Salg af ejerbolig
Du bør altid rette din forskudsopgørelse, når du sælger din ejerbolig. Når du gør det, får du rettet dine renteudgifter og betaler løbende de korrekte boligskatter. Hvis du har tjent på salget, skal du også rette dit oplysningsskema i TastSelv Borger. Oplysningsskemaet er en udvidet del af din årsopgørelse.
Som boligejer betaler du 2 slags boligskat:
- Ejendomsværdiskat: Du skal kun betale ejendomsværdiskat for den periode, du bor i boligen. Det gælder også, hvis du flytter før overtagelsesdagen.
- Grundskyld: Du skal betale grundskyld for hele perioden frem til køber overtager boligen.
Trin 1: Tjek, om du skal betale skat, hvis du har tjent penge på salget
Du skal som udgangspunkt ikke betale skat, når du sælger en ejerbolig, hvis salget opfylder disse 3 betingelser:
- Du har solgt et en- eller tofamilieshus, en ejerlejlighed eller et hus på lejet grund.
- Du eller din ægtefælle/partner har boet i ejendommen på et tidspunkt i din ejertid. Det skal have været jeres reelle hjem og ikke bare et midlertidigt ophold. I behøver ikke bo der, når du sælger.
- Det samlede grundareal er mindre end 1.400 m2.
Selvom du opfylder disse 3 betingelser, vil vi opfordre dig til at oplyse salget på din forskudsopgørelse. Så sikrer du dig, at du betaler de korrekte boligskatter og får rettet dine renteudgifter.
Læs mere om særlige situationer:
Hvis din grund er 1.400 m2 eller mere, er salget også skattefrit, hvis enten:
- Grunden ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse
- En udstykning medfører en værdiforringelse på mere en 20 % af restarealet eller den bestående bebyggelse.
For at kunne blive fritaget for at betale skat af salget, skal du have en erklæring om, at grunden ikke kan udstykkes. Erklæringen skal være fra den kommune, hvor din bolig ligger.
Hvis du ønsker erklæring om værdiforringelse af restarealet
Kontakt Vurderingsstyrelsen, hvis grunden kan udstykkes, og du ønsker en erklæring om:
- En eventuel værdiforringelse af restarealet
- Den bestående bebyggelse
Vurderingsstyrelsen kan først hjælpe dig, når kommunen har bekræftet, at grunden kan udstykkes til selvstændig bebyggelse. Du kan kontakte Vurderingsstyrelsen på 72 22 16 16.
Selvom din mindre landbrugsejendom har landbrugspligt, kan den godt sælges skattefrit. Det gælder også, hvis den er noteret som landbrug.
Det kræver dog, at din ejendom kan vurderes som et parcelhus og de øvrige betingelser for skattefrit salg er opfyldt. Du kan se om din ejendom vurderes som et parcelhus (01/beboelse) på din ejendomsvurderingsmeddelelse.
En ejendom kan bestå af flere matrikelnumre, som er vurderet under den samme ejendom. Hvis matriklerne må sælges hver for sig (ikke samnoteret), er det kun den matrikel, hvor din bolig ligger, der eventuelt kan sælges skattefrit.
Du kan altså ikke sælge en ubebygget grund skattefrit.
Tjek om din matrikel er samnoteret
Du kan se, om dine matrikler er samnoteret på Geodatastyrelsens side om matrikelinformation.
Når et tofamiliehus opdeles i ejerlejligheder, bliver det til 2 nye selvstændige ejendomme.
Kun den lejlighed, du eller din husstand har boet i efter opdelingen, kan sælges skattefrit. Det gælder også, selvom hele ejendommen før opdelingen kunne være solgt skattefrit.
Er der mere end 2 selvstændige lejligheder, kan du ikke sælge den samlede ejendom skattefrit. Heller ikke selv om én af lejlighederne har tjent til bolig for dig eller din husstand.
Det er den faktiske indretning, der afgør om lejligheden er selvstændig eller ej. Det er den som udgangspunkt, når der er eget køkken og toilet i lejligheden.
Hvis du bor og driver erhvervsmæssig virksomhed, fx tandlægeklinik eller frisørsalon i samme ejendom, kan ejendommen i visse tilfælde sælges skattefrit.
Du kan normalt sælge ejendommen skattefrit, hvis den:
- fremtræder som et parcelhus
- boligens ejendomsværdi udgør mindst 50 % af den samlede ejendomsværdi
- mindst 50 % af arealet anvendes som bolig
Du skal som udgangspunkt betale skat, når du sælger en ejerbolig, hvis salget opfylder disse 3 betingelser:
- Du købte boligen udelukkende med det formål at sælge den videre med overskud (spekulation)
- Du har aldrig selv boet i boligen (fx ved ren udlejningsejendom)
- Ejendommen er ren erhvervsejendom
Opfylder du disse 3 betingelser, skal du som udgangspunkt betale skat af salget. I så fald skal du beregne din fortjeneste og skrive beløbet på din årsopgørelse.
Fortjeneste og tab beregnes som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Salgspris
Salgsprisen er den kontante salgssum ifølge skøde/slutseddel, hvis ejendommen ikke er handlet til en kontantpris, skal salgsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan fratrække salgsomkostninger i salgsprisen. Salgsomkostninger kan fx være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport m.v.
Tidspunkt for salg
Salgstidspunktet er på tidspunktet, hvor aftalen indgås. Hvis aftalen er indgået i november 2022 til overtagelse i februar 2023, så har salget fundet sted i 2022.
Købspris
Købsprisen er den aftalte kontantpris ifølge skøde/slutseddel. Hvis ejendommen ikke er købt til en kontantpris, skal købsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan tillægge købsomkostninger i købsprisen. Købsomkostninger kan fx være udgifter til tinglysning, advokat, ejendomsmægler m.v.
Du får et tillæg til din købspris på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen - dog ikke i salgsåret. Hvis der er køb og salg i samme år, gives der 10.000 kr. i tillæg.
Har du haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, kan du forhøje købsprisen med den del af udgifterne, der er over 10.000 kr. pr. år (bundfradrag). Du skal kunne dokumentere udgifterne.
Se eksempel på beregning af skat ved hussalg
Ejendommen er købt i 2015 og solgt i 2022.
| Kontant salgspris i 2022 | 2.000.000 kr. |
| Salgsomkostninger (ejendomsmægler og advokat) | - 100.000 kr. |
| Skattemæssig salgssum: | 1.900.000 kr. |
| Kontant købspris i 2015 | 1.500.000 kr. |
| Købsomkostninger (tinglysning og advokat) | + 50.000 kr. |
| Fast tillæg (10.000 kr. pr. år fra 2015-2021 = 7 år) | + 70.000 kr. |
| Forbedringer i 2016 (30.000 kr. — bundfradrag 10.000 kr.) | + 20.000 kr. |
| Forbedringer i 2022 (20.000 kr. — bundfradrag 10.000 kr.) | + 10.000 kr. |
| Skattemæssig købssum: | 1.650.000 kr. |
| Skattemæssig salgssum | 1.900.000 kr. |
| Skattemæssig købssum | - 1.650.000 kr. |
| Skattepligtig fortjeneste: | 250.000 kr. |
Du skal skrive fortjenesten på dit oplysningsskema, der er en udvidet del af din årsopgørelse.
Oplys fortjeneste ved salg
Fortjenesten skal oplyses som kapitalindkomst. Sådan gør du:
- Log på TastSelv
- Vælg Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet
- Oplys fortjeneste i rubrik 39 (Anden kapitalindkomst)
Oplys tab ved salg
Har du et tab på salg af ejendommen, kan du kun trække det fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme.
Du kan gemme tabet til modregning i senere år. Sådan gør du:
- Log på TastSelv
- Vælg Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet
- Vælg Aktier og investeringsbeviser m.m.
- Vælg Vis felter for at få adgang til rubrik 84.
Har du haft udlejet den solgte ejendom?
Hvis du har udlejet den solgte ejendom, så gælder der andre regler, som du skal være opmærksom på:
Når du sælger ejendommen, bliver du beskattet efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Læs mere om loven i Den juridiske vejledning
Hvis du har boet i boligen, kan det dog være, at salget er skattefrit.
Du bør altid rette din forskudsopgørelse, når du sælger din bolig, så du betaler de korrekte boligskatter og får rettet dine renteudgifter. Det gælder, uanset om du skal betale skat af dit salg eller ej.
Hvis du sælger din bolig efter 1. september
Sælger du din bolig efter 1. september, skal du rette 2 af dine forskudsopgørelser. Du skal både rette den:
- Det år, du sælger boligen
- Året efter, du har solgt boligen
Oplysningerne bliver nemlig ikke overført automatisk.
1. Oplys om dit salg
- Log på TastSelv og ret din forskudsopgørelse
- Gå til "Eksisterende ejendomme og grunde", og vælg den solgte ejendom
- Vælg Sælg ejendom
- Skriv "Købers overtagelsesdato" i felt 733
- Skriv "Egen udflytningsdato" i felt 767
- Skriv "Skattepligtig ejendomsavance" i felt 214
- Ret "Renteudgifter" i felt 481 og 483, hvis dine lån ændrer sig i forbindelse med salget
- Tryk på Registrer
- Vælg Beregn, og tjek dine rettelser
- Vælg Godkend
2. Godkend ny grundskyld
Når ejerskiftet er registreret i ejerfortegnelsen – typisk i forlængelse af tinglysning – får du direkte besked om, at der er ændringer til din grundskyld, som du skal godkende på din forskudsopgørelse.
Ejerfortegnelsen kan være opdateret før eller efter, at du har oplyst om salget i din forskudsopgørelse. Men du kan først godkende de nye oplysninger, når ejerskiftet er registreret, og du har fået besked fra os.
Sådan gør du:
- Log på TastSelv og ret din forskudsopgørelse
- Vælg den solgte ejendom under Eksisterende ejendomme og grunde
- Se din nye grundskyld
- Vælg Beregn nederst på siden for at overføre beløbet til din samlede opgørelse
- Vælg Godkend for at gemme. Hvis du ikke godkender, fortsætter du med at betale grundskyld af boligen.
Særlige situationer:
Når du sælger din bolig til et nært familiemedlem, skal salget som udgangspunkt ske til markedsprisen – altså den pris, boligen ville kunne sælges for i almindelig fri handel.
Sælger du boligen billigere end markedsprisen, bliver forskellen i prisen betragtet som en gave.
Vær opmærksom på gaveafgift
Hvis den rabat, du giver, er større end det årlige skattefrie gaveafgiftsbeløb, skal køberen betale en gaveafgift af resten af beløbet.
Hvem er nære familiemedlemmer?
Det er fx dine børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre. Søskende betragtes ikke som nære familiemedlemmer i denne sammenhæng.
Læs mere om reglerne for gaver ved ejendomssalg
Er du i tvivl om boligens værdi?
Hvis du er usikker på, hvad boligen er værd, kan du bede os om et bindende svar.
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Salg af ejerbolig