Dato for udgivelse
27 Sep 2005 15:09
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
21 Jun 2005 13:59
SKM-nummer
SKM2005.386.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
14. afdeling, B-2478-04
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Inddrivelse
Overemner-emner
Inddrivelse
Emneord
Skadesløsbrev, udlæg, interessesammenfald, konfusion
Resumé

A's moder B havde overfor H1 afgivet kautionserklæring for A's skyld til H1. B havde til sikkerhed for sit eventuelle regreskrav i anledning af kautionserklæringen modtaget pant i et i A's ejendom tinglyst skadesløsbrev. Ved en efterfølgende ejendomshandel erhvervede B 80% af ejendommen fra sin søn, uden at der i den forbindelse blev taget skridt til,at skadesløsbrevet blev aflyst for så vidt angik B's ideelle andel.Senere foretog skattemyndighederne udlæg i A's ideelle andel af ejendommen. Landsretten udtalte, at der ved et senere salg af hele ejendommen i fri handel skulle ske fordeling af gælden i henhold til skadesløsbrevet, således at B's krav under skadesløsbrevet, uanset den opståede konfusion, skulle belaste begge anparter forholdsmæssigt ved fordeling af salgsprovenuet.

Reference(r)

Tinglysningsloven § 40, stk. 4

Henvisning

Inddrivelsesvejledning 2005-2 D.5.9.4


Parter

ToldSkat på vegne af ... Kommune
(Kammeradvokaten v/advokat Vibeke Birgitta Bundgaard v/advokatfuldmægtig Rune Derno, i.h.t. proceduretilladelse)

mod

A
(advokat Ole Lund-Thomsen).

Afsagt af landsdommerne

B. O. Jespersen, Jon Fridrik Kjølbro og Claus Chr. Hansen (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 31. august 2004, har sagsøgeren, ToldSkat på vegne af ... Kommune, nedlagt endelig påstand om, at sagsøgte, A, tilpligtes at betale 1.070.966,51 kr., subsidiært 935.010,10 kr., mest subsidiært et mindre beløb, med tillæg af procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.

Sagsøgte har nedlagt endelig påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb ikke over 227.238 kr., mere subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb ikke over 549.510 kr., endnu mere subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb på ikke over 811.890 kr., mest subsidiært frifindelse mod betaling af et beløb på ikke over 929.552 kr., samt at indestående på det i Nordea Bank Danmark A/S oprettede depot frigives til sagsøgte.

Sagsfremstilling

Denne sag drejer sig om fordeling af provenuet i forbindelse med sagsøgte og sagsøgtes søn Bs salg af en ejendom, i hvilken sagsøgeren havde foretaget udlæg i sagsøgte søns anpart.

Ved endeligt skøde underskrevet den 27. oktober 1995 og tinglyst den 23. november 1995 erhvervede B med overtagelse den 15. november 1995 ejendommen matr.nr. ..., beliggende ..., (herefter ejendommen) for 4,2 mio. kr.

Ved et skadesløsbrev underskrevet den 13. oktober 1995 og tinglyst den 23. november 1995 gav B sagsøgte pant i ejendommen for et beløb på 10 mio. kr. Det fremgår af skadesløsbrevet, at det tjener som sikkerhed for krav fra sagsøgte i anledning af, at hun har garanteret for lån nr. ... hos H1 Investment Inc., for hvilket lån B hæfter som skyldner.

Det er oplyst, at sagsøgte er eneejer af selskabet H1 Investment Inc., der er registreret i Panama, men har adresse i London.

Det fremgår af en låneaftale dateret 1. april 2001, der har nr. ..., at H1 Investment Inc. yder B et lån på 5.668.000 kr. Af låneaftalen fremgår blandt andet:

"...

Interest Rate

The rate of interest will be fixed at 8 % per. cent annum

 

Interest Payment

Interest will be calculated 1st. April on the basis applicable to 360 days, on request interest of it will be added to the principal on April 1 each year. Upon such calculation an addition compound interest of 2 % will be calculated for the remaining period until repayment.

 

Repayment

The principal together with the amount of accrued interest will become due and payable on April 1 2006 payment.

 

Conditions

A is primary liable as guarantor towards H1 Investment inc.

