Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i

Et bundfradrag er et beløb, du ikke skal betale skat af. Bundfradragssatsen afhænger af, om du udlejer din bolig under 4 måneder (korttidsudlejning) eller 4 måneder og derover (langtidsudlejning). 

Bundfradrag ved korttidsudlejning

• Hvis du udlejer via en indberetningspligtig platform, har du ret til et bundfradrag på 33.500 kr. i 2025 (32.300 kr. i 2024).
• hvis du udlejer uden om en platform (eller via en platform, som ikke er indberetningspligtig), har du ret til et bundfradrag på 13.100 kr. i 2025 (12.700 kr. i 2024). 

Bundfradrag ved langtidsudlejning

• Dit bundfradrag afhænger af din husleje eller ejendomsvurdering.
• Du kan selv vælge, om du vil anvende et bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag.

Betingelser

• Udlejningsperioden skal være sammenhængende og gælder for hver enkelt af dine udlejninger til samme person/personer.
• Hvis du udlejer din bolig i 4 måneder og derover kan du selv vælge, om du vil bruge reglerne om langtidsudlejning eller korttidsudlejning.
• Hvis du udlejer din bolig under og over 4 måneder i samme år, kan du bruge reglerne for både langtids- og korttidsudlejning. 

Læs mere om reglerne for korttids- og langtidsudlejning i Den Juridiske Vejledning.

Bundfradrag via eller uden om en platform

• Hvis du udlejer via en indberetningspligtig platform, kan du få bundfradrag op til 33.500 kr. i 2025 (32.300 kr. i 2024).
  Hvis du udlejer uden om en platform (eller via en platform, som ikke er indberetningspligtig), kan du få bundfradrag op til 13.100 kr. i 2025 (12.700 kr. i 2024).
• For årene 2023-2025 kan anvende det høje bundfradrag, hvis du har udlejet via en indberetningspligtig platform – uanset, om platformen har indberettet eller ej. 

Er du i tvivl, om platformen er indberetningspligtig, skal du kontakte platformen. Hvis platformen har indberettet dine oplysninger, kan du se dem i dine skatteoplysninger i TastSelv.   

Du kan ikke fratrække øvrige udgifter

Når du bruger bundfradrag, kan du ikke trække udgifter fra til fx el, vand og varme eller din grundskyld (ejendomsskat), og du kan ikke få nedsat din ejendomsværdiskat.

Hvis du deler boligen med andre

Hvis du deler huslejen eller ejer boligen med andre, har du som udgangspunkt kun ret til et bundfradrag, der svarer til din del af huslejen eller ejerandel. Der kan dog være situationer, hvor der er flere bundfradrag pr. helårsbolig. 

• Hvis du ejer boligen med en anden, fx en ægtefælle, har I ét bundfradrag til deling. 
• Når du bor sammen med andre, og I deler huslejen imellem jer, har I et bundfradrag til deling. 
• Når du bor sammen med andre, og I har hver jeres husleje, har du ret til et helt bundfradrag, som ikke skal deles med de andre beboere. 

Beregning af bundfradrag

Hvis du lejer din bolig ud til samme person/ personer i 4 måneder og derover, er der tale om langtidsudlejning. Du kan selv vælge, om du vil beregne bundfradraget og din skattepligtige indtægt ud fra reglerne om langtidsudlejning eller korttidsudlejning.

Hvad der bedst kan betale sig for dig, afhænger fx af størrelsen på din husleje, ejendomsvurdering, lejeindtægt og om du lejer ud via en indberetningspligtig platform.

Sådan beregner du din skat ved langtidsudlejning

Størrelsen på dit bundfradrag afhænger af følgende faktorer: 

• om du er ejer, lejer eller andelshaver
• om du har boet i boligen hele eller en del af året
• om du ejer boligen eller deler huslejen med andre.

Når du har en ejerbolig: 

1. Brug boligens lejeindtægt og ejendomsværdi fra året før, du udlejede din bolig. Lejeindtægten er inklusive betaling for fx el, vand, varme og internet. Ejendomsværdien finder du på pdf-udgaven af din seneste årsopgørelse i TastSelv eller på ois.dk.
2. Udregn dit bundfradrag - Tag 1 1/3 % af din ejendomsværdi (fx 2.000.000 kr. /100 x 1 1/3). Dit bundfradrag er på minimum 24.000 kr. Bemærk: Hvis du har fået en ny ejendomsvurdering for 2020, skal du bruge 1 1/3% af ejendomsværdien for året før indkomståret (fx 2.000.000 kr. / 100 x 1 1/3).
3. Træk bundfradraget fra din indtægt - tilbage er det beløb, du skal betale skat af (din skattepligtige indtægt)
4. Oplys din skattepligtige indtægt på din årsopgørelse i rubrik 37 og på forskudsopgørelsen i felt 218.

