til min klientkonto tilhørende G2 ApS."

På tidspunktet for sagens behandling i SKAT var sagen ifølge advokat SS endnu ikke slutafregnet, og der henstod derfor fortsat et uafregnet beløb på sagens deponeringskonto på 147.252,09 kr. Dette beløb skulle efter afregning af påløbne låneomkostninger og renter samt et honorar til klageren afregnes til G2 ApS.

Af fremlagt kontoudtog fra klagerens private bankkonto fra 22. oktober 2014 fremgår det, at klageren modtog en betaling på 147.520,20 kr. med teksten "REST TILGODEHAVENDE A". Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen forklaret, at beløbet på 147.520,20 kr. blev fastsat af parterne i et forsøg på at udligne klagerens afholdte nettorenteudgifter. Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen forklaret, at klageren efter aftale med G2 ApS pr. kulance blev givet yderligere 47.520,20 kr. i honorar for sikkerhedsstillelsen, idet salgsprocessen trak ud.

Det fremgår ikke af årsrapporten for 2010-2011 for G2 ApS, at Y2-Adresse tilgik selskabet i 2011. Det fremgår endvidere ikke af årsrapporten for 2012-2013, at der var afgang i selskabets investeringsejendomme pr. 30. september 2013.

Det fremgår af indsendt kontokort for konto 10400 "overskud/tab ved salg af ejendom" i regnskabet for G2 ApS, at der den 30. september 2013 blev bogført en indtægt på 980.900 kr. vedrørende posten "Salg Y2-Adresse". Det fremgår tillige af kontokortet at det samlede overskud for salg af selskabets ejendomme i regnskabsåret 2012-2013 udgjorde 980.899,94 kr. efter følgende bevægelser i perioden:

"Y2-Adresse

-980.900,00

EP2 - rettelse primo

-2.625.107,00

Landinspektør Y3-Adresse

55.678,00

Salg af Y3-Adresse

165.000,00

Salg af Y3-Adresse

1.000.000,00

Salg Y3-Adresse

800.000,00

Salg Y3-Adresse

104.429,06

A rest Y3-Adresse

400.000,00

Salg af Y2-Adresse andel A

100.000,00

Bevægelser i perioden

-980.899,94"

Af specifikationen for årsrapporten for 2012-2013 side 5 fremgik følgende specificering:

"Avance ved salg af investeringsejendomme 980.900"

Af specifikationen for årsrapporten for 2012-2013 fremgik endvidere på side 8:

"Regulering ejendomsavance og tab på fordringer 2011/12 -2.625.107"

Af årsrapporten for 2012-2013 note 1 fremgår følgende redegørelse for reguleringen på -2.625.107 kr.:

"1. Usædvanlige forhold

Der er konstateret en fundamental regnskabsmæsig fejl i regnskabet for regnskabsåret 2011/12. Fejlen vedrører opgørelse af avance ved salg af ejendomme og tab på fordringer. Som følge heraf er der sket tilretning af sammenhængstal for 2011/12 og tilretning af egenkapitalen pr. 30. september 2012.

Ændringer i balancen:

2011/2012

Omsætningsaktiver primo nedsat med

-2.625.107

Nettoændring aktiver

-2.625.107

Egenkapital primo nedsat med

1.468.830

Hensat udskudt skat nedsat med

-656.277

Langfristet gæld primo nedsat med

  -500.000

Nettoændring passiver

-2.625.107

Klagerens repræsentant har overfor Skatteankestyrelsen oplyst, at G10 ApS i perioden 2011 frem til ultimo 2012 renoverede Y2-adresse og at selskabet benyttede dets egne medarbejdere til at udføre arbejdet.

Under sagens behandling i Skatteankestyrelsen har klagerens repræsentant indsendt materiale vedrørende G2 ApS' renovering og istandsættelse af Y2-Adresse i form af kopi af kontokort for perioden 1. oktober 2012 til 30. september 2013 for konto 1 "Direkte omkostninger, entrepriseopgaver eksternt, konto 2 "Øvrige driftsomkostninger m/moms", konto 3 "Fremmed arbejdskraft (G11), samt konto 4 "Fremmedarbejdskraft" Det fremgår af kontiene, at der er afholdt udgifter til diverse entreprisearbejder. De underliggende bilag er ikke fremlagt og det fremgår ikke, at de afholdte udgifter vedrørte Y2-adresse.

Klageren har ikke beboet ejendommen. […]

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. For ejendomme, som er omfattet af § 4, stk. 3, ydes tillægget fra og med 1993. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt.

Anskaffelsessummen forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt.

Det følger af Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.8.3, at i visse tilfælde kan afståelsessummen reguleres med afholdte udgifter, modtagne tilskud eller betalte erstatningsbeløb, der er led i overdragelsen.

Herudover er der fradrag for egentlige salgsomkostninger i forbindelse med overdragelsen. Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

Når der skattemæssigt skal tages stilling til, hvorvidt klageren kan anses som ejeren af Y2-Adresse, Y1-by, og dermed også rette indkomstmodtager af ejendomsavancen, skal der tages udgangspunkt i de obligationsretlige regler.

Landsskatteretten finder på baggrund af en samlet vurdering, at klageren i skattemæssigt henseende skal anses for ejeren af Y2-Adresse. Retten har lagt vægt på, at klageren stod som tinglyst ejer af ejendommen både ved køb og salg af ejendommen, at ejendommen ikke fremgik af G2 ApS' årsregnskaber, at det var klageren der erlagde købesummen, stiftede gæld til finansieringen og afholdte renteudgifterne for gælden samt til at restkøbesummen efter salget af ejendommen i 2012 indgik på en deponeringskonto i klagerens navn. Sidst er der lagt vægt på, at G2 ApS først optrådte i de formelle dokumenter ved salget af ejendommen. Det forhold at G2 ApS måtte have selvangivet avancen af ejendommen kan ikke føre til et andet resultat.

Idet klageren ikke selv har afholdt udgifter til renovering og salgsomkostningerne, kan disse udgifter ikke indgå ved beregningen af den skattepligtige avance.

Y2-Adresse blev erhvervet i 2011 og blev afhændet igen i 2012, hvorfor der kan gives et tillæg på 10.000 kr. til anskaffelsessummen for anskaffelsesåret, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, 1. pkt. SKATs avanceopgørelse kan derfor tiltrædes.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse."

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A, WT, SS, NK og JM.

