Dato for udgivelse
24 Mar 2020 14:08
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
16 Jan 2020 13:21
SKM-nummer
SKM2020.128.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
14-3101088
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, basisår, arealændring, planforhold, kvadratmeterprincippet, etagearealprincippet
Resumé

Klagen vedrørte omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2011 for en ejendom. Der var sket en ændring i ejendommens areal den 15. december 2010 og en ændring i ejendommens planforhold den 19. oktober 2010, hvor ejendommen går fra at være udlagt til plejehjem til tæt-lav bebyggelse eller etagebebyggelse i 2 og 2,5 etager.  Ændringerne var registreret efter vurderingsterminen 1. oktober 2010. Det fulgte af vurderingslovens § 33, stk. 16 og 33, stk. 17, at ejendommen skulle have foretaget en omberegning af grundværdien i 2011 med det basisår, som var gældende for ejendommen forud for arealændringen og de ændrede planforhold. Forud for omberegningen i 2011 var 2003 det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Retten fandt herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 skulle ansættes med 2003 som basisår. Den omberegnede grundværdi skulle endvidere ansættes i det vurderingsniveau, der var gældende for vurderingen. Henset til lokalplanen fandt retten, at ejendommen skulle værdiansættes med udgangspunkt i etagearealprincippet og på baggrund af en bebyggelsesprocent på 41. Retten fandt yderligere, at der ikke kunne tages udgangspunkt i ejendommens vurderingsniveau i 2003, da niveauet ikke gav et retvisende billede af de forhold, der gjaldt for ejendommen i 2011, men at der måtte henses til vurderingsniveauet i et grundværdiområde, der var udlagt til beboelse i form af etagebebyggelse i basisåret 2003. Landsskatteretten ændrede på den baggrund den påklagede afgørelse således at basisåret blev fra 2010 til 2003, og kvadratmeterpriserne til én etagearealpris på 1.000 kr. Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 blev herefter nedsat fra 7.110.900 til 6.919.600 kr.

Reference(r)

Vurderingsloven (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer) § 33, stk. 16-17

Henvisning

Den juridiske vejledning 2020-1, afsnit H.A. Ejendomsvurdering


Klagen vedrører den omberegnede grundværdi for vurderingsåret pr. 1. oktober 2011.

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens

afgørelse

Omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2011

7.110.900 kr.

4.313.946 kr.

6.919.600 kr.

Basisåret for den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 ændres fra 2010 til 2003, og kvadratmeterpriserne ændres til én etagearealpris på 1.000 kr.

Faktiske oplysninger

Den påklagede ejendom er beliggende adresse Y1, by Y1, matrikel nr. […].

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 foretaget en omberegning af grundværdien, idet der som følge af approbation den 15. december 2010 er sket en arealændring. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 udgjorde ejendommens areal 13.351 m2. Ejendommens areal blev øget fra 13.351 m2, heraf 673 m2 vej til 16.877 m2, heraf 900 m2 vej.

SKAT har ved omberegningen sat basisåret til 2010.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. […]. Lokalplanen er endeligt vedtaget den 27. september 2010 og offentlig bekendtgjort den 19. oktober 2010. Lokalplanen udlægger ejendommen til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse eller etagebebyggelse i 2 og 2,5 etager. Området har forinden planens vedtagelse været udlagt til plejecenter. Lokalplanen vedrører alene den påklagede ejendom. Det samlede bruttoetageareal inden for lokalplanområdet må ikke overstige 7.000 m², hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 41.

Det fremgår af Bygnings- og Boligregistret (BBR), at der i perioden 1800-2013 er opført 7 bygninger på grunden, som tilsammen indeholder 69 boliger. 1 bygning er opført i 1 etage, mens den resterende bebyggelse er opført i 2 etager. 

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgør den afgiftspligtige grundværdi for vurderingsåret er 2003.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Området betegnes som et område til offentlige formål i byzone og vurderes efter kvadratmeterprincippet. Kvadratmeterprisen var i 2003 fastsat til 300 kr.

