Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i
Når du udlejer et værelse eller din bolig en del af året, skal du betale skat (og evt. moms) af dine lejeindtægter. Det gælder både for ejerboliger, lejeboliger og andelsboliger. Udlejningen er fradragsberettiget. Det betyder, at du kun betaler skat af en del af indtægten.
Dine muligheder for fradrag:
- Bundfradrag
- Regnskabsmæssigt fradrag
Læs om de to fradrag på denne side, og prøv beregneren herunder til at beregne din skattepligtige indtægt, når du anvender bundfradrag.
Et bundfradrag er et beløb, du ikke skal betale skat af. Hvilket bundfradrag, du har ret til, afhænger af:
- Hvor længe du udlejer (under eller over 4 måneder).
- Om du bruger en indberetningspligtig platform (kun relevant for korttidsudlejning).
Ved udlejning under 4 måneder er der tale om korttidsudlejning. Ved udlejning 4 måneder og derover er der tale om langtidsudlejning. Læs mere om regler og fradragssatser for korttids- og langtidsudlejning i afsnittet nedenfor.
Hvornår er der tale om korttids- og langtidsudlejning?
- Udlejningsperioden skal være sammenhængende og gælder for hver enkelt af dine udlejninger til samme lejer.
- Hvis du udlejer din bolig 5 gange i løbet af året i sammenlagt 4 måneder, er der tale om 5 korttidsudlejninger, da hver udlejningsperiode har en varighed på under 4 måneder.
- Hvis en udlejning til samme person/personer har en varighed på 4 måneder eller derover, er der tale om langtidsudlejning.
Ved udlejning hele året
Hvis du udlejer hele året, kan det blive vurderet som erhvervsmæssig udlejning, og andre skatteregler kan gælde.
Læs mere om reglerne for korttids- og langtidsudlejning i Den Juridiske Vejledning.
Kortidsudlejning via eller uden om en platform
- Hvis du udlejer via en indberetningspligtig platform, har du ret til et bundfradrag på 33.500 kr. i 2025 (32.300 kr. i 2024).
- Hvis du udlejer uden om en platform (eller via en platform, som ikke er indberetningspligtig), har du ret til et bundfradrag på 13.100 kr. i 2025 (12.700 kr. i 2024).
Regler for bundfradrag
- Hvis du både udlejer via og udenom en platform, skal du bruge bundfradraget på lejeindtægten fra platformen først.
- Hvis din indtægt via platformen er mindre end 13.100 kr. i 2025 (12.700 kr. i 2024), kan du trække resten af bundfradraget fra din indtægt uden om en platform, inden du beregner din skattepligtige indtægt.
- For årene 2023, 2024 og 2025 har du ret til det høje bundfradrag, hvis du har udlejet via en indberetningspligtig platform – uanset, om platformen har indberettet eller ej.
Er du i tvivl om, hvorvidt platformen er indberetningspligtig eller ej, skal du kontakte platformen. Du kan se de oplysninger, som platformen har indberettet, i dine skatteoplysninger i TastSelv.
Du kan ikke fratrække øvrige udgifter
Når du bruger bundfradrag, kan du ikke trække udgifter fra til fx el, vand og varme eller din grundskyld (ejendomsskat), og du kan ikke få nedsat din ejendomsværdiskat.
Hvis du deler huslejen eller ejer boligen med andre
Der er som udgangspunkt ét bundfradrag pr. bolig. Når flere personer bor i samme bolig, skal bundfradraget derfor som udgangspunkt deles:
- Hvis du ejer boligen med en anden, deler I bundfradraget efter ejerandel (fx 50/50).
- Hvis du deler en lejebolig med andre, fordeles bundfradraget efter din andel af huslejen.
- Hvis I hver især har jeres egen lejekontrakt, har du ret til et fuldt bundfradrag.
Guide: Sådan beregner du din skattepligtige indtægt
- Find din samlede lejeindtægt - inklusive betaling for el, vand, varme og internet.
- Træk dit bundfradrag fra - bundfradraget afhænger af, om du udlejer via eller uden om en indberetningspligtig platform, og om du deler boligen med andre.
- Træk 40 % fra det beløb, der overstiger bundfradraget (40 % reduktion). Tilbage er det beløb, du skal betale skat af.
- Oplys beløbet i TastSelv (rubrik 37 på årsopgørelsen, felt 218 på forskudsopgørelsen).
Mark ejer 50 % af boligen og udlejer via en platform.
- Lejeindtægt: 45.000 kr.
- Bundfradrag (50 % af 32.300 kr.): 16.150 kr.