A har forklaret bl.a., at han tidligere arbejde hos AUDI, men at han i dag kun arbejder med ejendomme. Han lærte WT at kende, da han solgte en bil til ham. De opbyggede en relation gennem 10 år, hvor han solgte og købte mange biler for WT. De har haft tre forskellige projekter sammen, idet han har hjulpet WT med lån til Y3-Adresse i Y4-by, Y2-Adresse i Y1-by og Y5-Adresse på Y5-by. Han har ydet lån til WT til brug for finansieringen. Da Y5-Adresse havde en mere langsigtet karakter, købte han selv ejendommen. WT var økonomisk presset i den periode, og projekterne tog altid det yderste af den tidsramme WT havde stillet i udsigt. Han har mødt MG, der er gift med WT, men han har ikke haft et samarbejde med hende.

Aftalen vedrørende Y2-Adresse kom i stand, da WT havde købt ejendommen uden at kunne komme videre med den. WT havde problemer på grund af finanskrisen, og derfor ville han gerne hjælpe ham, da han forventede at kunne tjene penge på det. WT skulle købe ejendommen, da han havde nogle håndværkere, der ikke havde noget at lave. Hans bankrådgiver sagde, at ejendommen skulle skødes over i hans navn, så han havde hånd i hanke med pengene. De talte også med en advokat, der lavede aftalen af 22. marts 2011. Hver gang han har brug for noget fra WT, så tager det meget lang tid at fremskaffe. WT har et ufatteligt rod på sit kontor, og han har ikke kunnet piske tingene ud af ham. Han kunne ikke selv finde aftalen af 22. marts 2011, og alvoren gik først op for WT, da SKAT havde truffet afgørelse. Derefter fandt WT dokumenterne frem. Han ved ikke, om han kunne have kautioneret i stedet, da det var hans første projekt. Bankrådgiveren frarådede ham i første omgang at indgå i engagementet, men kunne efterfølgende se det lukrative i aftalen. Han sagde, at han kun kunne få et lån, hvis han ejede ejendommen, da banken ikke ville låne WT penge. Han rådførte sig også med sin revisor.

Han underskrev den oprindelige købsaftale på Y2-Adresse, hvor Ejendomsselskabet G4 ApS solgte ejendommen til ham. Han ved ikke, hvem der havde konciperet den. Han kendte ikke til NJ eller de firmaer, der var nævnt i aftalen. Han har ikke deltaget aktivt i berigtigelsen af købesummen mv., idet han har lænet sig op af WT, der havde erfaring med det. Han så ikke ejendommen, og hans forudsætning for at indgå aftalen var, at han ville tjene 100.000 kr. på engagementet, men at han ikke i øvrigt ville risikere noget. WT ville istandsætte ejendommen og videresælge den med fortjeneste.

WT har skullet afholde de løbende udgifter, så det må han have givet forsyningsselskaberne besked om. Hvis han har modtaget en opkrævning på ejendomsskatter, har han sendt den videre til WT. WT skulle også afholde renteudgifterne. De lånte 50.000 kr. yderligere, så han deraf kunne afholde udgifter til renter mv.

Han var ikke involveret i salget af Y2-Adresse i 2012, og han har først set købsaftalen i forbindelse med indeværende sag. Han har underskrevet tillægget til købsaftalen, men det skete ikke hos G6. Han husker ikke, om den blev mailet til ham, eller om han underskrev den hos WT. Han har løbende afholdt udgifterne til lånet, hvilket han efterfølgende har fået refunderet. Det var ikke ham, der beregnede, hvor meget han havde til gode. Han husker ikke, om han oplyste WT om renteudgifterne, eller om det var hans bankrådgiver, der gjorde det. Han husker ikke, hvorfor han samlet fik 197.520,20 kr. Der blev overført 147.520,20 kr. til ham den 22. oktober 2014, og derudover fik han lov til at beholde de 50.000 kr. af lånet, der oversteg den oprindelige købesum. Han skulle have haft 205.000 kr. - 100.000 kr. i henhold til aftalen og 105.000 kr. til at dække renteudgifter mv. men han var ikke ret nøjeregnende i 2014, da han også havde en del andre mellemværender med WT. Det har efterfølgende ført til en sag mellem dem, og de har de seneste tre år ikke samarbejdet om ejendomme. I dag køber han ejendommen gennem sit selskab, som han hyrer håndværkere til at istandsætte.

Han er ret sikker på, at de har sat sig sammen og lavet en opgørelse over, hvad han har haft af udgifter, som han skulle have refunderet. De har i den forbindelse kontaktet hans bankrådgiver telefonisk. Han mener, at de har skrevet det ned, men han ved ikke, hvor dokumentet er.

De 400.000 kr., som fremgår på kontooversigten fra G2 ApS, med teksten "A rest Y3-Adresse" drejer sig om et lån til vinduer. Han havde lånt pengene af sin far, og lånte dem til WT mhp. køb af vinduer i Polen. Han måtte rykke flere gange for at få pengene. Han lånte WT pengene, da han havde gode erfaringer med WT, der havde overholdt sin aftale med Y2-Adresse. Han mener, at advokaten lavede et dokument på aftalen.

Da han indgik en aftale om Y5-Adresse på Y5-by, havde han stiftet sit eget selskab, og var begyndt at overveje at arbejde med ejendomme. Derfor var Y5-Adresse også en anden type aftale, idet hans selskab købte ejendommen af WTs selskab mhp. at ejendommen skulle sælges tilbage til WT inden for 3 år. Der var tale om en udlejningsejendom, og han skulle have en avance på 15.000 kr. pr. måned.

WT har forklaret bl.a., at han beskæftiger sig med udvikling af ejendomme, og at han også har et håndværkerselskab, der forestår arbejderne. Han lærte A at kende i forbindelse med køb og salg af biler. Han bor sammen med MG. SS er hans advokat. Selskabet var kunde i F4-Bank, da finanskrisen indtrådte, og de blev bedt om at forlade banken. Efterfølgende blev de også bedt om at forlade F5-Bank, og de var derfor økonomisk pressede.

Han havde købt et datterselskab under G4 ApS, som han ville have ejendommen Y2-Adresse i. Han kunne ikke få finansieret ejendommen men havde alligevel løbende udgifter. Han kendte også A privat og vidste derfor, at A havde økonomisk mulighed for at hjælpe. De ville oprindeligt have haft A til at kautionere, men det ville As bank ikke acceptere. Han stolede på, at A ikke ville løbe med ejendommen, og derfor blev aftalen, at ejendommen blev skødet over til A. Han ved ikke, hvorfor der er sat et forkert G4 ApS datterselskab ind i den oprindelige aftale.