..."

Ved endeligt skøde underskrevet den 18. og 25. maj 1998 overdrog B med overtagelse den 1. april 1998 en ideel anpart på 80 % af ejendommen til sagsøgte for 5,6 mio. kr. Af skødets § 1 fremgår blandt andet, at ejendommen overtages med de samme rettigheder, herunder servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere. Af skødets § 5 fremgår blandt andet, at købesummen blev berigtiget på følgende måde:

"...

1.

Køber overtager indestående lån i Nykredit, opr. stort kr. 2.573.000,- á 7 % p .a.

 
 
 

Utinglyst til rest pr. 1.4.1998 kr. 2.559.690,84 -
80 % heraf udgør

 
kr. 2.047.752,67

 

2.

Køber betaler restkøbesummen kontant og udsteder ejerpantebrev til sikkerhed for købers finansiering af betalingen af den kontante del af købesummen med



kr. 3.552.247,33

 
 

Købesum i alt

kr. 5.600.000,00

..."

Det er oplyst, at den kontante del af købesummen blev anvendt til at nedbringe Bs lån hos H1 Investment Inc. pr. 1. april 1998 med 3.552.000 kr.

Den 24. og 26. juni 1998 underskrev sagsøgte og B en samejeoverenskomst, der blev tinglyst på ejendommen den 6. juli 1998. Af overenskomsten fremgår blandt andet:

"...

§ 4

...

Ingen af samejerne hæfter for forpligtelser, som den anden samejer har påtaget sig alene. For samejets forpligtelser hæfter samejerne i øvrigt pro rata, med mindre de skriftligt måtte have påtaget sig at hæfte solidarisk, eller solidarisk hæftelse følger af lovgivningen.

§ 5

...

Ingen af samejernes kreditorer kan søge sig fyldestgjort i ejendommen som sådan, men kun i værdien af den pågældende samejers ideelle anpart.

...

§ 7

Såfremt den ene samejer væsentligt misligholder denne overenskomst, er den anden part berettiget til at erhverve den misligholdende parts ideelle anpart af ejendommen på markedsvilkår, jvf. § 6.

Ved misligholdelse forstås bl.a. men ikke begrænset hertil

...

at der foretages udlæg i en parts ideelle anpart af ejendommen,

..."

Den 25. juli 2002 foretog ... Kommune elfer begæring fra Told- og Skattestyrelsen udlæg i Bs anpart af ejendommen for i alt 2.867.020 kr. vedrørende personlige skatter m.v.

Ved brev af 31. juli 2002 gav ... Kommune sagsøgte underretning om udlægget. Af brevet fremgår blandt andet:

"...

Ifg. Tingbogsoplysningerne er der på ovennævnte ejendom tinglyst skadesløsbrev stort kr. 10.000.000,00 med meddelelse til Dem.

... kommune har efter begæring fra Told- og Skattestyrelsen foretaget udlæg i ejendommen den 25.07.2002 for i alt kr. 2.867.020,00 for personlige skatter m.v., som påhviler Deres søn.

Udlægget er foretaget med prioritet efter skadesløsbrevet, og vi skal derfor gøre gældende, at udlægget kun skal respektere Deres aktuelle tilgodehavende, som er sikret ved skadesløsbrevet.

Der kan herefter ikke accepteres en udvidelse af låneforholdet til skade for Told- og Skattestyrelsen.

De anmodes derfor om - inden 14 dage - at kvittere for modtagelsen af denne meddelelse på vedlagte kopi, hvor De tillige bedes angive størrelsen af Deres aktuelle krav.

Vi anmoder om, at skadesløsbrevet fremsendes til kommunen, når låneforholdet er ophørt.

..."

Sagsøgte kvitterede for modtagelsen ved underskrift og påtegning på brevet dateret 7. august 2002, hvor restgælden på underretningspunktet er opgjort til "5.781.359 kr. med tillæg af løbende ubetalte renter".

Ved endeligt skøde underskrevet 14. og 24. oktober 2003 solgte B og sagsøgte ejendommen med overtagelse den 1. februar 2004 for 13,9 mio. kr. Skødet blev tinglyst den 13. november 2003 og fik anmærkning om blandt andet sagsøgerens udlæg.

