Salg af ejerbolig
Du skal kun betale ejendomsværdiskat for den periode, du bor i boligen. Det gælder også, hvis du flytter før overtagelsesdagen. Grundskylden skal du derimod betale for hele perioden frem til køber overtager boligen.
Når ejerskiftet er tinglyst, får du besked om, at din nedsatte grundskyld er registreret i din forskudsopgørelse. Under ejendommen kan du se, om grundskylden er blevet nedsat.
Vær opmærksom på, at hvis du sælger boligen efter 1. september, skal du både rette forskudsopgørelsen for året, hvor du sælger boligen, og for året efter.
Sådan retter du din forskudsopgørelse
- Log på TastSelv
- Vælg Forskudsopgørelse i menuen
- Gå til Eksisterende ejendomme og grunde og vælg den solgte ejendom
- Vælg Sælg ejendom
- Skriv Købers overtagelsesdato i felt 733
- Skriv Egen udflytningsdato i felt 767
- Skriv Skattepligtig ejendomsavance i felt 214.
- Ret Renteudgifter i felt 481 og 483, hvis dine lån ændrer sig i forbindelse med salget
- Tryk på Registrer
- Vælg Beregn, og tjek dine rettelser
- Vælg Godkend
Herefter danner vi et nyt skattekort på baggrund af dine rettelser, og din arbejdsgiver (eller anden udbetaler) får automatisk det nye skattekort, som bruges fra og med næste udbetaling.
Når du sælger din ejerbolig, er du skattepligtig af fortjeneste af salget efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis du har boet i ejerboligen, kan det være, at salget er skattefrit.
Fortjenesten beskattes som kapitalindkomst og skal oplyses på din årsopgørelse/oplysningsskema i rubrik 39.
Har du et tab på salg af ejendommen, kan du kun trække det fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme.
Du kan gemme tabet til modregning i senere år, det skal oplyses i Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet i rubrik 84:
- Log på TastSelv
- Vælge Ret årsopgørelsen/oplysningsskemaet
- Vælg Aktier og investeringsbeviser m.m.
- Vælg Vis felter for at få adgang til rubrik 84.
Hvis du har udlejet den solgte ejendom, så gælder der andre regler, som du skal være opmærksom på.
Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.
Salgsprisen er den kontante salgssum ifølge skøde/slutseddel, hvis ejendommen ikke er handlet til en kontantpris, skal salgsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan fratrække salgsomkostninger i salgsprisen. Salgsomkostninger kan fx være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport m.v.
Købsprisen er den aftalte kontantpris ifølge skøde/slutseddel. Hvis ejendommen ikke er købt til en kontantpris, skal købsprisen omregnes til en kontantpris.
Du kan tillægge købsomkostninger i købsprisen. Købsomkostninger kan fx være udgifter til tinglysning, advokat, ejendomsmægler m.v.
Du får et tillæg til din købspris på 10.000 kr. pr. år, du har ejet ejendommen - dog ikke i salgsåret. Hvis der er køb og salg i samme år, gives der 10.000 kr. i tillæg.
Har du haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, kan du forhøje købsprisen med den del af udgifterne, der er over 10.000 kr. pr. år (bundfradrag). Du skal kunne dokumentere udgifterne.
Salgstidspunktet er på tidspunktet, hvor aftalen indgås. Hvis aftalen er indgået i november 2022 til overtagelse i februar 2023, så har salget fundet sted i 2022.
Salg af et enfamiliehus med et samlet grundareal på 2.000 m2 og ikke omfattet af betingelser for skattefrit salg af ejendom. Ejendommen er købt i 2015 og solgt i 2022.
| Salgspris, kontant | 2.000.000 kr. | ||
| Salgsomkostninger, ejendomsmægler og advokat | 100.000 kr. | ||
| Skattemæssig salgssum | 1.900.000 kr. | ||
| Købspris, kontant | 1.500.000 kr. | ||
| Købsomkostninger, tinglysning, advokat | 50.000 kr. | ||
| 1.550.000 kr. | |||
| 10.000 kr. tillæg, 2015-2021 | 70.000 kr. | ||
| Afholdte/dokumenterede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, 2016 | 30.000 kr. | ||
| Bundfradrag | -10.000 kr. | 20.000 kr. | |
| Afholdte/dokumenterede vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, 2022 | 20.000 kr. | ||
| Bundfradrag skal fratrækkes, selv om der ikke gives 10.000 kr. tillæg i salgsåret | -10.000 kr. | 10.000 kr. | |
| Skattemæssig købssum | 1.650.000 kr. | -1.650.000 kr. | |
| Skattepligtig fortjeneste | 250.000 kr. |
Sælger du din bolig til dit barn eller anden nærtstående person, skal salgsprisen være markedsprisen ved opgørelsen af fortjenesten ved salget - altså den pris du kan få ved almindeligt salg på boligmarkedet.