Han havde købt ejendommen af G5 A/S, og skulle derfor afholde omkostninger til lån og ejendomsskatter. Han overførte pengene til dem i form af 30.000 kr. den 19. april 2010 og 30.000 kr. den 7. juli 2010.

Han havde alle oplysninger vedrørende ejendommen, og sendte dem derfor også til banken i forbindelse med købet.

Ejendommen er blevet omfattende renoveret af de håndværkere, som han har ansat. G2 ApS betalte alle udgifterne til renoveringen, og de er derfor også indeholdt i opgørelsen over "vareforbrug" i årsrapporterne. Revisor har haft alle oplysninger om ejendommen, og han ved ikke, hvorfor revisor ikke har medtaget ejendommen i årsrapporten. Selskabet afregnede alle forbrugsudgifter direkte, men da A var registeret som ejer, blev skatterne af ejendommen opkrævet hos A.

Han var ansvarlig for salget af ejendommen og havde som følge heraf også kontakten til ejendomsmæglere mv. Provenuet fra salget blev overført til hans klientkonto hos advokat SS. Han har udfyldt oplysningerne i tilstandsrapporten, hvoraf fremgår, at han har ejet den i "0 år" og at der ikke er foretaget eks. større renoveringer. De oplysninger må bero på en fejl. Han havde ejet ejendommen men havde ikke boet i den.

I forbindelse med salget af ejendommen afregnede G2 ApS alle de udgifter A havde haft, og derudover betalte de 100.000 kr. til A, som det oprindelig var aftalt. Han kan ikke forklare, hvorfor der tilsyneladende var en mango på 8.000 kr., da de foretog den endelige afregning. A fik 147.000 kr. i stedet for 100.000 kr., da projektet tog længere tid end først antaget. De 147.000 kr. inkluderede også renteomkostninger mv. Banken oplyste, at A havde afholdt udgifter til lån mv. på 105.000 kr.

Han har efterfølgende fået et lån af A til brug for en ejendom på Y3-Adresse i Y4-by. As selskab købte Y5-Adresse på Y5-by. Han blev presset til at sælge Y5-Adresse, men han kunne købe ejendommen tilbage til samme pris efter tre år, mod at A fik noget for det. Han husker ikke, hvad aftalen nærmere gik ud på, men det hele er lavet af advokat SS, da det drejede sig om en meget værdifuld ejendom.

Han taler fortsat med A, selvom der har været lidt uoverensstemmelser vedrørende Y5-Adresse.

Da advokat SS den 23. maj 2012 skrev, at han modregnede Y5-adresse, så er det blot et udtryk for, at vidnet generelt var bagud med sine betalinger.

Y3-Adresse i Y4-by havde han finansieret i Y3-Bank, og han lånte pengene til istandsættelse af A. Det drejede sig måske om 1-1.200.000 kr. Han ved, at As far også hjalp med den finansiering. De har måske lavet en skriftlig aftale, og A har selvfølgelig tjent penge på arrangement. Det er ikke gratis at låne penge.

SS har forklaret bl.a., at han har været advokat for G2 ApS igennem en årrække, hvor hans primære kontakt har været med WT. Han lærte først A at kende, da indeværende sag kom op. Han har hjulpet med at lave lånedokumenter i forbindelse med at A lånte penge ud til brug for Y3-Adresse i Y4-by. Han har udfærdiget fakturaen af 16. december 2011 vedrørende ejendommen Y2-Adresse. Den er adresseret til såvel G2 ApS som til A, da han var bekendt med, at A skulle afholde en del af udgifterne.

Han har udfærdiget det oprindelige skøde, hvor WT allerede havde købt ejendommen under et selskab, men hvor han ikke kunne få købet finansieret. WT havde derfor lavet en aftale med A, der skulle hjælpe med finansieringen. Han forstod, at bankrådgiveren havde foreslået, at A skulle stå som ejer af ejendommen i stedet for blot at have pant i ejendommen. Der var tale om et dødsbo, der skulle istandsættes. Det er ikke usædvanligt, at der sker utinglyste overdragelser. Tingbogssystemet er indrettet til, at man kan oplyse en utinglyst ejer. Han erindrer ikke, hvorfor G7 ApS på skødet fremgår som ejer, hvorimod det i købsaftalen er Ejendomsselskabet G4 ApS, der er sælger. Det var G2 ApS, der skulle eje og istandsætte ejendommen.

Han var også involveret i salget af ejendommen. Han fik præsenteret købsaftalen og foranledigede i den forbindelse, at der blev lavet en allonge, så det kom

til at fremgå, at det var G2 ApS, der solgte ejendommen. Han gætter på, at det var MG, der underskrev købsaftalen. Hans sekretær vejledte mægleren fra G6 i forbindelse med udarbejdelse af skødet, da mægleren ikke havde erfaring med at overdrage med en utinglyst ejer.

Han kan ikke genkende beløbet på 1.012.000 kr., der blev overført til ham selv den 3. april 2013. Han gætter på, at det vedrørte Y5-Adresse, og at det blev overført i forbindelse med køb af Y5-Adresse. Det kan godt passe, at det er overført til hans klientkonto. Deponeringskontoen er oprettet i As navn, og derfor har det skullet afregnes til G2 ApS efter sagen var afsluttet. Det må vedrøre Y2-Adresse. Mægleren lavede refusionsopgørelsen til brug for salget af ejendommen, men han lavede en refusionsopgørelse mellem G2 ApS og A. Foreholdt aftalen af 22. marts 2011, hvoraf fremgår, at A skulle have 100.000 kr. i renter, forklarede han, at A endte med at få et højere beløb på omkring 150.000 kr., da sagen havde taget mere end et år, og da A derfor havde haft flere renteudgifter.

Han har ikke lavet aftalen af 22. marts 2011, men han har set den på et tidspunkt.

Han erindrer ikke i dag, om A underskrev elektronisk eller med NemID. A har i hvert fald skullet underskrive skøderne. Det var hans indtryk, at A og WT kendte og stolede på hinanden. Det var WT, der løb den største risiko, da han satte en anden mands hus i stand.

