Vermietung einer Immobilie, in der Sie selber wohnen
Sie müssen Ihre Mieteinnahmen versteuern, wenn Sie eine von Ihnen bewohnte Immobilie für einen Teil des Jahres vermieten oder wenn Sie ein oder mehrere Zimmer vermieten.
Es werden jedoch nicht Ihre gesamten Mieteinnahmen versteuert. Sie haben nämlich Anspruch auf eine Steuererleichterung. Hier können Sie zwischen zwei Methoden wählen:
- einem Grundfreibetrag (bundfradrag) und
- einem berechneten steuerlichen Abzug (regnskabsmæssigt fradrag).
Sie müssen nur den Teil der Mieteinnahmen versteuern, der den Grundfreibetrag bzw. den berechneten Steuerabzug übersteigt.
Sie zahlen die richtige Steuer, indem Sie die steuerpflichtigen Mieteinnahmen in Ihrem Steuerbescheid (åropgørelse) angeben.
Steuerpflichtige Mieteinnahmen im Steuerbescheid (årsopgørelse) eintragen
Steuerpflichtige Mieteinnahmen im Steuerbudget (forskudsopgørelse) eintragen
Ein Grundfreibetrag ist ein Betrag, den Sie nicht versteuern müssen. Die Höhe des anzuwendenden Grundfreibetrags für Vermietungen hängt davon ab, ob Sie Ihr Zimmer oder Ihre Immobilie für
- weniger als 4 Monate (Kurzzeitvermietung) oder für
- mehr als 4 Monate an dieselbe Person (Langzeitvermietung) vermieten.
Der Grundfreibetrag hängt auch davon ab, ob Sie über ein Internetportal oder privat vermieten, und ob Sie alleiniger Eigentümer der vermieteten Immobilie sind bzw. sich die Miete (wenn Sie selber zur Miete wohnen) mit einer anderen Person teilen.
Wenn Sie die Methode des Grundfreibetrags wählen, können Sie hier unser Rechenwerkzeug verwenden (nur in dänischer Sprache verfügbar).
Steuerpflichtiges Einkommen berechnen bei Grundfreitrag
Mehr über die Bestimmungen zur Methode des Grundfreibetrags können Sie auf unserer dänischen Seite Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i, erfahren.
Der berechnete steuerliche Abzug hängt davon ab, ob Sie Eigentümer der Wohnung oder Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft oder Mieter sind.
Bitte beachten: Wenn Sie sich für den berechneten steuerlichen Abzug entscheiden, können Sie später nicht zur Methode des Grundfreibetrags wechseln.
Beim berechneten steuerlichen Abzug müssen Sie die Mieteinnahmen abzüglich der tatsächlichen Ausgaben versteuern.
Die Einnahmen gelten als Kapitalerträge. Sie müssen daher Ihre Einnahmen abzüglich Ihrer Ausgaben in Rubrik 37 Ihres Steuerbescheids und in Feld 218 Ihres Vorauszahlungsbescheids eintragen.
Sie müssen eine Aufstellung der Mieteinnahmen und Ausgaben erstellen, die Sie uns auf Verlangen vorlegen müssen. Sie müssen Belege für die Positionen vorlegen können, die Sie absetzen.
Ausgaben, die Sie absetzen können:
- Z.B. Strom, Wasser, Heizung.
- Ausgaben für Instandhaltung und Abschreibung von Inventar (ausgenommen elektronische Küchengeräte wie Ofen, Kühlschrank, Herd).
- Ausgaben, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, z.B. Kosten für Werbung
Nicht abzugsfähig sind Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie selbst oder laufende Betriebskosten wie Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Versicherungen.
Ermäßigung bei der Immobilienwertsteuer
Sie müssen keine Immobilienwertsteuer für den Teil der Immobilie zahlen, den Sie vermieten. Sie erhalten die Ermäßigung, indem Sie in Ihrem Steuerbescheid angeben, wie lange Sie vermieten und wie groß der Anteil der Immobilie ist, den Sie mieten.
Steuerfreibetrag für Grundsteuer (Grundsteuer an Ihre Kommune)
Sie können einen Teil der Grundsteuer als Ausgabe absetzen, wenn Sie mindestens 10 % Ihrer Wohnung vermieten.
Wenn Sie z. B. 15 % Ihrer Immobilie vermieten, können Sie 15 % Ihrer Grundsteuer während des Zeitraums der Vermietung abziehen.
Beispiel: Berechneter steuerlicher Abzug, wenn Sie Eigentümer sind
| Mieteinnahmen | 18.000 DKK |
| Erhalten für Strom, Wasser, Heizung | 3.000 DKK |
| Einnahmen insgesamt | = 21.000 DKK |
| Steuerfreibetrag für die anteilige Grundsteuer | - 6.000 DKK |
| Steuerfreibetrag für anteiligen Verbrauch von Strom, Wärme und Wasser | - 3.000 DKK |
| Steuerpflichtige Einnahmen | = 12.000 DKK |
Sie müssen 12.000 DKK in Rubrik 37 ihres Steuerbescheids und in Feld 218 Ihres Vorauszahlungsbescheids eintragen. Außerdem müssen Sie angeben, wie viel von der Wohnung für welchen Zeitraum vermietet wird.
Ihr gesamter Freibetrag darf Ihre Mieteinnahmen nicht übersteigen.
Beim berechneten steuerlichen Abzug müssen Sie die Mieteinnahmen abzüglich der tatsächlichen Ausgaben versteuern.
Wenn Sie Mieter oder Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft sind, gelten die Einnahmen als persönliches Einkommen. Sie müssen daher Ihre Einnahmen (abzüglich Ihrer Ausgaben) in Ihrem Steuerbescheid (årsopgørelse) in Rubrik 37 angeben und in Ihrem Steuerbudget/Vorauszahlungsbescheid (forskudsopgørelse) in Feld 218.
Sie müssen eine Aufstellung der Mieteinnahmen und Ausgaben erstellen, die Sie uns auf Verlangen vorlegen müssen. Sie müssen Belege für die Positionen vorlegen können, die Sie absetzen.
Ausgaben, die Sie absetzen können:
- Z.B. Strom, Wasser, Heizung.
- Ausgaben für Instandhaltung und Abschreibung von Inventar (ausgenommen elektronische Küchengeräte wie Ofen, Kühlschrank, Herd).
- Ausgaben, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, z.B. Kosten für Werbung
Nicht abzugsfähig sind Ausgaben für die Instandhaltung der Immobilie selbst oder laufende Betriebskosten wie Müllabfuhr, Schornsteinfeger, Versicherungen
Beispiel, wenn Sie Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft sind (berechneter steuerlicher Abzug)
Sørens monatliche Miete beträgt 5.000 DKK und er vermietet 10 % seiner Wohnung für 3 Monate.
Die Mietkosten betragen: 3 Monate x 5.000 DKK x 10 % = 1.500 DKK.
Im gleichen Zeitraum zahlt er 1.500 DKK für Strom, Wasser und Heizung:
Die Kosten betragen: 3 Monate x 1.500 DKK x 10 % = 450 DKK.
| Mieteinnahmen | 4.500 DKK |
| Erhalten für Strom, Wasser und Heizung | 500 DKK |
| Einnahmen insgesamt | = 5.000 DKK |
| Steuerfreibetrag für anteilige Miete | 1.500 DKK |
| Steuerfreibetrag für anteiligen Verbrauch von Strom, Wärme und Wasser | 450 DKK |
| Steuerpflichtige Einnahmen (5.000 DKK - 1.950 DKK) | = 3.050 DKK |
Søren muss daher 3.050 DKK in Rubrik 20 seines Steuerbescheids und in Feld 250 seines Vorauszahlungsbescheids (persönliches Einkommen) oder in Feld 37 seines Steuerbescheids (årsopgørelse) und in Feld 218 seines Steuerbudgets (forskudsopgørelse) eintragen.
Der gesamter Freibetrag darf die Mieteinnahmen nicht übersteigen.
Wenn Sie Zimmer für weniger als 30 Tage pro Vermietung vermieten, müssen Sie Umsatzsteuer auf die Einnahmen zahlen, wenn diese innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten 50.000 DKK übersteigen. Dies gilt für die Vermietung von Zimmern in sowohl Eigentums-, Genossenschafts- als auch Mietwohnungen, betrifft jedoch nicht die Vermietung der gesamten Wohnung.
Wenn Sie schon bei der ersten Vermietung wissen, dass Sie 50.000 DKK überschreiten werden, müssen Sie sich von Anfang an umsatzsteuerlich registrieren lassen und Umsatzsteuer abführen.
Wenn Sie umsatzsteuerlich für die Kurzzeitvermietung von Zimmern registriert sind, müssen Sie die Mieteinnahmen ohne Umsatzsteuer abzüglich Grundfreibetrag oder Ausgaben in Ihren Steuerbescheid (årsopgørelse) eintragen.
Die umsatzsteuerliche Registrierung erfolgt auf virk.dk (externer dänischer Link)
Wenn Sie Ihre Wohnung für mehr als 12 Monate am Stück vermieten, gelten andere Steuerregeln: