Dato for udgivelse
27 Apr 2005 09:05
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
18. april 2005
SKM-nummer
SKM2005.175.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
19. afdeling, B-3081-03
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsvurdering, grundforbedring, jordforurening
Resumé

Sagsøgeren, der havde erhvervet en forurenet ejendom, fik ikke medhold i, at en af sagsøgeren foretaget oprensning af grunden berettigede til fradrag i grundværdien for forbedringer.

Landsrettens flertal fandt, at den foretagne oprensning måtte anses som en genopretningsforanstaltning i forhold til en opstået skade på ejendommen, og at dette hverken efter en naturlig sproglig forståelse eller begrebsmæssigt kan karakteriseres som en forbedring.

Flertallet henviste endvidere til, at baggrunden for bestemmelsen i vurderingslovens § 17 er, at al jord skal pålignes skat med undtagelse af den værdiforøgelse, som er skabt gennem arbejde eller kapital. (dissens)

Reference(r)
Vurderingsloven § 17
Henvisning

Vurderingsvejledning 2005-2 C.3


Parter

Boligforeningen VIBO
(advokat Svend Erik Holm)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsdommerne

landsdommerne Ulla Langholz, Jan Uffe Rasmussen og Annelise Lykke Sørensen (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 21. oktober 2003, og som drejer sig om, hvorvidt oprensningen m.v. af den forurenede jord kan anses for en grundforbedring i vurderingslovens § 17's forstand, har sagsøgeren, Boligforeningen VIBO, påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at anerkende, at sagsøgeren i henhold til vurderingslovens § 17 er berettiget til et fradrag i grundværdien for forbedringer ved vurderingen pr. 1. januar 2000 af ejendommen matr. nr. 848 Sundbyøster, beliggende Engvej 13 A, 2300 København S, og at sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden til fastsættelse af størrelsen af dette fradrag.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling

I 1980 erhvervede sagsøgeren, Boligforeningen VIBO, ejendommen matr.nr. 848, Sundbyøster, Øresundsvej 142, 2300 København S. med henblik på at opføre etageboliger på ejendommen, der på det tidspunkt havde et grundareal på ca. 43.000 m2. Ejendommen var beliggende mellem et industri- og boligområde (43.249 m2 ) og den aftalte købesum var på 17,7 mio. kr.

Den tidligere ejer havde drevet et kobbervalseværk på ejendommen, hvilket havde bevirket en væsentlig forurening af grunden, således at ejendommen i 1986 blev registreret som kemikalieaffaldsdepot.

På grund af denne forurening indgik fra og med 1992 et miljønedslag i vurderingsmyndighedernes beregning af grundværdien.

På et tidspunkt mellem 1992 og 1994 frasolgte Boligforeningen VIBO noget af ejendommen, således at det resterende grundareal var på 34.175 m2.

Ejendommen blev i 1997 ved lokalplan nr. 287 udlagt til boligformål, forudsat at der skete en oprensning af grunden.

I 1998 og 1999 købte Boligforeningen VIBO af samme sælger 3 mindre, ubebyggede ejendomme (matr.nr. 3400, 3407 og 1518, Sundbyøster), der med et samlet grundareal på ca. 2.200 m2. grænsede op til den i sagen omhandlede ejendom. Af det betingede skøde for ejendommene fremgår blandt andet:

"...

Køber er bekendt med, at ejendommene er forurenet i en sådan grad, at en anvendelse af ejendommene til beboelsesformål og lignende forudsætter en oprydning af forureningen . ...

Det bemærkes, at købsprisen er fastsat under hensyn til ejendommens forurening, uden dog at nedslaget i købsprisen kan sættes i relation til eventuelle omkostninger for forureningsoprydning.

..."

Ejendommenes grundværdier pr. 1. januar 1998 var for hver ejendom ansat til 0 kr., og den samlede aftalte købesum var 1 kr.

Boligforeningen VIBO indgik den 29. januar 1998 med KPC BYG A/S en totalentrepriseaftale ,der blandt andet omfattede en oprensning m.v. af forureningen på den i sagen omhandlede ejendom samt de ovennævnte 3 ejendomme. Forløbet heraf er beskrevet i et notat af 30. januar 2004 fra Birch & Krogboe A/S, hvoraf fremgår blandt andet:

"...