Han var med til at udarbejde et pantebrev til sikkerhed for de penge A lånte til WT i forbindelse med Y3-Adresse. Lånet var i størrelsesordenen 1 mio. kr. Han udarbejdede alle dokumenterne i forbindelse med at Y5-Adresse blev overdraget til As firma. WT havde en tilbagekøbsret, men A og WT var efterfølgende ikke enige herom, og Y5-Adresse blev først overdraget, efter begge parterne havde inddraget deres advokater.

Han husker ikke nærmere, hvorfor han har omtalt en modregning i mail af 23. maj 2012, men hvis han modregner, er det som oftest fordi en klient er dårlig til at betale.

Kim Andersen har forklaret bl.a., at han er revisor i F4-revisor, hvor han bl.a. er revisor for WT. Han kender til Y2-Adresse i Y1-by, da han var med til at lave avanceopgørelsen i forbindelse med årsopgørelse 2013/14. WT havde købt ejendommen, men kunne ikke få lov til at låne pengene, og derfor blev det aftalt, at A købte den. Det var stadigvæk G2 ApS, der ejede den. Han erindrer ikke, hvornår han første gang så aftalen af 22. marts 2011. Ejendommen indgik ikke i årsrapporterne, da selskabet ikke stod som ejer, og da han vurderede, at den alligevel ville skulle fremgå på såvel aktiv- og passivsiden, og derfor ville gå i nul. Driften indgik dog i regnskabet. Der var på det tidspunkt mange andre ting, som de skulle være opmærksomme på. Der var afholdt udgifter i forbindelse med Y2-Adresse, som først indgik i regnskabet i forbindelse med den endelig opgørelse af avance. Der har løbende været bogført udgifter til drift af ejendommen, og de har indgået i årsopgørelsen under "omkostninger vedrørende investeringsejendomme". Den fejl, der er omtalt i årsrapporten 2012/13, vedrører ikke Y2-Adresse.

Han har lavet opgørelsen benævnt "indregnet avance ved salg af ejendom Y2-adresse". Han husker ikke, hvornår han har lavet den, men den må været lavet i forbindelse med afslutningen af årsrapporten for 2012/13. Den må nok være lavet i foråret 2014.

Kontokortet vedrørende "Overskud/tab ved salg af ejen" er lavet af revisionsfirmaet i forbindelse med årsopgørelsen, og derfor er alle bevægelser dateret den 30. september 2013. Den fundamentale fejl, der omtales i årsrapporten 2012/13, er de -2.625.107 kr. Han er sikker på, at det ikke vedrørte Y2-Adresse. Det vedrørte en anden ejendom, som han nok tror var Y3-Adresse.

JM har forklaret bl.a., at han arbejder som bankrådgiver. Han har været As bankrådgiver siden 2008. Han er i dag erhvervskundechef i F6-Bank. A har været en god og stabil kunde og fulgte ham, da han skiftede bank.

A henvendte sig, idet han gerne ville låne penge til at hjælpe en god bekendt. Hans betingelser for at yde et lån var, at det var A, der var debitor på lånet, og at han ville have pant i ejendommen. Han ville ikke have en debitor, som han ikke kendte. Det gav god mening, at det også var A, der ejede ejendommen, så han havde sikkerhed i ejendommen. Han var klar over, at det var for en kortere periode, og det var også derfor, der ikke blev optaget et realkreditlån. Han erindrer ikke, hvorfor der blev optaget et lån på 50.000 kr. ud over købesummen. Der var tale om en midlertidig finansiering, da A gjorde det for at hjælpe en ven. Han gætter på, at lånet også skulle dække renter mv. i den periode, hvor A havde det.

Han har et princip om, at han gerne vil have alle kundens engagementer, og derfor var det ikke på tale, at lånet skulle udstedes til WT med A som kautionist. Der var en grund til, at A skulle hjælpe vennen, så derfor var det A, der skulle optage lånet.

A har muligvis spurgt, hvordan han sikrede sine penge bedst. Han har helt sikkert vejledt A om fordele og ulemper ved forskellige muligheder for lån. Han kan godt have set aftalen af 22. marts 2011, men det er ikke noget, han har været involveret i. Som han husker det, så var det sikrest, hvis der var pant i ejendommen. Det var bedre end bare en aftale i tilfælde af at G2 ApS gik konkurs.

Det har normalt været sådan, at A bad ham om at løbe posteringerne igennem i forbindelse med afslutningen af et engagement, så det har han nok også gjort efter Y2-adresse blev solgt.

Han husker, at der har været noget med en ejendom beliggende Y5-Adresse på Y5-by, og han har en lidt svagere erindring om Y3-Adresse i  Y2-by.

Parternes synspunkter

A har i sit sammenfattende processkrift af 17. december 2019 anført bl.a. følgende:

"ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at ejendommen civilretligt og dermed også skattemæssigt til stadighed har været ejet af G2 ApS, hvorfor der ikke er grundlag for at beskatte A af den beregnede ejendomsavance.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved indkomstopgørelsen.

Af lovens § 4 fremgår, at avancen opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2, 3 og 4.

En forudsætning for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven er, at der i civilretlig henseende er sket en overdragelse af ejendomsretten til den pågældende faste ejendom.

Hvem der har været den civilretlige ejer af ejendommen beliggende Y2-Adresse i Y1-by i perioden fra medio 2011 til primo 2013, hvor A har stået som tinglyst ejer af ejendommen, beror på en konkret bevismæssig vurdering.

Ved denne vurdering medgives det, at det bevismæssige udgangspunkt naturligvis er, at den tinglyste ejer af en ejendom ligeledes er den reelle civilretlige ejer, der ligeledes har den uindskrænkede råderet over ejendommen.

Det gøres imidlertid gældende, at A konkret har godtgjort, at ejendommen civilretligt- og skattemæssigt var ejet af G2 ApS i den omtvistede periode.

Som bilag 2 er der fremlagt en aftale indgået mellem A og G2 ApS. Af aftalen fremgår klart og tydeligt, at A alene var proformaejer af ejendommen.

Årsagen hertil var som ovenfor nævnt, at A kunne opnå lån i ejendommen, hvilket ikke var muligt for selskabet på grund af den daværende økonomiske situation.