Sagsøgte anmodede sagsøgeren om at kvittere udlægget til aflysning, men parterne kunne ikke blive enige om vilkårene for en sådan kvittering.

Udlægget blev efterfølgende kvitteret til aflysning på ejendommen mod sagsøgtes deponering af et beløb til sikkerhed for sagsøgerens krav i anledning af udlægget.

Opgørelsen af parternes påstande

Sagsøgerens principale påstand på 1.070.966.51 kr. fremkommer således:

Kontant salgssum

 

13.900.000,00

Nykredit

2.364.193,46

 

Mæglersalær

399.615,00

 

Skadesløsbrev - Restgæld 7.8.2002

5.781.359,00

8.545.167,46

Friværdi

 

5.354.832,54

 

20% heraf udgør

 

1.070.966.51

Sagsøgerens subsidiære påstand på 935.010,10 kr. adskiller sig fra den principale påstand derved, at gælden i henhold til skadesløsbrevet er opgjort til 6.461.141,00 kr., og fremkommer således:

Kontant salgssum

 

13.900.000,00

Nykredit

2.364.193,46

 

Mæglersalær

399.615,00

 

Skadesløsbrev;

-

Restgæld 7.8.2002  

5.781.359,00

-

Rente 8 % af 5.668.000,00;    

   

7.8.2002-1.4.2003

295.995,56

 
 

1.4.2003-1.2.2004

377.866,66

 

-

Rentes rente med 2 % af 295.995,56 for perioden 1.4.2003 -1.2.2004

       5.920,00

 
 

6.461.141,00

9.224.949,46

Friværdi

 

4.675.050,54

 

20% heraf udgør

 

935.010,10

Sagsøgtes subsidiære påstand på 227.238 kr. fremkommer således:

Kontant salgssum

 

13.900.000,00

Nykredit

2.364.193,00

 

Ejendomsmægler

   399.615,00

2.763.808,00

Friværdi

 

11.136.192,00

 

20% heraf udgør

 

2.227.238,00

Gæld, der kan anmeldes under skadesløsbrevet

 

2.000.000,00

   

227.238,00

Sagsøgtes mere subsidiære påstand på 549.510 kr. fremkommer således:

Kontant salgssum

 

13.900.000

Nykredit

2.364.193

 

Ejendomsmægler

  399.615

 

Skadesløsbrev

8.388.640

11.152.448

Friværdi

 

2.747.552

 

20% heraf udgør

 

549.510

Sagsøgtes endnu mere subsidiære påstand på 811.890,85 kr. fremkommer således:

Kontant salgssum

 

13.900.000,00

Nykredit

2.364.193,46

 

Ejendomsmægler

399.615,00

 

Skadesløsbrev

7.076.737,31

9.840.545,77

Friværdi

 

4.059.454,23

 

20% heraf udgør

 

811.890,85

Sagsøgtes mest subsidiære påstand på 929.552,00 kr. fremkommer således:

Kontant salgssum

 

13.900.000,00

Nykredit

2.364.193,46

 

Ejendomsmægler

399.615,00

 

Skadesløsbrev

6.488.431,53

9.252.239,99

Friværdi

 

4.647.760,01

 

20% heraf udgør

 

929.552,00

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for påstanden gjort gældende, at sagsøger er berettiget til en andel af provenuet ved salget af ejendommen. Skadesløsbrevet, der som anført i tingbogsudskriften, påhviler hele ejendommen, blev tinglyst på ejendommen i 1995, hvor B var eneejer af ejendommen. Der blev ikke i forbindelse med Bs overdragelse af 80 % af ejendommen til sagsøgte truffet bestemmelse om, at skadesløsbrevet fremover alene skulle påhvile Bs andel på 20% af ejendommen. Den ved sagsøgtes overtagelse af en andel af ejendommen opståede konfusion medfører ikke, at panteretten er bortfaldet eller ophørt for så vidt angår den andel af ejendommen, som efter salget var ejet af sagsøgte. Det følger af enhedsgrundsætningen i tinglysningslovens § 10, stk. 1, at en fast ejendom skal betragtes som en enhed, således at dele af ejendommen ikke kan hæfte til sikkerhed for en rettighed. Skadesløsbrevet må på denne baggrund anses for at påhvile hele ejendommen og ikke kun en ideel andel af denne, selv om B efter tinglysning af skadesløsbrevet har overdraget 80% af ejendommen til sagsøgte.