- Beløb efter bundfradrag: 45.000 kr. - 16.150 kr. = 28.850 kr.
- 40 % fradrag af det resterende beløb: 11.540 kr.
- Skattepligtig indkomst: 28.850 kr. - 11.540 kr. = 17.310 kr.
Mark skal indberette 17.310 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
(Bundfradragssats fra 2024)
Aylin bor til leje, betaler 25 % af huslejen og udlejer via en platform.
- Lejeindtægt: 27.000 kr.
- Bundfradrag (25 % af 32.300 kr.): 8.075 kr.
- Beløb efter bundfradrag: 27.000 kr. - 8.075 kr. = 18.925 kr.
- 40 % fradrag af det resterende beløb: 7.570 kr.
- Skattepligtig indkomst: 18.925 kr. - 7.570 kr. = 11.355 kr.
Aylin skal indberette 11.355 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
(Bundfradragssats fra 2024)
Erik udlejer et værelse i sin bolig via en platform.
- Lejeindtægt: 39.000 kr.
- Bundfradrag: 32.300 kr.
- Beløb efter bundfradrag: 39.000 kr. - 32.300 kr. = 6.700 kr.
- 40 % fradrag af det resterende beløb: 2.680 kr.
- Skattepligtig indkomst: 6.700 kr. - 2.680 kr. = 4.020 kr.
Erik skal indberette 4.020 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
(Bundfradragssats fra 2024)
Lise lejer sit hus ud privat uden en platform.
- Lejeindtægt: 33.600 kr.
- Bundfradrag: 12.700 kr.
- Beløb efter bundfradrag: 33.600 kr. - 12.700 kr. = 20.900 kr.
- 40 % fradrag af det resterende beløb: 8.360 kr.
- Skattepligtig indkomst: 20.900 kr. - 8.360 kr. = 12.540 kr.
Lise skal indberette 12.540 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
(Bundfradragssats fra 2024)
Indtægt under 12.700 kr.
(Bundfradragssats fra 2024)
Naja udlejer sin bolig via både en platform og privat.
- Lejeindtægt via platform: 8.000 kr.
- Lejeindtægt uden om platform: 12.000 kr.
- Bundfradrag (bruges først på platform-udlejning): 12.700 kr.
- Ikke-udnyttet bundfradrag: 12.700 kr. - 8.000 kr. = 4.700 kr.
- Lejeindtægt uden om platform efter fradrag: 12.000 kr. - 4.700 kr. = 7.300 kr.
- 40 % fradrag af det resterende beløb: 2.920 kr.
- Skattepligtig indkomst: 7.300 kr. - 2.920 kr. = 4.380 kr.
Naja skal indberette 4.380 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
Indtægt over 12.700 kr.
(Bundfradragssats fra 2024)
Naja udlejer sin bolig via både en platform og privat.
- Lejeindtægt via platform: 14.000 kr.
- Lejeindtægt uden om platform: 12.000 kr.
- Bundfradrag (kan ikke overstige platformens lejeindtægt): 14.000 kr.
- Skattepligtig indkomst fra platform: 14.000 kr. - 14.000 kr. = 0 kr.
- Lejeindtægt uden om platform efter fradrag: 12.000 kr.
- 40 % fradrag af det resterende beløb: 4.800 kr.
- Skattepligtig indkomst: 12.000 kr. - 4.800 kr. = 7.200 kr.
Naja skal indberette 7.200 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
Bundfradrag ved langtidsudlejning
Hvis du lejer din bolig ud til samme lejer i 4 måneder og derover, er der tale om langtidsudlejning. Bundfradraget beregnes efter:
- om du er ejer, lejer eller andelshaver
- om du har boet i boligen hele eller en del af året
- om du ejer boligen eller deler huslejen med andre.
Du kan ikke fratrække øvrige udgifter
Du kan ikke trække dine udgifter fra til fx el, vand og varme eller din grundskyld (ejendomsskat). Og du kan ikke få nedsat din ejendomsværdiskat, når du bruger bundfradrag.
Se eksempler nedenfor
Beregn din skattepligtige indtægt
- Find ejendomsværdien, der anvendes ved opgørelsen af ejendomsværdiskatten (på din årsopgørelse eller på ois.dk).
- Beregn bundfradraget: 1 1/3 pct. af ejendomsværdien (min. 24.000 kr.) *
- Træk bundfradraget fra din lejeindtægt. Tilbage er det beløb, du skal betale skat af
- Oplys beløbet i TastSelv (årsopgørelsen i rubrik 37/ forskudsopgørelsen i felt 218).