Det må i den forbindelse pointeres, at reglerne i tinglysningsloven fortrinsvis har til formål at sikre kreditorerne, således at en panthavers ret ikke ekstingveres af et senere udlæg mv. og derfor ikke er en selvstændig gyldighedsbetingelse for ejerskab, jf. også TfS 1993.537 og SKATs juridiske vejledning, afsnit C.H.2.1.7.1.

Af tinglysningslovens § 1 fremgår:

"Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning."

Af korrespondancen med F1-Bank, jf. bilag 7, fremgår da også klart og tydeligt, at banken stillede det som en betingelse for ydelse af lånet til købet af ejendommen, at der blev tinglyst et ejerpantebrev, som blev pantsat til sikkerhed for lånet.

Retsvirkningen af tinglysningen af lånet på ejendommen er således, at F1-Bank ville være sikret en del af provenuet ved en eventuel tvangsauktion foran senere retserhververe, såfremt A havde misligholdt sit lån.

Det forhold, at A er tinglyst ejer af ejendommen, er således alene en sikringsakt af hensyn til F1-Bank og ikke ensbetydende med, at han ligeledes er den reelle civilretlige og dermed skattemæssige ejer af ejendommen.

... ...

Udover den fremlagte aftale er der ligeledes en række andre faktiske forhold, der understøtter, at ejendommen reelt var ejet af G2 ApS.

For det første bemærkes, at G2 ApS har selvangivet en avance i forbindelse med salget af ejendommen i regnskabet for 2012/2013. Dette fremgår af revisors redegørelse, jf. bilag 22, ligesom det fremgår af kontokortet, jf. bilag 23, og af specifikationerne til regnskabet, jf. bilag 8. Det er ligeledes dokumenteret, jf. bilag 33 og 34 at selskabet oprindeligt - mange år inden aftalen med A - bogførte omkostninger vedrørende ejendommen.

Der er således intet belæg for en betragtning om, at parterne først efter SKATs henvendelse har ændret forklaring.

Der er heller ikke tale om en omgåelsessituation, hvorved parterne har forsøgt at undgå at betale skat i forbindelse med de indgåede aftaler.

G2 ApS har således i regnskabet, der er udarbejdet, inden nærværende skattesag er opstartet, vedkendt sig ejerskabet til ejendommen og ladet sig beskatte af ejendomsavancen i forbindelse med salget. Avanceopgørelsen viser endda, at G2 ApS med al sandsynlighed har betalt for meget i skat, da avanceopgørelsen alene tager afsæt i de forud bogførte omkostninger, på trods af at ejendommen undergik en omfattende renovering i selskabets ejertid.

Dette forhold understøtter ligeledes, at aftalen ikke har været skattemæssigt motiveret.

For det andet er det dokumenteret, at G2 ApS har afholdt en række omkostninger forbundet med ejendommen. Af bilag 16 fremgår således, at G2 ApS har afholdt udgifter til ejendomsmægleren i forbindelse med salget af ejendommen, ligesom det af bilag 19 fremgår, at G2 ApS har afholdt udgiften til den berigtigende advokat. Det bemærkes i den forbindelse, at G2 ApS ligeledes har betalt for tinglysningsafgiften i forbindelse med købet af ejendommen, hvilket fremgår af faktura fra den berigtigende advokat. G2 ApS har ligeledes betalt forbrugsudgifterne på ejendommen.

Dertil kommer udgifterne til færdiggørelse af renoveringen, jf. tillægget til skødet af den 25. oktober 2012, jf. bilag 11, og de øvrige løbende renoveringsomkostninger, som fremgår af specifikationerne til årsrapporten, jf. bilag 8.

For det tredje fremgår det direkte af tillægget af den 29. oktober 2012 til købsaftalen, at ejendommens reelle ejer var G2 ApS med A som tinglyst ejer. Dette forhold er således køber af ejendommen bekendt, hvilket tillige understreger, at selskabet var den reelle ejer af ejendommen. På samme måde var det påført skødet i forbindelse med salget, at den reelle ejer var G2 ApS, jf. bilag 20.

... ...

Den praksis, som Skatteministeriet har henvist til under skriftvekslingen, til støtte for at A var reel ejer af ejendommen, vedrører alene forhold mellem interesseforbundne parter, hvor parterne indbyrdes har haft en skattemæssig fordel ved at indrette sig på en bestemt måde. I disse tilfælde er domstolene ikke tilbageholdende med at tilsidesætte dispositionerne skattemæssigt, såfremt der ikke er realitet i de foretagne dispositioner.

I nærværende sag forholder det sig imidlertid således, at A og G2 ApS på ingen måde er interesseforbundne, men tværtimod har modsatrettede økonomiske interesser, ligesom der foreligger tungtvejende objektiv dokumentation for, at parterne har handlet i overensstemmelse med den indgåede aftale.

Under disse omstændigheder er der ikke grundlag for at tilsidesætte aftalen skattemæssigt, jf. også Landsskatterettens afgørelse med j.nr. 14-3295272 og TfS 2016.598."

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument af 19. december 2019 anført bl.a. følgende:

"ANBRINGENDER

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at A var ejer af ejendommen Y2-Adresse, Y1-by i perioden juni 2011 til oktober 2012, og at A derfor er skattepligtig af den opgjorte ejendomsavance i forbindelse med salget af ejendommen i oktober 2012.

A var tinglyst adkomsthaver af ejendommen (bilag 6). Han har altså over for det relevante offentlige register oplyst, at han var ejer af ejendommen, og der gælder derfor en klar formodning for, at det faktisk forholdt sig sådan, jf. bl.a. U.2011.1114H og SKM2018.56.ØLR.

Som følge af tingbogens særlige gyldigheds- og legitimationsvirkning, jf. tinglysningslovens § 27 og § 10, gælder der en særlig stærk formodning for, at A i overensstemmelse med de tinglyste adkomstforhold var civilretlig ejer af ejendommen. Tinglysning har således ikke alene til formål at sikre kreditorerne som anført i stævningen, s. 6, men indebærer tillige, at A i enhver retlig henseende kunne råde over ejendommen, herunder ved at sælge ejendommen uden tilsagn fra G2 ApS eller andre personer.

A har ikke afkræftet den bestående formodning. Tværtimod understøtter sagens bilag, at A i juni 2011 købte ejendommen. Udover at være anført som eneste køber i skødet (bilag 6) og i købsaftalen (bilag 26) finansierede A købet ved lån optaget hos F1-Bank (bilag 3-5 og 7), ligesom han både i 2011 og 2012 fik fradrag for renteudgifterne forbundet med lånet. A agerede således også i økonomisk og skattemæssig henseende som ejer af ejendommen. A blev derfor i enhver henseende ejer af ejendommen i juni 2011.

As indsigelse om, at selskabet G2 ApS, der er indirekte ejet og ledet af WT og MG, reelt blev ejer af ejendommen, er ikke dokumenteret alene ved aftalen dateret den 22. marts 2011 (bilag 2), som først er fremsendt til Skattestyrelsen i foråret 2015, efter at Skattestyrelsen havde truffet afgørelse i sagen. Det bemærkes herved, at aftalens parter ikke fulgte det centrale vilkår i aftalen om, at As skulle modtage 100.000 kr., og at det trods Skatteministeriets opfordring ikke er dokumenteret, at selskabet som anført i aftalen afholdt alle udgifter vedrørende ejendommen, herunder at selskabet endeligt afholdt ejendomsskatter, renter, forsikringer mv.

Den omstændighed, at WT ifølge bilagene 37, 38 og 40 i et eller andet omfang har været involveret i transaktionen vedrørende As køb af ejendommen, udgør ikke dokumentation for, at G2 ApS reelt var ejer af ejendommen. Henset til, at G2 ApS’ søsterselskab G9 ApS indgik i transaktionen på sælgersiden, er det således ganske naturligt, at WT også var involveret i transaktionen. Det bemærkes i den sammenhæng, at alene A (og ikke WT) er cc. på bankrådgiverens bekræftelse på, at deponeringen overføres den 12. april 2011 (jf. bilag 39).

Fakturaen af 16. december 2011 (bilag 19) fra advokat SS vedrørende juridisk assistance i forbindelse med køb af Y2-Adresse, Y1-by, der er stilet til både G2 ApS og A, dokumenterer heller ikke, at G2 ApS reelt blev ejer af ejendommen i juni 2011. Det forhold, at selskabet ifølge fakturaen havde indbetalt tinglysningsafgiften, ændrer heller ikke derpå, idet det atter bemærkes, at G2 ApS’ søsterselskab optrådte på sælgersiden, og at dette således også kan forklare, at tinglysningsafgiften er betalt af WTs koncern.

Det forhold, at bankrådgiveren i sit lånetilbud til A af 15. april 2011 (bilag 7) forudsatte, "at ejendommen bliver skødet om i dit [dvs. As] navn, således at der kan tinglyses ejerpantebrev", dokumenterer ikke, at A alene var formel ejer af ejendommen. E-mailen dokumenterer heller ikke, at banken var blevet oplyst, at As ejerskab til ejendommen var proforma. Det vil således ved enhver sædvanlig finansiering af en bolighandel være nødvendigt, at køberens adkomst tinglyses, for at bankens sikkerheder tillige kan tinglyses.

Den oplyste baggrund for den påståede usædvanlige ejerkonstruktion er i øvrigt ikke plausibel. A stillede ikke anden sikkerhed over for banken end selve ejendommen, som selskabet naturligvis også kunne have givet i sikkerhed, hvis de havde erhvervet ejendommen. Såfremt As personlige kreditværdighed skulle være afgørende, kunne han have afgivet selvskyldnerkaution over for banken i forbindelse med selskabets køb af ejendommen. Banken ville i denne situation faktisk have opnået en bedre sikkerhed i forbindelse med finansieringen af ejendommen, idet banken - udover As kaution - ville have haft selskabet (med dets formue) som medhæftende på gælden.

Det bemærkes hertil, at A trods Skatteministeriets gentagne opfordringer har vægret sig ved at redegøre nærmere for sin relation til MG og WT. I processkrift 2 af 26. november 2019 er det dog oplyst, at han alene har mødt MG ganske få gange og intet forhold har til hende, samt at hans kendskab til WT har forbindelse med As interesse for biler, at de to har kendt hinanden venskabeligt i en årrække, og at de i enkelte tilfælde har deltaget i erhvervsmæssige transaktioner med hinanden, uden at der dog på noget tidspunkt har været sammenfaldende interesser. A har ikke redegjort nærmere for disse erhvervsmæssige transaktioner, som han har deltaget i sammen med WT. As overordnede redegørelse for relationerne mellem parterne giver ingen forklaring på, hvorfor han skulle være villig til at deltage i og bære risikoen for den omhandlede bolighandel, hvis den som påstået skete på G2 ApS’ vegne.

Hertil kommer, at G2 ApS ikke har ageret som ejer af ejendommen siden juni 2011, idet "G2 ApS" i tilstandsrapporten af 30. august 2012 (bilag 13) som sælger af ejendommen oplyste at have ejet ejendommen i 0 år. Dette er således ikke overensstemmende med, at selskabet skulle have været reel ejer af ejendommen siden juni 2011.

Endvidere fremgår ejendommen ikke af selskabets årsrapport for perioden 1. oktober 2010 til 30. september 2011 (bilag K).

A har heroverfor henvist til, at ejendommen for indkomståret 2012/2013 er medtaget til 0 kr. i G2 ApS’ afslutningsbalance ved konto 5 med teksten "Y2-Adresse - tilgang" (bilag 24) (dvs. pr. 30. september 2013). Det fremgår imidlertid stadig ikke efter fremlæggelsen af selve kontokortet (bilag 34), hvad denne konto 5 nærmere dækker over. Det bemærkes herved, at samtlige posteringer med undtagelse af tinglysningsafgiften på 8.600 kr. og en mindre udgift på 2.500 kr. benævnt F2-Finans - er foretaget længe inden A ejerperiode, og at det ikke af kontokortet fremgår, hvad disse ældre udgiftsposter på 4 x 30.000 kr. vedrører.

Henset til at den omtalte konto havde en primosaldo (dvs. pr. 30. september 2012) på blot 131.100 kr., og at der ingen større posteringer er på bogføringskontoen, fastholdes det, at den ikke er udtryk for, at selve ejendommen Y2-Adresse, Y1-by, som havde en købspris på 1.200.000 kr., er indregnet i selskabets bogføring og regnskaber. I øvrigt bekræfter denne bogføringskonto, at selskabet ikke har afholdt udgifter vedrørende ejendommen til forsikringer, ejendomsskatter mv., som ellers anført i aftalen dateret den 22. marts 2011 (bilag 2).

