Dato for udgivelse
09 Jun 2020 11:38
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
15 May 2020 11:07
SKM-nummer
SKM2020.232.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
17-0988280
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Årsomvurdering, grundværdi, omberegning, byggeretsværdiprincip, arealændring
Resumé

Klagen drejede sig om fastsættelse af grundværdi pr. 1. oktober 2016 og omberegnet grundværdi på en ejendom. Grundværdien var pr. 1. oktober 2016 ansat til 3.619.900 kr. Efter en samlet vurdering af den påklagede ejendoms anvendelsesmuligheder og beliggenhed fandt Landsskatteretten, at den af SKAT fastsatte grundværdi for det påklagede år 2016 ikke var udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet. Landsskatteretten nedsatte herefter grundværdien pr. 1. oktober 2016 til 2.300.000 kr. Da der var sket ændring i ejendommens areal den 19. april 2016, var der foretaget en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2016. Den omberegnede grundværdi skulle ansættes under hensyn til ejendommens størrelse, udformning og de anvendelses- og planforhold, som var gældende for den påklagede ejendom på omberegningstidspunktet. Da den påklagede ejendom var beliggende i et område, der i henhold til lokalplanen var udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 35, fandt retten, at byggeretsværdiprincippet kunne anvendes ved omberegning af grundværdien. Ejendommen var ved vurderingen 2016 placeret i et grundværdiområde, der betegnedes som et boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone og blev vurderet efter byggeretsprincippet med en områdepris på 940 kr. i 2016. Grundværdiområdet opstod først i 2008, hvorfor retten i stedet fandt, at der måtte henses til vurderingsniveauet i andet grundværdiområdet, der i basisåret har samme retlige udnyttelse som påklagede ejendom. Efter rettens opfattelse kunne områdeprisen her fastsættes til 600 kr. i 2007. Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 med basisår 2007 blev herefter fastsat til 2.310.300 kr., hvorfor SKATs afgørelse blev ændret i overensstemmelse hermed.

Reference(r)

Vurderingsloven (dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer) § 3, stk. 1, nr. 1, stk. 4, § 6, 1. pkt., § 13, stk. 1 og 2, § 16, § 33, stk. 16, stk. 18, § 43, stk. 3, jf. stk. 2

Henvisning

-


Klagen vedrører årsomvurderingen af grundværdien og omberegning af grundværdien ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016.

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi pr. 1 oktober 2016 (årsomvurdering)

3.619.900 kr.

Nedsættelse

2.300.000 kr.

Omberegnet grundværdi

Landsskatteretten nedsætter den af SKAT omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 med basisår i 2007 fra 3.619.900 kr. til 2.310.300 kr.

Faktiske oplysninger

Ejendommen med matrikelnummer […] er beliggende i udkanten af by Y1. Ejendommen er i det påklagede vurderingsår vurderet som et ubebygget areal (ikke landbrug) beliggende i byzone i by Y2 Kommune.

Det vurderingspligtige areal udgjorde på vurderingstidspunktet 2.102 m2.

Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2016 iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, i forbindelse med at ejendommen blev udmatrikuleret.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2015 er grundværdien af SKAT ansat til 693.200 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 63 kr.

Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 ændres grundværdien af SKAT til 3.619.900 kr. ansat efter byggeretsprincippet med en områdepris på 940 kr. og 7 byggeretter.

Den påklagede ejendom er beliggende i anden række fra havet, nord for by Y1 Centrum i et forhenværende campingpladsområde. Ejendommen er placeret ca. 2,5 km fra by Y1 Havn og by Y1 Busterminal og ca. 4 km fra motorvej […].

Ejendommen var på vurderingstidspunktet omfattet af lokalplan nr. […], "Helårsbeboelse ved […]", endelig vedtaget den 23. april 2008. Ejendommen er beliggende i delområde B, 2 række, der udlægger ejendommen til tæt-lav bebyggelse. Boligerne må opføres i 2 etager med en maksimal bebyggelsesprocent på 35.

