Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i
Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at indtægten er personlig indkomst, og at du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema.
Bemærk, at oplysningerne på denne side udelukkende handler om skattereglerne for udlejning. Læs om udlejningsreglerne efter Sommerhusloven (planinfo.dk).
Dit overskud er personlig indkomst, som du skal betale skat og am-bidrag af, som var det almindelig løn.
Hvis du har underskud, kan du trække det fra. Du betaler automatisk skat eller får fradrag, når du udfylder dit oplysningsskema.
- Flyt renter, vedrørende den bolig du udlejer, fra rubrik 41
- Skriv overskud i rubrik 111
- Skriv underskud i rubrik 112
- Skriv renteudgifter i rubrik 117
Hvis du oplyser om udlejningen på din forskudsopgørelse, får du løbende betalt den rigtige skat.
- Skriv overskud i felt 221
- Skriv underskud i felt 435
- Skriv renteudgifter i felt 488
Hvis du udlejer en andelsbolig eller fremlejer en lejebolig, er der normalt ikke tale om erhvervsmæssig udlejning.
Det betyder:
- At du ikke skal bruge et oplysningsskema.
- At overskud skrives i rubrik 20 på årsopgørelsen og i felt 250 på forskudsopgørelsen.
- At du ikke kan fratrække et eventuelt underskud.
- At du ikke kan bruge kapitalafkast- eller virksomhedsordningen.
De udgifter, der kan trækkes fra ved udlejningen, er normalt den husleje/boligafgift, du selv betaler.
Du kan som udgangspunkt bruge virksomheds- og kapitalafkastordningen.
Du skal lave et regnskab over dine indtægter og udgifter. Du skal kun vise os regnskabet, hvis vi beder dig om det.
Indtægten i dit regnskab er den fulde leje, du modtager fra din lejer.
Læs mere om udlejning i særlige tilfælde, som fx ved forældrekøb og udlejning til familiemedlemmer.
- Ejendomsskatter
- Vedligeholdelse
- Vand-, kloak- og renovationsafgifter
- Administration og revisorbistand til regnskabet
- Forsikring af ejendommen
- Skorstensfejer, snerydning og fejning
- Kontingent til grundejerforening
- Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter
- El, vand og varme
Hvis lejeren betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan du trække det fra i dit regnskab. Beløbet skal samtidig lægges til den samlede lejeindtægt.
Hvis lejeren betaler særskilt for el, vand og varme, skal det holdes helt ude af regnskabet.
Der vil være fradragsret for de renteudgifter der vedr. din udlejningsejendom, som for eksempel renter af gæld til bank og kreditforening. De erhvervsmæssige renteudgifter skal du oplyse i rubrik 117 i oplysningsskemaet.
Såfremt renteudgifterne allerede er indberettet til os i rubrik 41 eller 42, skal du flytte renteudgifterne fra den private del (rubrik 41/42) af oplysningsskemaet til den erhvervsmæssig del af oplysningsskemaet (rubrik 117).
Som hovedregel kan du få fradrag for de udgifter, du har til vedligeholdelse, men ikke til forbedringer, der sætter boligen i bedre stand, end da du overtog den eller startede med at udleje den.
Læs mere i afsnittet Vedligeholdelse og forbedringer nedenfor.
Du skal kun betale ejendomsværdiskat, hvis du selv har boet i ejendommen eller har haft rådighed over den en del af året.
Det gør du ved at rette dit oplysningsskema. Vælg Vis ud for ejendommen og skriv, hvor mange dage din bolig har været lejet ud.
Du kan fratrække udgifter til vedligeholdelse, der er en følge af almindelig slid og ælde i den tid, du har ejet ejendommen, for eksempel udgifter til malerarbejde og småreparationer. Jo længere tid, du ejer (og udlejer) boligen, jo flere udgifter vil der være forbundet med at vedligeholde den.
Udgifter til reparation af skader, som frostsprængninger og fugtskader, kan du kun trække fra, hvis:
- De ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum.
- Skaden er sket, efter du har overtaget ejendommen.
- Ejendommen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden skete.
Der er praksis for, at du i de tre første ejerår højst kan fratrække istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamiliehuse.
Du kan ikke fratrække udgifter, der bringer din ejendom i bedre stand, end den var, da du overtog den. Det kan for eksempel være udgifter til indlæggelse af centralvarme eller nyt badeværelse. Du kan dog godt udskifte køkken eller badeværelse som vedligehold, hvis det er slidt ned i udlejningsperioden. Derfor hænger fradragets størrelse også sammen med, hvor længe du har udlejet boligen.
Det kan være svært entydigt at definere, om en udgift hører til kategorien for vedligeholdelse eller forbedring, da samme udgift undertiden kan falde under begge kategorier.
Eksempel 1:
Du har ejet boligen i 12 år og udlejet den de sidste 10 år. Du laver et nyt køkken til 39.000 kr. Levetiden for et køkken skønnes at være 30 år. Den fradragsberettigede udgift beregnes da til 10/30 af 39.000 kr., altså 13.000 kr.
Eksempel 2:
Du har ejet og udlejet boligen i 5 år og sætter nye vinduer i for 35.000 kr. Levetiden for vinduerne skønnes at være 40 år. Den fradragsberettigede udgift beregnes til 5/40 af 35.000 kr., altså 4.375 kr.
Når du sælger ejendommen, bliver du beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Læs mere om loven i Den juridiske vejledning
Hvis du har boet i boligen, kan det dog være, at salget er skattefrit.
Tofamilieejendomme er ejendomme, som består af to selvstændige beboelseslejligheder. Lejlighederne kan enten være i samme bygning eller i to separate bygninger på grunden.
Udlejer du den lejlighed, du ikke selv bor i, skal du oplyse hele lejeindtægten på oplysningsskemaet som kapitalindkomst.
Udlejning af den ene lejlighed i en tofamilieejendom, hvor du selv bor i den anden lejlighed, er ikke erhvervsmæssig udlejning. Du har derfor ikke fradrag for de faktiske driftsudgifter på ejendommen i forbindelse med udlejningen.
Der er fradrag for de forholdsmæssige ejendomsskatter, hvis udlejningen ikke er uvæsentlig. Du skal betale ejendomsværdiskat af den bolig, som du selv bor i.
Hvis din lejer betaler dig et fast beløb for el, vand og varme, medregnes betalingerne som en del af lejeindtægten. Du kan i dette tilfælde få fradrag for den del af betalingerne, der kan henføres til din lejer.
Hvis din lejer betaler for sit forbrug af el, vand og varme direkte til forsyningsselskaberne, er beløbene uvedkommende for dig som udlejer.
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Udlejning af bolig, du ikke selv bor i