A har derudover henvist til, at ejendommen i perioden 2011 til ultimo 2012 blev renoveret af G2 ApS, og at selskabet ifølge specifikationer til årsrapporten for 2012/2013 (bilag 8) har afholdt udgifter til vareforbrug, herunder håndværkeraktivitet. Det fremgår imidlertid ikke af specifikationerne, at de omtalte udgiftsposter vedrører ejendommen beliggende Y2-Adresse, Y1-by. Det bemærkes i den forbindelse, at selskabet i den omhandlede periode ejede en række ejendomme (men altså ikke ejendommen Y2-Adresse), jf. bilag 8, note 24.

Hertil kommer, at det over for de offentligt registrerede ejeroplysninger ikke er nok, at selskabet måtte have anvendt aktivet og afholdt visse omkostninger til driften heraf, jf. eksempelvis FM 1994.42/2V (om et svævefly) og FM 2011.79Ø (om et køretøj), og under alle omstændigheder har A trods Skatteministeriets opfordringer ikke fremlagt dokumentation for selskabets afholdelse af alle de øvrige udgifter vedrørende ejendommen.

A har endelig henvist til, at G2 ApS i forbindelse med salget af ejendommen i oktober 2012 fremstod som ejer.

Hertil bemærkes, at A som anført ovenfor blev ejer af ejendommen i juni 2011. Det er ikke dokumenteret, at A efterfølgende - men inden handlen i oktober 2012 - solgte ejendommen til G2 ApS, og A må derfor anses for sælger af ejendommen til tredjemand for 2.515.000 kr. i oktober 2012, uanset at selskabet tilsyneladende i flere tilfælde benævnes som sælger af ejendommen.

Det bemærkes herved, at A i overensstemmelse med de tinglyste adkomstforhold i flere af de fremlagte dokumenter er anført som sælger af ejendommen. Han er således anført som sælger i købsaftalen (bilag 10) og det første tillæg (bilag 12). Endvidere deponeres købesummen i hans navn (bilag 21), ligesom A modtog restindestående på deponeringskontoen på 147.520,20 kr. - og altså ikke blot de 100.000 kr., som han ifølge aftalen dateret 22. marts 2011 (bilag 2) skulle modtage.

Der er over for skattemyndighederne oplyst to forskellige årsager til, at A skulle modtage 47.520,20 kr. ekstra. Over for SKAT er det oplyst, at han modtog restbeløbet på deponeringskontoen som "rund kompensation for, at salget og afslutningen af sagen trak længere ud" (bilag J). Over for Skatteankestyrelsen er det derimod oplyst, at beløbet blev overført til A for at "ramme" hans nettorenteudgift i ejerperioden, som cirka kunne opgøres til 57.000 kr. (bilag 1, s. 11). As forsøg på at få de to forskellige forklaringer til at fremstå som én samlet forklaring i replikken, s. 3, hænger ikke sammen, og det fastholdes derfor, at der er tale om to ikke forenelige forklaringer.

De øvrige pengestrømme i forbindelse med fordelingen af restprovenuet fra ejendommen er også udokumenterede. Det bemærkes særligt i forhold til e-mailen fra advokat SS til WT (bilag 42), at den omtalte faktura ikke er fremlagt, at den øvrige del af e-mailkorrespondancen er ekstraheret, og at e-mailen er sendt flere måneder før, at salget af ejendommen i Y1-by er gennemført.

Der er således (stadig) ikke fremlagt dokumentation for, at G2 ApS faktisk modtog beløbet på 1.012.000 kr., der blev overført den 3. april 2013, eller at overførslen den 5. april 2013 på 1.250.000 kr. blev overført til indfrielse af As lån i ejendommen. For så vidt angår sidstnævnte overførsel, bemærkes det, at lånenummeret på kontoudtoget fra deponeringskontoen (bilag 21) ikke stemmer overens med lånenummeret ifølge låneaftalen (bilag 4), og at A trods Skatteministeriets opfordring ikke har fremlagt kontoudtoget for lånet.

Skatteministeriet fremhæver i den forbindelse også, at A havde i hvert fald ét andet mellemværende med G2 ApS vedrørende fast ejendom, jf. posterne benævnt Y3-Adresse på kontokort 10400 (bilag 23). A har afvist at besvare Skatteministeriets opfordring (J) om at redegøre for og dokumentere, hvad dette mellemværende vedrørte med den begrundelse, at mellemværendet ikke er relevant for den foreliggende sag.

Henset til, at den påståede aftale om et proforma ejerskab over Y2-adresse er højst usædvanlig, at A selv har påberåbt sig G2 ApS’ bogføringsmateriale, og at det er uvist, hvem der reelt har oppebåret provenuet fra ejendomssalget, er det imidlertid i høj grad relevant at afdække As øvrige mellemværender med selskabet. Det er endvidere A - og ikke Skatteministeriet - der er nærmest til at indhente og fremlægge dokumentation vedrørende As mellemværender med G2 ApS, og denne dokumentation må A i øvrigt antages allerede at være i besiddelse af.

Den manglende besvarelse af Skatteministeriets opfordring må derfor komme A til skade.

Det bemærkes i øvrigt, at mailen fra advokat SS (bilag 42) omtaler endnu en adresse, nemlig "Y5-Adresse", at A i perioden 2012-2015 var direktør og indirekte ejer af selskabet G10 (jf. bilag L og M), og at MG og WT var involveret i dette selskab både før og efter As involvering. Der har således tilsyneladende foregået flere transaktioner mellem A på den ene side og WT samt MG på den anden side i perioden, hvor A var ejer af ejendommen i Y1-by.

Oplysningerne om selskabet G10 understøtter, at det i høj grad er relevant at afdække As samlede mellemværende med WT og dennes selskaber, og at det ikke på baggrund af de foreliggende oplysninger er dokumenteret, at G2 ApS endeligt har oppebåret salgssummen for ejendommen i Y1-by, endsige at dette selskab var den reelle ejer af ejendommen.

Det forhold, at selskabet for indkomståret 2012/2013 umiddelbart har selvangivet en avance i forbindelse med salget af ejendommen (bilag 23), ændrer ikke på, at A skal beskattes af den realiserede ejendomsavance. Skattemyndighederne har således ikke derved forholdt sig til, om de er enige i, at selskabet er rette modtager af ejendomsavancen.

