Ejendom i udlandet
Når du ejer en ejendom i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den – på samme måde som hvis du ejer en dansk ejendom. Beløbets størrelse afhænger af ejendommens værdi og den skat af ejendommen, du betaler i udlandet. Du skal også betale skat af dine lejeindtægter, hvis du lejer den ud.
Her på siden kan du se, hvordan du beregner værdien af din udenlandske ejerbolig. Du kan også læse om reglerne for udlejning, rentefradrag og dobbeltbeskatning.
Tjek og ret evt. oplysningerne om ejerbolig på din årsopgørelse
Frem til 2024 er der skattestop på ejendomsværdiskatten i Danmark – også for din udenlandske ejendom. Fra 2024 fjernes skattestoppet. Til gengæld indføres der en skatterabat, så du ikke kommer til at betale mere i ejendomsværdiskat i 2024 med de nye boligskatteregler, end du skulle have betalt med de gamle regler. Rabatten beregnes ved overgangen til de nye regler i 2024 og fortsætter, så længe du ejer ejendommen.
Ligesom danske ejendomme skal udenlandske ejendomme beskattes af ejendomsværdien den 1. januar i året før indkomståret. Når der ikke findes en godkendt udenlandsk vurdering, bruger man en beregnet handelsværdi for det forudgående indkomstår som beskatningsgrundlag for ejendomsværdiskatten.
For at finde denne handelsværdi skal man indeksere ejendommens anskaffelsespris til prisniveauet på den vurderingstermin, der bruges til beskatning af tilsvarende danske ejendomme. Hvis du fx vil rette din årsopgørelse for 2023, skal du bruge handelsværdien pr. 1. januar 2020 ved at omregne med indekstallene for 2019.
Værdien af en eventuel om- eller tilbygning skal lægges oven i den handelsværdi, som omregnes på baggrund af anskaffelsesprisen. Prisen på om- eller tilbygning omregnes med indekstallene på samme måde som anskaffelsesprisen for ejendommen.
Tjek og ret evt. oplysningerne om ejerbolig på din forskudsopgørelse
Sådan retter du den beregnede handelsværdi af din ejendom
Hvis du tidligere har registreret din udenlandske ejendom i din årsopgørelse og fået overført tallene til din forskudsopgørelse for 2024, kan du rette værdien i felt 610 i din forskudsopgørelsen for 2024. Du kan også vente med at rette til din årsopgørelse for 2024.
Du skal finde ud af, hvor meget din ejendom var værd pr. 1. januar 2022 ved at omregne med indekstallene for 2021. Det gør du i disse 3 trin:
- Omregn anskaffelsesprisen ved hjælp af indeks.
- Omregn til dansk valuta.
- Afrund beløbet til nærmeste 1.000.
Se eksempel: Svensk ejendom købt for 1 mio. SEK i 2017
Sådan omregner du til dansk valuta
- Gå til Nationalbankens statistikbank (valutakurser, DNVALA)
- Valuta: Klik på den relevante valuta
- Kurstype: Vælg "Valutakurser (DKK pr. 100 enheder valuta)"
- Opgørelsesmetode: Vælg "Årsultimo"
- År: Vælg "2021".
- Klik på "Vis tabel"
Hvis du ikke tidligere har registreret din udenlandske ejendom
Du kan ikke selv registrere din udenlandske ejendom på forskudsopgørelsen. Du kan i stedet ringe til os på 72 22 16 34. Så hjælper vi dig med at gøre det muligt for dig at registrere ejendommen via TastSelv på dine årsopgørelser.
I årsopgørelsen skal du tilføje:
- Den beregnede handelsværdi af din udenlandske ejendom pr. 1. januar 2022. Den finder du ved at fremindeksere anskaffelsesprisen med indekstallene for 2021.
- eventuelle ejendomsskatter, du betaler i det land, hvor din ejendom ligger.
- renteudgifter, hvis du har lån i ejendommen.
- lejeindtægter, hvis du lejer din ejendom ud
- eventuelle indeståender i udenlandske banker eller lign.
- formueværdien af ejendommen.
Sådan beregner du handelsværdien af en ejendom
Du skal finde ud af, hvor meget din ejendom var værd pr. 1. januar 2022 ved at omregne med indekstallene for 2021.
Det gør du i disse 3 trin:
- Omregn anskaffelsesprisen ved hjælp af indeks.
- Omregn til dansk valuta.
- Afrund beløbet til nærmeste 1.000.
Se eksempel: Svensk ejendom købt for 1 mio. SEK i 2017
Sådan omregner du til dansk valuta
- Gå til Nationalbankens statistikbank (valutakurser, DNVALA)
- Valuta: Klik på den relevante valuta
- Kurstype: Vælg "Valutakurser (DKK pr. 100 enheder valuta)"
- Opgørelsesmetode: Vælg "Årsultimo"
- År: Vælg "2021"
- Klik på "Vis tabel"
Sådan beregner du handelsværdien af din ejendom
Frem til 2024 er der skattestop på boligskatterne i Danmark. Det gælder også skatten for din udenlandske ejendom. Det medfører, at du skal betale skat af den laveste af disse 3 handelsværdier:
- beregnet handelsværdi i 2001 plus 5 %
- beregnet handelsværdi i 2002
- beregnet handelsværdi i året før indkomståret. Hvis du vil rette din årsopgørelse for 2023, skal du bruge den beregnede handelsværdi pr. 1. januar 2020 ved at omregne med indekstallene for 2019.
Du finder handelsværdierne fra 2001, 2002 og handelsværdien året før indkomståret ved at omregne den pris, du har betalt for ejendommen (anskaffelsespris). I praksis har værdien året før indkomståret sjældent betydning for din skat, fordi handelsværdierne var lavere i 2001 og 2002.
Vurderingsstyrelsen beregner din skat ud fra den laveste af de 3 handelsværdier og de gældende skattesatser.
Læs mere om ejendomsskatter og skattesatser på vurderingsportalen.dk.
Sådan beregner du de 3 handelsværdier:
Handelsværdi 2001
Handelsværdien den 1. januar 2001 beregnes i 5 trin:
- Omregn købsprisen ved hjælp af et indeks.
- Omregn til dansk valuta.
- Nedsæt værdien med en såkaldt afstandsprocent, som gør prisudviklingen på din udenlandske ejendom sammenlignelig med prisudviklingen i Danmark.
- Læg 5 % til beløbet.
- Afrund beløbet.
Se eksempel: Sådan beregner du handelsværdien for 2001
Handelsværdi i 2001 korrigeret for afstandsprocent 5 %
Se afrundingsskema for handelsværdier
Handelsværdi 2002
Handelsværdien for 2002 beregnes i 4 trin:
Se eksempel: Sådan beregner du handelsværdien for 2002
Se afrundingsskema for handelsværdier
Handelsværdi i året før indkomståret
Handelsværdien i året før indkomståret beregnes i 3 trin:
- Beregn, hvor meget din ejendom var værd den 1. januar i året før indkomståret. Hvis du vil rette din årsopgørelse for 2023, skal du bruge den beregnede handelsværdi pr. 1. januar 2020 ved at omregne med indekstallene for 2019.
- Omregn handelsværdien til dansk valuta med kursen i 2019 (se hvordan nedenfor).
- Afrund til nærmeste 1.000.
Omregn til dansk valuta ved hjælp af Nationalbankens statistikbank
Når du skal omregne til dansk valuta, skal du finde de historiske valutakurser i Nationalbankens online statistikbank:
- Gå til Nationalbankens statistikbank (valutakurser, DNVALA)
- Klik på den relevante valuta under kategorien Valuta
- I kategorien Kurstype skal du klikke på "Valutakurser (DKK pr. 100 enheder valuta)"
- I kategorien Opgørelsesmetode skal du klikke på "Årsultimo"
- I kategorien År ruller du ned og klikker på "2000", hvis du skal finde valutakursen pr. 31. december 2000
- Klik på "Vis tabel" og se den historiske valutakurs
Se eksempel: Sådan beregner du handelsværdien i året før indkomståret
Det er desværre endnu ikke muligt at beregne handelsværdien for ejendomme, der er købt i 2023. Det skyldes, at der skal bruges et indeks, som bygger på prisudviklingen i 2023, og som derfor først er klar i juni 2024.
I stedet kan du ringe til os på 72 22 16 34. Så hjælper vi dig med at gøre det muligt for dig at registrere ejendommen via TastSelv på dine årsopgørelser.
Hav disse 2 ting klar, når du ringer:
- Anskaffelsespris, som er den pris, du betalte for din udenlandske ejendom
- Eventuelle ejendomsskatter, du har betalt i udlandet.
Vi kan bedst hjælpe dig, hvis du sidder foran en computer, når du ringer.
Hvis du har betalt ejendomsskatter i udlandet, kan du i mange tilfælde få nedslag i din danske ejendomsværdiskat for din udenlandske ejendom.
Du kan dog ikke få nedslag for grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter eller afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning af ejendommen.
Her er nogle eksempler på ejendomsskatter, du kan trække fra:
- Sverige: Fastighets-avgift (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
- Spanien: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
- Frankrig: Taxe foncière sur les propriétés bâties og Taxe d´habitation (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
Særregel for Frankrig
Du skal ikke betale dansk ejendomsskat af en ejendom i Frankrig, hvis:
- du har været fuldt skattepligtig i Danmark siden den 28. november 2007
- du har købt ejendommen før den 29. november 2007
Hvis du ikke opfylder begge betingelser, gælder de generelle regler om nedslag.
Du kan læse mere om reglerne for dobbeltbeskatning i dobbeltbeskatningsoverenskomsterne (skm.dk).
Indberet de ejendomsskatter, du betaler i udlandet på din årsopgørelse
Ring til os, hvis du er i tvivl: 72 22 16 34.
Hvis du har gæld til udenlandske kreditforeninger, kan du trække renteudgifterne fra på din danske årsopgørelse. Det er vigtigt, at du tilføjer dine udenlandske renteudgifter i det modul i årsopgørelsen, der hedder Udenlandsk ejendom. Hvis du udlejer din bolig i udlandet i mindst 12 måneder, skal du i stedet for oplyse renteudgifterne i modulet Udenlandsk virksomhed.
Har du renteudgifter i en dansk kreditforening, der vedrører din udenlandske bolig, skal du flytte renteudgifterne til modulet Udenlandsk ejendom eller Udenlandsk virksomhed.
Indberet renteudgifter på din årsopgørelse
Ring til os, hvis du er i tvivl: 72 22 16 34.
Du skal betale skat i Danmark, hvis du udlejer din ejendom i udlandet. Der gælder de samme regler, som for udlejning af danske ejendomme. Men det er vigtigt, at du tilføjer dine udenlandske lejeindtægter i det modul i årsopgørelsen, der hedder Udenlandsk ejendom. Hvis du udlejer din bolig i udlandet i mindst 12 måneder, skal du i stedet for oplyse overskud ved udlejning i modulet Udenlandsk virksomhed.
Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter, skal du også tilføje dem i din årsopgørelse.
Det kan være svært at beregne værdien af din udenlandske bolig. Ring til os, hvis du har brug for hjælp til udregningen. Du skal have ejendommens adresse og 3 tal parat, når du ringer:
- Købspris, som er den pris, du betalte for din udenlandske ejendom.
- Forventet handelsværdi, som er den pris, du mener, din ejendom var værd i året før indkomståret. Hvis du fx vil rette din årsopgørelse for 2021, skal du anslå handelsværdien i 2020. Du kan basere din forventede handelsværdi på købsprisen og prisudvikling i området.
- Eventuelle ejendomsskatter, du har betalt i udlandet.
Vi kan bedst hjælpe dig, hvis du sidder foran en computer, når du ringer.
Ring til os på 72 22 16 34.
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Ejendom i udlandet