Ejendom i udlandet
Når du ejer en ejendom i udlandet, skal du betale dansk ejendomsværdiskat af den – på samme måde som hvis du ejer en dansk ejendom.
Beløbets størrelse afhænger af ejendommens handelsværdi. Men modsat danske ejendomme har udenlandske boliger ikke en offentlig ejendomsvurdering, der kan bruges i beregningen. Derfor skal du selv beregne en handelsværdi ud fra købsprisen på din ejendom.
Du har pligt til at oplyse følgende om din udenlandske ejendom:
- En opdateret beregning af handelsværdien hvert år
- Eventuel ejendomsskat, som du har betalt i udlandet
- En opdateret formueværdi hvert år
- Renteudgifter, hvis du har lån i ejendommen
- Eventuelle lejeindtægter
Her på siden kan du se, hvordan du registrerer, at du har købt en udenlandsk ejendom, og hvordan du beregner dens handelsværdi. Du kan også læse om reglerne for udlejning, rentefradrag og dobbeltbeskatning.
I de enkelte afsnit kan du se, hvem du kan ringe til, hvis du har spørgsmål.
Når du har købt ejendom i udlandet, skal det oplyses på din danske årsopgørelse. Men inden da skal du have de rette rubrikker til det. Se her, hvordan du gør.
Hvis du i løbet af 2025 køber ejendom i udlandet, skal du oplyse om handelsværdien på din årsopgørelse for 2025.
Det er ikke muligt at beregne handelsværdien før april 2026. Det skyldes, at du skal bruge et indeks for prisudviklingen i 2025, som først er klar på det tidspunkt.
Når indekstallene for 2025 er offentliggjort, kan du læse her på siden, hvordan du beregner handelsværdien, og hvordan du indberetter værdien i din årsopgørelse for 2025.
Hvis du i 2024 har købt ejendom i udlandet, skal du oplyse om den på din årsopgørelse for 2024. Men du skal have nogle nye rubrikker i din årsopgørelse, inden du kan registrere din udenlandske ejendom:
- Log ind på årsopgørelsen
- Vælg Ret årsopgørelsen
- Rul ned til afsnittet Udenlandsk indkomst
- Tryk på lommeregneren ud for Udenlandsk ejendom
- Vælg Tilføj udenlandsk ejendom
Hvis du ikke har afsnittet Udenlandsk indkomst – altså mangler rubrikker:
- Rul ned, og vælg Mangler du en rubrik ovenfor?
- Følg guiden
Du kan også ringe til Skattestyrelsen på 72 22 28 92 og få hjælp.
Når du har fået de rette rubrikker, skal du tilføje:
- den beregnede handelsværdi af din udenlandske ejendom.
- eventuelle ejendomsskatter, du betaler i det land, hvor din ejendom ligger.
- formueværdien af ejendommen.
- renteudgifter og gæld, hvis du har lån i ejendommen.
- eventuelle renteindtægter og indeståender i udenlandske banker.
- lejeindtægter, hvis du lejer din ejendom ud.
Læs nedenfor, hvordan du gør.
Ejendomme købt før 2024 skal oplyses på årsopgørelsen for 2023.
Sådan gør du:
- Log ind på årsopgørelsen
- Vælg Ret årsopgørelsen
- Rul ned til afsnittet Udenlandsk indkomst
- Tryk på lommeregner ud for Udenlandsk ejendom
- Vælg Tilføj udenlandsk ejendom
Hvis du ikke har afsnittet Udenlandsk indkomst – altså mangler rubrikker:
- Rul ned, og vælg Mangler du en rubrik ovenfor?
- Følg guiden
Du kan også ringe til Skattestyrelsen på 72 22 28 92 og få hjælp.
Når du har fået de rette rubrikker, skal du tilføje:
- den beregnede handelsværdi af din udenlandske ejendom.
- eventuelle ejendomsskatter, du betaler i det land, hvor din ejendom ligger.
- formueværdien af ejendommen.
- renteudgifter og gæld, hvis du har lån i ejendommen.