Hertil kommer, at den nærmere opgørelse af selskabets selvangivne avance på 880.900 kr. ikke stemmer overens med den nu fremlagte opgørelse af avancen (Bilag 33), ligesom avanceopgørelsen ikke indeholder beløbet på 47.520,20 kr., som A utvivlsomt modtog udover de anførte 100.000. kr. Den opgjorte avance er derfor på dette punkt ukorrekt.

Slutteligt bemærkes det, at både As egen selvangivelse af beløbet på 100.000 kr. og selskabets selvangivelse af avancen samt øvrige bogførings- og regnskabsmæssige dispositioner i forbindelse med udarbejdelsen årsregnskabet for 2012/2013 først er foretaget, efter at Skattestyrelsen har påbegyndt kontrolsagen over for A. Disse oplysninger er således også af denne årsag ikke afgørende for bestemmelsen af, om en anden end A civilretligt var ejer af ejendommen i perioden juni 2011 til oktober 2012.

A har i øvrigt ikke selvangivet den resterende del af det modtagne beløb på 47.520,20 kr. på trods af, at dette beløb og de allerede selvangivne 100.000 kr. blev modtaget som ét samlet beløb. Han har om årsagen til den manglende selvangivelse oplyst (replikken, s. 3), "at udfaldet af nærværende sag potentielt har betydning for, hvordan en række andre transaktioner mellem G2 ApS og A skal behandles skattemæssigt, herunder istandsættelsen af Y2-Adresse mv." (min understregning). Denne begrundelse understreger, at As andre mellemværender med G2 ApS, herunder bogføringsposterne vedrørende Y3-Adresse (bilag 23), er relevante for denne sag, jf. det ovenfor anførte vedrørende Skatteministeriets opfordring (J).

På den baggrund har A samlet set ikke godtgjort, at det forholder sig anderledes, end de tinglyste adkomstforhold viser, således at selskabet G2 ApS og ikke A var den reelle ejer af ejendommen Y2-Adresse, Y1-by. Der henvises herved også til FM 2009.210ØLR samt TfS 1989, 617 VLR. A er derfor med rette beskattet af den realiserede ejendomsavance i forbindelse med salget af ejendommen."

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Retsgrundlaget mv.

Det fremgår af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom § 1, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Af tinglysningslovens § 1, stk. 1, fremgår, at rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.

Skatteministeriet har ved besvarelse af spørgsmål S 7 af 5. oktober 1993 anført bl.a. følgende:

"Kirsten Jacobsen (FP):

"Vil ministeren oplyse, om skattemyndighederne har lovhjemmel til at tilsidesætte en skriftligt indgået aftale om ejendomsoverdragelse mellem to parter med henvisning til, at denne aftale ikke er tinglyst, og vil ministeren i bekræftende fald oplyse om lovhjemmelen?"

Skatteministeren (Stavad):

Skattemyndighederne kan ikke tilsidesætte en aftale om overdragelse af en ejendom alene med den begrundelse, at aftalen ikke er tinglyst. Adgangen til at få tinglyst en overdragelse af fast ejendom har betydning som beskyttelse mod sælgerens kreditorer eller aftaleerhververe. Derimod har selve aftalen retlig gyldighed i det indbyrdes forhold mellem køber og sælger uanset tinglysning. Dette gælder dog ikke, hvor der er tale om en proformaaftale, hvor køberen ikke kan anses for at være den reelle ejer af ejendommen.

Da en køber af en fast ejendom som altovervejende hovedregel har en egeninteresse i at få tinglyst sin ret i forhold til sælgerens kreditorer og salg til anden side, kan manglende tinglysning være en omstændighed, der peger i retning af, at der ikke er tale om en reel ejendomsoverdragelse. I så fald skal aftalen heller ikke respekteres skattemæssigt. Afgørelsen af, hvorvidt en køber i det konkrete tilfælde ikke kan anses for at være rette ejer, træffes i forbindelse med den almindelige ligning."

Rettens begrundelse og resultat

I 2011 købte A i henhold til oplysningerne i købsaftalen og skødet ejendommen beliggende Y2-Adresse i Y1-by. A optog lån i ejendommen, og har frem til overdragelsen i 2012 fået det skattemæssige fradrag for lånet optaget med sikkerhed i ejendommen.

Under disse omstændigheder påhviler det A at bevise, at han alligevel ikke var den reelle ejer af ejendommen.

Aftalen dateret den 22. marts 2011 vedrørende ejerskabet af ejendommen blev fremsendt til SKAT den 23. marts 2015 i forbindelse med en anmodning om genoptagelse af SKATs afgørelse. Det fremgår af aftalen bl.a., at G2 ApS bar samtlige omkostninger til ejendommen og herunder afholdt udgifter til ejendomsskatter.

A har forklaret, at WT løbende skulle afholde udgifterne til ejendommen, at hvis A havde modtaget en opkrævning på ejendomsskatter, ville han have sendt den til WT, og at WT skulle afholde udgifterne til renter, hvilket skete ved i forbindelse med købet af lånet af optage et lån på 50.000 kr. WT har forklaret, at G2 ApS afregnede alle forbrugsudgifter direkte, at skatterne på ejendommen blev opkrævet hos A, og at G2 ApS i forbindelse med salget af ejendommen afregnede de udgifter A havde haft. A har trods opfordret hertil, ikke fremlagt dokumentation for at G2 ApS bar samtlige omkostninger til ejendommen og herunder afholdt udgifter til ejendomsskatter. A har således ikke godtgjort, at G2 ApS har ageret i henhold til aftalen.

Ejendommen var ikke medtaget i G2 ApS' årsregnskaber forud for årsrapporten for 2012/13, og G2 ApS fremgik først af de officielle dokumenter i forbindelse med salget af ejendommen. Restkøbesummen indgik på en deponeringskonto i As navn, og det fremgår ikke tydeligt af posteringerne på deponeringskontoen, at der er disponeret i henhold til aftalen af 22. marts 2011.

Retten finder herefter, at A ikke har godtgjort, at han ikke var den reelle ejer af ejendommen beliggende Y2-Adresse i Y1-by.

Det forhold, at G2 ApS i deres årsrapport for 2012/13, der er godkendt den 3. april 2014, har medtaget avancen fra salg af ejendommen med cirka 881.000 kr., kan ikke føre til et andet resultat.

Retten tager herefter Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 100.000 kr. Det er oplyst, at Skatteministeriet ikke er momsregistreret.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Skatteministeriet frifindes.

A skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 100.000 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.