Jordhåndtering under byggeriet

Jord- og byggearbejderne på ejendommen blev opstartet i september 1998. I september udførte Carl Bro flere undersøgelser af tungmetalforureningen på grunden. Forløbet af jordhåndteringen er skitseret i nedenstående opstilling.

  1. Oktober 1998 til september 1999


    For at skabe plads til bygningerne, og fjerne kraftig forurening som krævet af myndigheden, ryddes forurenet jord i og omkring byggefelter. Først lægges jorden i miler i nordenden af ejendommen (op til 28.400 tons, .... ). I alt omkring 46.000 tons forurenet jord bortskaffes i perioden (via mellemdepoter) til rensning og deponering hos Bioteknisk Jordrens og Thomas Jull Olsen.

  2. December 1998


    Carl Bro får afslag fra myndighederne på at deponere tungmetalforurenet jord m. slagger hos AV-Miljø eller Kalvebod Center.

  3. Januar 1999 til juni 2000


    Der er ikke plads til at forøge de deponerede jordmængder på Vibeengen, og entreprenøren lejer plads til mellemdeponering af forurenet jord hos RGS på Kraftværksvej, hvor store mængder af olie- og tungmetalforurenet jord (10.000 - 20.000 tons) mellemlagres indtil det kan genanvendes på grunden eller bortskaffes til depot eller rensning.

  4. August 1999


    Entreprenør søger og får tilladelse til at etablere et 24.000 tons stort indkapslet specialdepot med stærkt tungmetalforurenet og olieforurenet jord på den nordlige ende af ejendommen. Der stilles betingelser vedr. etablering og drift. Bygherren accepterer i december 1999.


  5. September 1999


    Entreprenøren får tilladelse til at mellemdeponere den jord, der indtil nu har ligget i den nordlige ende af ejendommen, på en naboejendom nord herfor mens der bygges specialdepot til denne jord, og til noget af den jord der er mellemdeponeret hos RGS.

  6. Marts 1999 til april 2000


    Der genindbygges løbende forurenet jord på friarealer omkring nye bygninger på grunden, og forureningen dækkes med belægninger (under veje, stier og terrasser) eller med muldjord (i bede). I alt er lige under 20.000 tons jord genanvendt på denne måde.

  7. Januar 2000 til maj 2000


    Entreprenøren bygger og opfylder specialdepotet med 24.000 tons stærkt forurenet (olie og tungmetaller) jord, der dækkes over med et tyndt lag ren jord.

Resultatet af de udførte foranstaltninger er, at ejendommen fortsat er forurenet i store arealer. Der er dokumenteret rent under og lige omkring børneinstitutionen på ejendommen, samt i dele af tidl. hot spots områder og under dele af bygningernes kældre. Resten af ejendommen er fortsat forurenet. Selv om det var ønsket, var det umuligt at foretage en fuldstændig oprensning af ejendommen. I alt omkring 90.000 tons jord er håndteret i forbindelse med byggeriet.

Der er sket en omplacering og afdækning af forureningen, samt fastlagt anvendelses- og vedligeholdelsesplaner, med henblik på at sikre, at forureningen ikke fremtidigt kan udgøre en trussel eller risiko ved ejendommens anvendelse til boliger. Der er altså både anvendelsesbegrænsninger og forøgede vedligeholdelsesudgifter som følge af den fortsatte forurening af grunden.

..."

ToldSkat København har udarbejdet en udateret oversigt over beregningen af grundværdien for den i sagen omhandlede ejendom for perioden 1981-2000. I det følgende er en ekstraheret udgave af denne oversigt gengivet:

År

Arealer
Diffe-
rence*

Beregning

Nedslag i grundværdi

   

Værdi
pr m2
grund

Værdi
pr m2
etage

Max.
bebyg.
pct.

Delresultat

Forurening

Andet

Grundværdi

 

2000 **

33.456

 

1300

60

26.095.700

0

0

26.095.700

1999

33.456

 

1300

60

26.095.700

18.268.300

500.000

7.327.400

1998

33.456

 

1200

60

24.088.320

20.630.000

0

3.458.300

1996

33.456

 

1200

60

24.088.320

20.630.000

500.000

2.958.300

1992

42.543

400    

                 

17.017.200

17.017.200

0

 

1987

42.543

330

   

14.039.190

0

2.807.800

11.231.400

1986

42.543

330

   

14.039.190

 

0

14.039.200

1985

         

0

0

7.517.400

1981

42.543

200

     

0

Kontant

5.785.800

             

68%

 

* En angivelse af det areal, der indgår i beregningen af grundværdien, dvs. grundarealet minus vejareal.