* Bundfradraget for 2021, 2022 og 2023 skal opgøres som 1 1/3 pct. af ejendomsværdien for 2020.
Eksempel: Hvis du ejer boligen
Mette udlejer et værelse i sin ejerbolig i hele året. Hendes ejendomsværdi er 2.000.000 kr.:
- Bundfradrag: 1 1/3 % af 2.000.000 kr. = 26.667 kr.
- Lejeindtægt inkl. el, vand og varme: 50.000 kr.
- Skattepligtig indtægt: 50.000 kr. - 26.667 kr. = 23.333 kr.
Mette oplyser 23.333 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen.
(Bundfradragssats fra 2024)
Beregn din skattepligtige indtægt
- Find din årlige husleje eller boligafgift
- Beregn bundfradraget: 2/3 af din årlige husleje/boligafgift
- Træk bundfradraget fra din lejeindtægt. Tilbage er det beløb, du skal betale skat af
- Oplys beløbet i TastSelv (årsopgørelsen i rubrik 20/ forskudsopgørelsen i felt 250)
Eksempel: Lejebolig/andelsbolig
Jesper bor i en andelsbolig med en årlig boligafgift på 60.000 kr. Han udlejer et værelse i hele året:
- Bundfradrag: 2/3 af 60.000 kr. = 40.000 kr.
- Lejeindtægt inkl. el, vand og varme: 55.000 kr.
- Skattepligtig indtægt: 55.000 kr. - 40.000 kr. = 15.000 kr.
Jesper indberetter 15.000 kr. i rubrik 20 på årsopgørelsen.
(Bundfradragssats fra 2024)
Ét bundfradrag til deling
Når flere personer bor i samme bolig, skal bundfradraget som udgangspunkt deles:
- Hvis du ejer boligen med en anden, deler I bundfradraget efter ejerandel (fx 50/50).
- Hvis du deler en lejebolig med andre, fordeles bundfradraget efter din andel af huslejen.
- Hvis I hver især har jeres egen lejekontrakt, får du et fuldt bundfradrag.
Hvis du udlejer i både kortere og længere perioder samme år, fordeles bundfradraget forholdsmæssigt mellem korttids- og langtidsudlejning.
Ny lov for digitale platforme
Et nyt EU-direktiv (DAC7), der trådte i kraft 1. januar 2023, forpligter digitale platformsoperatører til at indberette oplysninger om deres brugere til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed.
Oplysningerne skal gøre det muligt for europæiske skattemyndigheder at identificere platformenes brugere og at få indblik i de beløb, brugerne tjener via platformene.
Hvad betyder det for dig?
Hvis du udlejer via en digital platform (fx en hjemmeside eller en app), kan du opleve, at den virksomhed/bureau, der ejer platformen, kontakter dig for at få dit CPR-nummer, din bopælsadresse og andre personoplysninger.
Hvis platformen ikke får dine oplysninger
Hvis platformen ikke får dine oplysninger, kan de stoppe udbetalinger til din konto.
Du kan se de indberettede indtægter i dine skatteoplysninger i TastSelv.
Hvad er et regnskabsmæssigt fradrag?
På samme måde som bundfradrag, er et regnskabsmæssigt fradrag et beløb, du ikke skal betale skat af. Hvis du vælger denne metode, kan du dog ikke senere skifte til bundfradrag. Når du bruger regnskabsmæssigt fradrag, kan du trække dokumenterede udgifter fra din lejeindtægt.
Du kan både vælge regnskabsmæssigt fradrag ved udlejning under 4 måneder (korttidsudlejning) og 4 måneder og derover (langtidsudlejning). Det regnskabsmæssige fradrag beregnes ud fra, om du:
- ejer boligen
- er andelshaver
- er lejer.
Guide: Beregn din skattepligtige indtægt
- Find din samlede lejeindtægt – inkl. betaling for el, vand, varme og internet.
- Træk dine dokumenterede udgifter fra (fx andel af husleje, el og varme). Tilbage er det beløb, du skal betale skat af.
- Oplys beløbet i TastSelv (rubrik afhænger af, om du er ejer, andelshaver eller lejer – se nedenfor).
Bemærk
Du kan kun trække dokumenterede udgifter fra. Husk derfor at gemme dokumentation for alle udgifter.
Hvis du ejer boligen, er indtægten kapitalindkomst. Skriv indtægt fratrukket udgifter på årsopgørelsen i rubrik 37/ forskudsopgørelsen i felt 218.
Udgifter, du kan trække fra
- El, vand og varme (den del, der vedrører det udlejede)
- Vedligeholdelse og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer)
- Udgifter til annoncering
- En forholdsmæssig del af grundskylden, hvis du udlejer mindst 10 % af boligen.
Udgifter, ikke kan trække fra
Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som fx renovation, skorstensfejning, forsikring.
Nedslag i ejendomsværdiskat
Du skal ikke betale ejendomsværdiskat for den del af boligen, du udlejer. Du får nedslaget ved at skrive, hvor længe du udlejer, og hvor stor en andel af boligen du udlejer, på din årsopgørelse.
Fradrag for grundskyld
Du kan trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som en udgift, hvis du udlejer mindst 10 % af din bolig. Hvis du udlejer 15 % af din bolig, skal du trække 15 % af grundskylden fra i den periode, hvor du lejer ud.
Eksempel: Hvis du ejer boligen
Mads ejer en bolig og udlejer et værelse. Han tjener 18.000 kr. i leje og får 3.000 kr. ekstra for el, vand og varme:
- Samlet lejeindtægt: 21.000 kr.
- Fradrag for grundskyld: 6.000 kr.
- Fradrag for el, vand og varme: 3.000 kr.
- Samlet fradrag: 9.000 kr.
- Skattepligtig indkomst: 21.000 kr. - 9.000 kr. = 12.000 kr.
Mads skal indberette 12.000 kr. i rubrik 37 på årsopgørelsen og felt 218 på forskudsopgørelsen.
(Bemærk, at fradraget aldrig kan overstige lejeindtægten. Husk også at oplyse, hvor stor en del af boligen du udlejer, og i hvor lang tid.)
Når du er lejer eller andelshaver, er indtægten "kapitalindkomst" eller "personlig indkomst", afhængig af, hvor længe du lejer ud:
- Under 4 måneder: Kapitalindkomst
- Fra 4 måneder til under 12 måneder: Frit valg mellem kapitalindkomst eller personlig indkomst
- 12 måneder eller mere: Personlig indkomst
Oplys indtægten, fratrukket dine udgifter
- Kapitalindkomst: årsopgørelsen i rubrik 37/ Forskudsopgørelsen i felt 218
- Personlig indkomst: årsopgørelsen i rubrik 20/ Forskudsopgørelsen i felt 250
Udgifter, du kan trække fra
- El, vand, varme
- Vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (dog ikke hårde hvidevarer)
- Udgifter forbundet med udlejning som fx annonceudgifter og husleje
Bemærk
Du kan ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen eller løbende driftsudgifter som renovation, skorstensfejning og forsikring.
Du kan kun trække dokumenterede udgifter fra. Husk derfor at gemme dokumentation for alle udgifter.
Udlejning af værelser eller udlejning af helårsbolig en del af året (Den juridiske vejledning)
Eksempel: Når du er lejer eller andelshaver
Sørens månedlige husleje er på 5.000 kr. Han lejer 10 pct. af sin bolig ud i 3 måneder. I samme periode betaler han 1.500 kr. for el, vand og varme:
- Huslejeudgift (3 mdr. x 5.000 kr. x 10 pct.) = 1.500 kr.
- Udgifter til el, vand og varme (3 mdr. x 1.500 kr. x 10 pct.): 450 kr.
- Lejeindtægt 4.500 kr. + 500 kr. (leje + el/vand/varme) = 5.000
- Samlet fradrag for forholdsmæssig del af husleje + el/vand/varme (1.500 kr. + 450 kr.) = 1.950 kr.
- Skattepligtig indtægt: 5.000 kr. - 1.950 kr. = 3.050 kr.
Søren skal oplyse 3.050 kr. på årsopgørelsen i rubrik 37/ forskudsopgørelsen felt 218 (Bemærk, at fradraget aldrig kan overstige lejeindtægten).
Moms, når du lejer ud i kort tid
Hvis du lejer værelser ud i mindre end 30 dage pr. gang, skal du betale moms, hvis din samlede lejeindtægt overstiger 50.000 kr. på et år.
- Gælder for: Udlejning af værelser i ejer-, andels- og lejeboliger.
- Gælder ikke for: Udlejning af hele boligen.
Hvornår skal du momsregistreres?
Ved du allerede, at du kommer over 50.000 kr.? Så skal du registrere dig for moms fra start på Virk.dk. Når du er momsregistreret for kortidsudlejning af værelser, skal du skrive lejeindtægten eksklusive moms fratrukket bundfradrag eller udgifter på din årsopgørelse.
Du registrerer dig for moms på indberet.virk.dk
Læs mere om momspligt ved korttidsudlejning (Den juridiske vejledning)
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning Den Juridiske Vejledning om udlejning af værelser eller helårsbolig en del af året