Til støtte for opgørelsen af sagsøgers principale påstand gøres det gældende, at udlæg altid tinglyses med forudsætning om bedst mulig prioritet. Udlægget vil derfor blive placeret inden for skadesløsbrevets rammer efter restgælden på tidspunktet for foretagelsen af denuntiationen. Sagsøgers udlæg respekterer på denne baggrund kun den foran lyste hæftelse til Nykredit på 2.364.193,46 kr., og den til skadesløsbrevet knyttede hæftelse, og udlægget har således prioritet efter restgælden i henhold til skadesløsbrevet på salgstidspunktet. Det gøres gældende, at sagsøgtes egen opgørelse over restgælden i henhold til skadesløsbrevet er bindende i forhold til sagsøger, og at sagsøgte bærer risikoen for uklarheder i forbindelse med det i påtegningen anførte om renter. Restgælden på denuntiationstidspunktet den 7. august 2002 udgjorde 5.781.359,00 kr. Dette beløb må efter sagsøgtes egen erklæring anses som indeholdende de på daværende tidspunkt påløbne forfaldne ubetalte renter. Eventuelle yderligere rentekrav for sagsøgte kan derfor alene vedrøre perioden fra denuntiationens foretagelse den 7. august 2002 til salget af ejendommen den 1. februar 2004. Det bestrides, at sagsøger har haft anledning eller pligt til at foretage nærmere undersøgelse eller forespørgsler i forhold til sagsøgtes opgørelse af restgælden og de i denne sammenhæng indeholdte renter.

Vedrørende opgørelsen af et eventuelt rentekrav for perioden efter denuntiationens foretagelse gøres det gældende, at der er interessefællesskab mellem låntager og lånegiver i henhold til låneaftalen. Fortolkningen af låneaftalens rentebestemmelse må derfor ske strikt i overensstemmelse med bestemmelsens ordlyd, dvs. efter forholdene på aftaleindgåelsestidspunktet. Det følger af rentebestemmelsen, at renten beregnes således, at der i lånets løbetid hvert år den 1. april tillægges hovedstolen 8 % i rente, dvs. 453.440 kr. Da 'it" efter en naturlig forståelse må henvise til den løbende årlige rente, skal der herudover beregnes rentes rente af de tillagte årlige renter med 2 % om året. Restgælden på denuntiationstidspunktet den 7. august 2002 udgjorde 5.781.359 kr. og det må antages, at dette beløb indeholder de på daværende tidspunkt påløbne forfaldne ubetalte renter. Sagsøger har ikke mulighed for at efterprøve, hvorledes det oplyste beløb på 5.781.359 kr. er opgjort, og at det derfor ikke er muligt at foretage rente- og rentes renteberegning i henhold til låneaftalens bestemmelser. Sagsøgte har endvidere ikke efterkommet sagsøgers opfordring til udførligt at redegøre for, hvorledes beløbet er opgjort. Det gøres gældende, at sagsøgte bærer bevisbyrden for den nærmere opgørelse af sit rentekrav for perioden fra denuntiationen og frem til salgstidspunktet. I mangel af dokumentation for rentekravets beregning må der ses bort fra kravet ved opgørelsen af sagsøgtes udlægs stilling i prioritetsordenen.

Til støtte for den subsidiære påstand har sagsøgeren gjort gældende, at renten, såfremt det lægges til grund, at der skal ske forrentning af sagsøgtes fordring, uanset at det på det foreliggende grundlag ikke er muligt at foretage en præcis beregning heraf, maksimalt kan udgøre 679.782 kr.