Når du har en andelsbolig eller lejebolig:

1. Brug din lejeindtægt og din husleje/boligafgift
   Lejeindtægten er inklusive betaling for fx el, vand, varme og internet.
2. Udregn dit bundfradrag: Det gør du ved at tage 2/3 af din egen årlige boligafgift/husleje (fx 2/3 af 25.000 kr.).
3. Træk bundfradraget fra din indtægt - tilbage er det beløb, du skal betale skat af (din skattepligtige indtægt)
4. Oplys din skattepligtige indtægt på din årsopgørelse i rubrik 20 og på forskudsopgørelsen i felt 250.

Du kan ikke fratrække øvrige udgifter

Du kan ikke trække dine udgifter fra til fx el, vand og varme eller din grundskyld (ejendomsskat). Og du kan ikke få nedsat din ejendomsværdiskat, når du bruger bundfradrag.

Hvis du deler boligen med andre

• Hvis du ejer boligen med fx en ægtefælle eller kæreste, har I ét bundfradrag til deling. Ejer du 50 % af boligen, har du ret til 50 % af bundfradraget.
• Når du bor sammen med andre, og I deler huslejen mellem jer, har I ét bundfradrag til deling.
• Når du bor sammen med andre, og I har hver jeres husleje, har du ret til et helt bundfradrag, som ikke skal deles med de andre beboere. 

Hvis du har lejet et værelse eller din bolig ud i perioden 2018-2020 og vil rette din tidligere årsopgørelse, kan du selv vælge, om du vil bruge reglerne for korttidsudlejning eller langtidsudlejning.

Den eneste forskel er, at satserne er anderledes, og at der fra 2018-2020 ikke bliver skelnet mellem, om du har udlejet via en platform eller udenom en platform. Bundfradraget er derfor kun på 29.300 kr. i 2020, 28.600 kr. i 2019 og 28.000 kr. i 2018 uanset, om du selv står for udlejningen eller udlejer via en platform. 

Du kan læse om reglerne for korttids- og langtidsudlejning her på siden. 

Et regnskabsmæssigt fradrag er et beløb, du ikke skal betale skat af.  Størrelsen på det regnskabsmæssige fradrag afhænger af, om du

• ejer boligen,
• er andelshaver
• er lejer.

Hvis du vælger at benytte det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere skifte til bundfradrag.

Hvis du er ejer

Hvis du vælger et regnskabsmæssigt fradrag, skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

• Når du ejer en bolig, er indtægten "kapitalindkomst". Du skal derfor skrive din indtægt fratrukket dine udgifter på årsopgørelsen i rubrik 37 og på forskudsopgørelsen i felt 218.
• Lav en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du skal vise os, hvis vi beder om det.
• Du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra.

Udgifter du kan trække fra:

• Fx el, vand, varme.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter.

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som fx renovation, skorstensfejning, forsikring.

Nedslag i ejendomsværdiskat

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Du får nedslaget ved at skrive, hvor længe du udlejer, og hvor stor en andel af boligen du udlejer, på din årsopgørelse.

Fradrag for grundskyld

Du kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis du udlejer mindst 10 % af din bolig.

Hvis du udlejer 15 % af din bolig, skal du trække 15 % af grundskylden fra i den periode, hvor du lejer ud.

Hvis du er lejer eller andelshaver

Med regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter.

Når du er lejer eller andelshaver, er indtægten enten "kapitalindkomst" eller "personlig indkomst". Det afhænger af, hvor lang tid du lejer ud:

• Under 4 måneder: Kapitalindkomst
• Fra 4 måneder til under 12 måneder: Frit valg mellem kapitalindkomst og personlig indkomst
• 12 måneder eller mere: Personlig indkomst

Sådan oplyser du kapitalindkomst og personlig indkomst

• Kapitelindkomst skal oplyses i rubrik 37 på årsopgørelsen og i felt 218 på forskudsopgørelsen.
• Personlig indkomst skal oplyses i rubrik 20 på årsopgørelsen og i felt 250 på forskudsopgørelsen

Oplys din indtægt, fratrukket dine udgifter. 

Husk, at du skal kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra. Lav derfor en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du skal kunne vise os, hvis vi beder om det. 

Udgifter du kan trække fra:

• El, vand, varme.
• Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer).
• Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter og husleje

Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som renovation, skorstensfejning og forsikring.

Hvis du lejer værelser ud i mindre end 30 dage pr. udlejning, skal du betale moms af indkomsten, hvis den overstiger 50.000 kr. indenfor kalenderåret. Det gælder både udlejning af værelser i ejer-, andels- og lejeboliger, men omfatter ikke udlejning af hele boligen.

Når du er momsregistreret for kortidsudlejning af værelser, skal du skrive lejeindtægten eksklusive moms fratrukket bundfradrag eller udgifter på din årsopgørelse.

Du registrerer dig for moms på indberet.virk.dk

Læs mere om momspligt ved korttidsudlejning (Den juridiske vejledning)