** Skyldrådets afgørelse i klagesagen, der efterfølgende blev indbragt for Landsskatteretten.

Den 22. juli 2003 traf Landsskatteretten traf afgørelse i sagen, hvoraf blandt andet fremgår:

"...

Matr.nr.: 848 Sundbyøster

...

Ovennævnte ejendom er ved vurderingen pr. 1. januar 2000 af Skyldrådet for København og Frederiksberg ansat til:

Grundværdi

 

26.095.700 kr.

 

Grundværdien er ansat med følgende specifikation

 

Pris pr. m2 tilladt etagemeterareal

 

33.456 m2 x 1.300 kr./m2 x 60 %

26.095.680 kr.

 

Vejareal

719 m2 x 0 kr. /m2

0 kr.

 

Grundværdi afrundet

 

26.095.700 kr.

Ejendommen, der er omfattet af lokalplan nr. 287 og udlagt til etageboligbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 60, har et samlet grundareal på 34.175 m2, heraf 719 m2 vej og er bebygget med etageboligbebyggelse med i alt 185 boliger. Indflytningen i boligerne er sket i etaper med start i april 2000 og afslutning i oktober samme år.

I 1991 blev der tinglyst dokument om affaldsdepot på ejendommen.

Ejerens repræsentant, advokat Svend Erik Holm - advokatfirmaet Plesner Svane Grønborg, klager over grundværdien med principal påstand om, at der gives et miljønedslag på ikke under 15 % af grundværdien uden forurening. Det påstås endvidere, at der godkendes fradrag for grundforbedringer på ikke under 23.750.000 kr.

...

Til støtte for påstanden om fradrag for forbedringer i forbindelse med oprensning af grunden, anfører repræsentanten bl.a., at det ikke er lovhjemlet, når Skyldrådet afviser fradrag efter vurderingslovens § 17 med henvisning til, at der ikke er sket en forbedring af grunden men alene en retablering af en tidligere tilstand, idet der hverken i bestemmelsens ordlyd eller forarbejder er grundlag for en sådan indskrænkende fortolkning.

Der kan i denne forbindelse være anledning til at understrege de indenfor skatte- og afgiftsretten almindeligt gældende fortolkningsprincipper, der er beskrevet i Skatteministeriets meddelelse, offentliggjort i TfS 1998.137, således:

"Den væsentligste hovedkonklusion er, at Højesteret synes at have indskærpet kravet om klar hjemmel til beskatning i lovgivningen. Synspunktet er formentlig, at er der tvivl om hjemmelsgrundlaget, er dette ubetinget myndighedernes problem. Heri ligger ikke blot, at der ikke kan fortolkes i skærpende retning, ud over hvad lovens tekst - og eventuelt klare lovmotiver - berettiger til; men tillige, at usikkerhed om rækkevidden af en hjemmel trækker i retning af en udvidende fortolkning, hvor dette er til gunst for skatteyderen."

Hertil kommer det helt centrale, at betingelsen i § 17, at forbedringen skal have medført en stigning i grundværdien, utvivlsomt er opfyldt i den foreliggende sag. Det bemærkes herved, at boligforeningen erhvervede en grund, der som følge af massiv forurening var værdiløs. Boligforeningen har herefter ved afholdelse af betydelige omkostninger til oprensning m.v. forbedret grunden, hvilket har bevirket en betydelig stigning i grundværdien, selv om der som ovenfor anført fortsat skal ydes et miljønedslag. Den foretagne oprensning af grunden findes således at være en forbedring omfattet af vurderingslovens § 17, der berettiger til det i påstanden anførte fradrag i grundværdien.

Hvis det på trods heraf antages af Landsskatteretten, at anvendelsesområdet for § 17 kan indskrænkes ud fra blot en antagelse om bestemmelsens formål, er der klart tale om en undtagelse, der i overensstemmelse med almindelige fortolkningsregler skal fortolkes indskrænkende, således at der kun i helt særlige tilfælde kan nægtes fradrag for grundforbedringer på grundlag af en sådan fortolkning.

Det må i den forbindelse være klart, at en sådan mulig begrænsning under ingen omstændigheder kan udstrækkes til at omfatte hele typer af foranstaltninger som f.eks. oprensning m.v. af forurening.

Den eneste begrænsning, der muligvis vil kunne indfortolker i vurderingslovens § 17, må i givet fald være baseret på en fortolkning af udtrykket "forbedringer" ud fra en antagelse om, at det vil stride mod bestemmelsens formål, hvis en ejer får nedslag for grundforbedringer i situationer, hvor de pågældende forbedringer alene fjerner forringelser, som samme ejer selv har forårsaget.

Selv om en sådan fortolkning af vurderingslovens § 17 måske kan forekomme rimelig, da den "kun" forhindrer fradrag for grundforbedringer, hvis ejeren blot genopretter egne ødelæggelser, må det fastholdes, at fortolkningen kun vanskeligt kan forenes med de ovenfor citerede fortolkningsprincipper.

I en sag som nærværende, hvor ejeren har gennemført foranstaltninger, der notorisk har medført en værdiforøgelse efter erhvervelsen af grunden, er der dog under alle omstændigheder ikke hjemmel til at nægte fradrag for grundforbedringer.

Endelig henviser repræsentanten til, at der gennem årene i de udarbejdede vurderingsvejledninger er nævnt en række eksempler på fradrag for forbedringer i tilfælde, hvor der ikke er tale om en forbedring af en oprindelig tilstand, men derimod genopretning af en tidligere tilstand. Dette gælder bl.a. for opdyrkning af hede, planering/påfyldning af muldjord på afgravede arealer samt dybdepløjning. Tidligere hedearealer - der i øvrigt var menneskeskabte - er således i dag dækket af skov, ligesom tilfældet var, før heden bredte sig, medens dybdepløjning blandt andet foretages for at nedbryde såkaldt traktose (jordpakning) forårsaget af kørsel med tunge maskiner.

En del af udgifterne til oprensning af den i nærværende sag omhandlede grund er oven i købet afholdt til påfyldning af muldjord på afgravede arealer og dermed ikke blot til genopretning, men tillige til en af de i både tidligere og nuværende vejledninger direkte nævnte foranstaltninger, som berettiger til fradrag efter vurderingslovens § 17. Skyldrådets fortolkning er således i strid med den vejledning, som Skyldrådet er underlagt.

Sagen har været forhandlet på Landsskatterettens kontor med boligforeningens advokat, der tillige har haft adgang til at udtale sig på et retsmøde.

Ejerens repræsentant fastholdt under retsmødet de nedlagte påstande, hvorefter han gennemgik sagens faktiske omstændigheder og anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg.

...

For så vidt angik påstanden om fradrag for forbedringer i form af oprensningsudgifter ved 2000-vurderingen på ikke under 23.750.000 kr. henholdt ejerens repræsentant til sine skriftlige indlæg i sagen.

Styrelsens repræsentant udtalte sig i henhold til styrelsens skriftlige erklæring i sagen. Det blev herunder særligt anført, at der ikke er tale om en indskrænkende fortolkning af vurderingslovens § 17 i den foreliggende sag, men at man har fulgt praksis på området. De eksempler, som Svend Erik Holm har anført, har været en del af vurderingsvejledningen siden 1922 og gælder landbruget. Det drejer sig derfor om meget små beløb, da de skal kunne rummes indenfor ha-værdierne.

Styrelsens repræsentant anførte endvidere, at Engvej er et gammelt industriområde, hvortil der allerede var fremført vand, veje og kloak, som der normalt gives forbedringsnedslag for. Oprensningen af grunden ses derimod mere naturligt at skulle henføres til byggeomkostningerne, idet oprensningen af grunden skete i forbindelse med bebyggelsen af arealet og inde på selve arealet.

Styrelsens repræsentant påpegede endelig, at forbedringen under alle omstændigheder skal have medført en stigning i grundværdien, før der kan gives fradrag. Imidlertid handles forurenede ejendomme i området til 1.300 kr. /m2 trods forureningen. Det må herefter vurderes, at en uforurenet grund/oprenset grund har en højere værdi, hvorfor ejendommen først skal ansættes i overensstemmelse hermed, før der kan overvejes et nedslag.

