Dato for udgivelse
11 May 2005 11:46
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
7. april 2005
SKM-nummer
SKM2005.194.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-7-1406-0635
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning
Emneord
Grundværdi, nedslag, forurening
Resumé
En grund, der var forurenet med olie- og benzinprodukter, og som var udlagt til etageboligbebyggelse, fik godkendt et nedslag i grundværdien på 10 pct. som følge af forureningen. Der var lagt vægt på graden af forurening og forureningens placering på grunden, de foreliggende retlige og faktiske begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder, samt at grunden i ubebygget stand ville kunne bebygges, uden at der blev foretaget fuldstændig oprensning af forureningen.
Reference(r)

Vurderingsloven § 6


Ejendommen A er ved vurderingen pr. 1/1 1996 af Skyldrådet ansat til:

Grundværdi

18.403.600 kr.

Grundværdien er ansat således:

13.108 m² x 1.200 kr./m² x 130 %

20.448.480 kr.

Miljønedslag 10 %

¸2.044.848 kr.

Grundværdi (afrundet)

18.403.600 kr.

Ejendommen omfatter et grundareal på 13.108 m², som er beliggende i et område udlagt til etageboligbebyggelse med en tilladt bebyggelsesprocent på 130. Ejendommen består af 4 bygninger med i alt 235 boliger.

Det er oplyst, at der i 1999 er tinglyst dokument om affaldsdepot på ejendommen. Forureningen består i olie- og benzinprodukter i jord og grundvand.

Skyldrådet har ved ansættelsen af grundværdien godkendt et nedslag på 10 % for forurening. Der er henvist til, at der alene er tale om en forurening med dieselolie, og at det registrerede areal kun udgør 25 % af grundens areal. For så vidt angår det af klager anførte om en fuldstændig oprensning af grunden med henblik på afmelding af grunden som affaldsdepot bemærkes, at der kun er grundlag for at fastsætte et nedslag i grundværdien i det omfang, det må antages, at en (gen)bebyggelse af grunden til det i den fysiske planlægning fastlagte formål ville forudsætte udgifter til afværgeforanstaltninger. Der vil til følsom anvendelse som boliger typisk blive krævet afværgeforanstaltninger, som hindrer afdampning af forurening til indeluften, ligesom der i det omfang overfladejorden er forurenet, vil blive krævet afgravet 0,5 m af de øvre jordlag, udlagt signalnet og efterfyldt med 0,5 m ren jord. De anslåede udgifter til en fuldstændig oprensning af grunden er således ikke relevante.

Ejendommens ejer klager over grundværdien med påstand om nedsættelse.

Advokaten har anført:

”Den konstaterede forurening af grunden er nærmere beskrevet i de 3 rapporter af hen­holdsvis 6. august 1998, 8. december 1998 og 26. april 1999, som Geoteknisk Institut har udarbejdet.

Formålet med rapport 1 var at vurdere, om der var risiko for den nuværende arealan­vendelse på grund af flere underjordiske olie- og benzintanke på arealet.

Formålet med rapport 2 var at vurdere, om der var risiko for indeklimaet i de to byg­ninger.

Da rapport 2 syntes at vise, at grundforureningen bidrog til, at luften i kælderen havde et forhøjet olieindhold, blev der iværksat yderligere undersøgelser, der resulterede i rapport 3.

I rapport 3 konkluderes det, at den primære kilde til forureningen i stueetagen ikke er forureningen under bygningerne.

Geoteknisk Institut anbefaler dog samtidig "at den kraftige olieforurening, som tidligere er konstateret under bygningerne, undersøges nærmere.”

Som dokumenteret ved de 3 rapporter er der tale om en med Geoteknisk Instituts ord kraftig olieforurening, der er ganske omfattende, og som har en langt større værdiforringende effekt for grunden, end hvad der svarer til nedslaget på 10 % i grundværdien.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at alene det forhold, at grunden er registreret som affaldsdepot, har en kraftig værdiforringende effekt.

Registreringen som affaldsdepot medfører endvidere løbende merudgifter, da der ikke kan foretages nogen arbejder som f.eks. almindelige lednings- og kloakarbejder uden Miljøkontrollens forudgående godkendelse.

Det forhold, at ejendommen "indgår i en prioritering med henblik på oprensning, opvejer under ingen omstændigheder den værdiforringende effekt, som den på ejendom­men konstaterede forurening har på markedsværdien.

Det for nærværende sag helt afgørende er dog, at en køber af grunden må lægge til grund, at han inden udnyttelse at grunden selv må afholde omkostningerne til oprensning m.v. med henblik på at få afmeldt grunden som affaldsdepot, og at en køber derfor vil kræve et prisnedslag, der opvejer denne omkostning.

Der skal derfor ydes et nedslag i grundværdien, der som minimum svarer til omkostningerne til en fuldstændig oprensning.

Geoteknisk Institut, har overfor mig oplyst, at den på ejendommen værende forurening har medført både grundvandsforurening og jordforurening.

Bekæmpelse af grundvandsforureningen vil kræve etablering af in-situ afværgeanlæg, hvor etableringsudgifterne vil udgøre flere mio. kr., og hvor de årlige driftsudgifter vil udgøre flere hundredetusinde kroner. Jordforureningen vil derimod kræve opgravning m.v. af den forurenede jord, hvilket vil medføre yderligere udgifter på flere mio. kr.

Det må ifølge Geologisk Institut på det i dag foreliggende grundlag anses for urealistisk at foretage en fuldstændig oprensning af grunden for en udgift på under 10. mio. kr., og det kan under ingen omstændigheder udelukkes, at omkostningerne vil kunne beløbe sig til mellem 15-20 mio. kr.

Det gøres på den baggrund gældende, at grundværdien pr. 1. januar 1996, 1998 og 2000 skal nedsættes med et beløb på ikke under 10. mio. kr.”

Advokaten har henvist til, at der på en anden af selskabets ejendomme også er tinglyst et affaldsdepot. Der har på denne ejendom været afholdt udgifter med i alt ca. 30 mio. kr. til oprensning, men grunden er uanset dette fortsat forurenet. Det er således meget bekosteligt at bebygge en forurenet grund, selv om miljømyndighederne ikke måtte stille krav om en fuldstændig oprensning. Endvidere har Landsskatteretten i ejendomsvurderingen for en ejendom godkendt et nedslag for forurening på 15 %, hvilket blev givet efter at der i 1994 for det offentliges regning blev gennemført afværgeforanstaltninger i form af fjernelse af forurenet jord og oppumpning af grundvand. Der er ikke på omhandlede ejendom foretaget nogen form for afværgeforanstaltninger.

Sagen har været forelagt for Told- og Skattestyrelsen, som har udtalt, at der ved ansættelsen af grundværdien for en forurenet ejendom blandt andet bør lægges vægt på de retlige og faktiske begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder, forureningens omfang og placering på grunden, samt størrelsen af udgifter til den til det planlagte formål nødvendige op­rensning. Endvidere skal der tages hensyn til forureningen i det omfang den må antages at påvirke handelsværdien i negativ retning. Det er Told- og Skattestyrelsens erfaring, at en jordforurening i områder, hvor jord er en mangelvare, og prisen på jord samtidig er høj, ikke påvirker handelsværdien i nævneværdig udstrækning, i modsætning til prissvage områder med et stort udbud af jord.

Bebyggelsen af ejendommen har fundet sted 20 år før tinglysning som affaldsdepot. Med det nuværende kendskab til forureningens art, omfang og særligt placering på grunden ville der i dag kunne finde en mere hensigtsmæssig bebyggelse af grunden sted, ligesom man utvivlsomt kunne få tilladelse til at bebygge grunden i overensstemmelse med den i lokalplanen fastsatte bebyggelsesprocent. Der ville på den ubebyggede grund kunne opføres en bebyggelse på en måde, så man stort set ikke kom til at bygge ovenpå den ek­sisterende forurening, der ligger forholdsvis samlet op mod ejendommen matr. nr. x. Man kunne således i forbindelse med en bebyggelse af ejendommen foretage en meget begrænset oprensning, og hertil afskære det øvrige areal ved enten at asfaltere, flisebelægge eller indhegne det.

Det er således Told- og Skattestyrelsen opfattelse, at der ved det allerede meddelte nedslag i grundværdien på 10 procent er taget tilstrækkeligt hensyn til:

a)

de foreliggende retlige og faktiske begrænsninger i grundens anvendelsesmuligheder,

b)

graden af forurening, herunder størrelsen til nødvendige udgif­ter til oprensning til det aktuelle formål, samt tidshorisonten for en oprensning.

Landsskatteretten bemærker, at grundværdien i henhold til bestemmelserne i vurderings-lovens § 6, jf. § 13, stk. 1, udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ved skønnet over handelsværdien for en forurenet ejendom må en række momenter tages i betragtning. Momenter, der må anses at have betydning for værdiansættelsen i de enkelte tilfælde, er efter rettens opfattelse først og fremmest de foreliggende retlige og faktiske begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder. Desuden må der lægges vægt på graden af forurening, herunder størrelsen af udgifterne til oprensning, samt tidshorisonten for en oprensning.

For så vidt angår klagerens henvisning til en anden ejendom bemærkes, at denne ejendom efter rettens opfattelse ikke er sammenlignelig, idet forureningen omfatter et areal på i alt 30.000 m², og forureningen udover olieprodukter også omfatter en række tungmetaller.

Landsskatteretten finder efter de foreliggende oplysninger ikke grundlag for tilsidesætte det ved ansættelsen godkendte nedslag for forurening på 10 %. Der er herved bl.a. lagt vægt på graden af forurening og forureningens placering på grunden, de foreliggende retlige og faktiske begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder, samt til at grunden i ubebygget stand ville kunne bebygges, uden at der blev foretaget en fuldstændig oprensning af forureningen.