Til støtte for den mest subsidiære påstand har sagsøgeren gjort gældende, at sagsøgtes fordring i henhold til skadeløsbrevet skal forrentes med et beløb, der er større end det i sagsøgtes subsidiære påstand anførte, men som maksimalt kan udgøre den i henhold til skadeløsbrevets rentebestemmelse fastsatte rente i perioden fra denuntiationstidspunktet og frem til tidspunktet for salg af ejendommen, beregnet med udgangspunkt i den pr. denuntiationstidspunktet korrekt opgjorte fordring. Det gøres i den forbindelse gældende, at sagsøgte har bevisbyrden for den nærmere opgørelse af et eventuelt rentekrav, herunder for sammensætningen af den på denuntiationstidspunktet opgjorte restgæld m.v.

Sagsøgte har til støtte for den principale påstand gjort gældende, at sagsøgeren ikke kan opnå en bedre retsposition end hvis sagsøgeren havde sat Bs ideelle andel på tvangsauktion. I så fald ville der ikke have været friværdi, idet sagsøgte ville have været berettiget til at gøre hele sit krav gældende i Bs andel, alene begrænset af skadeløsbrevets hovedstol på 10 mio. kr. Det gøres i den forbindelse gældende, at skadeløsbrevet kan opgøres til et beløb på 8.388.640 kr., idet dette beløb udgør det maksimale beløb, som sagsøgte som kautionist kunne komme til at betale. Det gøres gældende, at skadeløsbrevet afdækkede hele sagsøgtes forpligtelse som kautionist, og at denne dækning ikke ville kunne kræves nedbragt beregnet forholdsmæssigt pr. salgsdatoen for ejendommen, blandt andet fordi sagsøgte ville kunne kræve hele beløbet udbetalt til sig selv.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at selv om pantet skulle fordeles på de ideelle anparter og ikke ville kunne gøres gældende fuldt ud i Bs ideelle anpart, kan kravet ikke overstige 227.238 kr., idet man i så fald måtte kunne gøre det gældende forholdsmæssigt for 2 mio. kr.

Til støtte for den mere subsidiære påstand henvises til det ovenfor anførte om, at skadeløsbrevet afdækkede hele kautionsforpligtelsen, som var på 8.388.640 kr.

Til støtte for den endnu mere subsidiære og mest subsidiære påstand gøres det gældende, at disse påstandsbeløb er den korrekt udregnede konsekvens af sagsøgers henholdsvis subsidiære og principale påstand. Den afgivne oplysning om restgælden på denuntiationstidspunktet er ikke bindende for sagsøgte, idet sagsøgte i forbindelse med oplysningen tilføjede som en individuel påtegning "med tillæg af løbende ubetalte renter". Dette forhold betyder, at kravet kan opgøres korrekt i forbindelse med retssagen incl. rentetillæg.

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter ordlyden af det tinglyste skadesløsbrev giver det pantekreditor sikkerhed i hele ejendommen for den underliggende fordring. Der er ikke blevet ændret ved dette i forbindelse med sagsøgtes erhvervelse af en anpart af ejendommen, der ikke har bragt panteretten til ophør. I et tilfælde som det foreliggende, hvor der er sket et samlet salg af ejendommen i fri handel, findes skadesløsbrevet således at give pant i hele ejendommen for den underliggende fordring, der ved fordeling af provenuet skal fordeles på de enkelte anparter af ejendommen.

Ved fordeling af provenuet skal sagsøgeren respektere restgælden på den underliggende fordring på tidspunktet for underretningen og med tillæg af renter frem til det tidspunkt, hvor ejendommen blev solgt i fri handel. Henset til ordlyden af sagsøgtes påtegning af 7. august 2002 om restgælden sammenholdt med interessefællesskabet mellem sagsøgte, medejeren og kreditor i henhold til den underliggende fordring, lægger retten til grund, at restgælden på tidspunktet for underretningen udgør det beløb, som er anført i påtegningen. Herefter, og da renterne efter ordlyden af det underliggende lånedokuments bestemmelse om renter findes at kunne opgøres som anført i sagsøgerens subsidiære påstand, tager landsretten denne påstand til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, A, skal inden 14 dage betale 935.010,10 kr. med tillæg af procesrente fra den 31. august 2004 til betaling sker til sagsøgeren, ToldSkat på vegne af ... Kommune.

I sagsomkostninger skal sagsøgte, A, inden 14 dage betale 80.000 kr. til sagsøgeren, ToldSkat på vegne af ... Kommune.