Sælger du din bolig til en nærtstående person (fx barn) til en lavere pris end markedsprisen, betragtes det som en gave. Din nærtstående skal derfor betale gaveafgift ud over det årlige gaveafgiftsbeløb på forskellen mellem markedsprisen for ejendommen og det beløb, som din nærtstående betaler.
Nærtstående personer er fx dine børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre. Søskende betragtes ikke som nære familiemedlemmer.
Læs mere om reglerne for gaver givet ved overdragelse af fast ejendom.
Er du i tvivl om værdiansættelsen af en ejendom, kan du altid bede Skattestyrelsen om et bindende svar. Et bindende svar er, hvis du er i tvivl om, hvad en handling vil betyde for dig eller din virksomheds betaling af skat, moms eller afgifter.
Som sælger er du skattepligtig af fortjenesten af salget efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis du selv har benyttet boligen, kan det være, at salget er skattefrit.
Mere information
Almindelige en- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og huse på lejet grund kan sælges, uden at du skal betale skat. Der er dog 2 hovedbetingelser:
- Du eller din ægtefælle eller registrerede partner skal have boet i ejendommen på et tidspunkt i din ejertid. I behøver ikke bo der, når du sælger. Midlertidigt ophold giver ikke skattefrihed. Det er vigtigt, at I reelt har boet der med henblik på varigt ophold.
- Det samlede grundareal skal være mindre end 1.400 m2.
Hvis grunden er 1.400 m2 eller mere, er salget også skattefrit, hvis der ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller hvis en udstykning medfører en værdiforringelse på mere end 20 % af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Du skal have en erklæring fra den kommune, din bolig ligger i, om at grunden ikke kan udstykkes, for at du kan blive fritaget for beskatning.
Hvis grunden kan udstykkes, og du ønsker en erklæring om en eventuel værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, skal du henvende dig til Vurderingsstyrelsen.
Vurderingsstyrelsen kan først afgive værdiforringelseserklæringen, når kommunen har meddelt, at grunden kan udstykkes til selvstændig bebyggelse.
En ejendom kan bestå af flere matrikelnumre, som er vurderet under den samme ejendom. Hvis matriklerne må sælges hver for sig (ikke samnoteret), er det kun den matrikel, hvor din bolig ligger, der eventuelt kan sælges skattefrit.
Du kan altså ikke sælge en ubebygget grund skattefrit.
Du kan se, om dine matrikler er samnoteret på Geodatastyrelsens side om matrikelinformation
Når et tofamiliehus opdeles i ejerlejligheder, bliver det til 2 nye selvstændige ejendomme. Kun den lejlighed, du eller din husstand har boet i efter opdelingen, kan sælges skattefrit. Det gælder også, selvom hele ejendommen før opdelingen kunne være solgt skattefrit.
Er der mere end 2 selvstændige lejligheder, kan du ikke sælge den samlede ejendom skattefrit. Heller ikke selv om én af lejlighederne har tjent til bolig for dig eller din husstand.
Som udgangspunkt er en lejlighed selvstændig, når der er eget køkken og toilet i lejligheden. Det er den faktiske indretning, der afgør om lejligheden er selvstændig eller ej.
Hvis du bor og driver erhvervsmæssig virksomhed, fx tandlægeklinik eller frisørsalon, i samme ejendom, kan ejendommen i visse tilfælde sælges skattefrit.
Du kan normalt sælge ejendommen skattefrit, hvis den fremtræder som et parcelhus, boligens ejendomsværdi udgør mindst 50 % af den samlede ejendomsværdi, mindst 50 % af arealet anvendes som bolig, og de øvrige betingelser ovenfor er opfyldt.
En mindre landbrugsejendom kan, selv om der er landbrugspligt, og selv om ejendommen er noteret som landbrug, sælges skattefrit. Det kræver dog, at ejendommen kan vurderes som et parcelhus og de øvrige betingelser for skattefrit salg er opfyldt.
Du kan se på din ejendomsvurderingsmeddelelse, om din landbrugsejendom er vurderet som et parcelhus (01/beboelse).
Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvirksomhed med handel af fast ejendom, beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for både fysiske personer og juridiske personer, der er skattepligtige i og til Danmark, og som ejer fast ejendom. Det er uden betydning, om ejendommen ligger i Danmark eller i udlandet.
Ejendomsavancebeskatningsloven gælder for alle former for afståelse af fast ejendom, herunder afståelse ved arv, gave, erstatninger mv. Loven gælder også ved afståelse af en del af en fast ejendom og i forbindelse med pålæg af rådighedsindskrænkninger over fast ejendom i form af servitutter mv.
Hvis du ønsker yderligere vejledning om reglerne for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom kan du læse mere i Den juridiske vejledning.
For uddybende og fyldestgørende juridisk information, se Den juridiske vejledning om Salg af ejerbolig