...

For så vidt angår spørgsmålet om fradrag for forbedringer skal Landsskatteretten bemærke, at fradrag for forbedringer i grundværdien ifølge vurderingslovens § 17 gives for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

Ifølge vurderingslovens § 18 må fradrag kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien, og fradraget må ikke overstige de anvendte omkostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

I tilfælde, hvor der er givet fradrag ved den nærmest forudgående vurdering, er det en forudsætning for at give fradrag ved den efterfølgende vurdering, at betingelserne for at give fradrag stadig er til stede.

Der skal således ved hver ny vurdering af en ejendom, der skal ansættes med fradrag for grundforbedringer, foretages et nyt selvstændigt skøn over den som følge af forbedringen skete værdiforøgelse ved den pågældende vurdering.

Ansættelsen af fradrag i grundværdien for grundforbedringer er således en selvstændig ansættelse ved siden af ansættelsen af ejendomsværdi og grundværdi.

Landskatteretten finder herefter ikke, at der kan gives repræsentanten medhold i den nedlagte påstand. Retten har ved afgørelsen bl.a. lagt vægt på, at oprensning af en forurenet ejendom ikke kan anses for en forbedring i vurderingslovens § 17's forstand. Den foretagne oprensning må derimod kvalificeres som en afværgeforanstaltning i forhold til en opstået skade på grunden. Oprensningen ses således ikke at have bevirket en stigning i grundværdien, men alene at have bragt denne tilbage til normaltilstanden. Skyldrådets afgørelse stadfæstes følgelig på dette punkt.

..."

Procedure

Sagsøgeren, Boligforeningen VIBO, har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende blandt andet, at den af sagsøgeren bekostede oprensning skal anses for en af vurderingslovens § 17 omfattet grundforbedring, der berettiger sagsøgeren til et fradrag i grundværdien for forbedringer, idet oprensningen udgør en forbedring af grunden, som har bevirket en stigning i grundens værdi.

Ved de almindelige vurderinger i henhold til vurderingsloven skal der bl.a. foretages en selvstændig ansættelse af grundværdien, hvorved der efter lovens § 13, stk. 1, "forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

For matr.nr. 848, Sundbyøster, ansættes grundværdien efter vurderingslovens § 16 "til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder." Ved ansættelsen af grundværdien efter reglerne i vurderingsloven ses der således bort fra den faktiske bebyggelse på og anvendelse af grunden.

Grundværdien for sagsøgerens ejendom matr.nr. 848, Sundbyøster, skulle således både ved vurderingen pr. 1. januar 1999 og ved vurderingen pr. 1. januar 2000 ansættes til værdien i handel og handel som ubebygget grund, hvorpå der kunne opføres boligbyggeri i overensstemmelse med det i lokalplan nr. 287 fastsatte.

Baggrunden for ved ansættelsen af grundværdien at give dette fradrag for forbedringer efter vurderingslovens § 17 er et ønske om at friholde de værdistigninger fra grundbeskatningen, der er et resultat af ejerens arbejds- og/eller kapitalindsats.

De eneste betingelser, der stilles i vurderingslovens § 17 for at give det nævnte fradrag for grundforbedringer, er, at der foreligger en forbedring, som bevirker en stigning i grundværdien.

Bortset fra, at forbedringen, som nedenfor nærmere omtalt, skal bevirke en stigning i grundværdien, giver ordlyden i vurderingslovens § 17 ikke grundlag for nogen form for begrænsning i begrebet "forbedring". Ved fortolkningen af vurderingslovens § 17 må der således tages udgangspunkt i den almindelige sproglige forståelse af udtrykket "forbedring", hvorved forstås, at nogen eller noget gøres bedre end før.

Der foreligger med andre ord en grundforbedring, når ejeren gennemfører en foranstaltning, som gør grunden bedre, end den var, før ejeren iværksatte udførelsen af det pågældende arbejde. Da forbedringen tillige skal bevirke en stigning i grundværdien, kan der formentligt endvidere efter vurderingslovens § 17 stilles krav om, at grunden gøres bedre, end den var på tidspunktet for den forudgående vurdering.

Sagsøgtes standpunkt om, at en grundforbedring efter vurderingslovens § 17 forudsætter en forbedring af grundens oprindelige tilstand, har derimod ingen støtte i bestemmelsens ordlyd eller en almindelig sproglig forståelse af begrebet "forbedring".

Standpunktet er endvidere i strid med myndighedernes egen praksis, hvorefter f.eks. dybdepløjning til eliminering af traktose, planering af jord og påfyldning af jord på afgravede arealer anses for forbedringer, der berettiger til fradrag for grundforbedring i medfør af vurderingslovens § 17. Ingen af de ovennævnte typer af arbejder er udtryk for en forbedring af grundens oprindelige tilstand. De udgifter, som sagsøgeren har afholdt til påfyldning af ren jord til erstatning af bortgravet forurenet jord, er således afholdt til en type foranstaltning, der efter vurderingsmyndighedernes egen praksis er en grundforbedring.

Hvis der overhovedet kan findes grundlag for at foretage en vis yderligere begrænsning end den ovenfor anførte i begrebet "forbedring" i relation til vurderingslovens § 17 kan dette i givet fald alene ske ved - på grundlag af den i skatteretten fastlagte grænse mellem henholdsvis fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, og ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter, hvor Højesteret i dommen, offentliggjort i UfR 1958.1173 H, har fastslået, at bedømmelsen af, om der foreligger en forbedring eller ej, skal ske i forhold til ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet - at indfortolke et krav om, at der skal foreligge en forbedring set i forhold til ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet.

For så vidt angår skattemæssigt fradrag for udgifter til oprensning af en forurenet grund, har Landsskatteretten i overensstemmelse med den nævnte grænsedragning i en kendelse, offentliggjort i TfS 1992.581, anerkendt fradrag for en virksomheds udgifter til oprensning af en af virksomheden selv forårsaget forurening af virksomhedens egen grund i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, som en opsat driftsomkostning, eller statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, som en opsat vedligeholdelsesudgift.

Det er en forudsætning for at give fradrag for grundforbedring i medfør af vurderingslovens § 17, at forbedringerne har bevirket en stigning i grundværdien.

Fradragets størrelse er ifølge vurderingslovens § 18 undergivet visse begrænsninger, idet fradraget kun kan "gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien, og ikke må overstige de af ejeren anvendte omkostninger".

Som det fremgår af den af ToldSkat København udarbejdede oversigt, blev vurderingen både pr. 1. januar 1999 og pr. 1. januar 2000 foretaget med udgangspunkt i en "normalværdi" uden forurening på 1.300 kr. pr. m2 etage og en maksimal bebyggelsesprocent på 60.

Vurderingen pr. 1. januar 2000 er med andre ord foretaget på grundlag af en antagelse om, at handelsværdien i almindelighed for en grund i det pågældende område ikke er steget i løbet af 1999. Eneste ændring i grundlaget for de to vurderinger pr. 1. januar 1999 og pr. 1. januar 2000 af sagsøgerens grund var den af sagsøgeren foretagne oprensning.

Ifølge myndighedernes egne vurderinger kan det dermed konstateres, at som følge af den af sagsøgeren foretagne oprensning af grunden - og alene af denne grund - steg grundværdien og dermed grundens handelsværdi i ubebygget stand fra den 1. januar 1999 til den 1. januar 2000 med 18.768.300 kr., fra 7.327.400 kr. til 26.095.700 kr.

De pr. 1. januar 1999 og pr. 1. januar 2000 foretagne vurderinger dokumenterer således, at den af sagsøgeren foretagne oprensning har bevirket "en stigning i grundværdien", som forudsat i vurderingslovens § 17, og har virket "værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien", som anført i vurderingslovens § 18, hvorfor sagsøgeren ved vurderingen pr. 1. januar 2000 er berettiget til et fradrag i grundværdien for forbedringer, hvis størrelse skal fastsættes af vurderingsmyndigheden.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gjort gældende blandt andet, at oprensning af en forurenet grund ikke kan anses for en af vurderingslovens § 17 omfattet forbedring.

Det gøres nærmere gældende, at der alene kan blive tale om fradrag for forbedringer i det omfang, der gennem de pågældende foranstaltninger skabes nye værdier.

Den foretagne oprensning må anses for en afværgeforanstaltning i forhold til en opstået skade på ejendommen - en genopretningsforanstaltning, og en naturlig sproglig betegnelse for en sådan foranstaltning ikke er en forbedring. En oprensning som den foreliggende må begrebsmæssigt karakteriseres som vedligeholdelse og ikke forbedring.

Det forhold, at grundværdien var ansat til et lavere beløb forud for oprensningen, beror på, at der var indrømmet nedslag på grund af forureningen, og der kan ikke med nedslagets bortfald efter oprensningens gennemførelse anses at være sket en stigning i grundværdien.

Det gøres endvidere gældende, at baggrunden for bestemmelserne i vurderingsloven om fradrag for forbedringer af grunden er, at al skat skal pålignes jord med undtagelse af den værdiforøgelse, der er skabt gennem kapital eller arbejde. Der kan ikke tales om ejerskabte værdier, når jorden bringes tilbage til den stand, den var i, før der indtrådte forurening.

Endeligt gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at anlægge en forskellig vurdering af adgangen til fradrag alt efter, om oprensningen foretages af forureneren eller af en senere ejer.

Landsrettens bemærkninger og resultat

To dommere, Ulla Langholz og Jan Uffe Rasmussen, udtaler:

Efter vurderingslovens § 17 skal der gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

Af betænkning nr. 1238 om ejendomsvurderingsområdet, Redegørelse fra udvalget vedrørende de materielle regler på ejendomsområdet, fremgår blandt andet:

"Ansættelsen af fradraget er forbundet med en række vanskeligheder:

 -

Når et arbejde vedrører en grund, må der for det første tages stilling til, om der foreligger en forbedring af grunden, eller om det er arbejde, der alene udbedrer en tidligere forringelse, f.eks. rensning af en grund, der er forurenet af den nuværende eller, tidligere ejer, retablering af grusgrave eller lignende.

..."

Den foretagne oprensning må anses som en genopretningsforanstaltning i forhold til en opstået skade på ejendommen, hvilket hverken efter en naturlig sproglig forståelse eller begrebsmæssigt kan karakteriseres som en forbedring.

Som følge heraf, og da baggrunden for bestemmelsen i vurderingslovens § 17 er, at al jord skal pålignes skat med undtagelse af den værdiforøgelse, som er skabt gennem arbejde eller kapital, stemmer vi for at tage sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

Dommer Annelise Lykke Sørensen udtaler:

Det lægges til grund, at forureningen var til stede på tidspunktet for Boligforeningen VIBOs erhvervelse af grunden, samt at oprensningen m.v. af grunden er gennemført for sagsøgers regning.

Vurderingslovens § 17 hjemler adgang til fradrag i grundværdien for udgifter til "forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien".

Den af Boligforeningen VIBO gennemførte oprensning m.v. må efter en naturlig sproglig forståelse anses for en forbedring af den forurenede grund, og der er efter bestemmelsens ordlyd og forarbejderne dertil ikke hjemmel til at indfortolke et krav om, at grunden skal være blevet bedre end oprindeligt fra naturens side, for at en foranstaltning efter denne lov kan anses for en forbedring.

Henset til at de ovennævnte betragtninger i betænkning nr. 1238/maj 1992 fra udvalget vedrørende de materielle regler på ejendomsvurderingsområdet under Skatteministeriet, side 51) er fremsat 36 år efter, at vurderingslovens § 17 blev til ved lov nr. 179 af 23. juni 1956, og til at der ikke støtte derfor i praksis på området, kan de ikke tillægges samme vægt som klare forarbejder ved fortolkningen af bestemmelsen.

Særligt på baggrund af ovenstående finder jeg, at den gennemførte oprensning m.v. må anses for en forbedring af grunden i vurderingslovens § 17's forstand, og da foranstaltningen endvidere må antages at have øget grundens almindelige omsætningsværdi, skal oprensningsudgiften fradrages i ejendommens grundværdi med de begrænsninger, der følger af vurderingslovens §§ 18 - 21, jf. §17.

Som følge heraf stemmer jeg for at tage sagsøgerens påstand til følge.

Der gives dom efter stemmeflertallet.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Sagsøger, Boligforeningen VIBO, skal inden 14 dage betale 40.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte, Skatteministeriet.