Der er vedtaget ny lokalplan nr. […] "Åben-lav helårsbeboelse ved […]" for området den 31. januar 2017. Lokalplanen er vedtaget på følgende baggrund:

"Lokalplanen udarbejdes på baggrund af en faldende efterspørgsel på tæt-lav boliger i området. En stor del af nærværende lokalplanområde er, i lokalplan nr. […], udlagt til netop tæt-lav boligbebyggelse. På trods af arealernes beliggenhed i tæt tilknytning til [havet], har det været vanskeligt at sælge og udleje to etagers rækkehuse, hvorfor ejerne af området i stedet ønsker at udlægge arealet til et åben-lavt boligområde. Lokalplan nr. […] aflyses for den del, der er omfattet af n lokalplansområde."

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg er der for perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 registeret følgende frie salg af ubebyggede grunde på over 2.000 m2 beliggende i byzone i by Y1:

Ejendomsnummer

Købsdato

Kontantpris

Adresse

Solgt areal

Pris pr. m2

[…]

14-12-2010

18.675.000 kr.

Adresse Y1 nr. 1

15.536 m2

1.202 kr.

Ejendommen beliggende adresse Y1 nr. 1 er omfattet af samme lokalplan som den påklagede ejendom og beliggende i delområde C, der udlægger ejendommen til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 og bygninger må opføres i op til 2 etager. Købesummen var ifølge Skatteforvaltningens salgsoplysninger eksklusiv byggemodning. Ejendommen er beliggende under 300 meter fra den påklagede ejendom i 7. række med 450 meter til stranden.

I samme periode er der endvidere registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde udlagt til åben/lav boligbebyggelse i by Y1:

Ejendomsnummer

Købsdato

Kontantpris

Adresse

Solgt areal

Pris pr. m2

[…]

01-04-2010

388.991 kr.

Adresse Y2 nr. 23

919 m2

423 kr.

[…]

06-04-2010

498.000 kr.

Adresse Y3 nr. 6

1.037 m2

480 kr.

[…]

20-04-2010

430.000 kr.

Adresse Y2 nr. 21

929 m2

463 kr.

[…]

20-05-2010

270.000 kr.

Adresse Y2 nr. 4

847 m2

319 kr.

[…]

04-08-2010

275.000 kr.

Adresse Y2 nr. 6

845 m2

325 kr.

[…]

26-08-2010

550.000 kr.

Adresse Y3 nr. 54

1.134 m2

485 kr.

[…]

09-03-2011

500.000 kr.

Adresse Y3 nr. 9

886 m2

564 kr.

[…]

09-03-2011

560.000 kr.

Adresse Y3 nr. 3

1.367 m2

410 kr.

[…]

11-03-2011

525.000 kr.

Adresse Y3 nr. 21

1.063 m2

494 kr.

[…]

28-04-2011

504.000 kr.

Adresse Y3 nr. 11

1.236 m2

408 kr.

[…]

22-01-2012

600.000 kr.

Adresse Y3 nr. 66

1.165 m2

515 kr.

[…]

19-04-2012

520.000 kr.

Adresse Y2 nr. 6

845 m2

615 kr.

[…]

21-05-2012

475.000 kr.

Adresse Y2 nr. 4

847 m2

561 kr.

Ejendommene beliggende på adresse Y3 er omfattet af lokalplan […], for "adresse Y3", endeligt vedtaget den 18. maj 2004. Alle ejendommene er placeret i delområde II, der udlægger ejendommene til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25, og bygninger må ikke opføres i mere end én etage med udnyttet tagetage.

Det fremgår af Skatteforvaltningens salgsoplysninger vedrørende salget af adresse Y3 nr. 3, 6, 9, 11 og 21 […], at deres respektive købesummer var eksklusiv byggemodning. Ifølge tingbogsoplysninger vedrørende salgene af adresse Y3 nr. 54 og 66, var købesummen inklusiv byggemodning.

Ejendommene er alle beliggende ca. 3,5 km fra påklagede ejendom, og der er fra ejendommene ca. 1. kilometer til centrum. Fra ejendommene er der ca. 2 kilometer til havneområdet, ca. 1,6 kilometer til nærmeste strand og ca. 3,5 kilometer til motorvej […].

Ejendommene beliggende på adresse Y2 er alle omfattet af lokalplan nr. […], "[…]", endeligt vedtaget den 9. oktober 1979. Ejendommene er placeret i delområde I, der udlægger ejendommene til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Der kan på området gives tilladelse til at drive virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 20, og bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttet tagetage.

Ifølge tingbogsoplysninger vedrørende salgene af adresse Y2 nr. 21 og 23 i 2010 var købesummerne inklusiv byggemodning. Af Skatteforvaltningens salgsoplysninger vedrørende salgene af adresse Y2 nr. 4 og 6 i 2010 fremgår det, at købesummerne ikke var inklusiv byggemodning.

Ifølge Skatteforvaltningens salgsoplysninger vedrørende salget af adresse Y2 nr. 4 i 2012 var købesummen inklusiv byggemodning. Købesummen var, ifølge Skatteforvaltningens salgsoplysninger, ikke inklusiv byggemodning ved salget af adresse Y2 nr. 6 i 2012.

Ejendommene er beliggende ca. 3,5 kilometer fra den påklagede ejendom. Der er fra ejendommene ca. 1,6 kilometer til centrum, ca. 3 kilometer til havneområdet, ca. 2,5 kilometer til nærmeste strand og ca. 3 kilometer til motorvej […].

Klagerens repræsentant har i bemærkninger til udtalelsen henvist til, at den påklagede ejendom i 2017 bliver opdelt i 2 ejendomsnumre og bliver solgt til henholdsvis 1.030.000 kr. og 1.100.000 kr. Samlet pris for arealet på 2.101 m2 er 2.130.000 kr. svarende til en kvadratmeterpris på 1.014 kr.

Omberegning

Ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 har SKAT foretaget en omberegning af grundværdi for ejendommen, idet der er sket en arealændring den 19. april 2016.  SKAT har ved omberegningen sat basisåret til 2007. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2015 udgjorde det vurderede areal 11.003 m2, mens det vurderede areal pr. 1. oktober 2016 udgjorde 2.102 m2.

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede grund tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi er 2007.

Ejendommen er på vurderingstidspunktet 1. oktober 2016 beliggende i vurderingskreds 03, "by Y1", grundværdiområde […], "[…] tæt/lav". Grundværdiområdet betegnes som boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone vurderet efter byggeretsprincippet med en områdepris på 940 kr. i 2016. Grundværdiområdet eksisterede ikke før 2008.

Grundværdiområde […], "[…] med udsigt" i vurderingskreds 03 havde i 2007 plantype "B- Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone" og områdeprisen var i samme år ansat til 600 kr. Grundværdiområdet er i lighed med den påklagede ejendom beliggende ud til havet. 

SKATs afgørelse

SKAT har ansat grundværdien og den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 således:

Kvadratmeterpris

2.102 m2 á 470 kr.

987.940 kr.

Byggeretspris

7 stk. á 376.000 kr.

2.632.000 kr.

Grundværdi i alt

3.619.940 kr.

Grundværdi, afrundet

Omberegnet grundværdi basisår 2007

3.619.900 kr.

3.619.900 kr.

Af SKATs udtalelse til klagen af 17. oktober 2017 fremgår følgende:

"I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 af ejendommen adresse Y1 nr. 67, by Y1, ejendomsnummer […].

Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen

Ejendommen er en ubebygget grund beliggende i grundværdiområde […]. Grundværdiområde […] opstår i 2008 som følge af lokalplan nr. […].

Ejendommen er omvurderet i 2016 som følge af særskilt afhændet matrikuleret areal, efter tinglysning.

Den påklagede ejendom ejendoms nr. […] er et ubebygget areal på 2.102 m2. Første vurdering af ejendommen er i 2009.

Arealet er udstykket fra […], denne ejendom er en tidligere campingplads, beliggende i grundværdiområde […], og har basisår 2007.

Repræsentanten mener, da der er kommet en ny lokalplan i 2017, aflyses den tidligere lokalplan og mener at grunden skal vurderes til råjordspris.

Ligeledes påklager repræsentanten at grundværdien er for høj, med begrundelse i ændret/aflyst lokalplan, manglende byggemodning samt for ventede salgspriser.

Repræsentanten mener, at omberegningerne af grundværdien skal ændres. Repræsentanten mener at grundværdien maksimalt fastsættes til 2.000.000 kr.

I grundværdiområde […] er områdeprisen på 940 kr. Den påklagede ejendom er beliggende i delområde B, som i lokalplan nr. […] for 2016 er udlagt til tæt/lav bebyggelse.

Den gældende lokalplan for 2016 er […] aflyses ikke men bliver afløst af ny lokalplan […] vedtaget 31.1.2017. Ændringen fra lokalplan i 2016 til 2017 er at hele område A+B+C+D ændres til åben-lav bebyggelse i stedet for tæt/lav bebyggelse.

Der tages udgangspunkt i at lokalplan nr. […] som var gældende i 2016. På det tidspunkt var området udlagt til tæt/lav bebyggelse. Ved vurderingen i 2016 er der ansat 7 byggeretter ud fra planlovens bestemmelser.

Grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Endvidere skal der ved ansættelsen i medfør af § 13, stk. 2, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet, således som den er bestemt ved kommunens planlægning.

Lokalplanen fastsætter de konkrete retningslinjer/bestemmelser for realisering af de mål, der er indeholdt i kommunens overordnede planlægning - kommuneplanen.

Lokalplanens bestemmelser er bindende for ejendomsejerne, som skal overholde bestemmelserne, når de ændrer eksisterende lovlige forhold, f.eks. ændrer anvendelse eller bygger om.

Omberegningsgrundlag for skatteloftsberegning:

Skatteankestyrelsen har i afgørelse af 16.10.2013 j nr. 12-0277299 taget stilling til at de ny-udstykkede grunde på strandkanten skal have 2007 som basisår for den om-beregnede grundværdi, svarende til den tidligere campingplads, som grundene er udstykkede fra.

Handelspriser:

Der er udsøgt salg i området for perioden for ubebyggede grundes vedkommende i perioden 1.10.2011 - 1.4.2013, fordi der for ubebyggede grunde er prisforholdene pr 1.10.2012 der skal anvendes.

Der er ikke fundet salg i nærliggende sammenlignelige område med tæt/lav bebyggelse.

I grundværdiområde […] som er udlagt til åben/lav bebyggelse, og som omkranser grundværdiområde […] hvor den påklagede ejendom er beliggende, er der i ovennævnte periode, salg af ubebyggede grunde:

Ejendoms nr. […] adresse Y1 nr. 27 ubebygget grund er 29.5.2013 solgt til 735.000 kr., vurdering 823.000 kr.

Ejendoms nr. […] adresse Y1 nr. 47 ubebygget grund er 3.11.2010 solgt til 1.500.000 kr., vurdering 918.400 kr.

På by Y2 kommunes hjemmeside ses at byggemodningsomkostninger vil udgøre 100.183 kr.

På baggrund af de handelsoplysninger på nærliggende grunde i området, hvor de ubebyggede grunde er handlet til vurderingen og lidt under vurderingen, samt at byggemodnings omkostningerne iflg. by Y2 hjemmeside vil udgøre 100.183 kr. vurderer SKAT, at prisniveauet er realistisk.

Grundværdiområde […] åben/lav bebyggelse, samt grundværdiområde […] tæt/lav bebyggelse er beliggende nær vandet.

Indstilling:

Da der vurderes der ikke vil blive opnået enighed med ejer, og på baggrund af ovennævnte handelspriserne i området, finder SKAT, at vurderingsniveauet for området ikke er for højt. Der indstilles til SANST, at vurderingen for 2016 fastholdes, da grundlaget ved fastsættelsen af områdeprisen er i orden, og at vurderingsniveauet for området ikke er for højt."

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien og den omberegnede grundværdi skal nedsættes.

Klageren har til støtte for påstanden anført:

"På vegne af ejer H1 ApS skal vi påklage omvurderingerne pr. 1. oktober 2016 herunder de omberegnede grundværdier for ejendommene:

Adresse Y1 nr. 61-69, by Y1, ejendoms nr. […]

Adresse Y1 nr. 67, by Y1, ejendoms nr. […]

Det er vores opfattelse, at de fastsatte grundværdier er for høje, herunder niveauet for grundværdierne i omberegningerne.

Beskrivelse af ejendommene:

Ejendoms nr.

Adresse

Matr.nr.

Areal (kvm)

[…]

Adresse Y1 nr. 61-69

[…]

1.862

[…]

Adresse Y1 nr. 67

[…]

2.102

Der er foretaget omberegning af grundværdierne for begge ejendomme i 2007 niveau. Der tages i omberegningen udgangspunkt i samme enhedsværdier af kvadratmeterpris og byggeretspris som i omvurderingen pr. 1. oktober 2016.

(tabel undladt for ejendom […])

Adresse Y1 nr. 67 ([…]):

Kvadratmeterpris (kr.)

2.102 kvm å 470 kr.

987.940

Byggeretspris (kr.)

7 stk. å 376.000 kr.

2.632.000

Grundværdi i alt (kr.)

3.619.940

Grundværdi afrundet (kr.)

3.619.900

Ejendommene er på vurderingstidspunktet ikke byggemodnet.

Bemærkninger

Det er vores opfattelse, at grundværdierne er for høje. Dette med begrundelse i, ændret/aflyst lokalplan, manglende byggemodning samt forventede salgspriser.

Ændret/aflyst lokalplan

Grundværdierne er vurderet i henhold til vurderingsprincipperne for tæt/lavt byggeri. Lokalplanen for området, hvor nærværende grunde er beliggende er ændret/aflyst således, at arealet for alle grundene omfatter almindeligt parcelhusbyggeri (åbent/lavt byggeri), jf. vedlagte Lokalplan nr. […].

Det betyder, at lokalplanen nr. […], som har været gældende for nærværende vurderinger er aflyst og ikke gældende, jf. side 9 i vedlagte lokalplan. I princippet betyder det, at grundene reelt set skal vurderes til råjordsprisen, som var gældende forinden lokalplanens vedtagelse.

Ændringen/aflysningen af lokalplanen betyder, at grundene er vurderet med alt for mange byggeretter.

Manglende byggemodning

Det er vores opfattelse, at der i de fastsatte grundværdier skal tages højde for at området/grundene endnu ikke er byggemodnet.

Det fremgår af SKATs juridiske vejledning - Ejendomsvurdering, afsnit H.A.3.2.2.2 omkring principperne for vurdering af grunde, at "Er arealet ikke færdigudbygget, skal der ved beregningen af grundværdien foretages en opdeling af arealet. Den del af arealet, der kan henføres til den bebyggede del, vurderes efter de ovenfor nævnte principper, mens den ikke bebyggede del ansættes efter en pris pr. kvadratmeter grundareal. Ved fastsættelsen af kvadratmeterpris skal der tages hensyn til eventuel manglende byggemodning".

Det er vores opfattelse, at i praksis betyder det, at arealet skal vurderes til råjordspris indtil udstykningen i parceller er foretaget. Hermed er der taget højde for den manglende byggemodning.

Forventede salgspriser:

(…)

Adresse Y1 nr. 67 (ejendoms nr. […])

Denne ejendom er ikke byggemodnet. Arealet skal udstykkes i 2 parcelhusgrunde, jf. seneste lokalplan.

Gennemsnitsstørrelsen bliver herefter på (2.102 kvm/2) ca. 1.051 kvm pr. grund. Grundene forventes, at sættes til salg for ca. 1.000.000 kr. inkl. moms pr. grund. Samlet værdi for grundarealet efter byggemodning bør maksimalt fastsættes til 2. 000.000 kr.

Det er vores opfattelse, at omberegningerne af grundværdierne, skal ændres i henhold til ovenstående"

I repræsentantens bemærkninger til SKATs udtalelse af 29. november 2017 fremgår følgende:

"Vi har modtaget SKATs udtalelse til vores klage over omvurderingerne pr. 1. oktober 2016 herunder de om beregnede grundværdier for ejendommene:

Adresse Y1 nr. 61-69, by Y1, ejendoms nr. […]

Adresse Y1 nr. 67, by Y1, ejendoms nr. […]

SKAT genoptager og ændre ikke vurderingerne for klageejendommene på baggrund af vores klage.

Bemærkninger

Vi har påklaget grundværdierne, da det er vores opfattelse, at grundværdierne er for høje. Grundværdierne er fastsat på baggrund af en lokalplan, der er aflyst kort tid efter vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2016 i forbindelse med vedtagelsen af ny lokalplan.

Lokalplan […] har været gældende for grundværdiområdet, hvor klageejendommene er beliggende fra 2008. Denne lokalplan giver tilladelse til åben-lav, tæt-lav og/eller etageboligbebyggelse. For arealer med klageejendommenes beliggenhed, giver lokalplanen tilladelse til tæt-lav bebyggelse.

Lokalplan […] er for klageejendommenes arealer aflyst ved Lokalplan […]. Denne lokalplan har været fremlagt til debat 1. november 2016 til 27. december 2016 og er endeligt vedtaget den 31. januar 2017. Den nye lokalplan giver tilladelse til åben-lav bebyggelse. Lokalplanen giver hermed tilladelse til at udstykke klageejendommenes arealer til parcelhusgrunde og mulighed for opførelse af individuelle villaer.

I forbindelse med udstykningen af grundene pr. 19. april 2016, går det hurtigt op for ejer af grundene, at eksisterende lokalplan ikke giver tilladelse til udstykning af grundene i parceller. Allerede på udstykningspunktet vil anvendelsen af grunden til tæt-lav bebyggelse aldrig blive en realitet i forhold til den mest optimale økonomiske anvendelse af arealerne. Der udarbejdes herefter straks ny lokalplan, som først kommer i høring kort tid efter vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2016. Denne lokalplan vedtages 4 måneder (pr. 31. januar 2017) efter vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2016. Det skal bemærkes, at lokalplanen allerede sendes i høring pr. 1. november 2016.

Havde tidsrammen/forløbet været, at lokalplanen havde været vedtaget blot 4 måneder før faktiske vedtagelsesdato, ville grundene og nuværende købere af grundene ikke skulle belastes af en urimelig høj ejendomsskat på baggrund af en ikke gældende lokalplan ([…]) for netop deres grunde, jf. oplysning om yderligere udstykning og salg længere nede i vores bemærkninger. Disse købere, som køber grundene i indeværende år (2017) vil få en ejendomsskat for 2018, som er helt urimelig, jf. SKATs fastsatte grundværdier for 2016, som er fastsat på baggrund af en lokalplan, der er aflyst for deres grunde og som medfører, at SKAT fastsætter helt urimeligt høje grundværdier i forhold til realiteterne for grunde, herunder faktiske handelspriser.

Det er vores opfattelse, at tidligere lokalplans tilladelse til tæt-lav bebyggelse ikke stemmer overens med de faktiske forhold og grundene bør gives et nedslag, således, at vurderingen af grundene kommer i samme niveau områdets øvrige bebyggelser til åben-lav bebyggelse.

I grundværdiområdet, hvor klageejendommene er beliggende anvender SKAT følgende priser:

1 Byggeretspris udgør 376.000 kr.

Kvadratmeterprisen udgør 940 kr./kvm. (halv kvadratmeterpris anvendes i vurderingen).

(…)

Adresse Y1 nr. 67 ([…]). matrikelnr. […], areal 2.102 kvm:

Denne ejendom er blevet opdelt i 2 ejendomsnumre, da der er blevet frastykket et areal fra matriklen.

Vi har på baggrund af SKATs prisniveau beregnet grundværdien på ejendommene/grundene, jf. lokalplan […]:

Ejd.

nr.

Adr.

Grund-

nr. I

lokal-

plan

Areal

Bygge-

rets-

pris

m2

pris

Grund-

værdi

I Alt

Af-

run-

det

[…]

Adr

Y1 nr.

67

[…]

1.001

376.000

470.470

846.470

846.400

[…]

Adr

Y1 nr.

69

[…]

1.000

376.000

470.000

846.000

846.000

1.692.400

Grundene er solgt til henholdsvis 1.030.000 kr. pr. 31. august 2017 (Adresse Y1 nr. 67) og 1.100.000 kr. pr. 21. september 2017. Samlet salgspris for hele arealet bliver herefter 2.130.000 kr.

Det vil sige, at både en korrekt beregning af grundværdien for klageejendommen adresse Y1 nr. 67 (samlet set) samt faktiske handelspriser indikerer, at den ansatte grundværdi fra SKAT på 3.619.900 kr. skal tildeles et nedslag på minimum 1.489.900 kr. i forhold til faktiske handelspriser.

Afsluttende bemærkninger

Overordnet er det klart vores opfattelse, at grundværdierne for klageejendommene er fastsat på et forkert grundlag i forhold til de faktiske omstændigheder for grundene. Udstykningen pr. 19. april 2016 skulle aldrig have været foretaget, idet realiteterne og de økonomiske forhold omkring at opfører tætlav bebyggelse ikke er til stede. Det er denne udstykning, der bevirker, at klageejendommen af SKAT vurderes forkert.

De faktiske omstændigheder for arealerne er, at disse skal inddeles i parcelhusgrunde, der giver adgang til opførelse af enkeltstående villaer, jf. seneste lokalplan, udstykning og faktiske udbud/salg.

Det virker ikke rimeligt, at ejere af klageejendommene rent ejendomsskattemæssigt belastes væsentligt unødigt på baggrund af omstændigheder, der ikke er realistiske i forhold til de faktiske omstændigheder herunder de faktiske handelspriser"

Landsskatterettens afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

1) af ejendomme, fra hvilke der er afhændet eller til hvilke der er lagt et særskilt matrikuleret areal, når erhvervelsesdokumentet er blevet tinglyst som adkomst,"

Ejendommen er omvurderet efter vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 1. Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den seneste forudgående almindelige vurdering, som for påklagede ejendom var i 2012, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4, men efter forholdene gældende for ejendommen i 2016.

Det følger af vurderingslovens § 43, stk. 3, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014), at ubebyggede grunde, som pr. 1. oktober 2016 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.  Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Klageren har nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien.

Grundværdien er pr. 1. oktober 2016 ansat til 3.619.900 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 1.722 kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i byggeretsværdiprincippet med 7 byggeretter. Der er ved ansættelsen anvendt en områdepris på 940 kr. for det påklagede vurderingsår.

Klagerens repræsentant har i bemærkninger til SKATs udtalelse henvist til, at den påklagede ejendom i 2017 bliver opdelt i 2 ejendomsnumre og bliver solgt til henholdsvis 1.030.000 kr. og 1.100.000 kr., svarende til en kvadratmeterpris på 1.014 kr., hvorfor SKATs ansættelse for 2016 må være for høj. Repræsentanten har endvidere gjort opmærksom på, at der pr. 31. januar 2017 blev vedtaget ny lokalplan for området. Hertil bemærker retten, at omvurderingen skal foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober 2012 og efter forholdene gældende i 2016.

Ved vurderingen af, om den ansatte grundværdi svarer til handelsprisen på vurderingstidspunktet, har retten derfor lagt vægt på, at ejendommen er beliggende i et område, der ifølge dagældende lokalplan er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 35, og at ejendommen er attraktivt beliggende i 2. række fra stranden. I en radius af ca. 4 kilometer er der adgang til motorvej […] og indkøbsmuligheder i by Y1 centrum.

Endvidere har retten lagt vægt på de fremsøgte handlede storparceller i by Y1, der i perioden 1. januar 2010 til 31 december 2012 er udlagt til boligformål. Retten bemærker, at der kun er solgt én storparcel i perioden, nemlig adresse Y1 nr. 1 på 15.536 m2, der i 2010 er handlet til 1.202 kr. pr. m2.

Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien har retten derfor endvidere lagt vægt på salgene af ubebyggede parcelhusgrunde beliggende i by Y1. Retten finder, at de handlede grunde er sammenlignelige med den påklagede grund henset til den retlige anvendelse samt beliggenhed.

Med kendskabet til den gennemsnitlige handelspris og gennemsnitlige grundstørrelse kan områdeprisen (gennemsnitlige handelspris / (gennemsnitlige grundstørrelse + normalgrundstørrelse) × 2) for de handlede grunde beregnes således:

År

Antal salg

Gennemsnitlig handelspris

Gennemsnitligt areal

Beregnet områdepris

2010

6

401.999 kr.

952 m2

459 kr.

2011

4

522.250 kr.

1.126 m2

 542 kr.

2012

3

531.667 kr.

952 m2

 607 kr.

Efter en samlet vurdering af den påklagede ejendoms anvendelsesmuligheder og beliggenhed finder retten, at den fastsatte grundværdi for det påklagede år 2016 ikke er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet, jf. vurderingslovens §§ 13 og 16.

Landsskatteretten nedsætter grundværdien pr. 1. oktober 2016 til 2.300.000 kr.

Omberegnet grundværdi

Af vurderingslovens § 33, stk. 16, fremgår følgende:

"Hvor der på en ejendom omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af fast ejendomme, er sket ændring af ejendommens areal og denne ændring ikke er omfattet af den grundværdi, der danner grundlag for fastsættelsen af beregningsgrundlaget for grundskylden, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 2, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurdering efter § 3, en yderligere ansættelse af grundværdien.

Denne ansættelse omfatter grunden efter arealændringen og foretages på det niveau, som gældende for vurderinger det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi 1. og 2. pkt. finder anvendelse, hvis en ejerlejligheds fordelingstal ændres."

Der er sket ændring i ejendommens areal den 19. april 2016, hvor arealet ændres fra 11.003 m2 til 2.102 m2. Det følger således af § 33, stk. 16, at den påklagede ejendom skal have foretaget en omberegning af grundværdien pr. 1. oktober 2016.

Det følger endvidere af § 33, stk. 16, at den omberegnede grundværdi skal foretages med udgangspunkt i grundstørrelsen efter arealændringen samt med det prisniveau, der er gældende i basisåret.

Basisåret fastsættes til det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi.

SKAT har ved den påklagede vurdering i 2016 ansat den omberegnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet med basisår 2007 og en områdepris på 940 kr. SKAT har i deres udtalelse oplyst, at områdeprisen på 940 kroner kommer fra grundværdiområde […].

Det seneste år, hvor den faktiske grundværdi for den påklagede ejendom tillige udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, er 2007. Retten bemærker, at påklagede ejendom ikke eksisterede i basisåret, hvorfor der ikke kan tages udgangspunkt i påklagede ejendoms egen vurdering ved fastsættelse af den omberegnede værdi.

Retten bemærker, at der pr. 1. oktober 2009 er sket omberegning af påklagede ejendom, jf. § 33, stk. 18, nyopstået ejendom og pr. 1. oktober 2012, jf. § 33, stk. 16, arealændring.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 skal endvidere ansættes under hensyn til ejendommens størrelse, udformning og de anvendelses- og planforhold, som er gældende for den påklagede ejendom på omberegningstidspunktet. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse af 5. marts 2019 offentliggjort i SKM2019.242.LSR.

Den påklagede ejendom er beliggende i et område, der i henhold til lokalplan nr. […] er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 35. Retten finder derfor, at byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved omberegning af grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2016.

Ejendommen var ved vurderingen 2016 placeret i grundværdiområde […], der betegnes som et boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone og vurderes efter byggeretsprincippet med en områdepris på 940 kr. i 2016. Grundværdiområdet opstod først i 2008, hvorfor retten i stedet finder, at der må henses til vurderingsniveauet i andet grundværdiområdet, der i basisåret har samme retlige udnyttelse som påklagede ejendom.

Med kendskab til grundværdiområde […] i vurderingskreds 03 er det rettens opfattelse, at områdeprisen kan fastsættes til 600 kr. i 2007. Der er i den forbindelse lagt vægt på, at dette var områdeprisen i grundværdiområde […], som er beliggende med udsigt ud over havet og i lighed med grundværdiområde […] har plantype "B Boligområde med tæt/lavt byggeri i byzone".

Bebyggelsesprocenten for den påklagede ejendom må ikke overstige 35%. Da ejendommens grundareal udgør 2.102 m2, må der maksimalt opføres 735 etagemeter. Den tilladte bebyggelse svarer til 7 boligenheder af normal gennemsnitlig størrelse. Retten finder derfor, at der ved omberegning af grundværdien kan tages udgangspunkt i en beregning efter byggeretsværdiprincippet med 7 byggeretter.

Den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 med basisår 2007 kan herefter beregnes således:

Kvadratmeterpris

2.102 m2 á 300 kr.

630.300 kr.

Byggeretspris

7 stk. á 240.000 kr.

1.680.000 kr.

Omberegnet grundværdi i alt

2.310.300 kr.

Omberegnet grundværdi, afrundet

2.310.300 kr.

Det af klageren i øvrigt anførte kan ikke føre til et andet resultat.

Landsskatteretten nedsætter således den af SKAT ansatte omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2016 med basisår 2007 fra 3.619.900 kr. til 2.310.300 kr.