Hvis du ejer en bolig i udlandet, skal du betale ejendomsværdiskat af den i Danmark. Beløbets størrelse afhænger af ejendommens værdi og den skat af ejendommen, du betaler i udlandet.

Du betaler din ejendomsværdiskat af din udenlandske ejendom over din danske årsopgørelse. I årsopgørelsen skal du tilføje:

  • værdien af din udenlandske ejendom i 2001, 2002 og året før indkomståret 
  • eventuelle ejendomsskatter, du betaler i det land, hvor din ejendom ligger
  • renteudgifter, hvis du har lån i ejendommen
  • lejeindtægter, hvis du lejer din ejendom ud
  • eventuelle indeståender i udenlandske banker

Her på siden kan du se, hvordan du beregner værdien af din udenlandske ejendom. Du kan også læse om reglerne for udlejning, dobbeltbeskatning og rentefradrag. Når du har alle tallene, skal du logge ind og rette din årsopgørelse.

Tjek og ret evt. oplysningerne om ejerbolig på din årsopgørelse

Det kan være svært at beregne værdien af din udenlandske bolig. Ring til os, hvis du har brug for hjælp til udregningen eller andet, der handler om skat af din udenlandske bolig. Du skal have ejendommens adresse og 3 tal parat, når du ringer:

  • Købspris, som er den pris, du betalte for din udenlandske ejendom.
  • Forventet handelsværdi, som er den pris, du mener, din ejendom var værd i året før indkomståret. Hvis du fx vil rette din årsopgørelse for 2021, skal du anslå handelsværdien i 2020. Du kan basere din forventede handelsværdi på købsprisen og prisudvikling i området. 
  • Eventuelle ejendomsskatter, du har betalt i udlandet. 

Vi kan bedst hjælpe dig, hvis du sidder foran en computer, når du ringer.

Ring til os på 72 22 16 34.

Frem til 2024 er der skattestop på boligskatterne i Danmark. Det gælder også skatten for din udenlandske ejendom. Det medfører, at du skal betale skat af den laveste af disse 3 ejendomsværdier:

  • ejendomsværdien i 2001 plus 5 %
  • ejendomsværdien i 2002
  • ejendomsværdien i året før indkomståret. Hvis du fx vil rette din årsopgørelse for 2021, skal du vurdere handelsværdien i 2020.

Du finder værdierne fra 2001 og 2002 ved at omregne den pris, du har betalt for ejendommen (købspris). Den nyeste ejendomsvurdering - fra året før indkomståret - er din forventede handelsværdi. I praksis har den nyeste ejendomsværdi sjældent betydning for din skat, fordi ejendomsværdierne var lavere i 2001 og 2002.

Vi beregner din skat ud fra den laveste af de 3 ejendomsværdier og de gældende skattesatser.

Læs mere om ejendomsskatter og skattesatser på vurderingsportalen.dk.

Sådan beregner du de 3 ejendomsværdier:

Ejendomsværdien den 1. januar 2001 beregnes i 5 trin:

  1. Omregn købsprisen ved hjælp af et indeks.
  2. Omregn til dansk valuta.
  3. Nedsæt værdien med en såkaldt afstandsprocent, som gør prisudviklingen på din udenlandske ejendom sammenlignelig med prisudviklingen i Danmark.
  4. Læg 5 % til beløbet.
  5. Afrund beløbet. 
Eksempel: Sådan beregner du ejendomsværdien for 2001
Sådan beregner du:  Eksempel på beregning: Svensk ejendom købt i 2007 for 1.000.000 SEK
1. Omregn købspris

(Indekstal 2001/indekstal for købsår) x købspris

Find indeks til omregning
(335/588) x 1.000.000 = 569.728 SEK
2. Omregn til dansk valuta

Omregnet købspris i svenske kroner x dansk valutakurs

Se valutakurser på Nationalbankens hjemmeside

569.728 x 0,8058 = 459.087 DKK
3. Nedsæt værdien

Omregnet købspris i danske kroner/ (afstandsprocent + 100) x 100

Find afstandsprocent
(459.087/15 + 100) x 100 = 399.206 DKK
4. Læg 5 % til Ejendomsværdi i 2001 korrigeret for afstandsprocent 5 %

399.206 x 1,05 = 419.166 DKK

5. Afrund beløbet

Afrunding afhænger af ejendommens værdi

Se afrundingsskema for ejendomsværdier

419.166 afrundes til 410.000 DKK

Ejendomsværdien for 2002 beregnes i 4 trin:

  1. Omregn købsprisen ved hjælp af et indeks.
  2. Omregn til dansk valuta.
  3. Nedsæt værdien med en såkaldt afstandsprocent.
  4. Afrund beløbet. 
Eksempel: Sådan beregner du ejendomsværdien for 2002
Sådan beregner du:  Eksempel på beregning: Svensk ejendom købt i 2007 for 1.000.000 SEK
1. Omregn købspris

(Indekstal 2022/indekstal for købsår) x købspris

Find indeks til omregning

(358/588) x 1.000.000 = 608.843 SEK
2. Omregn til dansk valuta

Omregnet købspris i svenske kroner x dansk valutakurs

Se valutakurser på Nationalbankens hjemmeside

608.843 x 0,8111 = 493.833 DKK
3. Nedsæt værdien

Omregnet købspris i danske kroner/ (afstandsprocent + 100) x 100

Find afstandsprocent

(493.833/18 + 100) x 100 = 418.502 DKK
4. Afrund beløbet

Afrunding afhænger af ejendommens værdi

Se afrundingsskema for ejendomsværdier

418.502 kr. afrundes til 410.000 DKK

Ejendomsværdien pr. 1 januar i året før indkomståret beregnes i 3 trin:

  1. Anslå, hvor meget din ejendom var værd den 1. januar i året før indkomståret. Hvis du fx vil rette din årsopgørelse for 2021, skal du anslå handelsværdien i 2020. Du kan basere din forventede handelsværdi på købsprisen og prisudviklingen i området.
  2. Omregn værdien til dansk valuta med kursen i 2020. Find historiske valutakurser på Nationalbankens hjemmeside.
  3. Rund ned til nærmeste 1.000.

Eksempel: Sådan beregner du ejendomsværdien i året før indkomståret

Du ejer en svensk ejendom, som du vil tilføje på din årsopgørelse for 2021. Ejendommen er købt i 2007 for 1.000.000 SEK:

  1. Vurdér værdien i 2020: 1.400.000 SEK.
  2. Omregn valuta: 1.400.000 SEK x 0,7111 = 995.540 DKK.
  3. Rund ned til nærmeste 1000: 995.000 DKK.

Ejendomsværdi i 2020 = 995.000 DKK

I eksemplet med den svenske ejendom er den laveste af de 3 ejendomsværdier på 410.000 DKK (i både 2001 og 2002). Det er altså den værdi, vi beregner skat af og ikke de 995.000 DKK.

Hvis du har betalt ejendomsskatter i udlandet, kan du i mange tilfælde få nedslag i din danske ejendomsværdiskat for din udenlandske ejendom. 

Du kan dog ikke få nedslag for grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter eller afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning af ejendommen.

Her er nogle eksempler på ejendomsskatter, du kan trække fra:

  • Sverige: Fastighets-avgift (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
  • Spanien: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) (af den del, ejeren selv bruger til bolig)
  • Frankrig: Taxe foncière sur les propriétés bâties og Taxe d´habitation (af den del, ejeren selv bruger til bolig)

Særregel for Frankrig

Hvis du den 28. november 2007 eller tidligere var fuldt skattepligtig til Danmark og ejede fast ejendom i Frankrig, skal du ikke betale ejendomsværdiskat i Danmark af denne ejendom. Har du købt ejendom i Frankrig efter denne dato, gælder de generelle regler om nedslag.

Du kan læse mere om reglerne for dobbeltbeskatning i dobbeltbeskatningsoverenskomsterne (skm.dk).

Indberet de ejendomsskatter, du betaler i udlandet på din årsopgørelse

Ring til os, hvis du er i tvivl: 72 22 16 34.

Hvis du har gæld til udenlandske kreditforeninger, kan du trække renteudgifterne fra på din danske årsopgørelse. Det er vigtigt, at du tilføjer dine udenlandske renteudgifter i det modul i årsopgørelsen, der hedder Udenlandsk ejendom.

Indberet renteudgifter på din årsopgørelse

Ring til os, hvis du er i tvivl: 72 22 16 34.

Du skal betale skat i Danmark, hvis du udlejer din ejendom i udlandet. Der gælder de samme regler, som for udlejning af danske ejendomme. Men det er vigtigt, at du tilføjer dine udenlandske lejeindtægter i det modul i årsopgørelsen, der hedder Udenlandsk ejendom. Hvis du udlejer din bolig i udlandet i hele året, skal du oplyse i modulet Udenlandsk virksomhed.

Hvis du har betalt udenlandsk skat af dine lejeindtægter, skal du også tilføje dem i din årsopgørelse.

Læs om reglerne for udlejning.

Oplys om dine lejeindtægter på din årsopgørelse

For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning.