Dato for udgivelse
30 Mar 2005 12:45
SKM-nummer
SKM2005.142.LR
Myndighed
Ligningsrådet
Sagsnummer
99/05-482-00869
Dokument type
Bindende forhåndsbesked
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsanpartsselskab, salg af fast ejendom, nedsættelse af boligafgift
Resumé
Ligningsrådet blev anmodet om at afgive bindende forhåndsbesked om, hvorvidt ejendomsanpartsselskabet A Aps ville blive beskattet ved salg af en fast ejendom. Endvidere blev Ligningsrådet anmodet om at tage stilling til, om A Aps kunne nedsætte størrelsen på den leje, der blev opkrævet fra anpartshaverne, uden at dette ville udløse beskatning hos hverken A ApS eller anpartshaverne.
Reference(r)
EBL § 1, LL § 16 A, SL § 4
Henvisning

LV A.G. 4.4, E.J.2 og S.F.2.2.2


Spørgsmål

Spørgsmål 1

Vil ejendomsanpartsselskabet A ApS blive beskattet af den konstaterede avance ved salg af dets faste ejendom?

 

Spørgsmål 2

Kan A ApS nedsætte størrelsen på den leje, der opkræves fra anpartshaverne, uden at dette udløser beskatning hos hverken A ApS eller hos anpartshaverne?

 

              Svar

1.  Ja, ejendomsanpartsselskabet A ApS vil ved salg af dets faste ejendom blive beskattet af den konstaterede avance efter ejendomsavancebeskatningslovens regler

 

2.  Ja, A ApS kan nedsætte størrelsen på den leje, der opkræves fra anpartshaverne, uden at dette udløser beskatning hos hverken A ApS eller hos anpartshaverne
    

Beskrivelse af de faktiske forhold

A ApS er stiftet i 1965, og erhvervede ved stiftelsen nogle ejendomme.

Af § 2 i selskabets vedtægter fremgår, at selskabet formål er at eje og administrere ejendommen matr. nr. XX, XX Bygrunde.

Som anpartshaver kan med direktionens godkendelse optages enhver, der bebor eller samtidig med optagelsen flytter ind i en bolig i selskabets ejendom, og som erlægger det til enhver tid fastsatte indskud. Hver anpartshaver må ikke benytte mere end en bolig i selskabet og er som udgangspunkt forpligtet til at bebo boligen, jf. vedtægternes § 3.

Selskabets indskudskapital andrager DKK 200.100, som er fordelt på 23 anparter af DKK 8.700. Ved optagelse af nye anpartshavere skal der, ud over et indskud, betales et tillægsbeløb, jf. vedtægternes § 4.  

Af vedtægternes § 5 følger, at anpartshavne alene hæfter med deres indskud for forpligtelser vedrørende selskabet.

Ifølge vedtægternes § 6 har anpartshaverne del i selskabets formue i forhold til deres indskud. Anparten i selskabets formue kan ikke gøres til genstand for arrest eller eksekution. Anparten kan ikke belånes, og der kan ikke gives transport i et eventuelt tilgodehavende efter en overdragelse, som endnu ikke er aftalt. For anparten udstedes et andelsbevis, der lyder på navn.

Endvidere følger det af vedtægternes § 23, at selskabets højeste myndighed er generalforsamlingen. Generalforsamlingen tager beslutning ved simpelt flertal, jf. § 25, undtagen ved særlige beslutninger, jf. § 25, stk. 2-4. Det gælder dog i øvrigt, at mindst 1/5 af samtlige mulige stemmer altid skal være repræsenteret.

Generalforsamlingen vælger en direktion til at varetage den daglige ledelse af selskabet og udføre generalforsamlingens beslutninger. Af § 30 følger, at foreningen tegnes af to direktionsmedlemmer i forening.

På Told- og Skattestyrelsens foranledning har rådgiver oplyst, at A ApS ikke siden stiftelsen har købt eller solgt fast ejendom.

Af regnskaberne fremgår, at A ApS løbende oparbejder et overskud som følge af driften, som alene består i udlejning til anpartshaverne. Man har derfor fra selskabets side et ønske om at nedsætte de årlige lejebetalinger fra boliganpartshaverne med et beløb, der omtrent svarer til resultatet for 2003. Man forventer også et positivt resultat for regnskabsåret 2004.

Omdannelse af anpartsselskabet til andelsboligforening

Rådgiver ønsker de stillede spørgsmål besvaret, idet klienten overvejer en ændret fremtidig selskabsstruktur, herunder muligheden for at omdanne anpartsselskabet til en andelsboligforening.

 

Som led i disse drøftelser påtænker selskabet muligvis at overdrage den pågældende faste ejendom til en nystiftet andelsboligforening. Det er hensigten, at medlemmerne af andelsboligforeningen skal bestå af de anpartshavere, der i dag har anparter i A ApS, og som bebor ejendommen. Lejlighederne i ejendommen alle er udlejet til anpartshaverne i A ApS.

 

Forespørgers opfattelse

Rådgiver henviser til støtte for sit synspunkt om, at anpartshaverne ikke vil blive beskattet af nedsættelse af boligafgiften til henholdsvis TfS 2000.193 og TfS 2000.850, og gør i den forbindelse opmærksom på, at selskabets vedtægter på væsentlige punkter er udformet som standardvedtægter for andelsboligforeninger.

 

Rådgiver gør således gældende, at der ikke er noget skattemæssig grundlag for at forskelsbehandle andelsboligforeninger og et anpartsselskab som det foreliggende.

 

Styrelsens indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der tilhører en juridisk person, som er fuldt skattepligtig her til landet, er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, med mindre ejendommen er erhvervet som led i den pågældendes næring.

Henset til, at driften efter det oplyste alene består i udlejning til anpartshaverne, og til at selskabet ikke siden stiftelsen har erhvervet eller afstået fast ejendom, findes selskabet ikke at være næringsdrivende med køb/salg af fast ejendom, hvorfor beskatning af avancen skal ske efter ejendomsavancebeskatningslovens regler. 

Styrelsen indstiller, at der svares "ja" til spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 2

Rådgiver henviser i sin anmodning til TfS 2000, 193, der vedrører spørgsmålet om, hvorvidt en skatteyder, der var medlem af en andelsboligforening skulle beskattes af lav boligafgift i henhold til SD-cirkulære 1982-2. I forbindelse med omdannelsen af boligselskabet til en andelsboligforening, indskød skatteyderen et i forbindelse med transaktionen modtaget gældsbrev i andelsboligforeningen, hvorved gældsbrevet ophørte ved modregning. Da gældsbrevet herefter ikke skulle afdrages og forrentes, kunne boligafgiften nedsættes. Landsskatteretten fandt, at der ikke i det foreliggende tilfælde var hjemmel i statsskattelovens § 4 b eller lovgivningen i øvrigt til beskatning af lav boligafgift.

Told- og Skattestyrelsen indstiller ud fra en konkret vurdering af de foreliggende omstændigheder, og i overensstemmelse med ovenstående kendelse, at der svares "ja" til spørgsmål 2.

Ligningsrådet tiltræder Told- og Skattestyrelsens indstilling.