Wenn Sie Wohneigentum, das Sie nicht selbst bewohnen, für einen Zeitraum von mindestens 12 Monaten vermieten, handelt es sich um gewerbliche Vermietung. Das bedeutet, dass es sich bei den Einnahmen um persönliches Einkommen handelt, und dass Sie Buch führen und eine Steuererklärung ausfüllen müssen.

Steuererklärung ändern

Vorauszahlungsbescheid ändern 

Ihr Gewinn ist persönliches Einkommen, auf das Sie Steuern und Arbeitsmarktbeitrag zahlen müssen wie auf ein normales Gehalt.

Wenn Sie einen Verlust erwirtschaften, können Sie diesen steuerlich absetzen. Sie zahlen automatisch Steuern oder erhalten einen steuerlichen Abzug, wenn Sie Ihr Auskunftsformular ausfüllen.

  • Tragen Sie Gewinn in Rubrik 111 ein
  • Tragen Sie Verlust in Rubrik 112 ein
  • Tragen Sie Zinsaufwendungen in Rubrik 117 ein

Steuererklärung zum ersten Mal

Unter Ret årsopgørelsen (Steuerbescheid ändern) im Selbsteingabeverfahren TastSelv müssen Sie die Frage, ob Sie ein Unternehmen betreiben, mit Ja beantworten. Dann erhalten Sie automatisch eine Steuererklärung (oplysningsskema).  

Wenn Sie die Vermietung in Ihrem Vorauszahlungsbescheid angeben, bezahlen Sie laufend die korrekte Steuer.

  • Tragen Sie Gewinn in Feld 221 ein
  • Tragen Sie Verlust in Feld 435 ein
  • Tragen Sie Zinsaufwendungen in Feld 488 ein

Wenn Sie eine Genossenschaftswohnung vermieten oder eine Mietwohnung untervermieten, handelt es sich normalerweise nicht um eine gewerbliche Vermietung.

Das bedeutet:

  • Sie müssen keine Steuererklärung abgeben.
  • Der Gewinn wird in Feld 20 des Steuerbescheids und in Feld 250 des Vorauszahlungsbescheids eingetragen.
  • Sie können keine eventuellen Verluste absetzen.
  • Sie können weder die Kapitalertrags- noch die Unternehmensregelung in Anspruch nehmen.

Die Ausgaben, die bei der Vermietung abgesetzt werden können, sind in der Regel die Miete (husleje/boligafgift), die Sie selbst zahlen.

In der Regel können Sie die Unternehmens- und Kapitalertragsregelung nutzen.

Mehr über die Unternehmensregelung und die Kapitalertragsregelung

Sie müssen über Ihre Einnahmen und Ausgaben Buch führen. Sie müssen uns die Buchführung vorlegen, wenn wir Sie dazu auffordern.

Als Einnahmen in Ihrer Buchführung müssen Sie die komplette Miete angeben, die Sie von Ihrem Mieter erhalten. Sie müssen die tatsächliche Marktmiete angeben, auch wenn die von Ihnen verlangte Miete niedriger ist als die Marktmiete. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie an ein Familienmitglied vermieten. Sie müssen immer den Betrag versteuern, der der Marktmiete entspricht. Die Marktmiete ist die Miete, die Sie verlangen können, wenn Sie nach den allgemeinen Regeln des dänischen Mietrechts an eine nicht verwandte Person vermieten.

Mehr über Immobilienkauf durch Eltern und die Vermietung an Familienmitglieder (dänischer Link).

  • Grundsteuer (ejendomsskat)
  • Instandhaltungkosten
  • Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr
  • Ausgaben für Verwaltung und Wirtschaftsprüfer
  • Versicherung der Immobilie
  • Schornsteinfeger, Schneeräumung und Fegen
  • Beitrag an die Eigentümergemeinschaft (grundejerforening)
  • Abschreibungen auf eventuelle Erschließungsgebühren
  • Strom, Wasser und Heizung

Wenn der Mieter Strom, Wasser und Heizung als Teil der Miete zahlt, können Sie dies in Ihrer Buchführung abziehen. Der Betrag muss gleichzeitig zu den gesamten Mieteinnahmen addiert werden.

Wenn der Mieter Strom, Wasser und Heizung gesondert bezahlt, muss dies vollständig aus der Buchführung herausgehalten werden.

Darüber hinaus können Sie Zinsaufwendungen wie Vorzugszinsen und Zinsen für Straßen- und Kanalisationsschulden von Ihren Kapitalerträgen abziehen (Rubrik 117 der Steuererklärung/oplysningsskema). Sie müssen nur Immobilienwertsteuer für den Zeitraum zahlen, in dem Sie selbst dort gewohnt haben.

In der Regel können Sie die Kosten für die Instandhaltung absetzen, nicht aber für Verbesserungen, die die Immobilie in einen besseren Zustand versetzen als zu dem Zeitpunkt, an dem Sie sie übernommen oder mit der Vermietung begonnen haben.

Mehr erfahren Sie nachfolgend im Abschnitt Instandhaltung und Verbesserungen. 

Sie müssen die Immobilienwertsteuer (ejendomsværdiskat) nur dann zahlen, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben oder sie Ihnen für einen Teil des Jahres zur Verfügung stand.

Sie tun dies, indem Sie Ihre Steuererklärung berichtigen. Wählen Sie Vis (Anzeigen) neben der Immobilie und geben Sie an, wie viele Tage Ihre Wohnung vermietet wurde.

Sie können Instandhaltungskosten absetzen, die durch normale Abnutzung während der Zeit, in der Sie Eigentümer der Immobilie waren, entstanden sind, z. B. die Kosten für Malerarbeiten und kleinere Reparaturen.

Je länger Sie Eigentümer (und Vermieter) der Immobilie sind, desto höher steigen häufig die Ausgaben für die Instandhaltung.

Sie können Ausgaben für die Behebung von Schäden, wie z. B. Frostschäden und Feuchtigkeitsschäden, nur in folgenden Fällen absetzen:

  • Wenn sie nicht durch eine Versicherungs- oder Entschädigungssumme gedeckt sind.
  • Wenn der Schaden entstanden ist, nachdem Sie Eigentümer der Immobilie geworden sind.
  • Wenn der Zustand der Immobilie im Vergleich zum Zustand der Immobilie vor Eintritt des Schadens nicht verbessert wird.

Es ist gängige Praxis, dass Sie in den ersten drei Jahren als Eigentümer Instandhaltungskosten in Höhe von maximal 25 % der jährlichen Mieteinnahmen für vermietete Eigentumswohnungen und 35 % für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser absetzen können.

Sie können keine Ausgaben absetzen, die Ihre Immobilie in einen besseren Zustand versetzen, als den, den sie hatte, als Sie die Immobilie übernommen haben. Das können zum Beispiel die Kosten für den Einbau einer Zentralheizung oder eines neuen Badezimmers sein. Sie können jedoch eine Küche oder ein Bad ersetzen, wenn diese während des Mietverhältnisses abgenutzt wurden. Daher hängt die Höhe des Abzugs auch davon ab, wie lange Sie die Wohnung vermietet haben.

Es kann schwierig sein, klar zu definieren, ob eine Ausgabe in die Kategorie Instandhaltung oder Verbesserung fällt, da ein und dieselbe Ausgabe manchmal in beide Kategorien fallen kann. 

Beispiel 1:

Sie sind seit 12 Jahren Eigentümer einer Immobilie und haben diese in den letzten 10 Jahren vermietet. Sie lassen eine neue Küche für 39.000 DKK einbauen. Die Lebensdauer einer Küche wird auf 30 Jahre angesetzt. Als abzugsfähiger Aufwand werden 10/30 von 39.000 DKK errechnet, d. h. 13.000 DKK.

Beispiel 2:

Sie sind seit fünf Jahren Eigentümer einer Immobilie und vermieten diese auch ebenso lange. Sie lassen neue Fenster für 35.000 DKK einsetzen. Die Lebensdauer von Fenstern wird auf 40 Jahre angesetzt. Als abzugsfähiger Aufwand werden 5/40 von 35.000 DKK errechnet, d. h. 4.375 DKK.  

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, werden Sie nach den Regeln des dänischen Gesetzes über die Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung von Immobilien (ejendomsavancebeskatningsloven) besteuert.

Mehr erfahren in unseren rechtlichen Hinweisen (dänischer Link)

Wenn Sie jedoch in der Immobilie gewohnt haben, kann der Verkauf steuerfrei sein.

Mehr über die Einfamilienhausregel (parcelhusreglen) in unseren rechtlichen Hinweisen (dänischer Link)

Zweifamilienhäusern sind Immobilien, die aus zwei in sich abgeschlossenen Wohnungen bestehen. Die Wohnungen können sich entweder im selben Gebäude oder in zwei getrennten Gebäuden auf dem Grundstück befinden.

Wenn Sie die Wohnung, die Sie nicht bewohnen, vermieten, müssen Sie die gesamten Mieteinnahmen in der Steuererklärung als Kapitalerträge angeben.

Die Vermietung einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, in dem Sie die andere Wohnung bewohnen, ist keine gewerbliche Vermietung. Sie haben also keinen Anspruch auf steuerlichen Abzug der tatsächlichen Betriebskosten der Immobilie im Zusammenhang mit der Vermietung.

Sie können die anteiligen Grundsteuern steuerlich absetzen, wenn die Vermietung nicht unwesentlich ist. Sie müssen für die Wohnung, in der Sie selbst wohnen, Immobilienwertsteuer zahlen.

Wenn Ihr Mieter Ihnen einen Pauschalbetrag für Strom, Wasser und Heizung zahlt, werden die Zahlungen als Teil der Mieteinnahmen mitgerechnet. In diesem Fall können Sie einen steuerlichen Abzug für den Teil der Zahlungen erhalten, der auf Ihren Mieter entfällt. 

Wenn Ihr Mieter seine Kosten für Strom, Wasser und Heizung direkt an das Versorgungsunternehmen zahlt, sind die Beträge für Sie als Vermieter nicht relevant.