Grundværdiområde […], som ligeledes er beliggende i vurderingskreds […], betegnes i 2003 som et boligområde med etagebebyggelse i byzone. Etagearealprisen er 1.000 kr. i dette år. Grundværdiområdet er beliggende omkring 250 meter nordøst for grundværdiområde […].

Grundværdien pr. 1. oktober 2003 er ansat som følger:

Kvadratmeterpris

12.154 m2 × 260 kr.

3.160.040 kr.

Vejareal

837 m2 × 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris

175 m2 × 0 kr.

0 kr.

Tillæg regulering

158.000 kr.

Grundværdi i alt

3.318.000 kr.

Grundværdien pr. 1. oktober 2011 er ansat som følger:

Kvadratmeterpris

15.802 m2 × 450 kr.

7.110.900 kr.

Vejareal

900 m2 × 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris

175 m2 × 0 kr.

0 kr.

Grundværdi i alt

7.110.900 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har fastholdt den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011.

Den omberegnede grundværdi er ansat som følger:

Kvadratmeterpris

15.802 m2 × 450 kr.

7.110.900 kr.

Vejareal

900 m2 × 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris

175 m2 × 0 kr.

0 kr.

Grundværdi i alt

7.110.900 kr.

Som begrundelse er anført i SKATs afgørelse:

"Derfor ændrer vi ikke vurderingen

Basisåret der automatisk er opsat af systemet er korrekt under henvisning til vurderingslovens § 33, stk. 16 og vurderingsvejledningens afsnit F.2.

Grundskatteloftet ændres i 2011, da ejendommen omvurderes i forbindelse med arealændring. Basisåret ændrer sig fra 2002 til 2010.

Grundskatteloftet foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. (Ved afgiftspligtig grundværdi forstås den aktuelle ejendomsvurdering).

I 2011 var den seneste afgiftspligtige grundværdi vurderingen for 2010.

Citat fra vurderingsvejledningen: "Den værdi, der skal omberegnes vil netop være den værdi, der aktuelt beskattes i det år, ejerne modtager meddelelse om omberegningen. "

I 2012 opkræves der ejendomsskat på grundlag af vurderingen for 2010.

På grund af arealændringen udsendes der en vurdering for 2011, denne vurderingsmeddelelse udsendes i 2012. Omberegningen skal derfor ske til den værdi, som var gældende for 2010, da denne vurdering er til beskatning i 2012.

Basisåret bliver automatisk opsat af systemet på grundlag af den gældende lovgivning. Rent teknisk er det ikke muligt at indberette en ændring til basisåret.

Jeres bemærkninger i brev af 18. februar 2014 giver ikke anledning til at ændre SKATs afgørelse.

Det er den oprindelige vurderingsmeddelelse, der gælder. "

Klagerens opfattelse

Der er nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 nedsættes til 4.313.946 kr.

Der er subsidiært nedlagt påstand om, at den omberegnede grundværdi hjemvises.

Klageren har til støtte for påstanden anført følgende:

"DEN RETLIGE VURDERING OG ANBRINGENDER - OMBEREGNING AF GRUNDVÆRDI

Den for sagens anlæggelse gældende vurderingslovs § 33, stk. 16., har følgende ordlyd:

"Stk. 16. Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres. "

Ejendomme, der har ændret areal, skal have en yderligere ansættelse af grundværdien (omberegnet grundværdi), således at skatteloftet ansættes i overensstemmelse med tidligere vurderingsniveau og ud fra de ændrede forhold.

Skatteloftet blev indført i 2002 ved ændring af vurderingsloven. Der henvises til nr. 2 i bemærkninger til de enkelte bestemmelser til L 2002-12-17 nr. 1047.

"Beregningen sker på grundlag af en ansættelse af grundværdien efter ændringen, men i prisniveauet for det år, hvor den aktuelle grundværdi, jf. § 1, stk. 2, nr. 1, i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, som affattet ved lovforslagets § 1, nr. 1, senest har ligget til grund for påligningen af grundskyld. Denne grundværdi opreguleres til det aktuelle skatteår med reguleringsprocenten for de mellemliggende år og udgør herefter loftet for grundskyld i dette år.

Den afgiftspligtige grundværdi for det år, hvor grundens størrelse, anvendelse eller planforhold ændres, er herefter den laveste af 1) den aktuelle grundværdi efter ændringen og 2) den opregulerede grundværdi, jf. ovenfor.

Herved får den prisstigning eller det prisfald, der er en følge af, at grundens størrelse, anvendelse eller planforhold ændres, indvirkning på beregningen af den afgiftspligtige grundværdi. Derimod får den almindelige udvikling i prisniveauet ikke større virkning, end stigningsbegrænsningen tillader. "

Formålet med bestemmelsen er således, at en ejendom skal beskattes, som hvis den havde eksisteret med de ændrede forhold siden vurderingen 2001, hvorved den almindelige udvikling i prisniveauet ikke får større virkning, end stigningsbegrænsningen tillader.

I forbindelse med ejendommens arealændring i 2011 skulle der foretages en omberegning af grundværdien jf. vurderingslovens § 33, stk. 16. Ved omberegningen i 2011 tog vurderingsmyndigheden udgangspunkt i 2010 som værende basisår.

I afgørelse af 27. februar 2014 anfører vurderingsmyndigheden:

"Basisåret der automatisk er opsat af systemet er korrekt under henvisning til vurderingslovens § 33, stk. 16 og vurderingsvejledningens afsnit F.2."

Vurderingsmyndigheden anfører yderligere:

Basisåret bliver automatisk opsat af systemet på grundlag af den gældende lovgivning. Rent teknisk er det ikke muligt at indberette en ændring til basisåret.

Jeres bemærkninger i brev af 18. februar 2014 giver ikke anledning til at ændre SKATs afgørelse. "

Det er klagers opfattelse, at omberegning af grundværdien i 2011 ikke er korrekt idet omberegningen tager udgangspunkt i et forkert basisår, hvilket har medført at grundskatteloftet bliver ansat for højt.

Baggrunden for vurderingsmyndighedens forkerte omberegning af grundværdien skal findes i den oprindelige beregning af skatteloftet i 2010 jf. lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 6.

Indtil 2010 var ejendommen fritaget for grundskyld i overensstemmelse med lov om kommunal ejendomsskat § 7, stk. 1, litra b. I forbindelse med at ejendommen ophørte med at være fritaget for grundskyld foretog vurderingsmyndigheden en beregning af grundskatteloftet. Ved beregningen af grundskatteloftet tog vurderingsmyndigheden ved en fejl ikke udgangspunkt i basisåret 2003. Som følge heraf blev der fejlagtigt beregnet et for højt skatteloft.

Fejlen skyldtes en ulovlig administration af en utilsigtet forudgående lovudformning som vurderingsmyndigheden ligeledes var klar over. På baggrund af den nævnte ulovlige administration blev lov om kommunal ejendomsskat ændret ved Lov 2011-12-28 nr. 1377 om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, hvorved § 31 blev indsat. § 31 har følgende ordlyd:

"For krav på tilbagebetaling af grundskyld, som støttes på § 1, stk. 4 eller 6, indtræder forældelse uanset § 3, stk. 1, i lov om forældelse af fordringer tidligst den 1. januar 2014."

Vurderingsmyndigheden var således klar over fejlen og som følge heraf blev forældelsesfristen forlænget. For en lang række ejendomme blev forholdet da også bragt i orden. Indeværende ejendom blev dog overset, hvorfor beregningen af skatteloftet blev foretaget forkert. Som følge heraf, blev den efterfølgende omberegning af grundværdien ligeledes foretaget på et forkert grundlag, da der blev taget udgangspunkt i den allerede forkerte skatteloftsberegning.

Den yderligere ansættelse af grundværdi efter vurderingslovens § 33, stk. 16 skal i 2003 derfor se ud som følger:

Kvadratmeterpris

15.802 m2

 

á

260 kr.

4.108.520 kr.

Vejareal

673 m2

 

0 kr.

 

0 kr.

 

Prisen 0

175 m2

á

0 kr.

0 kr.

Omberegnet grundværdi 2005 i alt

 

 

 

4.108.520 kr.

Tillæg i forbindelse med regulering af årsomvurdereret

 

 

 

205.426 kr.

Omberegnet grundværdi 2003 i alt

 

 

 

4.313.946 kr.

 

Landsskatterettens afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende:

"Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapital 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres. "

Af vurderingslovens § 33, stk. 17, fremgår følgende:

"Hvis en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. reglerne i kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, har ændret anvendelse eller planforhold, og denne ændrede anvendelse m.v. ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Denne ansættelse omfatter grunden efter den ændrede anvendelse m.v. og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. 1. og 2. pkt. finder ikke anvendelse i de i § 13 A nævnte tilfælde. "

Der er sket en ændring i ejendommens areal den 15. december 2010. Der er yderligere sket en ændring i ejendommens planforhold den 19. oktober 2010, hvor ejendommen går fra at være udlagt til plejehjem til tæt-lav bebyggelse eller etagebebyggelse i 2 og 2,5 etager.

Ændringerne er registreret efter vurderingsterminen 1. oktober 2010.

Det følger således af § 33, stk. 16 og 33, stk. 17, at den påklagede ejendom skal have foretaget en omberegning af grundværdien i 2011 med det basisår, som var gældende for ejendommen forud for arealændringen og de ændrede planforhold.

Landsskatteretten bemærker, at SKAT har ansat den omberegnede grundværdi efter kvadratmeterprincippet med basisår 2010 og kvadratmeterpriser på henholdsvis 450 kr. og 0 kr.

Forud for omberegningen i 2011 var 2003 det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Retten finder herefter, at den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 skal ansættes med 2003 som basisår.

Den omberegnede grundværdi skal endvidere ansættes i det vurderingsniveau, der var gældende for vurderingen.

Ved årsreguleringen i 2003 er ejendommens grundværdi ansat efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 300 kr. Ejendommen er ved grundværdiansættelsen vurderet som udlagt til offentlige formål.

Ejendommen er ifølge gældende lokalplan udlagt til boligformål i form af tæt-lav og etagebebyggelse i 2 og 2,5 etager ved omberegningen i 2011.

Henset til lokalplanen finder retten, at påklagede ejendom i stedet skal værdiansættes med udgangspunkt i etagearealprincippet.  

Etagearealprincippet anvendes i områder i byzone, der efter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til etagebebyggelse. Ved etagebebyggelse forstås bebyggelse i to etager eller derover.

Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Ifølge lokalplanen er bebyggelsesprocenten for ejendommen 41. Retten finder herefter, at den omberegnede grundværdi skal fastsættes på baggrund af en bebyggelsesprocent på 41.

Retten finder yderligere, at der ikke kan tages udgangspunkt i ejendommens vurderingsniveau i 2003, da niveauet ikke giver et retvisende billede af de forhold, der gælder for ejendommen i 2011.

Retten finder i stedet, at der må henses til vurderingsniveauet i et grundværdiområde, der er udlagt til beboelse i form af etagebebyggelse i basisåret 2003.

Da grundværdiområde […], der er beliggende 250 meter fra den påklagede ejendom, eksisterede i basisåret, og grundværdiområdet i basisåret er udlagt til boligområde med etagebebyggelse i byzone, finder retten, at prisniveauet i grundværdiområdet skal finde anvendelse til fastsættelsen af etagearealprisen. Henset til ovenstående finder retten, at etagearealprisen skal fastsættes til 1.000 kr., da dette var niveauet i 2003.

I øvrigt bemærker retten, at lokalplanens bestemmelser ikke er til hinder for, at ejendommen kan bebygges med det retlige tilladte antal etagemeter. Der er således ikke grundlag for at fastsætte en del af grundens areal til 0 kr.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 beregnes således:

Vurderet areal

16.877 m2

Max bebyggelsesprocent

41 %

Max tilladt etageareal

16.877 m2 × 41%

6.920 m2

Områdepris pr. m2 tilladt etageareal

1.000 kr.

Etagearealværdi

16.877 m2 × 1.000 kr. × 41 %

6.919.570 kr.

Grundværdi, afrundet

6.919.600 kr.

Landsskatteretten ændrer basisåret fra 2010 til 2003, og ændrer kvadratmeterpriserne til én etagearealpris på 1.000 kr. Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2011 udgør herefter 6.919.600 kr.