- eventuelle renteindtægter og indeståender i udenlandske banker.
- lejeindtægter, hvis du lejer din ejendom ud.
Læs nedenfor, hvordan du gør.
I 2024 skal du betale ejendomsværdiskat af en beregnet handelsværdi pr. 1. januar 2022. Det svarer til den vurderingstermin, der bruges til at beskatte danske ejendomme.
Hvis du tidligere har registreret en handelsværdi for din ejendom i udlandet, er denne handelsværdi automatisk overført til forskudsopgørelsen for 2024. Det betyder, at du hele 2024 har betalt forskudsskat af en tidligere beregnet handelsværdi.
På årsopgørelsen for 2024 har du pligt til at genberegne og opdatere handelsværdien pr. 1. januar 2022. Fristen er 1. juli. Når du har indberettet den nye handelsværdi, vil den indgå i en genberegning af skatten for 2024.
Beregn handelsværdien pr. 1. januar 2022
Din ejendomsværdiskat beregnes ved at indeksere den pris, du har betalt for ejendommen. I praksis skal du omregne prisen for din udenlandske ejendom ved hjælp af et indeks for prisudviklingen i hhv. 2021 og det år, du har købt ejendommen.
Indekstallet for 2021 skal bruges til at beregne handelsværdien pr. 1. januar 2022, fordi du i 2024 skal betale skat af den værdi, som ejendommen havde på den dato (vurderingsterminen).
Hvis du har bygget til eller bygget om, skal værdien af om- eller tilbygningen lægges oven i den handelsværdi, du regner dig frem til. Prisen på om- eller tilbygning omregnes med indekstal på samme måde som købsprisen for ejendommen.
Sådan gør du:
- Omregn købsprisen ved hjælp af indeks
- Omregn til dansk valuta
- Afrund beløbet til nærmeste 1.000
| 1. Omregn købspris: |
(Indekstal for 2021 / indekstal for købsåret 2017) x købspris |
(1.186 / 902) x 1.000.000 = 1.314.856 SEK. |
| 2. Omregn til dansk valuta: |
Omregnet købspris i SEK (fra punkt 1) x dansk valutakurs for 2021 (Se nedenfor, hvordan du finder valutakursen) |
1.314.856 x 0,7260 = 954.585 DKK. |
| 3. Afrund: | Afrund værdien til nærmeste 1.000 | = 955.000 DKK. |
Omregning til dansk valuta:
- Gå til Nationalbankens statistikbank (valutakurser, DNVALA)
- Valuta: Klik på den relevante valuta
- Kurstype: Vælg ’Valutakurser (DKK pr. 100 enheder valuta)’
- Opgørelsesmetode: Vælg ’Årsultimo’
- År: Vælg 2021
- Klik på ’Vis tabel’.
Kontakt os, hvis du har brug for hjælp
Du er velkommen til at ringe til Vurderingsstyrelsen på telefon 72 22 16 34, hvis du har brug for hjælp til beregningen.
Hvis du ikke har registreret en ejendom, du har købt før 2024, skal du gøre det på årsopgørelsen for 2023. Du skal beregne værdien af din udenlandske ejendom for 2001 (plus 5 %), 2002 og 2020. Du skal beregne alle 3 værdier, uanset hvor længe du har ejet ejendommen.
Du finder handelsværdierne for 2001, 2002 og 2020 ved at omregne den pris, du har betalt for ejendommen (anskaffelsespris). Du betaler skat af den laveste af de 3 handelsværdier, som ganges med den gældende skattesats.
Eksempler – sådan beregner du værdien af din ejendom for 2001, 2002 og 2020
Her kan du se et eksempel på, hvordan du beregner værdien af en udenlandsk ejendom for 2001, 2002 og 2020, hvis du har købt en svensk ejendom for 1 mio. SEK i 2017.
| 1. Omregn købspris |
|
(335/902) x 1.000.000 = 371.397 SEK |
|
2. Omregn til danske kroner |
Omregnet købspris i SEK (fra punkt 1) x dansk valutakurs for ultimo 2000 (Se nedenfor, hvordan du finder valutakursen) | 371.397 SEK x 0,8451 = 313.868 kr. |
|
3. Omregn med afstandsprocenten |
Omregnet købspris i kr. (fra punkt 2) / 1,15 (fast afstandsprocent for alle lande) | 313.868 / 1,15 = 272.929 kr. |
|
4. Forhøj værdien med 5 % |
Omregnet værdi fra punkt 3 x 1,05 | 272,929 x 1,05 = 286.575 kr. |
|
5. Nedrund |
Nedrund værdien i punkt 4 ud fra tabellen i H.A.2.1.3 Afrundingsregler (selvom siden er historisk, gælder reglerne stadig for 2001 og 2002). | = 280.000 kr. |
| 1. Omregn købspris |
|
(358/902) x 1.000.000 = 396.896 SEK |
|
2. Omregn til danske kroner |
Omregnet købspris i SEK (fra punkt 1) x dansk valutakurs for ultimo 2001 (Se nedenfor, hvordan du finder valutakursen) | 396.896 SEK x 0,7989 = 317.080 kr. |
|
3. Omregn med afstandsprocenten |
Omregnet købspris i kr. (fra punkt 2) / 1,18 (fast afstandsprocent for alle lande) | 317.080 / 1,18 = 268.712 kr. |
|
4. Nedrund |
Nedrund værdien i punkt 4 ud fra tabellen i H.A.2.1.3 Afrundingsregler (selvom siden er historisk, gælder reglerne stadig for 2001 og 2002). | = 260.000 kr. |
Rubrik 212 udfyldes med værdien pr. 1. januar 2020.
| 1. Omregn købspris |
|
(923/902) x 1.000.000 = 1.023.282 SEK |
|
2. Omregn til danske kroner |
Omregnet købspris i SEK (fra punkt 1) x dansk valutakurs for 2019 (Se nedenfor, hvordan du finder valutakursen) | 1.023.282 SEK x 0,7155 = 732.158 kr. |
|
3. Afrund |
Afrund værdien til nærmeste 1.000 | = 732.000 kr. |
Sådan finder du valutakursen:
- Gå til Nationalbankens statistikbank (valutakurser, DNVALA)
- Valuta: Klik på den relevante valuta
- Kurstype: Vælg ’Valutakurser (DKK pr. 100 enheder valuta)’
- Opgørelsesmetode: Vælg ’Årsultimo’
- År: Vælg det relevante år
- Klik på ’Vis tabel’.
Når du har registreret din ejendom på årsopgørelsen for 2023, skal du opdatere værdien på din årsopgørelse for 2024 – hvis du ikke allerede har gjort det. Ovenfor kan du se, hvordan du gør.
Kontakt os, hvis du har brug for hjælp
Du er velkommen til at ringe til Vurderingsstyrelsen på telefon 72 22 16 34, hvis du har brug for hjælp til beregningen.
Hvis du har betalt ejendomsskatter i udlandet, kan du i mange tilfælde få nedslag i din danske ejendomsværdiskat for din udenlandske ejendom.
Du kan dog ikke få nedslag for grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter eller afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning af ejendommen.
Sådan oplyser du om udenlandsk ejendomsskat
Du skal selv oplyse den betalte udenlandske ejendomsskat for din udenlandske ejendom.
Hvis I er flere ejere, skal du oplyse den del af ejendomsskatten, der svarer til din ejerandel. Hvis du ejer 50 % af ejendommen, skal du altså oplyse et beløb, der svarer til halvdelen af den samlede udenlandske ejendomsskat.
Du kan oplyse om din betalte udenlandske ejendomsskat under 'Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet' i modulet 'Udenlandsk ejendom'.
Eksempler på ejendomsskatter, du kan trække fra:
- Sverige: Fastighets-avgift (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
- Spanien: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
- Frankrig: Taxe foncière sur les propriétés bâties og Taxe d´habitation (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
Særregel for Frankrig
Du skal ikke betale dansk ejendomsskat af en ejendom i Frankrig, hvis:
- du har været fuldt skattepligtig i Danmark siden den 28. november 2007
- du har købt ejendommen før den 29. november 2007
Hvis du ikke opfylder begge betingelser, gælder de generelle regler om nedslag.
Du kan læse mere om reglerne for dobbeltbeskatning i dobbeltbeskatningsoverenskomsterne (skm.dk).
Indberet de ejendomsskatter, du betaler i udlandet på din årsopgørelse
Ring til Vurderingsstyrelsen, hvis du er i tvivl: 72 22 16 16.
Når du har ejendom i udlandet, skal du også oplyse en formueværdi af ejendommen i rubrik 491 i årsopgørelsen.
Formueværdien er den værdi, som du mener, at ejendommen kunne sælges for den 1. januar i det indkomstår, du giver oplysninger for. Hvis du fx retter i årsopgørelsen for 2024, er det altså formueværdien pr. 1. januar 2024.
Du skal kun oplyse om den formueværdi, der svarer til din ejerandel.
Eksempel:
Den kontante købesum pr. 1. januar = 1.000.000 kr.
Du ejer 50 % af ejendommen
Du skal indtaste (50 % af 1.000.000 kr.) = 500.000 kr.
Det indtastede beløb skal være omregnet til danske kroner.
I årsopgørelsen er der en valutaomregner, som du kan bruge. Du skal være opmærksom på, at det er Nationalbankens gennemsnitskurs for den pågældende udenlandske valuta i indkomståret, der bruges til omregning.
Hvis du har lån, der vedrører din ejendom, kan du trække renteudgifterne fra på din danske årsopgørelse.
Det er vigtigt, at du tilføjer dine udenlandske renteudgifter i det modul i årsopgørelsen, der hedder "Udenlandsk ejendom".
Hvis du udlejer din bolig i udlandet i mindst 12 måneder, skal du i stedet for oplyse renteudgifterne i modulet "Udenlandsk virksomhed".
Har du renteudgifter i en dansk kreditforening, der vedrører din udenlandske bolig, skal du flytte renteudgifterne til modulet "Udenlandsk ejendom" eller "Udenlandsk virksomhed".
Indberet renteudgifter på din årsopgørelse
Ring til Skattestyrelsen, hvis du er i tvivl: 72 22 28 92.
Du skal betale skat i Danmark, hvis du udlejer din ejendom i udlandet.
Der gælder de samme regler, som for udlejning af danske ejendomme. Men det er vigtigt, at du tilføjer dine udenlandske lejeindtægter i det modul i årsopgørelsen, der hedder "Udenlandsk ejendom".
Hvis du udlejer din bolig i udlandet i mindst 12 måneder, skal du i stedet for oplyse overskud ved udlejning i modulet "Udenlandsk virksomhed".
Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter, skal du også tilføje dem i din årsopgørelse.
Læs om reglerne for udlejning.
Oplys om dine lejeindtægter på din årsopgørelse
Ring til Skattestyrelsen, hvis du er i tvivl: 72 22 28 92.
- Log ind på årsopgørelsen
- Vælg Ret årsopgørelsen
- Rul ned til Udenlandsk indkomst
- Tryk på lommeregneren ud for Udenlandsk ejendom
- Tryk på blyanten til højre for adressen for den ejendom, du vil opdatere
- Indsæt den handelsværdi, du har beregnet i rubrik 212
- Indsæt en formueværdi af ejendommen i rubrik 491
- Ret eventuelt rubrikkerne til betalt skat i udlandet eller ejerandel
- Klik Næste
- Indsæt Beløb, der vedrører ejendommen fx lejeindtægter
- Klik Næste
- Ret eventuelt Øvrige rubrikker
- Klik Gem for at gemme dine ændringer
- Klik Tilbage nederst til venstre
- Hvis du retter årsopgørelsen for 2023: Skriv en kort begrundelse for din ændring – fx ’handelsværdi opdateret’ – i feltet Begrund din rettelse
Hvis du retter årsopgørelsen for 2024: Gå til trin 16 - Klik Næste
- Klik Godkend
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Ejendom i udlandet